在近幾十年的賽道狂奔後，越來越多資產持有者和投資者，將目光投向了由於增量放緩才被慢慢關注到的巨大的存量市場。從外資大舉進入，到不斷有項目成為城市新地標，城市更新在大眾的關注下，已經不再是政策與情懷，正如高和資本董事長，中國城市更新論壇主席蘇鑫所說的：我們推理不出來的想象空間，就是城市更新的機會。而科技賦能帶來的資產管理智慧化，產業內容帶來的資管運營精益化，城市更新對參與這場新遊戲的人都提出了更高的要求。
5月30日，由中國城市更新論壇發起，城智更新研究院聯合明源雲空間共同主辦，樂居財經領銜多媒體矩陣全方位支持的，“2019城市更新資管高峰論壇”在北京盛大召開。現場匯聚了全國各地400餘位嘉賓到場，與50+來自位資產、資本、資管三方領域的行業大咖面對面對話資管時代的制勝祕籍。
此次論壇，高和資本董事長蘇鑫、明源雲創始人兼董事長高宇、同昌盛業董事總經理唐耀、願景集團董事長陶紅兵、中城新產業投資董事長劉愛明、商業地產一姐劉曉蘭等業內資深大咖均受邀出席論壇。基於不同角度，點通資產、資本、資管三方隔閡，內容亮點不斷。
城市更新，萬億級賽道的資本論
開場由高和資本董事長、中國城市更新論壇主席蘇鑫、明源雲創始人兼董事長高宇致辭。蘇鑫表示：城市更新不是房地產，而是通過資本運作、技術推動和內容賦能，滿足消費者需求，是一個萬億級的賽道。無論是地產公司往資管走，還是資本方往資管走，還是服務公司往資管走，最終最大的瓶頸和機會就是消費主力是90後，內容、技術要跟空間結合，這些都是我們這三類人不熟悉的，所以可以有無限的想象空間，也有很大的風險，當然，機會也很大。
高和資本董事長、中國城市更新論壇主席蘇鑫
高宇表示，從玩家來看，原來服務於增量市場的各路玩家紛紛殺入存量新領域，市場空間巨大。
願景集團董事長陶紅兵，分享了願景對存量資產的選擇邏輯：有沒有可被挖掘的價值，有沒有可被發現的價值。如果沒有這樣新的價值，不管價格便宜多少，都不是好資產。
中國房地產增量市場一年10萬億交易額，而存量的總額大概為250萬億。存量市場有三塊：存量交易；存量更新；存量運營。存量運營就是資產管理，存量的交易主要是貝殼和鏈家在做。願景選擇了存量的更新。因為增量會變成存量，所以存量是越來越大的，而增量可持續性是存疑的。很難想像十年以後，每年還有一年10萬億增量的交易，所以選擇存量市場，是認為其規模足夠大而且又可持續的。
萬科集團高級副總裁、南方區域事業集團首席執行官、長租公寓事業部總經理孫嘉現場表示，做不動產關注三個效率：坪效、人效和時效；隨著粵港澳大灣區的發展，三個效率方面會進一步提升。
粵港澳大灣區有非常好的產業基礎和人口基礎，而港珠澳大橋的聯通把粵港澳大灣區9+2城市緊緊聯繫在一起，將帶來坪效、人效、時效三個效率維度的進一步提升。雖然粵港澳大灣區舊城區、舊廠房、舊村落，三舊面積佔總建設用地的比例為35%，存在很多潛在風險，但孫嘉認為這對於一個新的世界大型經濟體茁壯之路同時也是另一種機遇。
高和資本聯合創始人周以升現場談到，監管機構對公募REITs的建設和推動從沒有停止。作為房地產長效機制的一部分，不能將REITs直接與房價上漲掛鉤；實際上，REITs為老百姓提供了對衝房價上漲的工具，有助於減少住宅投資投機，平抑房價。公募REITs推出需要夯實五個方面：治理機制，配套融資，定價，稅收政策的推動，投資者保護和信息披露。
