本文原載自深圳學區房全攻略，原創作者：鵬哥說房產

今年9月份，深圳地鐵將會新開通兩條新線路：9號線西延段和5號線南延段。9號線西延段東起紅樹灣南，西至前灣；5號線南延段北連桂灣，南接赤灣。兩條延長線又將增加17個站點。

對於普通深圳市民來說，深圳新開通的地鐵站點現在已經多到記不過來，基本深圳絕大多數房產都已經是地鐵房，地鐵對絕大多數中心城區房價的影響力也早已不復當年。

回顧過去二十年深圳地鐵的發展史，也是深圳高速發展的見證。

就在上個月26號，首屆全國“最美地鐵站評選”頒獎典禮在上海美術學院舉行，深圳地鐵7號線皇崗口岸站榮獲“中國最美十大地鐵獎”的殊榮。

圖為皇崗口岸站

可能你都不知道這個消息，就像深圳這座城市中每一個年輕人一樣，默默奮鬥又樸實無華，突然獲了獎，驚喜中又有點侷促。

北京是全國最早開通地鐵的城市，1971年正式運營。上海在1993年開通地鐵，廣州地鐵開通於1997年。而深圳作為一個年輕的城市，直到2004年才首次開通地鐵，在一線城市中晚了十多年。

短短20年，深圳地鐵已經開通了8條線路，共計285公里；2018年底，深圳地鐵在建里程達到史無前例的273公里，工點400多個。

2035年遠期規劃，深圳地鐵將會建成33條線，1335公里總里程的軌道交通網絡。

深圳地鐵現在、未來都還將一路狂奔，這就是深圳速度。

地鐵，對於已經成為亞洲經濟總量排名第五城市的深圳來說，實在太重要了。今天我們就來梳理一下，深圳地鐵一路狂奔的歷史。

1、深圳地鐵第一期·起步階段

從2001年到2006年，是深圳地鐵的起步階段。

深圳地鐵集團成立於1998年，迄今已經有了21年的歷史。1998年年底，深圳地鐵一期工程開工。那個階段，只建成了兩條線路——1號線和4號線。其中4號線是由港鐵修建運營，4號線的一期工程只修了一小段，5個站點，並沒有承載太多的客流量。

1號線和4號線構成了深圳最早的“十字”線路，兩站交點為會展中心，使得會展中心從最開始就擁有了“九省通衢”的地位。

1號線與4號線

2004年12月28日，深圳地鐵一期工程通車試運營。1號線從羅湖口岸站到世界之窗站，4號線由福田口岸站至少年宮站，這兩條線路一共只有27公里。自此深圳地鐵時代來臨，置業西移。

在通車試運營的當天，天公不作美，遇上了氣溫大幅度下降，最低只有3攝氏度。然而這也並不能澆滅市民心中想坐地鐵的熱情之火，那天幾乎成千上萬的深圳市民等在地鐵站口，等著親身體驗一下坐地鐵的滋味。

剛過千禧年，羅湖和皇崗口岸是深圳兩個最大的口岸，羅湖是全國口岸人員流量最高的口岸，皇崗成為貨運出入境流量最大的口岸。兩條地鐵線路的設置，很顯然考慮了當時巨大的客流需求。

2004年深圳住房均價是5980元/㎡。

2004年4月16日下午，今天的頂豪——香蜜湖1號所在地塊以破紀錄的7250元/平的樓面單價、9.5億總價拍出，並出現了深圳首次樓面價格超過住房均價的情況，“麵粉比麵包貴了”，即便如此，深圳房地產最火熱最好的年代就此拉開帷幕。

一年後，香蜜湖1號開盤，平層均價大約2萬，別墅均價大約5萬，32套底價至少在1500萬以上的別墅，10分鐘，售罄。

2、深圳地鐵第二期·快速發展階段

2006年到2011年，是深圳地鐵的快速發展階段。

深圳地鐵二期涉及5條線路131個站點。除了延長了1號線和4號線，還新增2號線、3號線還有5號線。

2號線通往蛇口，因為經過深圳灣各大豪宅區，被稱為“豪宅線”，3號線連接龍崗，也稱“龍崗線”，5號線連接了黃貝嶺和前海灣，環繞中心城區，被稱為“環中線”。

2011年6月28日，深圳地鐵二期工程全面開通，也是在這之後，深圳地鐵開始按照“起步價+里程價”定價。

2011年二期工程通車之後的深圳地鐵線路圖

而這幾年的深圳樓市，有很多事值得回憶。

2006年，半島城邦一期正式開盤，當時均價約9000元/㎡，後海和蛇口還有很多空地，今天最炙手可熱的豪宅區深圳灣，還只是即將開始填海前的淺灘。地鐵2號線，讓這些豪宅不再孤單。

