最近關於樓市消息，非常勁爆。
隨著5月份中國的外貿環境發生鉅變，中國穩經濟的手段就陸續出臺了。首發其衝的，就是穩房價。
【1】
中國穩房價工具眾多
取消限購將是終極手段
自從去年中央經濟工作會議提出“六個穩”，就充分說明在中央高層已經看到了在國際複雜形勢下，經濟下行壓力及房價波動有可能會發生。
但是從目前看來，中國樓市房價的穩定問題並不大，主要基於兩個層面的因素來判斷：
第一個層面主要是中國樓市的需求依然比較旺盛，基本盤沒有改變，城市化率至少每年還要提高一個百分點，創造至少1500萬人的住房需求。
另外就是中國居民的杆槓率在2018年大概在50%左右，要就是說中國居民家庭的債務率大概佔到總收入的50%。
這個水平與全球的主流國家相比，還是比較偏低的：從下圖我們可以看出，歐美國家的居民杆槓率基本都在60%以上。
像瑞士、丹麥、澳大利亞等三個歐美國家的居民槓桿率居然在100%以上，借錢消費已經成為世界主流國家發展經濟的核心手段。
第二個層面，我們認為中國政府目前穩定房價的工具還是比較多的。自從2016年開啟的新一輪房地產調控以來，中國儲備了大量的穩房價工具。
比如取消限貸，降低首付，降低房貸利率等金融手段；再比如取消限價，取消限購等行政手段；比如降低稅費等財政手段。
一旦以上手段一起使用，中國房價必定再次暴漲。但是這顯然與目前房住不炒及穩房價的大政策相違背，因此大量工具同時使用的可能性較低。
比如說不到迫不得已，中國不會輕易啟動直接“取消限購”這個穩房價的終極手段。
但是如果在某一個階段，內部經濟及樓市出現了波動的跡象，中國就會採取一定的組合手段來進行保護，推動經濟及樓市的穩定。
比如這一次北京的“土地取消限價”和新一線城市落戶集體大放鬆，極有可能會推動區域樓市進入一次小陽春。
【1】
北京土地大規模不限價
麵粉開始貴於麵包
北京自從2016年年底推出“限競房”地塊政策，要求每塊限競房地塊都要限制最高售價及限售五年。
限競房地塊，應該說是北京貫徹“房住不炒”最核心的手段：不僅控制了房價上漲，同時限售五年導致無法炒房。
但是自從2019年開始，北京就出現了放鬆：1月9日，北京首次推出孫河兩塊不限價住宅用地；5月23日，北京再次推出兩塊不限價地塊和預告了一塊不限價地塊。
最要命的是，5月28日孫河不限價地塊進行拍賣，恆基地產最終以樓面價70000每平米拿到了該地塊：比較周邊限價68000的價格，孫河地塊進入了麵粉貴於麵包的局面。
一旦區域內“麵粉的價格貴於麵包”，肯定會帶動區域銷售，並同時拉高區域二手房價格：尤其是對於北京這種城市而言，影響房價預期是至關重要的。
北京取消土地限價的背後，肯定跟北京總體財政壓力及限競房銷售難度增大息息相關：2018年北京賣地收入僅有1680個億，同比下降了40%，同年北京限競房簽約比例僅有20%-30%。
2019年兩會，北京財政局長直接“哭窮”了：直言2019年北京財政收入增速可能將會下降到4%，比2018年6.4%的增速還要低。
但是2019年北京各項開支巨大，70週年大慶，一帶一路峰會等國家級會議眾多，核心區退租，第三期規劃交通建設等國家重大部署工程等。
北京城市發展要想離開房地產，難！土地限價已經到了非鬆綁不可的階段了，北京房價在下半年再次上漲的行情恐怕將很難避免。
【2】
準一線城市落戶集體大鬆綁
搶人升級，樓市行情蠢蠢欲動
除了北京土地解除限價，近期還出現了一個巨大的變化：那就是準一線城市落戶開始出現集體大鬆綁。
5月28日，天津濱海出現“海河人才計劃”調整方案，雖然後來被刪除，但是近期公佈幾乎是板上釘釘：本科就可以落戶，同時不再核查社保及要求提供就業證明。
5月29日，浙江杭州也下調人才落戶門檻：只要專科畢業+1個月社保，就可以落戶杭州。
5月30日，重慶發佈新的落戶新政：只要專科，不需要社保，就可以落戶重慶。
連準一線的超大特大型城市都如此“無底線”放開落戶門檻，後面恐怕將會有更多的城市將會很快“參戰”：一場全國性搶人戰爭必定升級。
備受矚目的廊坊“環京九城”預計將在7月份公佈落戶新政政策：碩士學位肯定無門檻落戶，本科及專科有可能會設定北京社保條件。
一旦準一線城市全面搶人升級，我們判斷在未來的半年之內，準一線樓市大概率會迎來新一輪的小行情：根據以往的經驗，大幅度放開落戶，區域房價會在半年之內至少有20%-30%的漲幅。
像西安這種無底線的放開，房價暴漲幅度更大。
但是隨著人口落戶越來越多，房價在半年之後就會上漲到一個新高度，然後會平穩：這就是人口紅利短期爆發給城市房價帶來的短期效應，我們把它稱之為“半年紅利”。
因此綜合來看，隨著外部環境的衝擊，中國在樓市穩定上開始啟用一定的工具組合來達到穩房價的目的，尤其是“取消限價+落戶限制取消”將會推動未來中國樓市進入半年紅利期。
我們對未來半年中國房價走勢持有較大的樂觀態度，尤其是出現了大規模放開落戶的城市。
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