越秀產業基金夾層投資部姚偉鵬以越秀為例，將資本定位分為四個維度考慮：常規金融維度的收益要求、風險偏好和投資週期，最一個是對有一定影響力的資本而言的，整體資本的運作和統籌。對此，資金的收益不能單單隻從它是股或債來說，而應該看看不同維度的它到底能提供怎樣收益的組合。
資產併購功守道：投什麼，怎麼投？
首場圓桌「資產併購功守道」之投什麼，嘉賓從外資投資的因素及類型，聯繫到國外對於資本的態度。最終論出一致方向：資金不分國界，也不分後面騰挪的空間大小。目前外資的活躍由匯率優勢、期望值和投資週期都有關係。而對於目前國內市場，投輕也好，投重也好，投的是價值創造。如果，“輕”不是價值創造而變成燒錢甚至負資產，就不值得。投重，看到城市未來的增長點，投什麼不重要，恰當的時間選擇恰當的城市，投對的事情。
從左至右：城智更新研究院院長 陳方勇、華夏久盈資產管理有限責任公司副總經理 呂婧、東方藏山資產管理董事總經理 樑欣華、嘉豐達資產管理有限公司董事長 汪浩、華潤置地華東大區寫字樓管理部部門負責人 田際楓、朗詩綠色地產 青杉資本董事總經理 徐偉力
第二場圓桌對對碰將重點放在“怎麼投”，嘉賓分別分享了商業地產投資的核心型策略和險資的核心型策略。輔以資本眼中五類傳統業態的投資機會、養老地產市場分析的相關實際案例。怎麼投？除了好的投資眼光以外，還是要看看自己能給這個物業帶來什麼、你的價值是什麼、能為這個建築或這個城市給新賦能帶來一些什麼；要用運營來帶動投資，再通過資本投資的來把運營價值體現出來。從“管”到“資”，懂“管”才有“資”。
懂得與資本溝通，才是真正的資產管理操盤者！
下午「城市更新的管理學」主題，同昌盛業董事總經理唐耀首先將關注點放在管理與資本結合，他表示資產管理團隊和房地產開發不一樣：沒有底層資產，又需要自有資金。城市更新改造的資金要求長期性的投資，不是短期開發住宅類的快進快出投資。所以在項目上，資產管理團隊應該更多看重在資金安全性。 通過良好的運營，專業的資產管理，也能令投資人對項目和操盤能力有信心，大家才能攜手往更多的項目走。同時在原有舊業態的基礎上，去不斷提升優化，最重要的是要契合城市發展規劃，不論是產業園區，還是商業物業、零售物業，都是運營的載體，不能拘泥於形式，要因地制宜，用運營創造價值，讓項目重新煥發生機。
明源地產研究院副院長、存量研究首席專家黃樂作為存量市場研究專家，為大家分享資本優化是如何利用資本實現資產的優化。在資本層面，通過數字化賦能資產管理，將公司層面的數據資產清晰化、可視化、透明化，提高資產的公信力。在管理層面，通過資產信息數字化、風控指標體系化、資本回報顯性化，對資產運營全局實現可視化分析，全面賦能資產管理能力提升。
中城新產業投資董事長劉愛明表示：“對於產業地產，客戶是目標，地產是結果。登頂不是目標，目標得是回來。如果把產業作為目標，產業就是客戶，結果是把它做好了，自然就賺錢了。我們不能直接衝財務上那套東西去，把客戶給忘了。”
優客工場&共享際創始人 毛大慶
優客工場&共享際創始人毛大慶表示，做共享辦公能力比商業模式更重要。
中國商業辦公地產總量足夠大，但缺少精細化的運營經驗，所以存在巨大的價格上升空間。毛大慶認為科技賦能下的場景相連，就是要通過更多的交互、更多的連接、更多的彈性、更多的效率，讓享受服務的人產生更高效、更低成本和更快速的連接，這是核心所在。
圓桌碰撞：商業、辦公、居住、產業園區未來怎麼玩？
嘉賓以業態維度分為四場圓桌討論，對企業轉型資管下的商業更新、辦公更新、居住更新和產業更新展開對話。
