房貸話題是很多人，特別是即將買房的小夥伴們最關心的問題，因為即便你是土豪，如果你忽略房貸，也是一種極大的投資浪費。接下來咱們就一塊共同探討一下，在我們的房貸還款模式中的一些技巧：房貸究竟是選擇等額本金還是等額本息的模式？房貸究竟是應該早還，還是應該儘可能的拖貸？

等額本息、等額本金，究竟怎麼選？

簡單來說：等額本金就是你每個月的還款額從高到低逐漸遞減，也就是呈現出在整個還款週期當中的一種前高後低的模式。而等額本息更簡單，就是在我們整個還款週期當中，我們的還款金額每月都是一模一樣，未發生任何改變。（詳細區別看我的另外一篇頭條文章）在現實生活中，我們遇到的銀行經理也好，我們常打交道的媒體也好，都會建議你，如果你想省利息的話，那就選擇等額本金，因為等額本金雖然早期的還款壓力比較大，但是從整個的還款週期當中看的話，它的總利息較之等額本息是比較低的。這個說法對嗎？當然這個說法是沒錯的，但是如果我們是具備了一個比較成熟的投資思維的話，我們就需要重新去思考在目前這個大背景下，這個說法是否正確？

首先，目前的中國依然處於M2高起的負利率時代。什麼是負利率呢？舉例而言，今天你存了100塊錢到銀行，銀行答應給你的利息是3%，明天銀行連本帶息給你103塊錢，但是基於5%的實際通貨膨脹率，明天105塊錢的購買力才相當於今天100塊錢的購買力。也就是說雖然你從票面上獲得了103塊錢，但是你從實際購買力上來說，你反而虧掉了2塊錢。如果我們再深入的問一個問題：儲戶把100塊錢存入銀行後，虧掉的2塊錢，去了哪裡？因為財務守恆，不會憑空消失，我們在負利率的情況下，存款的債權人虧掉的2塊錢，實際上是補貼到到了借款人或者說債務人身上。我們的債務人拿了你的100塊錢，作為代價他理應給你的是符合我們實際購買力增長再加上利息補貼的105塊錢的購買力，但是實際上他只給到你103塊錢的票面，他就收到了2塊錢購買力的補貼，所以，要記住一個結論，在一個負利率的時代，債權人補貼債務人，越存錢越窮，越借錢越富，但這也是有一個前提的，就是你的資產必須是安全穩固增長的，才能符合這個模式。因此，在我們可控增殖性資產前提下，安全可控的增殖性資產基本上就是有好的房子、對的房子。在這樣一個前提下，如果我們的還款，在前期還的越少，還的越遲，實際上你是在享受被購買力補貼的那一方，你享受了實際的通貨膨脹對於購買力的剝削。如果你真正明白了這個道理，那麼對於我們來講，只要這個實際的負利率的大背景沒有變化的話，我們應該基於這個安全性資產的前提下更多的進行負債投資，如果我們能夠把這樣一個負債越遠的、越遲的去進行償還，其實我們享受到補貼是越多的。如果上面講的比較專業，那麼你只要記住結論就好了：就是在負利率時代，我們應該把房貸儘可能多的拋給未來，儘可能多的在前期少還，就是說今天的錢永遠比明天的錢更值錢。你今天的錢的機會成本的價值是更大的，所以，從這一點來看，一個簡單的結論：就是說在目前這個一個負利率大背景不發生改變的情況下，這樣的一個全球低息環境不發生改變的情況下，我們儘可能的去選擇等額本息的方式。不要在乎這個20年、30年週期完了以後的總利息，我們說如果你是一個合格的購房投資人的話，或者說你進行了一個正確的資產不斷優化更新置換的話，你持有的房產通常最長不應該超過十年。

