導語：
道理我都懂，可是就是看不上
本文關鍵詞：
1、上半年真實成交價
2、110個在售/待售項目價格中位數
3、1.5w以下的剛需樓盤挑選
（1） 昆明房價的真實成交水平
去年10月，我寫了一篇文章，叫做《昆明新房房價中位數1.4w》。
當時，在昆明83個在售項目中，1.4w以下樓盤是43個（約等於一半），從低到高排序，那麼中間的41-42位（包括並列在內），昆明當時的新房中位數價格是1.4w左右。
而根據最近的銳理數據統計，7月昆明商品房新增供 應面積124.19萬方，銷售面積109.49萬方，成交均價14156元/㎡。
而到了8月份，昆明市場的成交均價是13717元，環比下降2.8%。（其中住宅均價是14056元/㎡）。
1.4w已經成為昆明均價至少半年已久，已經被大部分購房者接受。（現在已經很少有人來問“八十萬要買三房的小夥伴了”）
下圖為根據今年上半年昆明樓市成交總金額排名計算出來的各項目銷售均價：
（數據來源為銳理數據+房管局成交備案數據，這是成交價！圖：小陳）
導語：
道理我都懂，可是就是看不上
本文關鍵詞：
1、上半年真實成交價
2、110個在售/待售項目價格中位數
3、1.5w以下的剛需樓盤挑選
（1） 昆明房價的真實成交水平
去年10月，我寫了一篇文章，叫做《昆明新房房價中位數1.4w》。
當時，在昆明83個在售項目中，1.4w以下樓盤是43個（約等於一半），從低到高排序，那麼中間的41-42位（包括並列在內），昆明當時的新房中位數價格是1.4w左右。
而根據最近的銳理數據統計，7月昆明商品房新增供 應面積124.19萬方，銷售面積109.49萬方，成交均價14156元/㎡。
而到了8月份，昆明市場的成交均價是13717元，環比下降2.8%。（其中住宅均價是14056元/㎡）。
1.4w已經成為昆明均價至少半年已久，已經被大部分購房者接受。（現在已經很少有人來問“八十萬要買三房的小夥伴了”）
下圖為根據今年上半年昆明樓市成交總金額排名計算出來的各項目銷售均價：
（數據來源為銳理數據+房管局成交備案數據，這是成交價！圖：小陳）
（不過，有些項目由於備案時間遠遠晚於開盤選房時間，比如碧桂園kcc雲南映象很有房源實際上是去年銷售的。）
從上表看出，超過1.5w備案價格的樓盤有這些：高端洋房（滇池俊府、昆明融創文旅城）、二環內外（海倫堡中央廣場、金地九樾）、巫家壩片區（綠地東南亞中心、中交金地中央公園、中南雲境）等，共有7個，佔比35%。
只要你不碰巫家壩、不碰洋房、不碰市中心，那麼價格都不會太貴。
普通高層住宅房源，多在1.5w之下：比如北市區（俊發城、碧桂園北城映象、萬科中天北宸）、新螺螄灣片區（觀雲海、瀾灣俊園）、南市區普通住宅產品（潤城、大都會、紅星天鉑、恆大玖瓏灣等）。
不過，需要注意的是，目前就拿上表中已經超過1.4w的住宅項目來說，以8月份最新的價格來看，基本上都上漲到1.5w+了。
俊發城1.55w，碧桂園北城映象1.6-1.7萬，萬科中天北宸、萬科大都會、潤城、紅星天鉑均漲到了1.5w+。
（2）昆明房價的中位數：1.5w
有人說，現在樓市好像沒這麼火爆了呀，但為什麼感覺上價格有點下降，可為什麼你去買房的時候，可挑選的樓盤越來越少？
我們陷入了均價錯覺。
成交均價，也許會因為高價盤扎堆入市影響而突然拉高。
接下來是小陳根據昆明目前在售/即將入市的110個項目的銷售均價，製作的價格區間分佈圖：
（這裡沒有引入特殊房源的價格，而以每個房源的主流房型價格為主，例如像西派國樾的部分大平層價格高達2.7-2.8w，中鐵諾德山海春風的別墅價格高達4w，不計入在內，不具有代表性；另外，類似像海倫堡中央廣場、金茂廣場等項目只剩1-2套房源，也不計入在內）
導語：
道理我都懂，可是就是看不上
本文關鍵詞：
1、上半年真實成交價
2、110個在售/待售項目價格中位數
3、1.5w以下的剛需樓盤挑選
（1） 昆明房價的真實成交水平
去年10月，我寫了一篇文章，叫做《昆明新房房價中位數1.4w》。
當時，在昆明83個在售項目中，1.4w以下樓盤是43個（約等於一半），從低到高排序，那麼中間的41-42位（包括並列在內），昆明當時的新房中位數價格是1.4w左右。
而根據最近的銳理數據統計，7月昆明商品房新增供 應面積124.19萬方，銷售面積109.49萬方，成交均價14156元/㎡。
