房產到底還能不能投資？在國內房地產市場降溫，房住不炒深入人心之後，很多投資者都會糾結於這樣的問題。加之前段時間官方人士表示，槓桿不能再加，更是讓投資者信心跌落，很多人覺得房地產投資走到了頭。實際上，這並非是在否定房產投資，而是對過去那種以買賣差價作為投資策略的房產投資的否定；按照之前的投資策略，真正意義上的財富僅僅在賣出房子後才能體現，賣出房子之前，純粹是不斷付出貸款利息。
而且即便賣出，也難以形成持續的投資，因為你的房子漲價了，市場上的房子都漲價了。當房子已經成為貨幣現象時，換來換去，除了支出交易稅費，以小換大，以舊換新，可能會增加更多的負債。
因此在新形勢下，必須轉變投資理念，從重視房產規模，轉向重視房產能為我們帶來多少收入；從單純的看價格漲跌，轉向綜合考慮持房成本、租金回報、貸款成本等因素。投資者應該從根本上認識到，單純的房屋買賣並不是財富積累的途徑，最終不過是擊鼓傳花、零和遊戲，不能持久、安全、穩定的讓自己的財富增長。那投資者應該怎麼做呢？不妨從最近的兩個案例說起。
案例一，中國籍的投資者，在澳大利亞黃金海岸購買了商業地產，108萬澳幣，首付35%的貸款，貸款利率4.05%。由於配置合理，它可以實現8.5%的淨回報率。簡單算一下投資產出比：108萬，首付35%約38萬，貸款65%約70萬，年租金收入9.18萬，抵扣貸款後還可以有5萬左右的淨收入。由於首付僅僅38萬，5萬/38萬，現金投入產出回報率達到驚人的13%。
案例二，據媒體報道，一位做民宿的菲律賓房東Robby，最近在小圈子裡面火了。目前，他在馬尼拉的核心區佈局了18套物業。不求賣出套現，不是做民宿，就是做包租。終究實現了用槓桿買房，用租金養貸，自己躺著數錢的生活。雖然說這其中有對賭國運的成分，但不得不佩服的是，在別人忙不迭地買進賣出的時候Robby則是巧妙佈局了自己的財富。有人可能會說，你說的都是國外的例子，並不代表說就適合任何一個市場。 其實這兩個案例比較典型，更能凸顯現金流的重要性。不管國內還是國外，我們遵循的標準和原則都是一樣的：
第一，選擇抵押物要選擇被銀行認可，銀行給提供貸款。
第二，要考慮投資者的收益率，租金回報率要高於銀行貸款利息，這樣的話才能產生正向收入。
第三，一定要選擇融資，巧用槓桿。槓桿既可以擴大負債，也可以擴大收益，用好了，事半功倍的效果。
綜上所述， 房價長期看漲也好，平盤也罷，做為最大的負債載體，房子能否帶來平衡負債的，甚至是正向的現金流，將成為未來投資房地產的重要考量要素。具體而言，房產投資更加精細化和科學化。精細化，就要求投資者看準市場，甄別項目，不能再像過去一窩蜂式的去搶房子；在甄別項目時要考慮稀缺，這樣才能帶來價格的優勢。科學化，就是要轉變之前的投資觀念，轉變單純通過房價研判樓市的簡單投資思路，不僅僅要考慮槓桿，還要考慮負債，不僅僅考慮當下的現金流，還要去研判未來的潛力。誠然，市場開始變化，投資者要想立於不敗之地，也必須隨之而變，用更為先進的投資理念去應對這一切。