每經記者：吳若凡 每經編輯：魏文藝
連續多年不披露銷售業績的泰禾這回被深交所盯上了。
5月8日，泰禾集團發佈公告稱，收到深圳證券交易所公司（下稱深交所）管理部下發的問詢函，被指在年度報告審查中發現幾大問題，其中涉及償債風險、年度銷售業績披露、投資性房產公允值、關聯交易等共計19項。深交所要求泰禾於5月15日前就上述問題作出迴應並遞交書面材料。
《每日經濟新聞》記者注意到，早在2017年12月25日，泰禾集團就曾因“2018年銷售目標2000億”問題收到過深交所的關注函。而此次問詢函中，深交所要求泰禾集團說明2018年度實際銷售額及降負債率的實際進展情況，是否達到銷售額目標。
深交所問詢函截圖
短期償債是否存在風險
問詢函的第一項便指出，2018年度泰禾經營活動產生的現金流量淨額139.31億元，期末現金及現金等價物餘額為115.58億元；短期借款及一年內到期的非流動負債合計金額達574.28億元，貨幣資金對此的覆蓋比例僅為0.26，同時泰禾存貨週轉率、流動比率、速動比率同比均出現下降。
深交所要求，泰禾結合開發項目回款情況、融資能力等說明相關資金安排，分析說明公司即期負債的償債來源以及是否存在短期償債風險。
一位不願具名的業內人士指出，這說明泰禾短債壓力較大。來自億翰的數據顯示，2018年典型50家房企的平均現金短債比為1.98倍，相較2017年的1.88倍有所升高。其中現金短債比小於1的有9家，佔比達到18%；現金短債比大於1小於2的有24家，佔比48%；現金短債比小於2的房企有33家，佔比達到66%；現金短債比大於2的企業共計17家，佔比34%。一般而言，經營性現金流如果無法覆蓋短期負債，就說明賬上的錢無法償還一年內到期借款，意味著資金壓力。
值得注意的是，此前穆迪把泰禾的評級從B1下調至B2。
業績目標再遭質疑
深交所在問詢函中指出，2017年12月，泰禾董事長及實際控制人黃其森曾對外宣稱2018年銷售額目標是再翻一番至2000億元，同時大幅降低資產負債率。請泰禾說明2018年度實際銷售額及降負債率的實際進展情況，是否達到銷售額目標，以及對差異原因進行分析。
一般而言，銷售金額屬於經營層面的數據，因為不牽扯到審計，所以很多企業選擇不公佈。
《每日經濟新聞》記者注意到，早在2017年12月25日，泰禾集團就曾因“2018年銷售目標2000億”問題收到過深交所的關注函，當時泰禾的回覆為：2000億業績目標系董事長個人願景。
上述人士指出，泰禾通過輿論造勢，許諾2018年銷售金額將達2000億元，如果在回覆深交所問詢函的實際銷售額未達到銷售目標2000億元，可能會引起泰禾股價大幅波動，也屬於誤導廣大投資者，這也是深交所要求泰禾補充說明的原因。
那麼，泰禾的銷售金額究竟有多少？年報顯示，泰禾銷售商品、提供勞務收到的現金，合併現金流量表中是460.35億元，利潤表中營業收入為309.84億億元，合計不足1000億元。而克而瑞發佈的《2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》中，泰禾以1303.4億元的流量金額位居第20。
相關物業是否存在減值風險
年報顯示，泰禾投資性房地產期末餘額為176.56億元，較期初增加43.32%，主要由於本期新增多項投資性房地產項目，期末公允價值為49.16億元，均為從存貨、固定資產等科目轉入。深交所要求泰禾逐項說明相關項目轉換原因，時點、相關項目在轉換時點的出租狀態，並提供相關證明文件。
同時，深交所還要求泰禾就年報中出租率較低的物業，如“泰禾大廈”項目出租率為18%、“濟南東部”項目出租率為12%、“東四環金尊府”出租率為0，說明相關項目的原因。並結合上述情況說明相關投資性房地產轉換是否符合會計準則關於“有確鑿證據證明房地產用途發生變化”的兩個要求：一是企業董事會或類似機構應當就改變房地產用途形成正式書面協議，二是房地產因用途改變而發生實際狀態上的改變，如自用改為出租等。同時，要求泰禾年審會計師事務所對上述問題發表專項核查意見。
上述業內人士指出，這就相當於房企的很多商業地產，原先用於出售，現在改變用途來自持，就等於把存貨變為投資性房地產，但變更投資的原因並沒有說明。
同時，深交所還指出，泰禾公允價值排名前五的項目出租率普遍不高，較上期均有不同程度下降，要求泰禾充分說明出租率下降原因，並就前五大項目分別說明期末評估情況，包括評估方法的選擇、主要評估參數選取過程及參數情況，期末評估值的取得過程，並結合出租率情況說明相關資產的評估參數選取過程是否合理，相關物業是否存在減值風險。同時要求泰禾的年審會計師事務所對此發表專項核查意見。
上述業內人士指出，這主要是由於商用物業的資產評估和租金情況以及出租率有很大關係，如果出租率持續下滑，勢必會影響到未來的評估價值，因此需要做好相應的減值準備。
（文章來源：鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan；封面圖片來源：攝圖網）
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