根據《中華人民共和國土地管理法》規定，我國法律從土地用途角度將土地分為三類，即農業用地、建設用地和未利用地三類。
1、農業用地
農業用地是直接或間接為農業生產所利用的土地，又稱農用地。包括耕地、園地、林地、牧草地、養捕水面、農田水利設施用地，以及田間道路和其他一切農業生產性建築物佔用的土地等。
2、建設用地
建設用地是指建造建築物、構築物的土地，是城鄉住宅和公共設施用地，工礦用地，能源、交通、水利、通信等基礎設施用地，旅遊用地，軍事用地等，付出一定投資（土地開發建設費用），通過工程手段，為各項建設提供的土地。
3、未利用地
未利用地是指農用地和建設用地以外的土地，主要包括荒草地、鹽鹼地、沼澤地、沙地、裸土地、裸岩等 。
17種用地解決方案
方案一：使用存量國有建設用地
市政道路、公園、綠地、廣場等屬於公共用地，辦理批准使用手續，即批准用於建設市政道路等，可以發建設用地批准書，但不用發劃撥決定書或出讓合同等。
1.國有土地劃撥，即行政方式。
2.國有土地使用權出讓。
3.國有土地租賃。
4.國有土地使用權作價出資或入股。
除批准使用和劃撥外，其他三種方式屬於有償使用。
方案二：圈內農用地辦理轉用、徵收手續後依法提供給具體項目
方案三：建設項目使用國有農用地
建設需要使用國有農用地的，應當在辦理農用地轉用審批手續轉為國有建設用地後，依法辦理供應手續，不用辦理徵收手續。
方案四：圈外單獨選址建設項目用地
能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地，可以利用總體規劃確定的城鎮村莊建設用地範圍外的土地，經批准可以在圈外單獨選址建設。涉及農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續；涉及集體所有土地的，應當辦理土地徵收審批手續；土地供應方案在辦理農用地轉用和土地徵收時一併批准。
方案五：建設項目使用集體建設用地
有六種情形可使用集體建設用地。
1.鄉鎮村公益事業、公共設施用地。
2.村民住宅。
3.集體經濟組織興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的。
4.以集體經濟組織為主體開發建設公租房、鄉村休閒旅遊養老等產業，或者以集體建設用地使用權作價出資入股、聯營與其他企業合作開發此類產業的。
5.在33個農村“三塊地”改革試點，集體建設用地使用權可以出讓、租賃、作價出資或入股，用於商品住宅以外的經營性項目。
6.返鄉下鄉創業人員，可依託自有和閒置農房院落髮展農家樂；也可通過租賃農房或與擁有合法宅基地、農房的當地農戶合作改建自住房。
方案六：建設項目使用集體未利用地
可以參照方案五，直接作為集體建設用地使用。
而國家建設項目使用集體未利用地的，應當辦理土地徵收審批手續後依法供地；不需要辦理農用地轉用手續，不需要用地計劃指標，不繳納新增費和耕地開墾費。
方案七：建設項目使用國有未利用地
建設項目可以使用土地利用總體規劃確定的國有未利用地，不需修改規劃，也不用辦理轉用和徵收手續，直接批准用地。
方案八：使用設施農用地
設施農用地是指設施農業項目區域內直接用於經營性養殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產養殖的生產設施用地、附屬設施用地和配套設施用地、農村宅基地以外的晾晒場等農業設施用地。
設施農用地不包括以下用地：
1.經營性糧食存儲、加工和農機農資存放、維修場所；
2.以農業為依託的休閒觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂；
3.以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地。
方案九：結合土地整治、村莊整治安排用地
土地整治是對項目區內田、水、路、林、村等的綜合整治和統一安排，必然涉及到項目區內各業用地的重新佈局、安排和產權調整。土地整治規劃方案中包含了整治後的土地產權調整和各類項目用地調整（地類調整和供地安排）。
土地整治實施規劃經批准後，應當依據經批准的實施規劃，相應調整項目區內各類用地產權和地類，直接為項目區內原用地單位整治後的用地辦理相應用地手續，不再辦理農用地轉用審批手續，也不佔用土地利用年度計劃指標。安排原用地者用地後的剩餘部分，應當依法辦理供地手續。
方案十：建新區用地
使用增減掛鉤項目建新區用地，視同建設用地。
方案十一：農業項目使用國有農用地
有承包經營、承包經營權流轉、由農場職工按要求耕種等方式。
方案十二：農業項目使用集體農用地
有承包經營、承包經營權流轉、四荒地（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）拍賣、由原農戶按要求種植等方式。
方案十三：農業項目使用四荒地等未利用地
有承包經營、四荒地拍賣、流轉等方式，使用年限最長50年，使用方向包括開荒造林、治沙改土以及休閒農業、設施農業等，用於非農業建設需要審批；
方案十四：農村三項建設使用圈內農用地
應當先行辦理農用地轉用手續，轉為集體建設用地後，再由縣市人民政府批准使用；
方案十五：農村道路用地和農田水利設施用地