而到了8月份，昆明市場的成交均價是13717元，環比下降2.8%。（其中住宅均價是14056元/㎡）。
1.4w已經成為昆明均價至少半年已久，已經被大部分購房者接受。（現在已經很少有人來問“八十萬要買三房的小夥伴了”）
下圖為根據今年上半年昆明樓市成交總金額排名計算出來的各項目銷售均價：
（數據來源為銳理數據+房管局成交備案數據，這是成交價！圖：小陳）
（不過，有些項目由於備案時間遠遠晚於開盤選房時間，比如碧桂園kcc雲南映象很有房源實際上是去年銷售的。）
從上表看出，超過1.5w備案價格的樓盤有這些：高端洋房（滇池俊府、昆明融創文旅城）、二環內外（海倫堡中央廣場、金地九樾）、巫家壩片區（綠地東南亞中心、中交金地中央公園、中南雲境）等，共有7個，佔比35%。
只要你不碰巫家壩、不碰洋房、不碰市中心，那麼價格都不會太貴。
普通高層住宅房源，多在1.5w之下：比如北市區（俊發城、碧桂園北城映象、萬科中天北宸）、新螺螄灣片區（觀雲海、瀾灣俊園）、南市區普通住宅產品（潤城、大都會、紅星天鉑、恆大玖瓏灣等）。
不過，需要注意的是，目前就拿上表中已經超過1.4w的住宅項目來說，以8月份最新的價格來看，基本上都上漲到1.5w+了。
俊發城1.55w，碧桂園北城映象1.6-1.7萬，萬科中天北宸、萬科大都會、潤城、紅星天鉑均漲到了1.5w+。
（2）昆明房價的中位數：1.5w
有人說，現在樓市好像沒這麼火爆了呀，但為什麼感覺上價格有點下降，可為什麼你去買房的時候，可挑選的樓盤越來越少？
我們陷入了均價錯覺。
成交均價，也許會因為高價盤扎堆入市影響而突然拉高。
接下來是小陳根據昆明目前在售/即將入市的110個項目的銷售均價，製作的價格區間分佈圖：
（這裡沒有引入特殊房源的價格，而以每個房源的主流房型價格為主，例如像西派國樾的部分大平層價格高達2.7-2.8w，中鐵諾德山海春風的別墅價格高達4w，不計入在內，不具有代表性；另外，類似像海倫堡中央廣場、金茂廣場等項目只剩1-2套房源，也不計入在內）
注意，其中綠色箭頭位置是剛好是110個項目中的第55個項目的位置，也就是說1.5w是昆明110個項目房價的中位數。
昆明的新房均價或許如同各大機構的數據一樣，依舊是1.4w左右，但你在單價1.5w以下，只能挑選昆明一半的小區。
對比去年10月（總共83個樓盤）來看，今年的110個項目新增了不少，但從價格上來看：1.5w既是昆明樓盤普通剛需盤和基本改善型居住的分割線，也是昆明房價的中等水平，且比去年10月，漲了1k。
（3）剛需群體，1.5w以內適合選哪？
假設以昆明房價的中等水平1.4-1.6w來選擇，你需要準備多少錢？
基本預算如下：
導語：
道理我都懂，可是就是看不上
本文關鍵詞：
1、上半年真實成交價
2、110個在售/待售項目價格中位數
3、1.5w以下的剛需樓盤挑選
（1） 昆明房價的真實成交水平
去年10月，我寫了一篇文章，叫做《昆明新房房價中位數1.4w》。
當時，在昆明83個在售項目中，1.4w以下樓盤是43個（約等於一半），從低到高排序，那麼中間的41-42位（包括並列在內），昆明當時的新房中位數價格是1.4w左右。
而根據最近的銳理數據統計，7月昆明商品房新增供 應面積124.19萬方，銷售面積109.49萬方，成交均價14156元/㎡。
而到了8月份，昆明市場的成交均價是13717元，環比下降2.8%。（其中住宅均價是14056元/㎡）。
1.4w已經成為昆明均價至少半年已久，已經被大部分購房者接受。（現在已經很少有人來問“八十萬要買三房的小夥伴了”）
下圖為根據今年上半年昆明樓市成交總金額排名計算出來的各項目銷售均價：
（數據來源為銳理數據+房管局成交備案數據，這是成交價！圖：小陳）
（不過，有些項目由於備案時間遠遠晚於開盤選房時間，比如碧桂園kcc雲南映象很有房源實際上是去年銷售的。）
從上表看出，超過1.5w備案價格的樓盤有這些：高端洋房（滇池俊府、昆明融創文旅城）、二環內外（海倫堡中央廣場、金地九樾）、巫家壩片區（綠地東南亞中心、中交金地中央公園、中南雲境）等，共有7個，佔比35%。
只要你不碰巫家壩、不碰洋房、不碰市中心，那麼價格都不會太貴。
普通高層住宅房源，多在1.5w之下：比如北市區（俊發城、碧桂園北城映象、萬科中天北宸）、新螺螄灣片區（觀雲海、瀾灣俊園）、南市區普通住宅產品（潤城、大都會、紅星天鉑、恆大玖瓏灣等）。
