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經濟觀察報 記者 田國寶 特約記者 曲銳 5月29日晚間，時隔21天之後，泰禾集團回覆了深交所的問詢函，對債務償還、投資性房產增加、關聯交易、應收款、存貨賬面價值等疑問進行解答，但對於外界感興趣的銷售額等問題，泰禾依然沒有給出明確的答案。
泰禾集團董事長黃其森曾表示，一部分金融機構對泰禾2019年到期的債務進行了延期，使得年內償債壓力減少。泰禾集團在回覆深交所問詢函中也表示，本年度到期的大部分債務得到金融機構的貸款置換或續貸。
貸款置換、續貸
5月8日，深交所對泰禾集團2018年度報告發出了19問，其中首個問題直接指向泰禾集團債務償還。截至2018年底，泰禾經營性活動現金流量金額為139.31億元，期末現金及現金等價物餘額為115.58億元。但是，同期泰禾短期借款及一年內到期的非流動負債合計高達574.28億元，貨幣資金對到期債務覆蓋比率只有0.26。由此，深交所指出泰禾存在短期償債風險。
泰禾5月29日在問詢函回覆中表示，574.28億元短期債務在2019年各月分佈較為均勻，並不存在集中兌付風險。同時，泰禾已與多家金融機構達成了新的長期合作意向，本年到期的大部分債務將得到這些金融機構的貸款置換或續貸，因此還款期限將會拉長，本年實際需要淨償還的貸款量將遠低於574.28億元。
不過，泰禾並沒有透露獲得哪些金融機構的貸款置換或續貸，以及具體置換貸款和續貸的數額。
此外，泰禾強調，公司為加快回款在2019年初制定了一系列管理措施。例如：提前梳理客戶資信以把控客戶質量；針對不同客戶實施不同回款策略；制定完善的回款激勵和處罰制度等。以上措施均取得了有效的成果，公司在一季度淨償還了103億元到期有息債務。
經濟觀察報記者瞭解到，泰禾回籠資金的動作不止於此。
一方面，泰禾在大力提升銷售力度。2019年的2月，泰禾集團在北京發起了“壹號搶收計劃”，參與項目包括北京院子二期、金府大院、西府大院等。泰禾集團一季度實現收入74.54億元，同比增長24.47%；淨利潤9.97億元，同比增長219.55%，貨幣資金206億元，環比增長38.26%。
在回覆深交所問詢函中泰禾透露，2019年一季度泰禾銷售商品、提供勞務收到的現金170億元，同比增長86%，經營活動中產生的現金流量淨額單季度實現119億元，同比提高了165億元。
另一方面，泰禾通過出售項目股權來籌集項目開發資金，以加快項目入市步伐。2019年3月22日至5月17日，泰禾向世茂集團轉讓了7個項目的股權，共計回籠資金77.09億元。
轉入與估值
深交所關注的另一個焦點是，泰禾投資性房地產轉入是否符合會計準則，以及估值方法的是否公允。
2018年期末，泰禾集團的投資性房地產同比增長43.32%，年報稱主要由存貨轉為投資性房地產後賬面價值增加所致。由存貨轉入投資性房地產的項目期末公允價值共計49.16億元。
2019年一季度，泰禾的存貨比上季度減少了129億元，對應的營業成本僅為54億元。而同期的投資性房地產期末餘額由177億元增加到260億元，增加的83億元大多來自存貨轉入。
一般情況下，存貨賬面價值接近成本價，而轉入投資性房地產科目後，核算方式變為公允價值計價法，賬面價值會根據房產公允價值增加。這部分差額不能記到本年度利潤，否則利潤的真實性會遭遇大的偏差。
升值部分差額會計入資本公積，在財報中的反映是資產和所有者權益的增加。在轉換之後的年度裡，投資性房地產的增值可算在企業當期利潤中。
在泰禾轉入的投資性房地產中，包括了出租率為0的“東四環金尊府”項目。經濟觀察報記者瞭解到，位於北京東四環的“金尊府”原計劃是作為酒店式公寓出售的，因此一直屬於存貨。泰禾現決定將其出租，但出租率為0的樓盤現在還處於完全空置狀態，只能說正在準備出租。
根據會計準則，像“金尊府”這種自持以備出租的空置建築，即使尚未簽訂租賃協議，只要企業作出正式書面決議，明確表明將其用於經營出租且持有意圖短期內不再發生變化，就可視為投資性房地產。
對於此類問題，深交所要求泰禾披露項目轉換的相關文件：一是董事會或類似機構就改變房地產用途形成正式書面協議；二是房地產因用途改變而發生實際狀態上改變的證明，如自用改為出租。
泰禾方面回覆稱，為提高資產使用效率，滿足市場多層次的消費需求，2018年上半年將部分作為存貨的房地產及自用建築物改為出租，主要包括東二環泰禾廣場購物中心、泰禾中央廣場、泰禾大廈等多個項目。新增投資性房地產已分別於2018年5月11日、6月1日、6月10日、6月23日、6月28日經公司總經理辦公會及項目公司董事會或股東會審批通過並形成正式書面決議。
此外，泰禾的審計方瑞華會計師事務所在5月14日的回覆函中對上述問題發表了專項審核意見，稱泰禾集團新增的投資性房地產的轉入符合會計準則的相關規定。
泰禾集團2018年財報顯示，投資性房地產經過評估增值了7.4億，對本年度利潤稅後影響為5.6億。而泰禾中央廣場、石獅泰禾廣場購物中心、五四北泰禾廣場購物中心幾個項目評估增值金額最大，合計稅後影響3.8億。對此，深交所要求泰禾披露公允價值評估方法的選擇、參數的選取以及是否存在減值風險。
泰禾在回覆函中表示，評估報告皆由北京天健興業資產評估有限公司出具。評估方根據同一供需圈內相關業態房產的可比案例，主要採用市場法對投資性房地產進行評估。泰禾以新天地店面-2層09商鋪為例，披露了估值的參數選取和計算過程。
對於公允價值排名前五的項目，包括2019年一季度評估增值12億的“泰禾中央廣場”項目，泰禾並未對估值過程逐一做出披露。
負重前行
一方面泰禾股權質押比例高，截至2018年末，泰禾集團前十大股東的股份質押比例已達到84.4%，而持股48.97%的控股股東泰禾投資集團有限公司的股份質押比例為99.99%。此外，控股股東的一致行動人葉荔、黃敏的股份也幾乎悉數質押。在如此高的股權質押比例下，一旦泰禾集團的股價連續下跌，可能觸及股權質押警戒線甚至平倉線。
另一方面，泰禾資產抵押規模同樣不小。截至2018年末，泰禾集團抵押了683億資產，其中包括410億存貨和33億現金，投資性房地產和在建工程已100%抵押。
2018年泰禾發佈了上市以來最大規模的高轉增預案：每10股派息數為2.2元，每10股轉增數為10股。在現金流如此緊張的情況下堅持派息，顯示了泰禾穩股價的決心。
泰禾集團董事長黃其森曾宣稱“2018年銷售額2000億元”的目標業績並未達成。截至目前，泰禾也未按深交所要求披露2018年實際銷售額。
據泰禾方面人士透露，與世茂合作不僅僅是單純回籠資金，更多的是彌補一部分優質項目開發資金的短缺。以廣州院子項目為例，通過與世茂合作，解決了項目開發資金難題，加快項目回款週期。同時讓泰禾開發其他項目有了後續開發資金，“廣州項目回款可以盤活一大批項目。”
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