經歷了2019年前5個月，樓市的走勢可謂是跌宕起伏。

既有搶房潮，蘇州、杭州、南京、無錫、鄭州、重慶、廈門、成都、西安多地新房供不應求，限價盤成為購房者扎堆的領域。

又有地王出現，蘇州賣7塊地，375輪競價，99.8億成交價，福州一次土拍就賣了205億，超過了去年土地出讓金的50％，徐州歷經13個小時，644輪的競價才賣出去一塊地，杭州拍出高達5萬元以上的樓面價。

與此同時，又有調控發力。

4月，長沙取消契稅優惠，丹東延長限售時間，5月，蘇州連續三次升級調控力度，限售、土拍、限價一起上。

同樣是在近兩個月，住建部先後兩次對10個城市發出房價預警，而相關部門在50天內開出32張罰單，劍指資金違規進入房地產。

數據顯示，1月份調控68次，2月份21次，3月份15次，4月份直接躥升到了60次，加上5月的41次，僅在2019年前5個月，房地產調控政策發佈次數達205次。

這麼多紛亂的信號，未來樓市何去何從？我們不妨聽聽專家的看法。

6月1日，中金固收研究團隊分析師陳健恆發文指出，地產投資邊際拐點已經出現，土地溢價率年內首次下降值得重視，由於歷史的土地溢價率較為平順，這種拐點值得警惕，溢價率的走勢，跟去年5月衝高回落的走勢很像。

也就是說，專家認為，下半年的房地產要轉向（尤其是投資端），5月剛剛過去，我們坐等樓市“拐頭”即可。

無獨有偶，6月2日，克而瑞發佈的報告顯示，土拍市場確有降溫特徵，平均溢價率降至20.2%，環比減少3.2個百分點，也是年內首次回落。

眾所周知，土地溢價率是房企是否看好後市的重要指標，在一片地王的火熱氣氛下，年內首次下降的意義耐人尋味。

陳健恆的觀點很明確，今年5月，和2018年5月份非常相似，至少從溢價率這個指標來看，都出現了衝高回落。

筆者認為，這一信號對下半年樓市的指向意義很大。

第一，所謂的“地王”頻出是假象。

房企往一二線收縮集中拿地，大城市畢竟屈指可數，對絕大部分城市來說，土地市場降溫是情理之中，回顧2018年，恰恰就是5月份出現重要拐點，隨後的六月份和七月份，才出現了土地流拍、樓盤促銷打折降價。

第二，部分城市的“虛火”會降下來。

過去兩年因為貨幣化催動，上漲的三四線乃至五六線小城市，因為人口常年流出，會在下半年“露出原形”。

一二線城市也絕不是避風港，因為中心城區盲目擴張，過高的空置率已經成為諸多二線城市遠郊區域的主要問題，今年各大城市都在搶人，也意味著房地產進入到了“分化”的時代。

有人口常年流入的地區，即便城區不擴張，也不會出現房價下跌的風險，那些城區快速擴張，人口卻遲遲無法流入的各類新城區和縣區，光靠都市圈的概念炒作，終歸要“塵歸塵，土歸土”。