不過，需要注意的是，目前就拿上表中已經超過1.4w的住宅項目來說，以8月份最新的價格來看，基本上都上漲到1.5w+了。
俊發城1.55w，碧桂園北城映象1.6-1.7萬，萬科中天北宸、萬科大都會、潤城、紅星天鉑均漲到了1.5w+。
（2）昆明房價的中位數：1.5w
有人說，現在樓市好像沒這麼火爆了呀，但為什麼感覺上價格有點下降，可為什麼你去買房的時候，可挑選的樓盤越來越少？
我們陷入了均價錯覺。
成交均價，也許會因為高價盤扎堆入市影響而突然拉高。
接下來是小陳根據昆明目前在售/即將入市的110個項目的銷售均價，製作的價格區間分佈圖：
（這裡沒有引入特殊房源的價格，而以每個房源的主流房型價格為主，例如像西派國樾的部分大平層價格高達2.7-2.8w，中鐵諾德山海春風的別墅價格高達4w，不計入在內，不具有代表性；另外，類似像海倫堡中央廣場、金茂廣場等項目只剩1-2套房源，也不計入在內）
注意，其中綠色箭頭位置是剛好是110個項目中的第55個項目的位置，也就是說1.5w是昆明110個項目房價的中位數。
昆明的新房均價或許如同各大機構的數據一樣，依舊是1.4w左右，但你在單價1.5w以下，只能挑選昆明一半的小區。
對比去年10月（總共83個樓盤）來看，今年的110個項目新增了不少，但從價格上來看：1.5w既是昆明樓盤普通剛需盤和基本改善型居住的分割線，也是昆明房價的中等水平，且比去年10月，漲了1k。
（3）剛需群體，1.5w以內適合選哪？
假設以昆明房價的中等水平1.4-1.6w來選擇，你需要準備多少錢？
基本預算如下：
首套房
按均價1.4w計算總價
首付20%
貸款金額
月供（按照利率上浮10%，貸款30年等額本息計算）
90㎡小三室
125萬
20萬
100萬
5607元
100㎡中三室
140萬
28萬
112萬
6282元
120㎡大三室
168萬
34萬
134萬
7538元
以1.4w來計算的話，假設買90㎡小三室戶型，總價需要125萬左右；那買120㎡大三室戶型，總價需要168萬左右。
西北片區、北市區山水新城/龍泉路少量、新螺螄灣片區依舊是可以選擇的區域。
導語：
道理我都懂，可是就是看不上
本文關鍵詞：
1、上半年真實成交價
2、110個在售/待售項目價格中位數
3、1.5w以下的剛需樓盤挑選
（1） 昆明房價的真實成交水平
去年10月，我寫了一篇文章，叫做《昆明新房房價中位數1.4w》。
當時，在昆明83個在售項目中，1.4w以下樓盤是43個（約等於一半），從低到高排序，那麼中間的41-42位（包括並列在內），昆明當時的新房中位數價格是1.4w左右。
而根據最近的銳理數據統計，7月昆明商品房新增供 應面積124.19萬方，銷售面積109.49萬方，成交均價14156元/㎡。
而到了8月份，昆明市場的成交均價是13717元，環比下降2.8%。（其中住宅均價是14056元/㎡）。
1.4w已經成為昆明均價至少半年已久，已經被大部分購房者接受。（現在已經很少有人來問“八十萬要買三房的小夥伴了”）
下圖為根據今年上半年昆明樓市成交總金額排名計算出來的各項目銷售均價：
（數據來源為銳理數據+房管局成交備案數據，這是成交價！圖：小陳）
（不過，有些項目由於備案時間遠遠晚於開盤選房時間，比如碧桂園kcc雲南映象很有房源實際上是去年銷售的。）
從上表看出，超過1.5w備案價格的樓盤有這些：高端洋房（滇池俊府、昆明融創文旅城）、二環內外（海倫堡中央廣場、金地九樾）、巫家壩片區（綠地東南亞中心、中交金地中央公園、中南雲境）等，共有7個，佔比35%。
只要你不碰巫家壩、不碰洋房、不碰市中心，那麼價格都不會太貴。
普通高層住宅房源，多在1.5w之下：比如北市區（俊發城、碧桂園北城映象、萬科中天北宸）、新螺螄灣片區（觀雲海、瀾灣俊園）、南市區普通住宅產品（潤城、大都會、紅星天鉑、恆大玖瓏灣等）。
不過，需要注意的是，目前就拿上表中已經超過1.4w的住宅項目來說，以8月份最新的價格來看，基本上都上漲到1.5w+了。
俊發城1.55w，碧桂園北城映象1.6-1.7萬，萬科中天北宸、萬科大都會、潤城、紅星天鉑均漲到了1.5w+。
（2）昆明房價的中位數：1.5w
有人說，現在樓市好像沒這麼火爆了呀，但為什麼感覺上價格有點下降，可為什麼你去買房的時候，可挑選的樓盤越來越少？
