時代週報記者 胡天祥 發自香港
在入股恆大之後，深圳控股（00604.HK）這傢俱有深圳國資背景的地產公司，開始越來越多地受到外界的關注。
3月29日，深圳控股（00604.HK）在香港舉行2018年業績發佈會。財報顯示，報告期內，深圳控股實現總合同銷售額約164.53億元，同比上升43.1%；營業額約166.4億港元，較去年同期上升62.3%；毛利59.7億港元，較去年同期上漲68.1%；毛利率為35.9%，較去年同期上漲約1.3個百分點；淨負債率為54.2%，處於行業較低水平。
據悉，深圳控股2019年銷售目標為180億元，比2018年實際銷售額增長10%。
作為深圳市國資委旗下最大的房地產上市公司，深圳控股的另一個身份是恆大地產的戰略投資者。
“早期是恆大主動找到我們，希望公司成為其戰略投資者。管理層考慮到，對恆大的投資從經濟上考慮是很划算的。同時恆大在深圳儲備了許多土地資源，且正逐步向一二線靠攏。”談及入股恆大地產的初衷，深圳控股董事局主席呂華曾向時代週報記者透露，這與深圳控股積極拓展一線城市資源，聚焦深圳市場的戰略都是一致的。
在業績會上，“恆大”依然是出現頻率較高的關鍵詞之一。“過去的一兩年，公司確實和恆大地產保持溝通。”在被問及恆大與深深房的重組進展時，深圳控股首席運營官朱國強迴應稱，公司也希望恆大能夠儘快完成與深深房的重組，為包括深圳控股在內的股東帶來豐厚的收益。
會上，深圳控股多位高級管理層還就時代週報記者提出的銷售目標、負債率、跟投等多個問題，一一進行了迴應。
（時代週報：Q 深圳控股管理層：A）
Q：財報顯示，今年深圳控股可售貨值達360億元，且約70%位於深圳。但為何銷售目標卻謹慎定為180億元，比去年實際銷售額增長10%，目標去化率僅50%？
A：180億元的銷售目標相對來說是一個謹慎穩健的定位。
這樣定的原因主要有三個方面：從市場角度看，2018年10月開始，尤其是公司貨值所在的深圳區域，市場進入到一個低迷狀態。雖然目前有所回暖，但相對來說，管理層覺得還不是特別樂觀；從政策角度看，房住不炒主基調以及深圳實施的限售、限價、限貸政策，還沒有實質性的回暖，只是說限貸政策有一個小的放鬆，限購和限價並沒有什麼太大的放鬆，所以在這個大的政策基調下，管理層認為市場還處在一個謹慎的狀態。第三個方面是從2018年下半年開始，整體的經濟狀況並不是特別樂觀。
所以綜合上述三個原因，管理層認為50%去化率，是一個適度的目標，也是比較符合實際情況的。
Q：截至2018年底，深圳控股淨負債率（包括所有帶息負債）僅為54.2%，今年管理層有無計劃加大投資，適度加槓桿？
A：深圳控股一直保持穩健的財務政策，我們的淨負債也一直處於比較穩健的狀態。
至於會不會加槓桿，則取決於公司需要擴張的時候，有足夠加槓桿的基礎，這個基礎就是我們比較穩健，而且要保持較低淨負債率；同時公司也跟銀行保持十分密切的合作，有足夠的授信額度，以及有足夠的儲架融資方式（注：一次核准，多次發行的再融資），公司隨時可以根據需要發行超短融債券和儲架票據，以及相關資產證券化的模式。
Q：內部跟投的情況如何，以及如何看待這一機制的利弊？
A：實際上每家國企都有不同激勵方向的選擇，之所以公司選擇在項目拿地開始實施跟投，無非是要反過來對整個項目的控制、管理、和運營方面，提出更加有責任心的要求，同時也讓項目的管理和運營方面能更加精細化。
公司在拿地方式和現有資源的獲取上，都有身為國企的一些優勢。其次，在融資成本上，很顯然公司也有很強的優勢。
但公司的短板也恰是因為國企背景，而更多受到整體的管控體系要求，導致公司在推進項目的流程過程中，會在規範和效率之間，更加重視規範。
那麼在這種情況之下，管理層開始嘗試用一些市場化的手段（指跟投），來促使公司在推進項目過程上，能夠更加精細和到位一些。在跟投實施過程中，決策者，比如說劉崇總和我，只要是我們同意了這一筆投資，那麼我們必須強制跟投；包括公司主管地產業務的董方總，也都是強制跟投。同時強制跟投的範圍還包括項目具體的操盤單位以及“一線人員”。
通過跟投機制，公司更希望體現的是一種責任和正向的激勵，就是大家對於一個項目從測算到運營，到整個銷售的全流程能夠能加精細，更加到位一些。在跟投比例上，其實是不高的，因為公司不是根據註冊資本來做跟投，而是根據所取得的地價等指標來作為跟投的測算基礎。
Q：保利發展的項目跟投規定，單一項目跟投總金額上限將不超過項目資金峰值的10%，深圳控股的跟投比例會在哪個區間？
A：公司大概也是10%的比例。因為管理層更多是想對項目風險控制，特別是，在大家頭腦比較發熱的時候，（一線員工）是不是那麼狂熱的去做這種投資選擇。如果把10%放進去，可能你的思考會更多一些，特別是在風控和穩健性上會更強一些。
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