文/伍谷戈
站上千億的新起點，融信中國（03301.HK以下簡稱融信）的內功修煉也進入新階段。
一份亮眼的半年報業績是為佐證:上半年公司實現營業總收入人民幣266.16億元，同比2018年上半年增長86%；毛利潤人民幣63.61億元，同比增長52%；歸母核心淨利潤19.56億元，同比增長約26%；基本每股收益1.19元，同比增長17%。
增收又增利的背後，是融信發展策略的改變。今年的重點為“調結構，為發展蓄力”。
據時代週報記者瞭解，單純衝刺更大的規模，並非融信所求。按照融信集團總裁、融信中國執行董事餘麗娟所稱，練好內功對於千億後的融信非常重要。
這也意味著，“提升運營效率、人均效能和產品溢價，挖掘內源性增長潛力以提升公司利潤率，才能使得融信在未來奔跑時跑得更好、更快，併為股東創造長期穩定的回報。”餘麗娟表示。
降債增效
對經營性現金流的重視，為融信的降槓桿提供了助力。
銷售去化和回款是一方面。根據半年報數據顯示，公司2019年上半年去化率為70%，回款率達81%，維持行業較高水平。上半年交出的是567億元合同銷售金額，同比增幅4%；合約銷售面積達282萬平方米，同比增幅為11%。
融信集團首席營銷官張文龍認為，上半年業績完成情況在計劃之內，下半年將按照既定計劃推盤。
在內部，融信對自身運營能力尤為重視。據瞭解，一直以來，公司通過優化組織結構標準化開發流程來提升運營效率。通從產品定位前置、規劃設計前置、完善開工前各項準備等方式保障項目開發的高效運營，從項目審批啟動到最終銷售交付，可以實現精確的節點控制，能夠提高開發效率，有效降低成本。
對市場週期的準確判斷，也保證了降槓桿的可能性。拿地上，融信自2018年已經開始較為謹慎，審慎拍地，內部按照銷售回款的30%-50%資金匹配拿地投資。2019年以來，公司嚴格控制拿貴地，為的就是調節奏、控規模、降債增效等等。
融資上，公司不忘準備充足的預案，通過多元的融資方式來降低融資成本。目前，公司的財務狀況和資本結構得以進一步良性發展。
半年報數據是印證。截至6月底，公司賬面現金及銀行餘額共計318.94億元人民幣。融信方面認為，最低現金餘額足以滿足未來12個月基礎運營資金的支付。
融信的債務結構已經得到了大幅的改善。例如，在現金短債比上，已經從2018年底1.01倍提升至1.66倍；短債佔總債務從2018年末的40%降至31%。上半年總債為人民幣623.51億元，較2018年年末下降0.24%；資產負債率80.21%，較2018年年末下降2.52%；淨負債率77%，較2018年年末下降28%。
公司方面稱，考慮到未來業績釋放對資本的增厚作用，淨負債率有望持續下降，財務結構優化的紅利將進一步顯現。
值得一提的是，融信在降槓桿的同時，毛利上的表現更是可圈可點。目前，毛利潤已經達到63.61億元，毛利率達23.90%。按照現有的去化和既定的推盤節奏，未來更多的利潤空間將得到釋放。
資本市場對融信的降槓桿給予了肯定。今年，國際信用評級機構穆迪將融信的主體評級直接上調至“B1”，評級展望為“穩定”；標普確認融信的長期評級為“B”，將評級展望從“穩定”上調至“正面展望”。境內評級方面，中誠信維持公司主體長期信用AAA等級，中證鵬元年內首次給予公司主體長期信用AAA等級。
明晰佈局
財務結構向好的同時，融信下一步的發展戰略正在進一步明晰。
據時代週報瞭解，在城市佈局上內部已經敲定為：深化“1+N”佈局，以及聚焦高效能城市。
1即指融信目前土儲的糧倉地——杭州和福州，在半年業績中這兩個城市分別佔據總銷售額的35.8%和11.7%，貢獻巨大。按照融信接下來的思路，就是通過這兩個城市對周邊進行滲透，充分發揮品牌優勢，並尋找外圍價值窪地，實現1+N。
至於高效能城市即指未來極具成長性的核心城市，比如重慶、太原、鄭州等，通過快速搶佔城市發展的高地與增長中心,輸出融信成熟高效的運營能力，達到對區域的持續深耕，進而成為新的業績增長點。
截至上半年，融信總土儲面積為2654萬平方米，其中土儲貨值的80%位於一線及強二線城市，涉及全國九大核心城市群共43個城市，分別是長三角、海峽西岸、大灣區、長江中游、中原、京津冀、山東半島、成渝和西北。這當中，586萬平方米權益土地儲備位於長三角，佔比達41.77%。
融信還在舊改項目上尋求土儲的獲取。不過，這家公司並非舊改的新兵，早在2010年就在福州開展舊改，積累了豐富的城市更新經驗。近年來，融信在太原、鄭州等地通過一二級聯動的方式獲取了大量低成本優質土地。據悉，未來在鄭州和太原預計還會再有600-700萬方土儲確權。
融信方面稱，目前有多個程度較佳的舊改項目正在推進，未來可為融信帶來可觀貨值。隨著今年多箇舊改項目逐步落地，也將為公司增加大量優質土儲。
融信的平均土地成本並不算高，僅為6365元/平方米。上半年公司新增地塊23個。融信主席歐宗洪在8月7日業績會上稱，公司下半年亦會根據市場情況進行拿地調整。
截至今年7月底，公司基本完成全年合約銷售目標近半，在年初所制定的計劃預期之內。
德銀預計，融信在中國將會成為同等規模房地產企業中的領跑者。“融信中國資產負債表的改善及強勁的利潤增長，將有助於公司估值獲得重新評估。”德銀的報告稱。
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