'透視金科股份半年報，融創第一次沒搶籌'

在房地產龍頭恆大上半年利潤腰斬的情況下，金科股份卻交出了一份驕人半年業績。

金科發佈2019半年報，1月~6月公司實現營收261億元、歸母淨利潤25.90億元，較上年同期分別增長68%和289%；每股收益0.48元，同比增長336%。

2019年，上半年公司實現簽約銷售金額814億元、簽約銷售面積839萬平方米；實現營收261億元、歸母淨利潤25.90億元，較上年同期分別增長68%和289%，盈利能力顯著抬升。

對於金科業績的大幅增加，海納君認為主要由於結轉項目毛利率較高。其上半年公司毛利率30.31%，同比提升7.76個百分點，創下近年來最佳水平；公司淨利率12.13%，同比提升7.03個百分點。

同時，另外一個方面，金科上半年的負債率也有所下降。

截至2019年6月末，公司資產負債率83.86%，同比下降0.93個百分點；淨負債率147.47%，同比下降11.9個百分點。

公司2019半年度營業成本181.9億，同比增長51.1%，低於營業收入67.9%的增速，導致毛利率上升。期間費用率為10.3%，較去年下降2.6%，費用控制合理。

營業收入增長，利潤增長，毛利提升，負債降低，金科股份經營形式不是一般的好，而是一片大好。當然，最讓金科揪心的還是股權問題。

從2016年開始突然買入金科的融創，在2019年的半年報，沒有增持，打到現在的雙方第一次消停了。

海納君發現，在2019年的半年報中，融創旗下天津聚金、天津潤鼎、天津潤澤，黃紅雲方面，第一次雙方都沒有增持搶籌動作。

目前的情況是，融創及其一致行動人持股達到29.35%，黃紅雲及其一致行動人持股達到29.99%。雙方來到了一個均衡之勢。

為什麼這麼說？因為按照證監會規定，如果超過30%持股就必須向其他股東發起收購要約。不過，融創距離30%仍有部分增持空間，但是黃紅雲已經提前來到了紅線前，融創進一步增持也影響不大。

同時，為了進一步穩定局勢，金科還在6月通過了2019-2023年員工持股計劃，參與對象為董監高在內的公司員工；計劃累計持股佔比不超10%；一期資金規模不超32億(員工自籌和融資金額均不超16億)；二至五期根據2019-2022年業績完成情況(歸母淨利同比增速不低於30%、23%、19%、11%)，按照當年歸母淨利的3.5%提取專項基金，作為後續計劃的資金來源。

公司員工持股計劃一方面接力2015年限制性股票激勵的解鎖退出；另一方面面向全體員工、引入專項基金的長期激勵有望進一步完善長效激勵機制，穩定公司發展預期。

海納君發現員工持股計劃第一期發行規模就達到了32億元，同時參與的董高監並沒有融創方面的董事張強（PS：張強在表決員工持股計劃時候投下反對票）。當然，這部分股權的投票權握在持股計劃管理委員會手裡。

對了，還有一個關鍵數據，現在金科股份持股股東僅為12萬人了。

對於金科股份後續發展，中信建投發佈金科股份的研報指出，金科未來可期：拿地擴張積極，可售儲備充沛。2019年上半年公司新增土地儲備1530萬平，拿地面積佔銷售面積的182%。截至6月末累計可售面積超過5600萬平方米，持續補充的優質土儲為公司未來平穩發展提供堅實基礎。

“地產+服務”雙輪驅動：1、物業管理服務。截至6月末，物業平臺金科服務累計合同管理面積達2.39億平方米，超過金科股份的開發面積，已具備相當的獨立發展實力。2、科技產業投資運營。截至2018年底金科產業已完成了“八城十二園”的投資佈局，2018年實現簽約收入約100億元。