2019年上半年匆匆落下帷幕。伴隨著春風，廈門樓市也迎來了一波“春風”回暖，多個項目持續熱銷，二手房成交量一度達到近兩年巔峰。總體而言，上半年市場表現可圈可點。然而我們仍然要理性看待“回潮”。目前新房市場庫存正在擴容，二手房市場單月成交數據表現出下滑趨勢。下半年，市場的內部形勢仍然嚴峻，經濟形勢和政策變化等不確定因素會長期存在，而對於市場時機的掌握將成為下半年各開發房企重要課題。站在這個時間節點上，下半年樓市走向如何，讓我們聽聽來自行業的聲音。
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全年量價可向2017年看齊
來源：克而瑞廈門
廈門樓市經歷了較長時間的盤整，進入2019年後，客戶觀望情緒有所好轉。在限購下，廈門市場投資投機客群被擠出，市場以剛需客群成交為主。2017年出讓地塊多有“70/90”限制，目前已經相繼入市，小戶低總價產品契合市場需求。
三四月份新房市場在二手房帶動及新增供應放量刺激下成交熱度上升，有些項目加快出貨銷售情況良好。具體來看，開盤熱銷項目大致分為三類：一是低單價、低總價突出的小戶型產品，但此類項目產品及客戶均有限；二是強學區+近地鐵雙硬核新盤，主要集中在集美新城和翔安南部新城板塊；三是老盤折扣促銷，此類項目逆襲成功率整體較低。綜合來看，熱銷項目都有針對剛需/改善客群的明顯優勢之處，但後續推貨去化一般，整體持銷力不強。在無明顯政策利好刺激作用下，廈門市場尚難言真正回暖。
2019年上半年廈門多個有“一次性獲批預售”要求項目相繼入市，使得上半年商品住宅供應量衝高至約120萬㎡，市場庫存房源暴漲。根據克而瑞廈門機構梳理，下半年待批入市項目明顯減少，整體供應節奏預計將放緩，隨著項目持續去化，庫存擴容形勢將會有所緩解。
儘管外部環境不容樂觀，短期市場向上乏力，但對廈門市場也無需完全悲觀。從外生型市場到內生型市場，政策之下，廈門的客群結構被顛覆，即意味著有大量的外部需求被拒之門外。控制房價過快增長，但市場也需“維穩”，所以，市場不會持續“一蹶不振“，在“因城施策”背景下，政策或有一定的調整空間以提升市場活力。具體來看，下半年土地供應或減緩緊縮，而住宅新增供應將繼續放閘，成交則仍不溫不火，全年量價或可向2017年看齊。
在此情況下，具有價格優勢、硬件配套齊全（如學區+地鐵）、產品打造力強的項目會在下半年市場形勢下搶佔先機。
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下半年成交量上升，價格維穩
來源：新景祥房產策劃
經歷了2018年的慘淡後，年初伴隨央行降準，市場普遍預期調控政策將有所鬆綁。隨著積壓的剛需和改善購房需求釋放，樓市的“小陽春”行情到來了，3月份市場情緒開始樂觀，部分熱點城市再次出現搶購熱潮，土拍市場也是持續火爆，二手房成交也創下新高。4月中旬，政府重申房住不炒，並允許各城市執行一城一策。5月、6月份市場情緒相對理性後，前期積壓的市場需求也大都釋放完畢，“小陽春”行情也暫告尾聲。但相比2018年，成交仍然明顯好轉。整體來說，金融趨緊、無重大利好政策、價格高企且土拍價格低迷等因素使得樓市難以達到真正的回暖。
3月份的小陽春猶如曇花一現，並沒有轉化為火熱的復甦。在政府堅持“房住不炒”主基調下，金融政策趨緊，而且無明顯利好政策出臺，使得一手市場繼續趨於理性，客戶觀望情緒濃厚，市場成交出現結構性分化、冷熱不均，部分前期受抑制的剛需自住和剛改需求得到釋放，小面積、低總價、高性價比的項目房源受到市場認可，如特房萊昂公館、海投自貿城等項目首開均取得不錯的成績。而有些盤由於地段、戶型、單價偏高及性價比不高等原因使得去化不佳，遭遇滑鐵盧。4月底至今各項目推盤超二十批次，去化結果幾家歡喜幾家愁。
目前廈門樓市供應量達到近兩年的一個高峰期，下半年庫存有進一步加大的壓力。據統計，目前廈門樓市存量為757萬㎡，按每個月9萬㎡去化計算，84個月後可以去化完畢；其中在售項目庫存面積為206萬㎡，按近12個月月均去化約7.88萬㎡計算，去化週期約26個月。目前市場成交處於相對低迷的狀態，而市場供應處於加速供應的狀態，因此在下半年若無重大利好政策帶動，庫存將進一步加大。
