農村“三塊地”改革試點年底將收官，各路專家解析未來可能！

導讀：

“農村‘三塊地’改革試點即將收官。”自然資源部綜合司司長程利偉近日透露。據悉，“三塊地”改革始於2015年，當時在全國選擇了33個地方開展試點。改革所得的相關經驗，將被充實到正在修改的《土地管理法》中。

近日有關城裡人下鄉購買宅基地使用權的討論漸多，但這已經超出了農村三塊地改革試點範疇，其能否成真，有待中央層面進一步的政策信號。

所謂農村“三塊地”改革試點，就是農村土地制度改革三項試點，即農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。這項改革啟動於2015年3月，之前原本是2017年結束試點，2017年11月全國人大決定，延長至2018年12月31日。

全國政協經濟委員會副主任楊偉民近日撰文稱，這個改革試點取得了不少成效，可以在思想上再解放一點，在不改變農村建設用地集體所有制前提下，通過所有權與使用權分開的產權制度改革，解決城鄉建設用地的市場分割問題，實現與國有土地同等入市，同權同價，最終實現城鄉建設用地市場的統一。

宅基地可否買賣

農村“三塊地”改革，細分下來主要任務有十項。

其中，宅基地制度改革主要任務有四項：一是改革完善宅基地權益保障和取得方式；二是探索宅基地有償使用制度；三是探索宅基地自願有償退出機制；四是完善宅基地管理制度。

宅基地制度改革試點啟動以來，各地加大閒置宅基地盤活力度，穩步探索宅基地自願有償退出機制。截至2018年6月底，共騰退零星、閒置宅基地9.7萬戶、7.2萬畝。各地在確權登記的基礎上，積極配合開展農民住房財產權抵押貸款試點，截至今年6月底，辦理農房抵押貸款4.9萬宗、98億元。

宅基地制度改革也增加了農民財產性收入。

“各試點地區積極探索農房抵押、出租、合作開發等途徑，不斷顯化宅基地財產權益。浙江德清通過盤活存量宅基地改造民宿530家，每戶年均增收5萬多元。安徽金寨將退出的宅基地作為增減掛鉤節餘指標在省域內流轉，總收益近53億元。”自然資源部副部長趙龍稱。

不過，與“三塊地”改革試點工作的實際進程相比，外界對於宅基地改革的期望值更高。

楊偉民表示，農村空置的宅基地也可以進入城鄉統一建設用地的市場，目前農村空置宅基地有3000萬畝，比城市目前所有的住宅用地的總量還多。

“拿出一小部分農村控制的宅基地轉為城市居住用地可以大幅度降低地價。應該賦予農戶對宅基地可以長租、流轉、抵押、繼承，允許農村進城落戶的人口在全國範圍內出售宅基地的使用權。他的收入可以用於在城市購房，同時允許城市人下鄉購買他們宅基地的使用權。”楊偉民稱。（具體可看之前發過的一篇文章：允許城裡人到農村購買宅基地使用權？三農專家：方向上我贊同，但……）

不過，按照當前相關規定，宅基地使用權轉讓尚設定在集體組織內部成員之間，並未對城市居民放開。

今年年初，原國土部部長姜大明曾強調：城裡人到農村買宅基地這個口子不能開，按規劃嚴格實行土地用途管制這個原則不能突破，要嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館等。

集體建設用地入市193億元

土地徵收制度改革主要任務有三項：一是縮小土地徵收範圍；二是規範徵地程序；三是完善對被徵地農民合理、規範、多元保障機制。

截至今年6月底，各試點地區已按新辦法實施徵地共1101宗、16.6萬畝。

自然資源部副部長趙龍表示，通過改革，徵地補償的方式趨於多元化，對被徵地農民的保障力度加大。

河北定州市在改革前主要是貨幣補償，統一按5.4萬元/畝的綜合區片價補償。改革後則實行三重保障：一是貨幣補償，標準提高到7.34萬元/畝；二是糧食補貼，每年每畝補貼800斤小麥、1000斤玉米或按當年市場價折換現金兌付；三是養老保險，允許被徵地農民自主選擇、隨時參保城鄉居民養老保險或城鎮職工養老保險，給予每人每畝2萬元的參保補貼。

集體經營性建設用地入市改革主要任務有三項：一是完善集體經營性建設用地產權制度；二是明確入市範圍和途徑；三是建立健全市場交易規則和服務監管制度。總體看，這項試點推進較快，相應的制度安排和規則體系已逐步完善。

截至今年6月底，集體經營性建設用地入市地塊970宗、2萬餘畝，總價款約193億元，收取土地增值收益調節金15億元。

趙龍表示，通過改革，企業、銀行、資本市場對集體經營性建設用地接受程度顯著提高。江蘇武進雷利電機公司通過出讓方式取得集體經營性建設用地後，於2017年6月2日在深交所A股IPO上市，實現了集體建設用地與國有建設用地在資本市場同權同價“零的突破”。

此舉也顯化了農村土地價值，增加了集體和農民收益。浙江德清通過這項改革試點，集體收益1.8億元，惠及10萬餘農民。廣西北流農民能獲得入市總收益17.15萬元/畝，比改革前的徵地補償增長13.2%。

“只有讓農民土地或能轉化為其他資源，才能穩定農民，才能發展農村，才能縮小農村中的差別，才能解決徵地拆遷沒有足額補償的問題。”長期從事土地研究的北京市京鼎律師事務所律師杜兆勇說，要使資源得到最好的利用，就要突出農民的主體地位，讓農民自己當家做主。

改革經驗或“入法”

推動農村“三塊地”改革試點，也為土地管理法的修改提供支撐。前不久，全國人大土地管理法修改專題調研組指出，將對農村“三塊地”改革試點中的經驗、問題以及意見、建議，進行詳細梳理研究，而土地管理法也將根據這些經驗、發現的問題進行修改。

“農村土地的產權不清晰，是過去‘三農’問題不斷加劇的重要原因。”上海市房產經濟學會副會長嚴榮稱，土地權屬不清，是農民利益受損的關鍵。

“隨著拆遷徵地成本的增加，原來的低價補償，已跟不上時代的需要了。”中國土地協會的一位專家表示，在拓寬融資渠道時，可以通過發行市政債券、或以PPP等方式合作，彌補資金缺口。

就此，有專家還提出，需要由原來的土地出讓一次性獲取收益，轉變為對持有環節徵稅，特別是針對集體經營性建設用地直接入市，國家要以增值調節金等方式，提取一定比例的增值收益，用於建設鄉村振興。

“所有的這些，如果沒有健全的法律提供保障，很多棘手的問題就不會迎刃而解。”杜兆勇說，此次土地管理法的修改被賦予了更多的任務。

“站在新的時代起點上，要把握好新時代農村土地制度改革的方向，為鄉村振興提供強大動力。”12月4日，在農業農村部第73期每月講壇活動上，農業農村部部長韓長賦表示，我國農村改革40年來，農村土地制度改革先後經歷了確立、完善、深化三個階段，展現出廣泛適應性和巨大包容性，始終堅持尊重農民主體地位和首創精神，堅持市場化改革方向，堅持漸進性改革方式，堅持因地制宜。

土地制度作為農村最基本的制度，必須適應新的形勢變化，這是新時代賦予的新使命。“要加大對農民的土地權益保護，強化土地制度供給。”韓長賦說，當下，要把握好新時代農村土地制度改革的方向，即產權關係明晰化、農地權能完整化、流轉交易市場化、產權保護平等化和農地管理法制化。

來源 | 轉載自中國鄉村之聲

編輯 | 裴遜奇