在分析師眼裡，美國的房地產市場正變得與以往明顯不同。
摩根士丹利在最新研報中認為，隨著嬰兒潮一代漸次老去，他們會陸續出售房產，這會使得房屋供應在未來十年增加三分之二以上。但這種人口更迭並不意味著必然利好房地產市場，因為千禧一代對租房的需求正日益增加。
根據他們的測算，那些出生在1981至2012年之間的千禧一代和Z世代們對於買房的需求增長空間有限，未來十年間可能只會增加7%左右——這顯然大幅低於上述逾三分之二的房產供應增幅。
美國人口調查局的數據顯示，就在今年，千禧一代將正式接替嬰兒潮一代，成為美國成年人數量最龐大的群體——也就是潛在的房屋需求主力。
美國皮尤研究中心預計，在今年的某個時候，千禧一代的數量將超越嬰兒潮一代，成為全美人口數量最多的群體，可能達到7300萬。這其中，人口死亡和移民的貢獻比較大，嬰兒潮一代人口預計將減少到7200萬，這一代的人口峰值出現在1999年，當時曾接近7900萬人。
不過，摩根士丹利認為，相比於買房，千禧一代和更年輕的Z世代對於租房的需求更大。“隨著嬰兒潮一代賣掉房屋，房產供應量的激增似乎抑制單戶家庭的淨需求。這使得租房需求激增，而持有需求受到挑戰。”
更重要的原因恐怕在於年輕一代人的觀念不同於父輩了。早在2017年，美國統計局發佈的分析報告就顯示，千禧一代呈現“晚熟”趨勢，紛紛推遲進入以結婚、生育和購房為標誌的成年期。約三分之一美國年輕人仍和父母住在一起，需要父母經濟資助。
摩根史丹利的上述預測已經在現實中找到了一些印證，或者說跡象。
華爾街見聞此前提及，在金融危機後，很多美國家庭去槓桿化， 主要做法就是將擁有自有房屋置換成租房。
今年1月，由於房屋銷售市場疲軟，許多潛在購房者轉而租房，租房市場火爆，這是2012年以來從未出現過的情況。曼哈頓的租金上漲到3204美元，年增長率為2.6%，是自2016年初以來最快的年增長率。
“許多人都願意放棄那些不具有經濟吸引力的交易，轉而繼續租房。當今年春天的新庫存浪潮衝擊市場時，會有更多二手房賣家不得不選擇再降價出售。”StreetEasy資深經濟學家Grant Long坦言。
面對當前困境，Grant Long明確給出了“降價”的建議：“紐約樓市面臨著房屋供給過剩、買家擁有較大的議價能力的狀況。未來幾個月的房屋供應量還將大幅增加，賣家必須願意"降價"。”
供應端已經出現較為明顯的疲弱勢頭。根據美國商務部公佈的數據，今年2月美國新房開工數量環比下滑8.7%，遠低於去年同期水平，降至116.2萬戶，低於市場預期，同比降幅也達到9.9%，這顯示美國房地產市場依舊低迷。
同時，作為未來經濟活動的一項重要指標，2月份美國新房建設許可數量同比下降1.6%，至129.6萬戶，顯示房屋開發商對未來房地產市場預期並不樂觀。
賣家售樓也並不順利。美國房地產信息網站StreetEasy發佈的市場報告顯示，去年春季超半數掛牌出售的紐約房源至今賣不出去，70%成交價格不及賣家預期。
相比之下，嬰兒潮一代則創造了長達60之久的房地產大牛市。自二戰結束至次貸危機前夕，也就是1946-2006年，美國住房新開工保持在100萬套/年以上，年均153萬套；名義房價指數持續正增長，累計上漲24倍、年均增速5.4%，實際房價指數累計上漲121%；住房自有率從1940年的44%提高至2006年的69%。
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