今年三月以來，各地樓市都開始回暖。日光盤、夜光盤頻現，低中籤率樓盤越來越多，然而這些樓盤究竟去化如何？市場真的全面回暖了嗎？

西祠房產統計了去年10月來南京各盤的去化數據（來源於網上房地產上傳數據），雖然年後暖意漸濃，但分化依舊明顯。雖然開盤即罄的樓盤不在少數，但也有樓盤冷意明顯，有盤開盤近4個月賣不出1成。

NO.1

3月多盤推新告罄，有盤連開連罄

西祠房產統計了3月南京開盤的18家樓盤，其中10家樓盤目前基本售罄，網上房地產顯示去化率已達9成以上。

去化率為認購和成交總和佔比（西祠製圖）

其中，星河天賦、中南上悅城、中海原山是純新盤，星河天賦、中海原山首開中籤率接近10%，熱度很高。

而位於河西的綠地華僑城海珀濱江和升龍天匯，去年至今迎來了多次加推，均在開盤當天售罄。綠地華僑城海珀濱江去年開盤三次，中籤率分別為12.3%、11.2%、7.8%，升龍天匯去年5月開盤，推262套房，中籤率6.8%，去年至今，兩盤連開連罄，就從中籤率也可以看出河西限價盤在買房人眼中的地位。

除此之外，保利雲禧、金輝白馬雲著首開以來，整體去化也都不差。

但從圖表上也能清晰地看出，主城區、核心板塊樓盤去化都較不錯，而都市圈、疊墅盤去化均不理想。3月高淳多盤入市，僅平瀾府一盤搖號，樓盤之間的分化清晰可見。

N0.2

暖風吹不到的地方，有盤4個月賣不出1成

單從3月樓盤入市去化來看，市場似乎真的暖了。但熱門的樓盤都一樣地好賣，冷盤各有各的苦水。而這盆苦水，大多倒在了江北。

西祠房產統計去化數據發現，3月以來這場暖風，並沒有讓南京的樓市遍地開花，一些樓盤依舊冷得發抖。

位於六合的某疊墅盤，去年12月8日首開17#、18#、19#、20#、21#、24#、25#棟疊墅房源，共計150套房源，銷許均價15199元/㎡，毛坯交付，現房銷售。時至今日，去化僅2成！位於江浦街道的江山薈和通宇林景尊園，去化均不到4成！

其中，六合疊墅盤為現房銷售項目。此前有業內專家指出，現房項目從另一層面來說是地王項目，本身就面臨產品成本高、去化難得問題。而通宇林景尊園、江山薈在板塊內本身就區位上優勢就不足，價格卻相差不多，賣不好是肯定的。該現象也不僅在江北，南京多個板塊也存在類似樓盤。

值得注意的是，西祠房產在今年1月23日摸底去化時，該六合疊墅盤去化為1成，時隔兩個半月，樓盤整體去化依舊沒有多大變化，3月樓市回暖的春風似乎並沒有吹到這裡。>>>南京現房銷售成“去化毒藥”，最低僅賣出1成！這6個現房項目年後就開…

發抖的不只是江北，就連幾乎逢開就罄的河西也有盤遇到了難題，那就是紫鑫中華廣場三期，該項目去年就產生多個話題：河西第一家不用驗資的樓盤、第一家不用公證搖號的樓盤、河西中第一家僅需首付5成的樓盤。

去年12月，紫鑫中華廣場三期領473套精裝房源銷許，均價42500元/㎡，即便如此，時至今日僅上傳了37套數據，去化不到1成。

截圖來源：南京網上房產地產

究其原因，有業內人士分析，一二手房無倒掛和產權縮水，是讓買房人退步的重要原因。紫鑫中華廣場目前二手房均價40667元/㎡，比新房價格還低近2000元/㎡，而且該項目2020年底-2021年初交付，到手產權已縮水18年！

截圖來源：鏈家網

據業內人士爆料，紫鑫中華廣場三期自春節後開始停工，至今已有兩個多月！而停工原因則是因為拖欠施工單位的工程款。

專家表示，隨著供需關係的改變，買房人越來越懂得該如何挑選適合自己的房子。核心板塊、限價盤、倒掛盤、品牌房企，這些都是影響買房人心理預期的重要因素。而產品的同質化競爭（如疊墅盤扎堆）、品質不足，只會導致去化更加困難。