但考慮到房企會在下半年迎來業績衝刺等因素，成交量極有可能上升，而價格繼續維持相對穩定。
在此情況下，可重點關注小面積低總價的高性價比房源及地理位置優越具有稀缺資源的高端住宅，如海滄馬鑾灣、集美新城、環東海域及翔安南部新城等片區內的樓盤。
下半年廈門樓市怎麼走？
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下半年市場進一步分化
來源：浩瀚置業（廈門）有限公司
當前市場部分樓盤熱銷是由價格驅動引起，即二手房價格大幅度回調、一手房以價換量的驅動，使這兩年因為被壓制的剛需和改善群體入場，同比去年有明顯回暖，但這波暖情卻在快速冷卻，價格回升之後，大部分樓盤來訪和成交明顯下滑，市場仍然嚴峻。
近2年來成交量萎縮，供應量增加，下半年庫存將達到歷史高峰，消化壓力將進一步加大。
此外，下半年全國經濟、政策環境仍然嚴峻，特別是在2019年底，部分房企在資金回籠壓力下，不排除部分項目較大幅度打折促銷或再次以價換量，市場仍會進一步分化，購房者將迎來買房好時機，建議此時可入手。
當前市場日趨理性，投資客離場，剛需客戶是市場主導，高性價比的項目最受歡迎，另外，優質地段、高品質的品牌項目依然是市場熱點，是改善客群首選。
下半年樓市怎麼走 七大機構這樣看
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量價基本不會大漲大跌
來源：廈門市房地產中介行業協會
今年上半年，廈門二手房交易起伏不定，3-5月份成交量均突破4000套，6月份成交量迅速萎縮。究其原因，5月份之前的這波二手房回暖主要是靠有學位需求的客群拉動的。根據廈門入學政策，要進入公辦校，必須在該居住地居住1年以上，而廈門戶籍的入學報名一般在每年的7月上旬報名，為保險起見，他們都在5月份前購置好房產，之後留點時間辦理戶口遷移手續。6月份的成交人群主要是改善型客群，在限購政策沒有放開情況下，這類客群並不是很多，所以成交量就會下降。價格上，比起2018年11月、12月，2019年上半年二手房成交價格明顯上漲了些，一套多個20萬-50萬元也很正常。
目前房源掛牌週期在8個月左右，原來約為1年，現在一般認為是5個月，但經常有價無市，成交的大部分是那些性價比高的房子，主要價格有優勢，即使剛掛上去也會很快賣掉。
從成交情況來看，大戶型、高總價的二手房成交量不多，兩房或小三房的房源比較受市場關注，成交量自然較高。很多島內有房子的改善型客群，買島外房子主要是為了投資，因此還會保留目前自住的房子，在投資上，戶型也不會選擇大戶型。而對於那些剛需型客群來說，島內房子基本單價太高，而紛紛選擇在島外購買，他們買的，也往往是兩房或小三房戶型。
總體而言，今年上半年二手房成交量比去年好很多，同時價格略漲了些。在樓市政策平穩的下半年，預計二手房成交量在國慶前後會有一波成交高峰，價格則基本維持在上半年的行情，不會有太多的漲幅或降幅。
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總價500萬房源是成交主力
來源：麥田房產廈門公司
目前麥田的門店與成交區域主要以島內和海滄為主，因此數據上也主要是體現這兩個片區的情況。根據公司的數據監控，早在3月份，二手房的成交量就達到近兩年的高峰，從4月份開始這個數據就出現下滑趨勢了。只是由於二手房備案具有滯後性，所以我們看到的是4月份成交套數最多。到了五六月之後，這個趨勢就越發明顯了。
與此同時，掛牌價也開始呈現下滑趨勢，降價比例的房源在上升。但是一些品質樓盤，還有一些比較高端稀缺的產品，價格相對堅挺。還有就是學區房，因為廈門學位緊缺，長久以來對學區房的需求也比較大，因此學區房保值增值的屬性比較強。
目前二手房平均成交週期在3個月左右，並且這個週期有延長的趨勢。溢價方面，由於今年房價上浮得並不多，所以回調的幅度也不大。從目前的數據上來看，大多數房源的溢價空間在5%-6%左右，大概下調到這個幅度，買賣雙方可以達成一致。
在三四月份，目前市場上的成交主力是剛需，成交的房源主流區間是200萬-300萬元。近期則是以改善型、尤其是首改型的客戶增多。這部分客戶在三四月份將之前居住的房子出售，然後在近期購置新房，主力成交區間大概在500萬元左右，戶型以3房為主。