符合條件的農村道路用地和農田水利設施用地屬於農用地，不屬於建設用地，不辦理農用地轉用手續，不佔建設用地指標。
方案十六：地質災害治理工程用地
按照地質災害治理項目辦理項目審批手續，不辦理徵收、轉用手續，不佔用指標，但應當足額安置補償。
方案十七：通過市場解決項目用地
1.以轉讓方式取得土地使用權。
2.以股權轉讓方式取得目標公司控制權，進而實現開發利用目標土地的目的。
3.以合作開發方式開發利用目標土地。
4.原有建設用地地依法改變用途等土地使用條件後,用作發展項目用地。
5.原有建設用地辦理出讓、租賃等有償用地手續後，用作發展項目用地
接下來幫大家梳理一份關於土地流轉、土地託管、土地入股的概念、模式等乾貨知識，希望幫助大家提高經營能力、做大規模農業。
一、概念
1、啥叫土地流轉？
土地流轉是指土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權（使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。
可以通過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經營權,鼓勵農民將承包地向專業大戶、合作社等流轉,發展農業規模經營。
農業用地在土地承包期限內，可以通過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經營權，鼓勵農民將承包的土地向專業大戶、合作農場和農業園區流轉，發展農業規模經營。
2、啥叫土地承包經營權？
土地承包經營權就是公民集體對集體所有或國家所有由全民所有制或集體所有制單位使用的國有土地的承包經營權，權利內容由合同約定。分為主體和客體兩種。
該項權利的權利主體為公民或集體；權利客體為集體所有土地或國家所有由全民所有制單位或集體所有制單位使用的國有土地。
2017年10月18日，第二輪土地承包到期後再延長三十年。
3、啥叫土地承包經營權流轉？
土地承包經營權流轉，是指通過承包取得的土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉·“土地承包經營權流轉”最早是1995年提出的，國發﹝1995﹞7號 《國務院批轉農業部〈關於穩定和完善土地承包關係的意見〉的通知》中明確提出“建立土地承包經營權流轉機制”。
4、 啥叫土地入股？
土地入股，是指土地權利人將土地使用權和投資者的投資共同組成一個公司或經濟實體。初級農業生產合作社處理社員私有土地的辦法。對社員入社的土地，根據其常年產量評定為若干股，作為交納股份基金和取得土地分紅的依據。評定社員入社土地的產量，主要根據土地的質量和實際產量，以使每個社員的利益不受損害。土地入股並沒有改變土地私有制，但土地所有權已與使用權相分離，為進一步過渡到土地公有制奠定了基礎。
5、啥價土地託管？
土地託管是指部分不願耕種或無能力耕種者把土地託給供銷社等合作組織和種植大戶,並由其代為耕種管理的做法。
土地託管現象是在市場經濟條件下,在土地制度改革進程中產生的新成果。通過規模化的土地託管,在不改變農民的土地承包權、收益權和國家惠農政策享有權的前提下，實現了農業規模化、集約化、機械化生產，較好解決了“誰來種地、怎麼種地”的問題。[1] 是為了更好的服務農民實現雙贏的很好合作方式，目前全國各地還在共同努力營造良好的環境。分為全託管方式，半托管方式。
6、啥叫土地使用權？
土地使用權（Land Use Rights）是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。
土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現，國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利，國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。
農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。
農用地使用權是指農村集體經濟組織的成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉（鎮）企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地的使用權。按照《土地管理法》的規定，農用地使用權通過發包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批准取得。
7、啥叫土地使用稅？
土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內使用土地的單位和個人，以實際佔用的土地面積為計稅依據，依照規定由土地所在地的稅務機關征收的一種稅賦。由於土地使用稅只在縣城以上城市徵收，因此也稱城鎮土地使用稅。
8、啥叫農村宅基地？
農村宅基地，是農村的農戶或個人用作住宅基地而佔有、利用本集體所有的土地。包括已經建設房屋、建過房屋或者決定用於建造房屋的土地，已經建設房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型。