當年明星樓盤帶著光環入市，當時的人應該不會想到，十年後，他們都是深圳灣最閃耀的星。

2008年，全球金融危機爆發，4萬億救市，基建領域湧入大量熱錢。深圳是外向型經濟體，出口依賴度一直很高，經濟嚴重下滑，房價是真的跌了，還不少，關外很多房價幾乎腰斬，08年的這次下跌，是很多後來樓市裡一直想抄底的深圳人永遠都回不去的一個夢。

誰也不會想到，接下來的09年，改變了無數人財富命運。其實，我們都是大海中的一滴海水，波濤駭浪看似與我們無關，但是被拍到了，影響的就是至少一代人的命運。

2011年，深圳地鐵二期線路全面開通，形成了“四橫三縱”的地鐵網絡結構，深圳發展的重心也逐漸從羅湖福田一路向西，南山逐漸成了當家花旦。

2006到2011這五年，深圳的房價翻了將近3倍。

3、深圳地鐵第三期·崛起階段

2011年到2016年，是深圳地鐵的崛起期。

深圳地鐵三期規劃建設5條線，包含6、7、8、9、11號線，已呈現遍地開花之勢。兩條線路都在2016年10月28日開通運營；另外還有首條最高時速120公里的快速線路11號線（機場線），從福田中心區到鬆崗，也於2016年6月28日開通運營。

7號線線路圖

9號線線路圖

11號線線路圖

此外，6號線，一期工程從深圳北站一路向北直至寶安西北部的鬆崗站，二期工程從深圳北一路向南，直達福田區的科學館站。根據最新的消息，6號線的一、二期工程將在2020年年中同步開通！未來，深圳北站的交通運輸壓力將會緩解一些。

6號線

8號線，從國貿到小梅沙，計劃於2020年中建成運營通車，連接了羅湖和鹽田。8號線是鹽田人民盼望已久的地鐵線路，未來將會大大緩解大梅沙節假日的擁堵現狀。

然而，這10年間，大梅沙的海景別墅開始逐漸“給有錢人挖坑”，越挖越大，越挖越深。十年大梅沙，完全跑輸大勢。

經常刷屏的天麓，多麼痛的領悟。

8號線

“四橫三縱”的佈局之後，深圳地鐵的版圖逐漸外延，這五年是深圳地鐵真正快速崛起的時間。

5條線建設總投資估算約2500億，如此大規模的資金從哪裡來呢？深圳市政府在三期全面實行“地鐵+物業”投融資模式，由現金投入改為土地投入，再通過土地資源開發收益償還企業借款。

土地本質上作為融資工具的特點，由此可見。

2015年不得不提的另外一件大事，與深圳地鐵密切相關。這個事件在中國企業發展史上留下了頗具爭議的一筆。

寶萬之爭

2015年12月7 日，在北京萬科的內部會議上，王石高調宣稱不歡迎“寶能系”成為萬科第一大股東，“寶萬之爭”正式開打。萬科、寶能、華潤、恆大悉數登場，股權之爭舉世關注。兩年後，最終由深圳地鐵受讓華潤、恆大所持萬科股份，“寶萬之爭”落下帷幕。

成為萬科的基石股東，深圳地鐵花了663億。

2011到2016這五年，深圳的住房均價翻了2.8倍。

4、深圳地鐵第四期·成熟階段

2017年到2022年，是深圳地鐵的成熟期。地鐵在持續外延和擴大布局。

深圳市軌道四期工程包括6號線支線、12、13、14、16號線共5條線路，合計總長度約148.9公里，總投資約1344.5億元。

其中12號線起自南山區左炮臺站, 終至寶安區海上田園東站，全長40.5公里，貫穿了南山和寶安各區，未來的蛇口、南油和寶安中部和西北部片區將獲得更大的便利。

12號線

13號線南起深圳灣口岸站，終至寶安區上屋北站，途經深圳市南山區北部留仙洞總部基地、西麗高鐵站，以及南部的科技園、後海總部基地，直達深圳灣口岸，線路全長22.4公里。值得一提的是，13號線將是與11號線一樣時速80公里的快速線路。

