來自壹地產的一篇名為《孫宏斌讓所有北京開發商驚掉了下巴》的文章，在我們的朋友圈和微信群裡備受關注。說的是孫宏斌的融創中國接手了東四環泛海國際社區後，將原本的商業配套部分面積通過調整規劃搖身一變，變成了住宅。這樣一來，原規劃是住宅面積9.5萬平方米，配套商業及辦公面積35萬平方米;變成了住宅26.5萬平方米，配套商業及辦公10萬平方米，也就是說住宅面積增加了17萬平方米。東四環啊，同志們!業內人士計算了一下，這個神操作之後，整個項目的貨值多出了200億元。
按政策規定，土地開發涉及到用地規劃調整，土地應該被重新上市招拍掛。融創居然真的神不知鬼不覺地辦到了，拿到了新的規劃。厲害，難怪叫做“驚掉了下巴”。
調規後的泛海業主們將憑空多出來500戶鄰居，小區商業配套也將大幅度縮減。更神奇的是，融創在小區裡面很不起眼兒的地方，貼出了所謂的規劃變更徵求意見的公示，而且截止6月8日，業主們作為利害關係人，如果沒有意見反饋就會被視為沒有意見。厲害，難怪叫做“驚掉了下巴”。
據說，泛海的業主們也都是社會精英，非富即貴之人。看看這回是“孫大聖”威力神通?還是“天上眾神”法力更高?
都說房地產行業從黃金時代轉變到了白銀時代，看來只要拿到最核心的資源，加上具有神仙級的操作水平，一樣有黃金可得，傳統地產開發模式對於大型寡頭公司，依舊是一門好生意;都說房地產從大開發時代過渡到了大運營商時代，可是這樣的神操作下，真心會讓那些做資產運營的朋友倍感汗顏，讓資產管理模式的踐行者感到壓力山大。
5月30日，由中國城市更新論壇發起和主辦的“2019城市更新資管高峰論壇”在北京舉辦，這次會議可以說是運營人、資管人的一場盛會，會議上來自商業、辦公、公寓領域的知名品牌開發商、運營商代表分享了自己的心得體會。會議上NOI、EBITDA、IRR以及各種創新模式被頻頻提出，資管人在這個過程中既辛苦又興奮。
城市更新是資產管理，傳統開發是資源變現。城市更新都是在某些城市存量房產的空間中，做增量的生意，無論是租金、估值、資本收益、用戶體驗等等方面都是一個二次創造和提高的過程。而傳統開發，更多的是土地資源的一次性變現，從規劃到建設、到售價都是按照政府的既定路線來實施。說句繞口的話，城市更新是把存量空間做成增量生意，而傳統開發是把增量土地做成存量空間。
城市更新是科技文明發展必然，傳統開發是工業文明的歷史產物。上一個20年，中國以互聯網的飛速發展為代筆的新科技文明時代到來，全新的技術需要更多的空間載體來創造全新的商業模式和經濟發展動力，尤其是5G技術的飛奔而至，更是讓我們來不及說hello，她就到了眼前。而這些技術更新所帶來的經濟發展爆發的動力，是我們所無法估量的，顯然也不是增量房地產空間所能承載和提供的，必須把所有存量空間拿來才行。
城市更新市場相對開放，傳統地產開發後勁乏力。城市更新這個事兒，本質上是科技進步後人們生活方式的改變，對大量的現有空間使用需求的改變。而傳統的地產開發由於生產資料(土地)的供應受限，後期的市場供應量註定減少。很顯然，從商業機會、就業機會的選擇上，資產管理與城市更新從業人員更具備後期的想象力空間，畢竟從增量開發時代到存量資產運營時代是大勢所趨。
傳統的地產開發企業在住宅行業獲利的同時，也在不斷地調整、轉型、佈局資產管理領域、佈局存量地產運營、佈局這個時代，這也是上半年一線城市的核心商業地產被外資瘋狂購買的底層原因。
傳統的地產開發也好，城市更新也好，對商業來說本質上都是一種投資行為，背後一定離不開資本、行業、企業的大量付出與投入。
融創有本事“更新”了規劃，拿到了合法的批文，不管將來是否賺海了、那是人家的事兒，您看著眼紅也可以去投資啊。商人逐利只要不犯法，這都不是事兒、沒毛病。
但是如果我們作為資產管理從業人員、城市“更新”的參與者，咱們就必須念好自己的這本經，此更新非彼更新，道不同不相為謀，不可強拉硬套、較真兒比較高低。
文章來源於微信公眾號，商辦互聯
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