下半年樓市應該是比較穩定的狀態，不會漲，但是也不會跌。我們可以看到，一方面政府正在逐步放寬人才政策，吸引更多人才到廈門置業。另一方面，銀行信貸確實有所縮緊，一鬆一緊，表明政府是以組合拳的形式對市場進行調控維穩。
下半年廈門樓市怎麼走？
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島外二手房成交量將趕超島內
來源：廈門丹廈房產
2019年的市場逐步迴歸正常。三四月的小陽春只是之前積壓已久的需求得到釋放，並不代表正常的市場需求。從二手房的本質來看，到了一定的年限就需要一個置換的週期，結合廈門現有的客戶流量，正常的市場應該是維持在3500-5000套之間。如果超過5000套就表明市場過熱，投資炒房現象可能就又“冒頭”了。所以目前的市場是一個正常的需求和健康的環境。
客戶買房子，第一看新舊，第二看學校，第三看交通，第四看配套。隨著島外配套的完善，以及教育資源的傾斜，島外的居住價值越來越受認可，二手房成交越發活躍。從數據上來看，往年，廈門島內外二手房成交量有比較大的差距，然而從今年3月份開始，島內外成交基本持平。此外，很多客戶之前留在島內是為了孩子讀書方便，等孩子長大後，會選擇賣掉島內的房子，去島外買環境更好一點的樓盤。因此，我們預判，未來島外二手房的成交量將超過島內。
目前，市場上的成交客戶，剛需佔比約50%，首改客戶佔比約20%，另外20%為高端客群。所以，島內60-70平米的小兩房、島外100平米的小三房較受客戶青睞，目前這兩類的房源也是市場的成交主力。
廈門正在逐漸步入存量房時代。根據近六個月的市場成交套數，我們預計接下來的一段時間內，市場會呈現緩慢的上行趨勢：
1、業主整體心態平穩，房價波動小，客戶理性購房，政府調控政策依舊嚴格執行。
2、島內地鐵沿線帶動部分經濟體，周邊樓盤熱度上升；島外的集美新城、環東海域等片區因產業集群和自然景觀也將是客戶重點關注的區域。
3、預計下半年將再有20個新盤入市，在分流一部分二手房客戶的同時，也會帶動二手樓盤中的“學區房、海湖景房、地鐵沿線房”的成交量。
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議價空間大，整體成交速度放緩
來源：21世紀不動產廈門區域
3-5月廈門二手房來了一波“牛市”行情，4月份成交量達到頂峰，但隨後的6月份成交量明顯下降不少。分析原因，這幾個月份的量價齊升主要是因為去年放開的戶口新政，以至於很多島外戶口的人士為了孩子讀書，有機會換房到島內。另一方面，從2017年3月份的政策出來後，房價確實回落到比較低的位置，加上銀行信貸政策寬鬆，刺激購房者入市。
今年上半年，二手房源的掛牌量激增，成交週期不斷縮短，甚至出現掛牌量連續多天低於成交量。與此同時，客戶也有所增多，房源成交速度加快，有些去年掛了一整年的房子，到了今年幾天就能成交，還有不少房源只要帶客戶看1次也能成交，上午看完下午立馬下定。
據廈門網上房地產統計，今年上半年廈門二手房住宅共計成交22316套，環比去年上半年同期的6465套上漲了245.2%，同比2017年上半年同期的20012套，上漲了11.55。同比去年的三四月份，學區房價格幾乎上漲了20%到30%，帶動了其他區域房價的上漲，但是非學區房的區域房價上漲的範圍不大。4月份市場有一波成交小高潮後，銀行信貸9.8折的政策馬上又被收回，說明政策管控還是很嚴厲。加之三四月份迅速去化的一些客戶量，以至於五六月份的成交量下行。
目前改善型居住的客戶成交居多，基本以三房為主。對於改善型的業主來說，假設市場下行，總價下來了，換房壓力會小一些。總體來說，下半年的二手房市場趨於平穩，如果沒有政策利好，那麼一些老破舊又非學區房的房源，如果著急出手，需要下調價格。而那些學區房和次新房價格比較堅挺，讓購房者的選購房源時間比較充裕，議價空間也相比三四月份來得大。接下來一段時間，二手房市場整體成交速度將放緩。
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文章來源:海峽導報