我們陷入了均價錯覺。
成交均價，也許會因為高價盤扎堆入市影響而突然拉高。
接下來是小陳根據昆明目前在售/即將入市的110個項目的銷售均價，製作的價格區間分佈圖：
（這裡沒有引入特殊房源的價格，而以每個房源的主流房型價格為主，例如像西派國樾的部分大平層價格高達2.7-2.8w，中鐵諾德山海春風的別墅價格高達4w，不計入在內，不具有代表性；另外，類似像海倫堡中央廣場、金茂廣場等項目只剩1-2套房源，也不計入在內）
注意，其中綠色箭頭位置是剛好是110個項目中的第55個項目的位置，也就是說1.5w是昆明110個項目房價的中位數。
昆明的新房均價或許如同各大機構的數據一樣，依舊是1.4w左右，但你在單價1.5w以下，只能挑選昆明一半的小區。
對比去年10月（總共83個樓盤）來看，今年的110個項目新增了不少，但從價格上來看：1.5w既是昆明樓盤普通剛需盤和基本改善型居住的分割線，也是昆明房價的中等水平，且比去年10月，漲了1k。
（3）剛需群體，1.5w以內適合選哪？
假設以昆明房價的中等水平1.4-1.6w來選擇，你需要準備多少錢？
基本預算如下：
首套房
按均價1.4w計算總價
首付20%
貸款金額
月供（按照利率上浮10%，貸款30年等額本息計算）
90㎡小三室
125萬
20萬
100萬
5607元
100㎡中三室
140萬
28萬
112萬
6282元
120㎡大三室
168萬
34萬
134萬
7538元
以1.4w來計算的話，假設買90㎡小三室戶型，總價需要125萬左右；那買120㎡大三室戶型，總價需要168萬左右。
西北片區、北市區山水新城/龍泉路少量、新螺螄灣片區依舊是可以選擇的區域。
（西北片區絕大部分項目都在1.5w以下）
西北片區上悅天地（1.3-1.4w）、碧桂園春城映象（1.3w）、君庭雲邸（1.2-1.4w），價格都在一萬四以內，
以目前西北片區比較熱門的上悅天地來說：一期距離陳家營地鐵站300-400米之間（另外還有地鐵口的地塊，做商業），89-105-125㎡均有（125做成了四房），2梯6戶，帶裝修，價格適中。
碧桂園春城映象：距離地鐵稍遠（大於500米），2梯4戶產品，面積偏大，戶型110㎡—130㎡，1.3w。
君庭雲邸價格也不高，即將推出18層的小高層，真板樓，1.2w-1.3w之間，另外11層的洋房1.4w左右。
該片區還有萬科城，配套中小學“一條龍教育”，但價格較高，高出整個片區均價至少1千/㎡（甚至部分房源高達1.6w），89-125㎡戶型。
值得關注的還有融創春風十里。
臨近海屯路的地塊，10月將新推住宅（還有幾棟），帶裝修，預估單價1.5w。
北市區和南市區由於房價較高，北市區1.4w區域基本已經遠到北部山水新城範圍，之前的熱門項目龍泉俊園、俊發盛唐城等，基本已經漲價到1.5w以上（可能還要綁定車位出售）。
導語：
道理我都懂，可是就是看不上
本文關鍵詞：
1、上半年真實成交價
2、110個在售/待售項目價格中位數
3、1.5w以下的剛需樓盤挑選
（1） 昆明房價的真實成交水平
去年10月，我寫了一篇文章，叫做《昆明新房房價中位數1.4w》。
當時，在昆明83個在售項目中，1.4w以下樓盤是43個（約等於一半），從低到高排序，那麼中間的41-42位（包括並列在內），昆明當時的新房中位數價格是1.4w左右。
而根據最近的銳理數據統計，7月昆明商品房新增供 應面積124.19萬方，銷售面積109.49萬方，成交均價14156元/㎡。
而到了8月份，昆明市場的成交均價是13717元，環比下降2.8%。（其中住宅均價是14056元/㎡）。
1.4w已經成為昆明均價至少半年已久，已經被大部分購房者接受。（現在已經很少有人來問“八十萬要買三房的小夥伴了”）
下圖為根據今年上半年昆明樓市成交總金額排名計算出來的各項目銷售均價：
（數據來源為銳理數據+房管局成交備案數據，這是成交價！圖：小陳）
（不過，有些項目由於備案時間遠遠晚於開盤選房時間，比如碧桂園kcc雲南映象很有房源實際上是去年銷售的。）
從上表看出，超過1.5w備案價格的樓盤有這些：高端洋房（滇池俊府、昆明融創文旅城）、二環內外（海倫堡中央廣場、金地九樾）、巫家壩片區（綠地東南亞中心、中交金地中央公園、中南雲境）等，共有7個，佔比35%。
只要你不碰巫家壩、不碰洋房、不碰市中心，那麼價格都不會太貴。
