作為“首個且唯一一個赴美上市中國房企”的鑫苑，雖然算不上規模型房企，但是其一舉一動卻能引發關注。近日，有媒體曝光，鑫苑總裁張立洲離職。對於離職的原因，上述媒體分析稱，目前最為流傳的一種說法是，鑫苑老闆張勇對公司這兩年的發展狀況不太滿意。
在張立洲治下的三年，鑫苑雖然規模增長緩慢，但是各項盈利指標保持穩定增長，多元業務佈局加速。張立洲是否已經離職？離職的原因是否又像上文所說？對此，鑫苑回覆新京報記者稱，以公司公告為準。
在強者恆強的馬太效應下，中小房企在地產開發業務上面臨著拿地、擴張、增長的困局。鑫苑作為最早登陸美國資本市場的中國企業，曾經迎來自己的高光時刻，在鄭州房地產市場一度拔得頭籌，但也錯失了中國房地產市場高速增長的黃金時期，規模徘徊在100億-200億元左右。不過，鑫苑試圖在規模賽道之外開闢一條新的發展路徑，以科技驅動房地產轉型升級，在這條小而美的道路上，鑫苑能否殺出一條血路？在眾多龍頭房企入局之下，鑫苑競爭力又如何？
規模賽道掉隊
2016年7月，“萬達人”張立洲加盟鑫苑。
彼時的鑫苑，從財報上來看，各項指標放在同行或與自己相比，均顯一般。根據東方財富網，2013年-2015年，鑫苑的營業收入分別為8.977億美元、9.197億美元、11.64億美元，同比增速為-1.86%、2.45%、26.59%，毛利為2.990億美元、2.422億美元、2.730億美元，同比增速為6.77%、-19.01%、12.73%。
如果再往前倒推10年抑或是更長時間，鑫苑的發展是另一番景象。
22年前（1997年），“山西人”張勇在河南成立了河南鑫苑有限公司。彼時的中國房地產處於“草莽時代”，遍地皆是黃金。創業伊始，張勇就走出了一條與同行們“與眾不同”之路，採用“不囤地、不捂盤、零庫存”的開發模式，而這也讓鑫苑走上快速發展之路。
2004年，鑫苑在鄭州房地產市場拔得頭籌，銷售額位居第一，並與建業地產、正商地產等並稱河南四大龍頭房企，一時風光無兩。2005年，鑫苑走上全國化擴張之路，並於2007年對接資本市場，成為第一個登陸美國紐約交易所的中國房企。張勇和他的鑫苑，也成為第一個吃螃蟹的人和企業。
縱觀張勇的性格和鑫苑的發展路徑，敢想敢做，敢於走出河南、走出國門，踩對了節點，但是“拿多少賣多少”的發展思路，讓鑫苑的土地儲備匱乏。尤其是在強者恆強的白銀時代，規模型房企在拿地、融資上佔盡優勢，走上高增長之路。反觀鑫苑，手中無糧，行走艱難。
在張立洲治下的三年，鑫苑的營收與盈利保持增長，2016年-2018年，營業收入複合增長率超過24%，毛利複合增長率超過30%。
雖然銷售額增速較前幾年有明顯提高，但是整體銷售規模仍然較小。根據鑫苑年報顯示，2016年、2017年、2018年，分別實現銷售額17.62億美元、24.66億美元、22.65億美元，2018年同比下降8.2%。而同時為河南四巨頭房企的建業地產，雖然固守河南，但其2018年合同銷售額增長76.5%至536.75億元。在克而瑞統計的數據中，2018年正商地產的銷售額為500.3億元。
圖片來源：新京報記者根據企業公告製圖
對於規模的增長，鑫苑表示，公司堅持以高質量的增長為目標，並未一味追求做大規模。目前，公司已有項目絕大多數為一二線城市及其周邊剛需及剛改盤，戶型在80平方米-120平方米左右，受政策影響小，盈利穩定。未來，公司將堅持既有的發展戰略，穩健成長。
積極補倉使負債率提升
土地是糧草，是基石，是規模增長的基礎。鑫苑在土地儲備上，也意識到不足，積極納儲。根據鑫苑年報，截至2016年12月31日，其在中國和美國的11個城市擁有24個項目，預計總建築面積為413.89萬平方米，其中17個項目預計總建築面積為356.63萬平方米。截至2017年12月31日，在中國和美國14個城市擁有28個項目，預計總建築面積為516.26萬平方米，其中19個項目預計總建築面積為312.61萬平方米。截至2018年12月31日，在中國和美國14個城市共有42個項目在建和規劃中，總建築面積估計為754.18萬平方米，其中29個項目在建，總建築面積估計為448.01萬平方米。
土地擴張，也讓鑫苑的負債率攀升。根據東方財富網，2016年、2017年、2018年鑫苑總負債為33.03億美元、53.27億美元、72.88億美元，資產負債率為78.29%、83.44%、90.72%，在行業中位居前列。
對於負債上升的原因，鑫苑迴應稱，近年來公司購地支出較大，致使負債率提升。目前公司已擁有約550萬平方米優質土地儲備，足夠支持未來3年開發建設。公司一直以來融資渠道暢通，資金運營穩健。對於降負債，鑫苑也表示，未來3年，公司已制定了詳細的去槓桿方案，將控制購地規模，加強費用管控，提升盈利能力，以利潤償還部分到期債務，優化債務期限結構，實現總體負債水平穩中有降。
多元化能否助其破局？
除了積極納儲外，鑫苑也在為自己謀求一條新的出路和增長點。
張立洲加盟後，鑫苑開啟了科技化轉型之路，以地產為主業，以科技和金融為戰略兩翼，形成“一主五輔”的產業格局，即地產開發、產城運營、融資代建、智慧科技、商業管理、物業管理。張立洲的思路是，將主業做強，輔業做大，形成一主多輔，主輔並進的產業生態。
在此戰略下，鑫苑先後成立產業平臺鑫創科技、融資代建平臺鑫巖資產、地產管理雲平臺鑫巨科技、商管公司盈懷商業、物管公司鑫苑物業、智慧科技平臺愛接力科技。值得關注的是，2017年，鑫苑旗下物業平臺鑫苑物業在北京舉行新三板掛牌儀式，但在2019 年1月份摘牌，並向港交所提交IPO招股書。
雖然鑫苑寄希望於通過多元化來打開出路，但是這條道路上，虎狼環伺，Top20房企在科技、金融、物業、代建、商業等多元業務方面涉獵廣泛，且擁有規模優勢。
縱觀鑫苑，目前各項目多元業務多在投入階段，營收貢獻比相較於房地產主業微乎其微。根據2018年鑫苑年報，在營業收入中，地產開發貢獻佔比96.5%，物業服務佔比2.9%，其他業務佔比0.2%。
鑫苑各業務應收貢獻比。圖片來源 企業公告截圖
在財經評論員嚴躍進看來，鑫苑多元化的模式總體上值得認可，尤其是佈局科技領域，較早也是強項，但是需要看清的是，這兩年在科技領域佈局的房企往往都是踐行高週轉的規模型房企，通過地產來反哺科技，畢竟科技投入較多、週期較長，對於鑫苑來說需要反思業務模式。
新京報記者 段文平 編輯 武新 校對 付春愔