大敗局：北京李嘉誠的炒房史！誰說開發商不會賠錢？

各位好，今天我們繼續來講大敗局，今天我們要講一個地產商，大家不是老覺得開發商穩賺不賠嗎，那我們就來看看開發商是怎麼死的。在北京昌平沙河鎮，一個叫做玫瑰園的別墅區，現在的價格是5萬塊左右，一套別墅動輒2-3000萬，有的更是接近上億。這個別墅區被稱為是首都第一別墅區，但他也有一個恥辱的記錄，那就是全國最大的破產房地產項目。

時間撥回到90年代末，當時的沙河鎮還是個農村，一個叫做劉常明的商人拿下了這片農村的開發權。這個中年男人有神奇的經歷，當年他靠賣章光101，也就是那個生髮劑發了財，他是章光的日本總代理，1-2年時間就進入了百萬富翁俱樂部，那個年月普通人月薪只有幾百塊，百萬資金可是一筆不小的錢，估計跟現在的億萬富翁甚至10億萬富翁差不多。1992年他就獲得了香港常駐居民身份，在香港大家都知道的，那時候地產生意很火爆，於是註冊成立了，飛達地產。他自己還在香港半山富豪區，買了一棟別墅。完成了從京城小混混，到香港大老闆的轉變。

劉常明經常穿梭於京港之間，那個年月沒什麼人注意到房地產，而熟悉了香港樓市的劉常明看到了未來的商機，於是果斷拿下了沙河這個地塊，他說這裡離城裡就半個小時的車程，風景也不錯非常適合建造高檔別墅區。而且北邊還是十三陵的位置，在傳統風水中屬於尚風尚水的風水寶地。劉常明當時見記者的時候，誇下海口，北京也要出一個李嘉誠，就是他自己。

當時飛達和昌平縣房地產開發總公司合作，飛達出錢佔45%，對方出地佔55%，當時還不是招拍掛的土地制度，所以這麼合作沒有土地成本。預算投資人民幣3.5億就夠了。玫瑰園項目佔地49.9萬平方米，建設別墅800餘套。每套售價300萬，雖然工程浩大，前景遠大。但是對於劉常明來說，其實他還真是打腫臉充胖子，沒這個資金也沒有任何經驗。他的目的就是邊蓋樓邊炒樓花。

他請來美國規劃師，精心做了設計圖和規劃圖，然後就開始登廣告，四處招商。後來還真招來一隻金鳳凰，這就是香港最大樓盤代理商，利達行的老闆鄧智仁，這個鄧大老闆原來是一個香港皇家警察，他巡街的時候發現商鋪和樓房一天天增多，於是立馬下海，然後投身商海，什麼生意都倒騰過，幹了9年還是一貧如洗，後來看李嘉誠倒騰地皮發了大財，於是借款1.2億港元，殺進了房地產領域，辦起了利達行一個房產中介公司。他用了，統一收費標準，讓員工持股，投整版廣告三招，一下打開了市場，幾年努力就成了香港最大的中介公司，他覺得90年代的北京在房地產方面還很保守，有機可乘。就這樣兩個夢想成為李嘉誠的人走到了一起，鄧智仁是有資產的，他拿利達行40%的股權抵押，弄出來1億港幣，以投資形式購買了2萬多平米別墅，成為了銷售總代理。然後用利達行的銷售網絡，推廣玫瑰園項目。

但此時的劉常明，卻爆出了挪用首批購房款的大丑聞，鄧智仁不幹了，於是步步緊逼，通過股權轉讓，最終以8000萬港幣衝抵債務收購夠了玫瑰園的開發權，劉常明被踢出局了，而且還欠下了鉅額債務。隨後1994年他在家裡自殺。

【鄧智仁】

而鄧智仁則順風順水，在京城房地產市場打出了名頭，他還取得了萬通新世界廣場的銷售總代理，在各種媒體上用廣告轟炸，萬通預售款輕鬆過億，而當時萬通連地基還沒有挖出來。鄧智仁喜歡吹牛逼，說自己的學生的學生都做老闆了，自己可能就在房地產上面有天才，賺錢實在太容易了。他甚至一度認為，天下沒有賣不掉的房子。

正當鄧智仁為8000萬踢走了劉常明引以為傲的時候，他卻突然發現，死人劉常明卻給他留下了無數的麻煩，很多批文都違規。銷售許可證是特批的，但昌平的地方文本卻沒有批覆，換句話說市裡面批了，但縣裡面沒批下來。這下鄧智仁傻眼了，原本他還可以依靠劉常明，現在不得不自己去跑關係。而這還不算什麼，正當他跑批文的時候，別墅沒賣幾套，經濟糾紛卻有10多件，這段時間搞得他有點焦頭爛額，顯然香港的營銷手段，完全在北京的關係市場跑不通。

而此時，中國經濟的宏觀景氣突然逆轉，通脹來臨，銀根緊縮。導致玫瑰園停停建建，陷入窘境，鄧智仁只有不斷拿出利達行的錢，往玫瑰園裡輸血，那些他輕易賺到的錢，現在就輕易的全都搭了進去。然後玫瑰園的其他股東這時候信心崩潰，紛紛退出，股權轉來轉去，變成了鄧智仁一個人的事，連個分擔的人都沒有了。在北京跑關係處處碰壁的鄧智仁遭受到了巨大的打擊。當時萬科的王石，還充當了一回吃瓜群眾，分析玫瑰園從一開始就是個失敗的項目，當時他的佔地太大50萬平米，但北京上海成功的別墅項目很少有超過10萬平米的，所以他超出了市場容量，而且玫瑰園賣的太貴，他主打的外銷也就是賣給老外富豪，但王石說即使在深圳這樣離香港很近的城市，外銷比例也就10%，你在北京根本就找不到那麼多有錢的傻老外。