普通高層住宅房源，多在1.5w之下：比如北市區（俊發城、碧桂園北城映象、萬科中天北宸）、新螺螄灣片區（觀雲海、瀾灣俊園）、南市區普通住宅產品（潤城、大都會、紅星天鉑、恆大玖瓏灣等）。
不過，需要注意的是，目前就拿上表中已經超過1.4w的住宅項目來說，以8月份最新的價格來看，基本上都上漲到1.5w+了。
俊發城1.55w，碧桂園北城映象1.6-1.7萬，萬科中天北宸、萬科大都會、潤城、紅星天鉑均漲到了1.5w+。
（2）昆明房價的中位數：1.5w
有人說，現在樓市好像沒這麼火爆了呀，但為什麼感覺上價格有點下降，可為什麼你去買房的時候，可挑選的樓盤越來越少？
我們陷入了均價錯覺。
成交均價，也許會因為高價盤扎堆入市影響而突然拉高。
接下來是小陳根據昆明目前在售/即將入市的110個項目的銷售均價，製作的價格區間分佈圖：
（這裡沒有引入特殊房源的價格，而以每個房源的主流房型價格為主，例如像西派國樾的部分大平層價格高達2.7-2.8w，中鐵諾德山海春風的別墅價格高達4w，不計入在內，不具有代表性；另外，類似像海倫堡中央廣場、金茂廣場等項目只剩1-2套房源，也不計入在內）
注意，其中綠色箭頭位置是剛好是110個項目中的第55個項目的位置，也就是說1.5w是昆明110個項目房價的中位數。
昆明的新房均價或許如同各大機構的數據一樣，依舊是1.4w左右，但你在單價1.5w以下，只能挑選昆明一半的小區。
對比去年10月（總共83個樓盤）來看，今年的110個項目新增了不少，但從價格上來看：1.5w既是昆明樓盤普通剛需盤和基本改善型居住的分割線，也是昆明房價的中等水平，且比去年10月，漲了1k。
（3）剛需群體，1.5w以內適合選哪？
假設以昆明房價的中等水平1.4-1.6w來選擇，你需要準備多少錢？
基本預算如下：
首套房
按均價1.4w計算總價
首付20%
貸款金額
月供（按照利率上浮10%，貸款30年等額本息計算）
90㎡小三室
125萬
20萬
100萬
5607元
100㎡中三室
140萬
28萬
112萬
6282元
120㎡大三室
168萬
34萬
134萬
7538元
以1.4w來計算的話，假設買90㎡小三室戶型，總價需要125萬左右；那買120㎡大三室戶型，總價需要168萬左右。
西北片區、北市區山水新城/龍泉路少量、新螺螄灣片區依舊是可以選擇的區域。
（西北片區絕大部分項目都在1.5w以下）
西北片區上悅天地（1.3-1.4w）、碧桂園春城映象（1.3w）、君庭雲邸（1.2-1.4w），價格都在一萬四以內，
以目前西北片區比較熱門的上悅天地來說：一期距離陳家營地鐵站300-400米之間（另外還有地鐵口的地塊，做商業），89-105-125㎡均有（125做成了四房），2梯6戶，帶裝修，價格適中。
碧桂園春城映象：距離地鐵稍遠（大於500米），2梯4戶產品，面積偏大，戶型110㎡—130㎡，1.3w。
君庭雲邸價格也不高，即將推出18層的小高層，真板樓，1.2w-1.3w之間，另外11層的洋房1.4w左右。
該片區還有萬科城，配套中小學“一條龍教育”，但價格較高，高出整個片區均價至少1千/㎡（甚至部分房源高達1.6w），89-125㎡戶型。
值得關注的還有融創春風十里。
臨近海屯路的地塊，10月將新推住宅（還有幾棟），帶裝修，預估單價1.5w。
北市區和南市區由於房價較高，北市區1.4w區域基本已經遠到北部山水新城範圍，之前的熱門項目龍泉俊園、俊發盛唐城等，基本已經漲價到1.5w以上（可能還要綁定車位出售）。
不過，也有部分低價樓盤：北部山水新城融城昆明湖（1.3-1.45w）、首創禧悅春城（1.1-1.2w），均為毛坯。這兩個項目都是教育配套盤，雲南師大附屬實驗中學、實驗中學附屬昆明湖小學都是非常不錯的學校（私立學校，一戶一學位）。
另外北市區1.2-1.3w之間的選擇還有中樑首府（灃源路附近，毛坯交付）。
南市區，魅力之城、觀雲海、星灣俊園等，有90級別小三室，且單價都在1.4w左右（觀雲海、星灣連車位價格也是1.4w左右），且這一片區也有地鐵1號線和4號線（在建），配套學校，也非常適合剛需人群。
導語：
道理我都懂，可是就是看不上
本文關鍵詞：
1、上半年真實成交價
2、110個在售/待售項目價格中位數
3、1.5w以下的剛需樓盤挑選
（1） 昆明房價的真實成交水平
去年10月，我寫了一篇文章，叫做《昆明新房房價中位數1.4w》。
