泰禾回覆深交所詢問，仍未公佈2018年銷售額

來源：第一財經

20天之後，市場終於等到泰禾的回覆。

針對2018年年報，5月8日，深交所下發問詢函給泰禾，共19個尖銳問題，限期一週內回覆，泰禾以問題較多為由暫緩回覆。5月29日，市場等來泰禾的回覆。

深交所的這份問詢雖然有19個問題之多，但基本圍繞兩個主旨在發問，其一是泰禾的現金與債務問題，其二則是泰禾是否存在粉飾利潤的嫌疑。

現金如何覆蓋短債？

現金與債務問題是壓在泰禾身上最大的一座山。其2018年報顯示，當期經營性現金流淨額為139.31億元，相比2017年-125.53有超過250億元的提升，同時期末泰禾現金及現金等價物為115.58億元，然而短債卻有574.28億元，很明顯具有短期償債壓力。

針對這一情況，深交所表示泰禾貨幣資金對現金的覆蓋比例僅為0.26，且存貨週轉率、流動比率、速動比率均在下降，那麼這種情況下泰禾是否面臨短期償債風險及償債來源是什麼。

對此，泰禾分兩點闡述，首先是加大力度促回款，全年的重心為“加快項目週轉、縮短開發週期、提升銷售回款率”，其給出數據顯示2019年1季度實現銷售170億元，經營性現金流淨額119億元，1季度償債額103億元。

其次，泰禾表示隨著1季度經營業績和市場的轉好，年內短債或將得到金融機構的貸款置換或續貸，還款期限將被拉長，因此年內短債實際金額會低於574.28億元。

投資性房地產大增推高利潤？

問詢函中連續4個問題直指投資性房地產，這4個問題分別從4個角度針對投資性房地產提出疑問，然而宗旨只有一個，無論是2018年全年，抑或是2019年一季度，泰禾的投資性房地產均有較大幅度攀升，這將提高期末投資性房地產公允價值，從而抬高利潤，問題是這種攀升是否有據可依？其背後的深層邏輯則是泰禾是否為了增加利潤而虛高投資性房地產規模？

根據年報，截至期末泰禾投資性房地產為176.56億元，佔總資產比例為7.26%，同比上一年度增加43.3%，年報給出的原因為公司購買的東四環金尊府、自行開發的泰禾大廈、東海時尚MALL等項目由存貨轉入投資性房地產所致。

同時，投資性房地產公允價值收益為7.44億元，而在2017年這個數字為1.14億元。基於此，泰禾2018 年投資性房地產評估增值對當年利潤稅後影響為 5.60 億，主要為泰禾中央廣場、石獅泰禾廣場購物中心、五四北泰禾廣場購物中心項目評估增值金額較大，合計稅後影響 3.78億，佔比達 67%。

此外，年報顯示，泰禾2018年度新增採用公允價值計量的投資性房地產有11處，其中10處由存貨轉入，1處由固定資產轉入。

對此，泰禾給出的回覆是“2018年上半年公司為提高資產使用效率，滿足市場多元化、多層次的消費需求，將部分作為存貨的房地產及自用建築物改為出租。”其轉換原因為完工後對外出租，或是出售改為出租，且經過公司總經理辦公會及項目公司董事會或股東會審批通過並形成正式書面決議。

非經常性損益與計提是否有依據？

在虛高利潤這一環節，除了增加投資性房地產公允價值之外，深交所的問詢函中還透露了另一層意思：泰禾當期費用處理是否合理？

根據財報，泰禾期末存貨賬面價值1735.28億元，其中含有252.62億元的借款費用資本化金額，年度利息資本化率達到9.3%，且存貨計提僅為3.07億元。利息資本化率在房地產領域沒有一個相對明確的界限，然而當利息資本化率虛高時，利息的費用化則被拉低，無形中降低了生產成本，其最終目的仍是拉高利潤值。

同時，年報顯示泰禾期末持有多個按成本計量的可供出售的金融資產，卻未對相關資產進行計提減值準備；在收併購時產生1.87億元計提，同樣沒有進行計提減值準備。未進行合理的計提減值同樣會起到減少成本支出的作用。

對此，泰禾詳述了確定借款費用資本化開始的時點、結束的時點，同時分項目不同情況判斷借款費用暫停資本化的時間。同時表示其利息資本化的水平處於行業中等，意指不存在費用虛低的情況。

而對於計提減值一事，泰禾詳列期末持有的按成本計量的可供出售金融資產，沒有發生實際減值，故未針對此項計提減值。

關聯交易是否合規？

這是深交所問詢函中的例行問題。年報顯示，2018年度泰禾供應商一的採購額為117.79億元，佔年度採購總額比例為55.66%，佔比過大；同時，年報顯示泰禾在2018年度往來款有1.05億元，較上期3.54億元大幅增加，深交所質疑其是否與關聯公司相關。

對此，泰禾表示供應商一是公司的總包施工單位，與公司無關聯方關係，公司向其採購的項目為施工總承包合同，佔比較重；同時詳列往來款細節，並表示沒有關聯關係。

然而這份回覆中，泰禾依舊沒有公佈2018年銷售額及2019年計劃銷售額。