但不管怎麼說，鄧智仁還是把土地跑下來了，結果是利達行支付土地出讓金，每平米300塊，一共是1.5億，分三筆付清，一面是鉅額土地出讓金，一面是工程款，鄧智仁欲哭無淚，此時他覺得是死去的劉常明把它給坑慘了。他已經沒有退路，只能擼起袖子往前闖，只有借錢一條路。最後還不錯借來了，1720萬美元和3422萬人民幣，在這樣的大環境下，能借到錢，基本上都是要付出高利息的代價。

隨著宏觀收緊，北京房地產市場也進入空前低估，市場蕭條，豪華別墅全都滯銷。鄧智仁無力迴天。玫瑰園徹底流乾了最後一滴血，不得不停工，鄧智仁早已經債臺高築，他只有窮則生變，積極推動內銷。空降一大批售樓明星來到北京，想搞起他香港那一套，結果這些售樓明星的身價貴的驚人，再加上機票住宿，每人每月要花掉公司9萬塊，相當於10倍本地銷售的價格。內地銷售和香港銷售還經常幹仗，這時候鄧智仁是徹底沒轍了，前後他已經搭進去1-2個億了，現在他只好像當年劉常明那樣找人合作。於是一個山西人樑振山走進了他的視野，這是一個很有背景的人，能夠輕鬆調動億萬資金，於是樑振山當上了玫瑰園的總經理。主要負責融資。但半年後，鄧智仁嚇出了一身冷汗，他發現樑振山利用首都第一別墅到處招搖撞騙，還私刻公章，非法融資，這可是槍斃的罪過。而且樑振山還私下挪用玫瑰園苟延殘喘的資金，雙方一言不合就鬧掰了。樑振山也不是善茬，他轉而報復，攻擊鄧智仁利用玫瑰園騙錢，鼓動債主上門要債，還把玫瑰園的老底揭露給了媒體。

這下徹底完了，鄧智仁怎麼也沒想到，時間會把他的資產變成了債務，把利潤變成了鉅額虧損。熬到了1997年，玫瑰園186套別墅建成，但此時利達行真的一分錢都拿不出來了，連讓購房人入住的運營資金都沒有了。鄧智仁精疲力盡，只能選擇離開。幾乎是白送給了香港金時的老闆陸蒼，陸蒼也不輕鬆更沒佔到便宜，因為他雖然免費拿到了玫瑰園的資產，同時也要承擔玫瑰園6.5億的天價債務，而鄧智仁虧得已經身無分文，僅帶走了5套別墅。

陸蒼也沒有任何經驗，他只是粗略算如果1800美元每平米賣出去，這個買賣乾的過，能夠還清債務還能有利潤，於是他急需要找一個熟悉玫瑰園的人，他竟然請回了樑振山，這讓鄧智仁相當不爽，於是遍不再配合利達行對於玫瑰園的法律交接。搞得陸蒼天天看著房子就在那，但就是不能賣也賣不了。4個月後，樑振山被警察上門帶走杳無音信，上百位購房人忍無可忍集體提起訴訟，結果十五六家法院一起查封了玫瑰園的每一寸土地。97年9月10日，一中院宣判，玫瑰園進入破產程序，一共申報債權高達10個億。

樑希森

而在這些債主裡，有一個人叫做樑希森，他是玫瑰園最大的施工方。也是最大債主。工程款都是樑希森墊進去的。當時他之所以沒接手玫瑰園，讓給了陸蒼，主要是那6個億的債務，他也實在承擔不起。後來陸蒼為了繼續蓋房，就不得不把一套套別墅的產權過戶給了樑希森的希森集團，玫瑰園的產權也就一點一點的落到了樑希森手裡。而法院查封了玫瑰園，樑希森這個包工頭的利益也全都化為了泡影。99年6月，玫瑰園拍賣，起拍價僅僅3.88億，比一年前估值縮水2億，跌了4成，而過來報名的全都是記者，竟然一個參加拍賣的買家都沒有。所以最後，拍賣會只有一個人參加，那就是本就拿到很多產權的樑希森和他的希森集團，僅僅高出基價1000萬，就拍賣下了整個玫瑰園。此時樑希森打電話給鄧智仁，希望他重回玫瑰園，但鄧智仁此時聽到這三個字就菊花一緊，堅決不幹了。樑希森只能自己投錢幹下去，後來不知道是不是命好，玫瑰園沒幾年就活了，2004年還入選了，中國十大豪宅排行榜，排名第四。但真是樑希森的本事嗎？還是他正好趕上了中國入世後的機會，又或者等到了住房改革的春風，甚至兼而有之？只能說樑希森命好，經過了三次交接之後，正好趕上了風口。

所以，玫瑰園的教訓告訴我們，重大投資之前，千萬別隻低頭看項目，更要抬頭看一眼風向，千萬別跟趨勢為敵。九幾年做房地產的每個人都是舉步維艱，艱難活下來的，在2000年之後才迎來了大發展，但堅持不下來的就只能變成先烈。所以還是那句話，炒房賺錢的，不是你有多機智，而純屬是因為趕上了。

這就是北京李嘉誠的心酸故事，咱們明天繼續講大敗局。我們走進瀋陽，那裡正在上演一場滑稽的演出。

以上內容來自微信“老齊的讀書圈”版權歸創作者所有，

若有侵權，請聯繫小編刪除