當時，在昆明83個在售項目中，1.4w以下樓盤是43個（約等於一半），從低到高排序，那麼中間的41-42位（包括並列在內），昆明當時的新房中位數價格是1.4w左右。
而根據最近的銳理數據統計，7月昆明商品房新增供 應面積124.19萬方，銷售面積109.49萬方，成交均價14156元/㎡。
而到了8月份，昆明市場的成交均價是13717元，環比下降2.8%。（其中住宅均價是14056元/㎡）。
1.4w已經成為昆明均價至少半年已久，已經被大部分購房者接受。（現在已經很少有人來問“八十萬要買三房的小夥伴了”）
下圖為根據今年上半年昆明樓市成交總金額排名計算出來的各項目銷售均價：
（數據來源為銳理數據+房管局成交備案數據，這是成交價！圖：小陳）
（不過，有些項目由於備案時間遠遠晚於開盤選房時間，比如碧桂園kcc雲南映象很有房源實際上是去年銷售的。）
從上表看出，超過1.5w備案價格的樓盤有這些：高端洋房（滇池俊府、昆明融創文旅城）、二環內外（海倫堡中央廣場、金地九樾）、巫家壩片區（綠地東南亞中心、中交金地中央公園、中南雲境）等，共有7個，佔比35%。
只要你不碰巫家壩、不碰洋房、不碰市中心，那麼價格都不會太貴。
普通高層住宅房源，多在1.5w之下：比如北市區（俊發城、碧桂園北城映象、萬科中天北宸）、新螺螄灣片區（觀雲海、瀾灣俊園）、南市區普通住宅產品（潤城、大都會、紅星天鉑、恆大玖瓏灣等）。
不過，需要注意的是，目前就拿上表中已經超過1.4w的住宅項目來說，以8月份最新的價格來看，基本上都上漲到1.5w+了。
俊發城1.55w，碧桂園北城映象1.6-1.7萬，萬科中天北宸、萬科大都會、潤城、紅星天鉑均漲到了1.5w+。
（2）昆明房價的中位數：1.5w
有人說，現在樓市好像沒這麼火爆了呀，但為什麼感覺上價格有點下降，可為什麼你去買房的時候，可挑選的樓盤越來越少？
我們陷入了均價錯覺。
成交均價，也許會因為高價盤扎堆入市影響而突然拉高。
接下來是小陳根據昆明目前在售/即將入市的110個項目的銷售均價，製作的價格區間分佈圖：
（這裡沒有引入特殊房源的價格，而以每個房源的主流房型價格為主，例如像西派國樾的部分大平層價格高達2.7-2.8w，中鐵諾德山海春風的別墅價格高達4w，不計入在內，不具有代表性；另外，類似像海倫堡中央廣場、金茂廣場等項目只剩1-2套房源，也不計入在內）
注意，其中綠色箭頭位置是剛好是110個項目中的第55個項目的位置，也就是說1.5w是昆明110個項目房價的中位數。
昆明的新房均價或許如同各大機構的數據一樣，依舊是1.4w左右，但你在單價1.5w以下，只能挑選昆明一半的小區。
對比去年10月（總共83個樓盤）來看，今年的110個項目新增了不少，但從價格上來看：1.5w既是昆明樓盤普通剛需盤和基本改善型居住的分割線，也是昆明房價的中等水平，且比去年10月，漲了1k。
（3）剛需群體，1.5w以內適合選哪？
假設以昆明房價的中等水平1.4-1.6w來選擇，你需要準備多少錢？
基本預算如下：
首套房
按均價1.4w計算總價
首付20%
貸款金額
月供（按照利率上浮10%，貸款30年等額本息計算）
90㎡小三室
125萬
20萬
100萬
5607元
100㎡中三室
140萬
28萬
112萬
6282元
120㎡大三室
168萬
34萬
134萬
7538元
以1.4w來計算的話，假設買90㎡小三室戶型，總價需要125萬左右；那買120㎡大三室戶型，總價需要168萬左右。
西北片區、北市區山水新城/龍泉路少量、新螺螄灣片區依舊是可以選擇的區域。
（西北片區絕大部分項目都在1.5w以下）
西北片區上悅天地（1.3-1.4w）、碧桂園春城映象（1.3w）、君庭雲邸（1.2-1.4w），價格都在一萬四以內，
以目前西北片區比較熱門的上悅天地來說：一期距離陳家營地鐵站300-400米之間（另外還有地鐵口的地塊，做商業），89-105-125㎡均有（125做成了四房），2梯6戶，帶裝修，價格適中。
碧桂園春城映象：距離地鐵稍遠（大於500米），2梯4戶產品，面積偏大，戶型110㎡—130㎡，1.3w。
君庭雲邸價格也不高，即將推出18層的小高層，真板樓，1.2w-1.3w之間，另外11層的洋房1.4w左右。
該片區還有萬科城，配套中小學“一條龍教育”，但價格較高，高出整個片區均價至少1千/㎡（甚至部分房源高達1.6w），89-125㎡戶型。