第二、等額本金的這樣一個規模利息的效應其實是發生在中後期的，前期你省下的利息，僅僅是因為你前期多還了本金，這樣做既痛苦又沒有必要。而且我們從資金的機會成本上來講，你今天借錢往往是因為缺錢，你不要告訴我，你不缺錢，你不缺錢是因為你還沒有全力以赴。你今天既然是借錢投資了一個既能夠自住又能夠保值增值的一個優質資產，當然前提是你一定要選好房、選對房。今天你缺錢的時候，你的錢是更值錢的。大家想一想，你在大學時代，你的父母每個月給你生活費，如果這個月多給你了一兩百元，你會覺得這個月很富有，但當你每個月掙到了幾萬元的時候，其實每個月多一兩百塊錢，對你來講感覺是不會那麼大的。因此，同樣面值的錢在不同的情況下產生的效用是不一樣的，同樣，在你很風光的時候，在你生意順風順水的時候，幾千塊錢你可能不會太在意，但是當你遇見了重大事故缺錢的時候，可能幾千塊錢，對於你來講就是要命，所以說，當你今天為了去購房，為了去投入一個好的資產，非常缺錢的時候，你就應該把債務更多的拋給未來，等到你將來這個投資給了你極大的回報以後，你有了很多的資產了以後，那個時候其實錢對於你來講效用是低的，你已經有那麼多錢了，還在乎多承擔一點利息嗎？

第三，不要太在意利息，而要在意你的專業是否能夠保證你的投資跑贏利息。如果你的投資能夠跑贏利息，就說明你借來的雞生出了更多的蛋，你真的能夠獲得借雞生蛋的這樣一個複合投資效應、倍增效應，如果你借來的雞生不了蛋，或者說你的投資跑不贏利息，那麼只能說你的投資能力太弱，或者說你的這筆投資是錯誤的，不適合這樣一個負債。你就不應該在不對的路上負債。總結一下就是前述大背景沒有變化的話，我們在等額本息還是等額本金當中，我們應該儘量選擇等額本息，以壓低我們前期還款的壓力，把更多的債務拋給未來。如果你懂了這些，那麼究竟是選擇多少年期，你也應該有了自己的答案，就是選擇你能夠選擇的最長的年限。如果你的前期投資時機選擇合理、目標選擇正確的話，就能很快的基於這種槓桿效應而使你的資產倍增。

最後，再強調一點就是反對一切負債消費。在中國這樣一個投機市場當中，除了房地產是因其本身的大噸位，再加上它在城市化的過程當中，它在這種可控性帶來被動公平性是可控的以外，任何的投資市場在你還沒有成為老司機之前，我們都反對負債投資，也就是說，除了房貸是一個作為隱性福利的一筆，我們應該去運用好的一個貸款以外，其他的對於負債、負債消費、負債投資我都是反對的。

靈活運用“拖貸”技巧，獲取倍增收益

房貸技巧很重要的一個問題：房貸償還模式中是應該選擇等額本金還是等額本息呢？如果你真正明白了的話，那麼相信你已經記住了這個結論：在這樣一個全球低息和中國的實際負利率大背景的邏輯沒有發生本質改變之前，債權人是補貼債務人的，我們要堅定地通過一個優質資產，就是我們好的房子、對的房子堅定的站在債務人的一邊去享受通貨膨脹給我們帶來的購買力剝削的補償。因此，我們應該儘可能的把房貸債務拋給未來，在等額本金和等額本息當中選擇等額本息，在還款的期限當中，選擇你能夠選擇的的最長年限，減輕現在我們的還款壓力，省出錢來做更加富有成效的投資，甚至可以把省下來的錢用於個人消費，帶著你的孩子去見識世界也是一個非常有價值的事情，不要在你最最黃金的年齡、最最需要錢的時候去做苦行僧，等到你七老八十的時候，省下來的那點利息，基於這個不真實的、巨大的負利率通脹是完全沒有效用的。當你明白這一點的時候，就應該明白了我們在和開發商購房的過程當中，我們究竟是應該早還房貸，還是應該儘量的去拖貸？

