坐擁亞洲最賺錢的購物中心海港城，九龍倉置業交出的成績單十分勉強，對下半年的局勢，管理層也表露悲觀情緒。
撰文/ 蔡真
編輯/ 繆凌雲
01
最近屢見報端的香港海港城，屬於香港老牌地產商九龍倉置業（1997.HK）旗下，而就在8月6日，其公佈了2019年中期業績。
上半年，九龍倉置業收入為84.98億港元，同比增加4.2%；營業盈利為67.22億港元，同比增長6%；期內，投資物業重估盈餘減少65%，致使股東應占盈利同比減少31%，至約70億港元。
期內已經計入投資物業重估盈餘為18.06億港元，2018年同期這個數字為51.57億港元。
報告期內，九龍倉置業基礎淨盈利51.48億港元，同比增長3%。其中，投資物業基礎盈利達50.33億港元，投資物業及酒店共佔集團基礎淨盈利的99%。
海港城依舊擔負起營收的大頭。今年上半年，海港城(包括酒店)貢獻了73%的收入和76%的營業盈利。報告期內，海港城總收入(包括酒店)上升5%至61.65億港元，營業盈利上升6%至50.93億港元。但總銷售額下跌1%至184.97億港元。
“這一次有點像‘完美風暴’，外圍因素和本地因素同時爆發”，公司主席兼常務董事吳天海說，“浪再大我們也要埋頭苦幹，首要的是維持對商戶提供的服務。”
香港6月零售數字亦錄得2016年8月以來最差表現，按年跌6.7%。吳天海坦言，“不看好下半年的酒店業和零售業，希望是我們看錯了”。
該報告發出後，許多機構下調了對九龍倉置業的評級。里昂以“暴風雨前的平靜”為題發表報告，該行認為零售業弱勢短期內未必得到解決，將九龍倉置業2019年至2021年盈利預測調低6.5%至14%，目標價相應自60港元/股下調至48港元/股，預測股息率4.4%，評級亦自“跑贏大市”降級至“跑輸大市”，並籲投資者在零售前景好轉前避開該股。
瑞信下調九龍倉置業估值基礎，由NAV估算折讓35%擴大至40%，目標價相應由54.5港元降至49.2港元，維持“中性”評級。
02
2017年底，九龍倉置業被分離出九龍倉集團時，定位是在香港從事零售、寫字樓、酒店等投資性物業運營活動。
就在8月8日，九龍倉置業發佈半年報兩天後，九龍倉集團（0004.HK）也披露了中期業績。
九龍倉集團主攻內地市場，內地資產逾1千億元，佔集團總資產70%，對集團盈利貢獻約80%。
坐擁亞洲最賺錢的購物中心海港城，九龍倉置業交出的成績單十分勉強，對下半年的局勢，管理層也表露悲觀情緒。
撰文/ 蔡真
編輯/ 繆凌雲
01
最近屢見報端的香港海港城，屬於香港老牌地產商九龍倉置業（1997.HK）旗下，而就在8月6日，其公佈了2019年中期業績。
上半年，九龍倉置業收入為84.98億港元，同比增加4.2%；營業盈利為67.22億港元，同比增長6%；期內，投資物業重估盈餘減少65%，致使股東應占盈利同比減少31%，至約70億港元。
期內已經計入投資物業重估盈餘為18.06億港元，2018年同期這個數字為51.57億港元。
報告期內，九龍倉置業基礎淨盈利51.48億港元，同比增長3%。其中，投資物業基礎盈利達50.33億港元，投資物業及酒店共佔集團基礎淨盈利的99%。
海港城依舊擔負起營收的大頭。今年上半年，海港城(包括酒店)貢獻了73%的收入和76%的營業盈利。報告期內，海港城總收入(包括酒店)上升5%至61.65億港元，營業盈利上升6%至50.93億港元。但總銷售額下跌1%至184.97億港元。
“這一次有點像‘完美風暴’，外圍因素和本地因素同時爆發”，公司主席兼常務董事吳天海說，“浪再大我們也要埋頭苦幹，首要的是維持對商戶提供的服務。”
香港6月零售數字亦錄得2016年8月以來最差表現，按年跌6.7%。吳天海坦言，“不看好下半年的酒店業和零售業，希望是我們看錯了”。
該報告發出後，許多機構下調了對九龍倉置業的評級。里昂以“暴風雨前的平靜”為題發表報告，該行認為零售業弱勢短期內未必得到解決，將九龍倉置業2019年至2021年盈利預測調低6.5%至14%，目標價相應自60港元/股下調至48港元/股，預測股息率4.4%，評級亦自“跑贏大市”降級至“跑輸大市”，並籲投資者在零售前景好轉前避開該股。
瑞信下調九龍倉置業估值基礎，由NAV估算折讓35%擴大至40%，目標價相應由54.5港元降至49.2港元，維持“中性”評級。
02
2017年底，九龍倉置業被分離出九龍倉集團時，定位是在香港從事零售、寫字樓、酒店等投資性物業運營活動。
就在8月8日，九龍倉置業發佈半年報兩天後，九龍倉集團（0004.HK）也披露了中期業績。
九龍倉集團主攻內地市場，內地資產逾1千億元，佔集團總資產70%，對集團盈利貢獻約80%。
期內，九龍倉集團基礎盈利減少12%至22.36億港元，股東應占盈利減少14%至24.5億港元。本次中期股息為每股0.25港元，與上年同期持平，將於9月11日派放。
九龍倉集團報告認為，受困摩擦、人民幣匯率變動及香港經濟放緩的影響，全年前景亦不明朗。
截至8月9日收盤，九龍倉置業股價收報44.4港元/股，當日下跌2.63%；九龍倉集團報收17.22港元/股，上漲1.18%。盤中兩家公司近期股價都在年內最低位置徘徊。
今年三月的業績會上，吳天海發表了對內地香港兩個市場的評價：“香港地產已經在倒退，而內地受政策影響太大。”
九龍倉集團將需要一點時間去轉身，他希望股東們多給一點耐心。
今年上半年，業績差強人意的九龍倉也並非沒有新聞。長沙第一高樓IFS開業一週年的成績帶給公司驚喜。截至2018年底，長沙IFS出租率高達98%，開業率為96%，平均每月零售銷售額已超過3億元。被視為成都IFS之後，九龍倉又一力作。
不過今年上半年，九龍倉在內地的拿地步伐近乎停滯，這和港企謹慎的風格不無關係。今年7月，宋衛平正式退出綠城，值得注意的是，九龍倉作為第二大股東重回董事會，這對九龍倉的內地業務拓展或有幫助。
而九龍倉極低的融資成本，也能帶給綠城財務上的便利。報告期內，九龍倉置業的平均實質借貸利息率為2.4%，九龍倉集團為3.3%，都大大低於行業平均水平。
在寸土寸金的香港，九龍倉的華麗商場撐起了“購物天堂”的名頭。擁有136年曆史的老司機，面對過無數的風暴。
包玉剛、董浩雲、李嘉誠、怡和商行……一個瑰麗的時代已經謝幕，九龍倉正在緩緩轉身。