值得關注的還有融創春風十里。
臨近海屯路的地塊，10月將新推住宅（還有幾棟），帶裝修，預估單價1.5w。
北市區和南市區由於房價較高，北市區1.4w區域基本已經遠到北部山水新城範圍，之前的熱門項目龍泉俊園、俊發盛唐城等，基本已經漲價到1.5w以上（可能還要綁定車位出售）。
不過，也有部分低價樓盤：北部山水新城融城昆明湖（1.3-1.45w）、首創禧悅春城（1.1-1.2w），均為毛坯。這兩個項目都是教育配套盤，雲南師大附屬實驗中學、實驗中學附屬昆明湖小學都是非常不錯的學校（私立學校，一戶一學位）。
另外北市區1.2-1.3w之間的選擇還有中樑首府（灃源路附近，毛坯交付）。
南市區，魅力之城、觀雲海、星灣俊園等，有90級別小三室，且單價都在1.4w左右（觀雲海、星灣連車位價格也是1.4w左右），且這一片區也有地鐵1號線和4號線（在建），配套學校，也非常適合剛需人群。
說起南市區，又可以把目光轉回到會展片區附近。這不是還有恆大玖瓏灣和北大資源頤和1898嗎？
恆大玖瓏灣，前幾天才去現場，20棟2003號房（已經是非常不錯的樓層了），建面132.17㎡，折後單價13904元。不過，如果碰上恆大做一些特價房源活動，價格會更有優勢。（不過後期還將推出洋房產品，這部分價格可能較高）
北大資源頤和1898，即將10月新推110㎡毛坯房源，高層，預計單價1.3-1.4w。（同時在售的還有1.6-1.7w的洋房產品，這次計算都以價格較低的高層房源為準）
東市區房價普遍不高，除白沙河部分高端項目外，基本都在1.4w內可以拿下。比如，東原璞閱、大華公園天下（暫未推售還沒有具體單價）、中南碧桂園樾府、奧園、以及方旺片區即將新推的一些樓盤（藍光、保利等）。
就算主城區房價漲到1.5w了，經開區、呈貢片區的房價依舊保持在萬元線附近。
導語：
道理我都懂，可是就是看不上
本文關鍵詞：
1、上半年真實成交價
2、110個在售/待售項目價格中位數
3、1.5w以下的剛需樓盤挑選
（1） 昆明房價的真實成交水平
去年10月，我寫了一篇文章，叫做《昆明新房房價中位數1.4w》。
當時，在昆明83個在售項目中，1.4w以下樓盤是43個（約等於一半），從低到高排序，那麼中間的41-42位（包括並列在內），昆明當時的新房中位數價格是1.4w左右。
而根據最近的銳理數據統計，7月昆明商品房新增供 應面積124.19萬方，銷售面積109.49萬方，成交均價14156元/㎡。
而到了8月份，昆明市場的成交均價是13717元，環比下降2.8%。（其中住宅均價是14056元/㎡）。
1.4w已經成為昆明均價至少半年已久，已經被大部分購房者接受。（現在已經很少有人來問“八十萬要買三房的小夥伴了”）
下圖為根據今年上半年昆明樓市成交總金額排名計算出來的各項目銷售均價：
（數據來源為銳理數據+房管局成交備案數據，這是成交價！圖：小陳）
（不過，有些項目由於備案時間遠遠晚於開盤選房時間，比如碧桂園kcc雲南映象很有房源實際上是去年銷售的。）
從上表看出，超過1.5w備案價格的樓盤有這些：高端洋房（滇池俊府、昆明融創文旅城）、二環內外（海倫堡中央廣場、金地九樾）、巫家壩片區（綠地東南亞中心、中交金地中央公園、中南雲境）等，共有7個，佔比35%。
只要你不碰巫家壩、不碰洋房、不碰市中心，那麼價格都不會太貴。
普通高層住宅房源，多在1.5w之下：比如北市區（俊發城、碧桂園北城映象、萬科中天北宸）、新螺螄灣片區（觀雲海、瀾灣俊園）、南市區普通住宅產品（潤城、大都會、紅星天鉑、恆大玖瓏灣等）。
不過，需要注意的是，目前就拿上表中已經超過1.4w的住宅項目來說，以8月份最新的價格來看，基本上都上漲到1.5w+了。
俊發城1.55w，碧桂園北城映象1.6-1.7萬，萬科中天北宸、萬科大都會、潤城、紅星天鉑均漲到了1.5w+。
（2）昆明房價的中位數：1.5w
有人說，現在樓市好像沒這麼火爆了呀，但為什麼感覺上價格有點下降，可為什麼你去買房的時候，可挑選的樓盤越來越少？
我們陷入了均價錯覺。
成交均價，也許會因為高價盤扎堆入市影響而突然拉高。
接下來是小陳根據昆明目前在售/即將入市的110個項目的銷售均價，製作的價格區間分佈圖：
