關注“瀋陽房哥”，看最適合瀋陽人的買房經驗

傳說再起：

渾南發展多年，無論配套還是人氣，奧體都已躋身成熟版塊的行列，也正因為區域成熟，板塊內新盤不多，購房者都已快遺忘了奧體版塊。然而奧體核心之旁，卻有處大型地塊一直沒能建設——中儲物流地塊。

中儲物流地塊因5月初調整規劃出現在臺前，經過調整後，混合用地面積縮小，住宅用地面積增加，學校位置調整，地塊更整體成型。

中儲物流地塊有多大？從圖中的信息可以看出，區域內被道路分成三個區域，三個地塊大小分別為11.70萬平、11.55萬平、7.93萬平，純住宅面積高達31.2萬平米，如果加上混合屬性的地塊，面積近40萬平。如果地塊一次性出讓，將成為近年來市內核心區面積最大的地塊。

地塊謎題

地塊能值多少錢？地塊會被誰拿下？這兩個問題是大家最為關心的問題。傳言中地塊的買家有兩個：富力和華潤。

富力拿中儲物流地塊的傳言從6月初就開始了，當時有“小道消息”表示，富力出十一位數巨資運作中儲物流地塊，知情人士已經火速前往渾南買房。富力地產何許人也？上市房企10強，18年銷售額前20。之前富力通過收購恆基兆業的二手地進入瀋陽，看來這次是要正面進入瀋陽了？

沒想到到了月底，又傳出華潤與中儲洽談聯合開發的消息。誰拿地不好說，但這塊地是鐵定要建設了。

三四十萬平的超級大盤，新二環旁，市內核心區的獨苗，如果不拆分賣，會多少錢出讓？小編保守估計不會低於1萬元/建平，畢竟上次東二環都拍出了8100元+8800平移交產權的價格（高官臺東-1，保利），有樂觀者甚至認為地價將打破龍湖南塔的記錄，單價超過2萬元。

如果說中海拿下的GN-MZ-01-07地塊檢驗了新市府的成色，那中儲物流地塊將檢驗渾南核心區的價值，奧體第一次有機會證明自己，這一幕值得期待。

究竟利好誰？

如果人人都知道中儲物流地塊的地價不會低，那麼誰將受益？——渾南域內的品質大盤！包括新房和二手房。比如中海半山華府，泛奧體板塊的金地樾檀山。對奧體板塊的華潤奉天九里、萬科金域藍灣、華髮首府也是不小的利好。有消息稱，中儲物流地塊未來高層售價至少20000起步。

中儲物流的地價絕不會低，至於是不是給渾南抬轎子尚需觀察。但是以現在的形式來看，奧體區域急需一個標杆超級大盤。抬不抬轎子基本就看是誰拿，如果是華潤相信一定不愁賣，但是如果是富力就很難說了。

中海半山華府：

如果你能接受新市府——不對，咱得先嘮嘮你為啥接受不了新市府？從市政府搬至渾南，新市府炙手可熱，我們建立的版塊群當中，新市府交流群已經滿員6個。這裡是新城區，但如果你對比其他新城區，新市府絕對會是觀感最好的一個，總之...咱就不聊你不接受新市府這個選項了——中海半山華府估計是近期你唯一可選的大盤了。

在中海以實際價格近9000元的價格拍下GN-MZ-01-07地塊之後，半山華府再度成為區域焦點，甚至將原本打算下半年發售的二期提前上市，同時在戶型上順應市場，增加了108平米的小高層。

而且不能忘了，低調的中海，在大盤的運營上經驗最為豐富。改善產品一般不提增值，但從中海國際社區到和平之門再到半山華府，我覺得中海在增值這事情上不會讓購房者失望。

金地樾檀山：

瀋陽“老城控”想買新產品，選擇餘地不多，處在泛奧體版塊的樾檀山是很多老城控能接受的位置極限。

處在新市府、老城、長白中間的區位讓樾檀山吃三家流量，十分愜意，這點也可以從價格看出——高層從去年開盤一萬出頭增至精裝一萬五。這個價格高嗎？這取決於你對區位的定義，畢竟處在三家板塊中間也意味著距哪個板塊都不近。

相信中儲物流地塊入市，會給樾檀山帶來正負兩方面衝擊：正向在於中儲物流必然起價超越樾檀山的洋房，從價格上襯托樾檀山，而負向在於更核心區位的中儲物流將吸引高消費力的純改善老城控，分流受眾。

奧體的二手房：

以往的經驗來看，一個區域出現地王短期內會形成炒作局面，長期來看有利於區域房價上漲。

中鐵丁香湖地王拿地後，區域多個樓盤封盤“漲價”。價格漲沒漲先不說，起碼炒作了一波。而且隨著地王的“大駕光臨”，區域有了所謂的定價邏輯，長期看漲已經不可避免。

龍湖“南塔”地塊拿地後，區域內僅有的五礦瀋河金城等新樓盤也是火熱的不行。試想，一塊地價18300的地王在一公里外，你的房價只有15000。這對普通購房者是多麼大的衝擊。

假設中儲地塊以天價成交，炒作一波。開盤爆出天價，又炒作一波。首開鬨搶，又炒作一波。這一波波的熱度下來，周圍的二手房的關注度自然有了提升，成交量和成交價上升也水到渠成。

新城狂想

不知不覺，奧體都成了成熟街區，成了“老城”。從某種意義上來看，與其說中儲物流地塊檢驗了奧體的含金量，不如說是繼續抬高新市府的地位——平地賣高價你說有泡沫，這回有核心區地價的參照，新市府價格也有了基礎。

7月份“銅鑼灣”地塊出讓之後，新市府將成為商業“雙核”區域，這在所有新區之中首屈一指，甚至還強於萬象匯遲遲不開業的長白。以低密、改善為主的新市府漸漸形成了自己的圈層——抬眼望去，兜裡不揣200萬不敢進新市府的售樓處。這意味著如果你選擇了新市府，身邊的鄰居、路上的過客、公園內的行人都是瀋陽TOP10%的精英，這是不容易買到的稀缺屬性，也是新市府的價值所在。