現實中，我們跟開發商去購買的新房在大多數情況下都是期房，也就是說，我們首先支付了購房款，進入了房貸模式，但是，這個房子可能需要一兩年，長的話兩三年，甚至三年以後才能拿到手。無論是自住也好，還是放租也好，今天我們付出了資金代價，但是我們拿到貨的時候卻是兩三年以後，這兩三年其實是你的一個成本真空期，在這個期房的兩三年當中，其實我們是純的付出，並沒有收穫，或者說收穫僅僅是浮於表面，比如說市場好了、房價漲了，你的收穫是表現在賬面上的，因為你並沒有實實在在的拿到這個產品，所以我們在購買新房的時候，其實應該是要儘可能多的去跟開發商進行拖貸款。對於很多非專業的初級人士來講的話，可能會非常急不可待的把所有的銀行資料都提供完畢，從而進入到了一個房貸的償還模式當中，好像感覺就是我早一點去還房貸，就能夠早一點把這個負債還清一樣。但是，你要靜下來仔細想一想，房貸往往是一個二三十年的歷程，基本上會經歷到一個人一生當中最黃金的年齡，所以你早幾個月，早一年還貸並不能影響到你這一生的還款計劃。反而如果拖貸幾個月，甚至好的話拖一年，它就能在你最缺錢的時候，給你以最大的幫助，你的資金效用、機會成本就能實現更大化。早還貸並不能夠給你帶來任何的好處，因為還貸對你來說是純的機會成本、純的資金成本，早還貸除了讓你早早進入一個壓力模式之中的話，並不能給你帶來任何的好處。而且在中國的這個房地產週期當中，無論是主動的還是被動的，你都不太會持有一個房子達二三十年，還是那句話：哪怕是基於正常的一個不斷的置換優化的話，你持有一個房子的時間都不應該超過十年。因為基於十年之上的房產，如果該地區也沒有一個持續發展的資源為支撐的話，它也可能會進入到一個自身折舊貶值的模式當中。

當然，跟開發商拖貸的過程當中也有很多的技巧，不可能簡單到以後我去買房子，我就跟開發商拖貸。跟開發商拖貸，拖的每一段時間都是你的收穫，都是你的機會成本。你要知道：資金是有價值的，你每拖一個月，其實你就被動獲得這筆資金一個月的收益，而且你還不用還這個月的利息，或者你把這筆錢用於其他更好的用途，如果你能駕馭的話，還能帶來倍增的收益。

大家一定要記住，我們雖然大前提已經建立了，就是儘量的去跟開發商進行拖貸，同時也有很多的技巧。比如說：開發商所要求的銀行讓你提供一些資料，我們故意的去提供一些錯誤的資料或者缺失一些資料等，找一些合理的理由去進行很好的拖貸。我這裡重點要說的是拖貸的前提！對於時機的把握才是拖貸的前提，或更準確地說：對於一個時機的精準把握才是拖貸的前提。也就是說，當我們買房的時候是基於我們專業的眼光，在一個房地產行情剛開始的時候，那個時候開發商還是非常飢渴的，他們剛剛經歷了一輪寒冬，他們的資金是非常緊張的，他們的貨品在市場上還沒有那麼好賣，這個時候還是屬於一個買方市場當中，你對於開發商來講的話是非常寶貴和珍貴的。這個時候，你在一個行情剛開始的時候，別人還沒有覺醒的時候率先去開發商那邊，你才有很好的議價能力，你才能夠跟開發商去談很多很多的條件，哪怕這個時候你去找到各種技巧，運用各種技巧：資料缺失、資料不對、資料變更等，或者銀行裡面有朋友的話，給銀行裡的朋友打打招呼，去拖拖貸款。這個時候開發商是不敢把你怎麼樣的，這時你能夠贏得拖貸的空間是比較大的。回過頭來，如果你在狂熱週期當中去進行買房，那個時候，開發商的房源本來就是供不應求的，尤其是好的開發商的好房，好的地段的好房。這時是賣方市場，你買到房就不錯了，在這個時候如果你再跟開發商去瞎拖貸的話就是比較危險的行為了，因為開發商會嚴格按照合同去執行相應的違約條款，去加罰一些違約金也好，甚至說會把你購的房收回也好，這是一個比較危險的行為。

總結來看，基於我們購房的一個機會成本、資金成本，我們在買期房的時候，儘可能多的去跟開發商去拖貸，最理想的狀態是拖到現房，那你的資金成本就能省下一大截，但是拖貸的前提是你能不能很好的把握好時機。在一個好的時機，那個時候開發商基於一個還沒有火爆的市場，他不敢把你怎麼樣，你才能有一個很好的拖貸空間，但是如果到了一個火爆時期的話，如果你還去拖貸就是一個比較危險的自殺行為，開發商會罰你比較重的違約金，甚至把你的房子強行回收，所以，歸結到一句話來講，我們一切技巧的運用還是基於你對於行情的精準把控。而對於行情的準確把握，只要時機對了，其實很多很多的東西都可以玩，關鍵是你能不能很專業的去、很好的去掌握中國房地產走勢的一個規律和週期，從而能夠去很好的前置性預判出好多好的機會買點，並且再賦予這些技巧，才能使得我們每一輪的投資效益都是倍增的。