9、啥叫責任田？
責任田是指將村集體所有耕地承包給農戶，由農戶自己負責耕種和管理，但不能隨意買賣和挪作使用的田地。
根據效率原則，責任田採取按人承包、按勞承包和招標承包等三種主要方式承包經營，經營農地為社區總面積的2/3。剩餘社區面積作為生活保障用地，根據公平原則，按人口平均分配給農戶，稱作自留地。
農村稅費改革之前，責任田要交納農業稅、土地承包費、糧食定購任務。稅費改革後不再交納農業稅等費用，國家還每年發放補貼。
10、啥叫土地置換？
土地置換，是指在城市發展過程中，利用級差地價置換土地改造老城區，加快城市發展的一種方法。包括異區地塊的置換和同區內地塊的置換兩種情況。兩種情況：
1）因為土地位置的不同，所以其使用價格也不同，即地租不同，從而產生級差地租。一般情況下，離市中心、繁華的商業區、商務區等越近，土地使用價格越高；反之則越低。這樣，政府就可以利用土地的差價進行土地置換改造老城區，發展新城區。中心城市土地價差較大，在土地置換中更有優勢。
2）土地置換是以符合土地利用總體規劃為要求，以耕地“佔一補一”為前提條件，以調整優化土地利用結構佈局為目標，以土地的適宜性為依據，通過異地調整，使不符合土地利用總體規劃佈局或低效利用的土地符合土地利用整體佈局，最大限度提高土地利用率。通常情況下，用來置換的建設用地均為國有土地，運作時不涉及土地性質問題，僅限於權屬的重新調整和界定。
二、模式
1、土地流轉模式
模式一：土地互換
什麼是“土地互換”呢？互換土地，是農村集體經濟組織內部的農戶，為方便耕種和各自的需要，對各自土地的承包經營權進行的簡單交換。
依據：《農村土地承包經營權流轉管理辦法》
對象：屬於同一集體經濟組織的承包地塊
特點：同時交換相應的土地承包經營權
模式二：土地出租
土地出租，這個名字從字面意義上就很好理解了，就是把土地租出去嘛。其實不然，農民將其承包土地經營權出租給大戶、業主或企業法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經營權，出租方按年度以實物或貨幣的形式獲得土地經營權租金。其中，有大戶承租型、公司租賃型、反租倒包型等。
租賃方式：國有土地租賃、土地使用權出租
性質：國有土地有償使用的方式
依據：《土地管理法實施條例》
模式三：土地入股
土地入股，是指土地權利人將土地使用權和投資者的投資共同組成一個公司或經濟實體。初級農業生產合作社處理社員私有土地的辦法。對社員入社的土地，根據其常年產量評定為若干股，作為交納股份基金和取得土地分紅的依據。
社會背景：十七屆三中全會提出
解釋意義：處理社員私有土地的辦法
操作方法：入股(股份合作)合同
模式四：宅基地換住房，承包地換社保
宅基地換住房、承包地換社保。也就是說，農民放棄農村宅基地，宅基地被置換為城市發展用地，農民在城裡獲得一套住房。農民放棄農村土地承包經營權，享受城市社保，建立城鄉統一的公共服務體制。
模式五：“股份+合作”
“股份+合作”的這種模式是，農戶以土地經營權為股份共同組建合作社。
解釋意義：按照“村民自願、土地入股、集約經營、收益分紅、利益保障”的原則，引導農戶以土地承包經營權入股。合作社按照民主原則對土地統一管理，不再由農民分散經營。合作社掛靠龍頭企業進行生產經營。合作社實行按土地保底和按效益分紅的方式，年度分配時，首先支付社員土地保底收益每股（畝）700元，留足公積公益金、風險金，然後再按股進行二次分紅。
三、土地入股模式
土地入股基本上是土地經營權的方式入股到公司或者合作社。
農戶以土地經營權的方式入股公司或合作社，並劃分詳細的股權比例，年底扣除相應稅費之後，按照股權比例給土地入股的農戶分紅。目前有6種：
1）“農民+土地股份合作社”直營模式。即農民以土地經營權作價入股，成立土地股份種植專業合作社進行農業產業化經營。
2）“土地股份合作社+企業”社企合作模式。即農民以土地經營權先入股成立土地股份合作社，合作社再入股企業開展農業產業化經營。
3）“農戶+農業企業”土地股份公司模式。即農民以土地經營權直接入股企業，採取租金保底、股金分紅、薪金創收“三金合一”。
4）農民+合作社+公司，建立新公司。農戶以農村土地經營權入股組建土地股份合作社，土地股份合作社再以農村土地經營權作價入股、農業產業化龍頭企業以技術和資金等要素作價入股，組建新的農業公司。公司採取“優先股+分紅”分配方式，在確保農戶土地經營權入股基本收益後，剩餘利潤再參與公司分紅。
5）農民+公司，建立新合作社。農業產業化龍頭企業以技術、資金等要素入股土地股份合作社，成為土地股份合作社的社員，土地股份合作社以土地經營權作為優先股，按照公司需求開展生產經營，合作社財務統一管理、統一核算，公開聘用農業職業經理人從事生產經營管理，獲得的純收益優先保證土地經營權基本收益。
6）入股農戶直接成立合作社。“土地股份合作社+農業職業經理人”模式，即村委會引導農民以土地經營權入股成立合作社，合作社理事會聘請農業職業經理人負責生產，合作社盈餘用於支付職業經理人佣金和土地經營權分紅。
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