對標商業資產的資金來源非常重要，不同性質的資金會影響這個閉環能否走得通，作為一名專業的從業人士需要對市場有一個前瞻性和專業眼光的把控。主持人商業地產一姐劉曉蘭強調，商業是整個存量資產食物鏈裡最難的一環，但是，無論做哪個板塊存量資產的管理人，歸根結底還是拼能力，“打通資管血脈，制勝存量時代”
行業之間越來越瞭解，無論是眾創空間、聯合辦公、共享辦公、敏捷辦公、靈活辦公、服務式辦公，總歸都是面向未來新的辦公形式和形態。辦公的需求愈發多元化，目前也會帶來很多挑戰，實際上在這個市場也是一個苦練內功的時候。納什空間創始人張劍表示：在金融創新上，在模式創新上，相信今年大家還會探索出許多新的合作或結合的模式。
幾位嘉賓一致認為，長租公寓今年是最好的時代。就像派公寓創始人王戈宏說到的：對一個行業一定要敬畏，一定要研究本質，記住兩個價值：1.對消費者創造的品牌，就像洲際集團，是一系列消費品牌構成的消費品價值；2.如何為業主和資產創造價值。如今，每個人都明白了該做什麼，這是再創業的一個極佳機會。
產業本身是能產生經濟收益和價值的，無論是投資方“下場踢球”，還是面向客戶的“產業服務”，做城市更新的本質其實是在做產業內容。
城智更新研究院院長陳方勇表示：有了產業才有城市的未來，有城市未來才有房地產，城市更新，做的其實是為產業服務，為內容服務。
會議最後，大家就資產多業態更新管理都表示了無限的期待。往往大家都認為，不要老想著去佔有更多的蛋糕，而是應該把蛋糕做大。但面對存量這個巨大的市場，全國的資管精英匯聚於此，是為了決定如何分配這個蛋糕佈局。合理的分配會讓這塊領域的資源被充分調動，使得整個存量生態更加健康，更加智慧。
本次大會主辦方城智更新研究院，是國內專注與城市資產價值管理的研究機構，創始團隊擁有豐富的相關行業研究、股權投資、創新孵化、社群服務等經驗。是中國城市更新論壇等具有國際影響力的行業大會的首席支持機構，同時也為合作伙伴搭建合作平臺，提供城市更新領域引領可操作的產業研究、項目諮詢、業務培訓、團隊孵化、投資顧問等平臺性服務。
聯合主辦方明源雲空間，是明源雲旗下專注存量資產智慧空間解決方案，賦能存量資產客戶提升商業市場資產價值，涉及公寓、商辦、園區、商業、住宅社區等業態；核心聚焦資產管理、資產運營、物業管理與客戶服務業務板塊，幫助鏈接企業、企業員工、消費者、租客、業主，沉澱存量大數據，通過數據智能驅動存量資產價值新增長。
本次2019城市更新資管高峰論壇，也匯聚了各方的合作伙伴的鼎力支持。城市更新運營商 同昌盛業，專注產業園投資、招商、運營服務於一體的嘉豐達，專注於高端寫字樓開發、運營及物管的楷林控股，以空間為入口、以科技驅動的企業辦公綜合服務平臺納什空間，專注打造品質居住空間的專業資產管理團隊 愷亞資管，以空間、服務、資本為核心的聯合辦公品牌WE+酷窩，集辦公科技研發、辦公空間定製和企業服務能力為一體的“智慧新辦公”運營商Distrii辦伴，提升企業經營管理效率及風控合規水平的第三方電子合同平臺法大大、商業地產數字化運營平臺服務提供商沃享、頂級不動產資產管理與商業地產投資國際化職業資質教育機構萊頓商學院、品質寫字樓、商務園區員餐升級創新服務商潘多拉飲食，為大會提供了豐富內容和全方位支持。
時代已經告訴我們城市更新資管精益主義的趨勢，但未來充滿未知的機遇和挑戰。無論環境如何變化，通過開放的合作，站在城市更新一線的運營者們必將成為新一代的引領。東風已至，未來可期，一同開啟存量時代新篇章！