通車後深圳灣口岸會更加便利，將來從深圳灣到香港的流量會大大增加，同時深圳灣口岸接納能力也面臨更大的考驗。

13號線

在今年2月初，深圳地鐵4期規劃再度調整，13號線增加南延段（增加深圳灣公園和歌劇院兩站），對於深圳灣南部片區居民來說，絕對算得上是天大的利好

13號線南延段

14號線連接福田、羅湖和龍崗各區，16號線起自大運站，經龍崗中心城、高鐵坪山站及坪山中心區等地區，是東部組團內部的線路。

目前深圳一共投入運營的里程線路總長共285公里，進入2019年，深圳地鐵將迎來“井噴時代”，14條線路273公里同時在建，加上今年9月份的兩條新線（5、9號線延長線）的開通，預計到2020年投入運營線路將達到430公里。

深圳地鐵不斷豐富和完善現有佈局，同時又在開拓新的地鐵空白區域，站點密度進一步加大。

在這個階段，深圳的一手房價實現了連續18個月下跌的“傳奇”。從2016年10月的55611元/㎡跌到2018年3月的54185元/㎡，一年半的時間跌了1426塊錢，平均每月下跌79塊。

2018年，深圳出臺328“三價合一”調控和731限售新政，深圳樓市進入了一個新的平穩期。直到今年3月份，深圳迎來了久違的小陽春，4月份二手房成交超過8000套。

5、深圳地鐵·總結與展望

深圳從2004年第一次通車開始，已經落後了北上廣10多年了，但是在短短20年的發展歷程中，深圳地鐵的成長異常迅猛。

以城市地鐵密度來看，深圳在全國各主要城市中排名第一，二十年的發展就有這樣的成績，已實屬不易。

地鐵密度排名

當然，深圳是佔了面積小的優勢，如果以每萬人擁有地鐵里程數來排名，深圳只能排到第7名，而且運營里程也遠遠不如北上廣。

萬人擁有里程數排名

撇開這些冰冷的數據，深圳市民們對於優質地鐵出行服務的渴求，是異常迫切的，尤其是佔據深圳地域面積80%的原關外地區。

深圳地鐵，任重而道遠。

2018年，北京地鐵日均客運量達到了1054.4萬人次，上海地鐵達到了1017.2萬人次，廣州地鐵達到了802.58萬人次，而深圳日均客運量只有514.38萬人次，差不多是北上的一半。

從這個數據我們可以看出，同為一線城市，深圳的地鐵客運量還遠遠不如北上廣。深圳地鐵前幾期規劃，有批評說一直是在關內打轉，對於關外更大的人口稠密區覆蓋度還遠遠不夠，關外應該持續加大投入。

面對每年50萬人口淨流入，深圳還有大量的地鐵線路需要規劃，目前規劃中的線路有14條之多，到2030年，總數將會去到32條，全長1142公里。

與此同時，北京預計在2020年達到1000公里，到2035年超過2500公里。上海預計在2025年達到1050公里，到2030年達到1500公里。廣州預計在2023年達到1025公里。

受制於地理面積，也許深圳地鐵的運營里程永遠都無法超越北上廣，但是短短的20年，深圳速度已經給我們帶來了諸多驚喜。

各主要城市規劃里程排名

放眼世界，紐約地鐵是全球歷史最悠久的地鐵之一，開通於1904年，目前總運營里程1121公里，東京的軌道交通里程更是超過2500公里（包括東京地鐵+負責通勤的城鐵+私鐵），東京的軌道交通是世界級標杆。

國外的城市雖然已經很少新增里程，但與他們相比，我們國家的地鐵在規劃佈局、尤其是運營效率方面還有相當的追趕空間。

除了大規模的地鐵投資，深圳也在加速建設高鐵站和城際鐵路。《2016-2030深圳鐵路樞紐總圖規劃》已獲批，深圳將形成深圳北、西麗、深圳站及深圳東、福田、深圳機場、深圳坪山站“三主四輔”客運站佈局。

後續我們將會對深圳的高鐵規劃也進行更深入的解讀。

深圳的地鐵發展史，是深圳高速發展的一個縮影，每一條新開線路和新設站點，不僅與房價，更與我們生活息息相關，而這些成就，絕對是每一個深圳人勵精圖治、艱苦奮鬥的結果。

來了就是深圳人。

感謝深圳，未來可期。

文中部分數據、圖片來自於深圳地鐵官網、維基百科、百度圖片等。我是鵬哥，關注我瞭解更多房產內幕