（這裡沒有引入特殊房源的價格，而以每個房源的主流房型價格為主，例如像西派國樾的部分大平層價格高達2.7-2.8w，中鐵諾德山海春風的別墅價格高達4w，不計入在內，不具有代表性；另外，類似像海倫堡中央廣場、金茂廣場等項目只剩1-2套房源，也不計入在內）
注意，其中綠色箭頭位置是剛好是110個項目中的第55個項目的位置，也就是說1.5w是昆明110個項目房價的中位數。
昆明的新房均價或許如同各大機構的數據一樣，依舊是1.4w左右，但你在單價1.5w以下，只能挑選昆明一半的小區。
對比去年10月（總共83個樓盤）來看，今年的110個項目新增了不少，但從價格上來看：1.5w既是昆明樓盤普通剛需盤和基本改善型居住的分割線，也是昆明房價的中等水平，且比去年10月，漲了1k。
（3）剛需群體，1.5w以內適合選哪？
假設以昆明房價的中等水平1.4-1.6w來選擇，你需要準備多少錢？
基本預算如下：
首套房
按均價1.4w計算總價
首付20%
貸款金額
月供（按照利率上浮10%，貸款30年等額本息計算）
90㎡小三室
125萬
20萬
100萬
5607元
100㎡中三室
140萬
28萬
112萬
6282元
120㎡大三室
168萬
34萬
134萬
7538元
以1.4w來計算的話，假設買90㎡小三室戶型，總價需要125萬左右；那買120㎡大三室戶型，總價需要168萬左右。
西北片區、北市區山水新城/龍泉路少量、新螺螄灣片區依舊是可以選擇的區域。
（西北片區絕大部分項目都在1.5w以下）
西北片區上悅天地（1.3-1.4w）、碧桂園春城映象（1.3w）、君庭雲邸（1.2-1.4w），價格都在一萬四以內，
以目前西北片區比較熱門的上悅天地來說：一期距離陳家營地鐵站300-400米之間（另外還有地鐵口的地塊，做商業），89-105-125㎡均有（125做成了四房），2梯6戶，帶裝修，價格適中。
碧桂園春城映象：距離地鐵稍遠（大於500米），2梯4戶產品，面積偏大，戶型110㎡—130㎡，1.3w。
君庭雲邸價格也不高，即將推出18層的小高層，真板樓，1.2w-1.3w之間，另外11層的洋房1.4w左右。
該片區還有萬科城，配套中小學“一條龍教育”，但價格較高，高出整個片區均價至少1千/㎡（甚至部分房源高達1.6w），89-125㎡戶型。
值得關注的還有融創春風十里。
臨近海屯路的地塊，10月將新推住宅（還有幾棟），帶裝修，預估單價1.5w。
北市區和南市區由於房價較高，北市區1.4w區域基本已經遠到北部山水新城範圍，之前的熱門項目龍泉俊園、俊發盛唐城等，基本已經漲價到1.5w以上（可能還要綁定車位出售）。
不過，也有部分低價樓盤：北部山水新城融城昆明湖（1.3-1.45w）、首創禧悅春城（1.1-1.2w），均為毛坯。這兩個項目都是教育配套盤，雲南師大附屬實驗中學、實驗中學附屬昆明湖小學都是非常不錯的學校（私立學校，一戶一學位）。
另外北市區1.2-1.3w之間的選擇還有中樑首府（灃源路附近，毛坯交付）。
南市區，魅力之城、觀雲海、星灣俊園等，有90級別小三室，且單價都在1.4w左右（觀雲海、星灣連車位價格也是1.4w左右），且這一片區也有地鐵1號線和4號線（在建），配套學校，也非常適合剛需人群。
說起南市區，又可以把目光轉回到會展片區附近。這不是還有恆大玖瓏灣和北大資源頤和1898嗎？
恆大玖瓏灣，前幾天才去現場，20棟2003號房（已經是非常不錯的樓層了），建面132.17㎡，折後單價13904元。不過，如果碰上恆大做一些特價房源活動，價格會更有優勢。（不過後期還將推出洋房產品，這部分價格可能較高）
北大資源頤和1898，即將10月新推110㎡毛坯房源，高層，預計單價1.3-1.4w。（同時在售的還有1.6-1.7w的洋房產品，這次計算都以價格較低的高層房源為準）
東市區房價普遍不高，除白沙河部分高端項目外，基本都在1.4w內可以拿下。比如，東原璞閱、大華公園天下（暫未推售還沒有具體單價）、中南碧桂園樾府、奧園、以及方旺片區即將新推的一些樓盤（藍光、保利等）。
就算主城區房價漲到1.5w了，經開區、呈貢片區的房價依舊保持在萬元線附近。
不過值得注意的是，去年十月呈貢單價破萬的項目只有中通世紀、吾悅、藍光花田，而今年新增4項目：金茂國際新城（除個別房源外）、中國鐵建山語桃源（洋房1.4w+）、錦藝昆明之光（預估1.2w+）、光明璟宸（1w+）。
問題來了：到底是我眼光高了，還是房價漲了？