“一頓操作猛如虎”，這應該是渝系老二——重慶金科在2019年上半年的最佳結語了。

近日，金科正式發佈2019年半年度報告。

報告顯示，2019年上半年，金科地產實現營業收入261.05億元，同比增長68%；實現淨利潤31.67億元，同比增長近300%，其中歸屬於上市公司股東的淨利潤25.90億元，同比增長289%；
1-6月，金科實現合同銷售金額約814億元，同比增長約36%；要知道，同期全國商品房銷售額僅增長5.6%。

是不是感覺金科已經擺脫了市場引力？

金科2019年銷售目標額是1500億元，如今半年已完成54%，是TOP100中為數不多的完成年度過半目標的房企。

事實上，猛如虎的不僅是業績，還有高歌猛進的逆勢擴張。

上半年，金科新增土地投資項目94個，合同投資金額423億元。

前不久，董事長身陷醜聞的新城一口氣甩賣15個項目，其中，金科自己就接盤了8個，預計交易成交總額約為27億元。

截至6月底，其在建面積約4468萬平方米，同比增長約76%。

在當下市場行情下，這無疑是一份很漂亮的半年報。（此處應有掌聲）

當然，市場的反響也很不錯，連著三個陽線，一個完美的V字反彈。

不過資本市場無新鮮事，細細推敲其半年報，還是發現了一些不解之處。

一、淨利潤超速增長之謎。

在上述數據中，細心的讀者或許會發現異樣之處，即營收增速（68%）和淨利潤增速（288.5%）差距過大。營收是淨利潤的前提，那麼利潤增速遠超營收增速，這一現象是怎麼發生的呢？

首先非經營性收益的影響基本可以被排除在外。

數據顯示，金科上半年的扣非淨利潤增速高達330.57%，比淨利潤增幅還高。可見，非經營性收益在上半年是拖後腿的，淨利潤基本由經營性利潤所貢獻。

那麼，原因就只能從營業成本上去找了。

數據顯示，2019年上半年，金科營業成本，同比增長51.08%；營業總成本同比增長51.39%。

可見，金科營業成本的增速低於營收增長近17%，而正是這17個百分點，造就了亮瞎眼的盈利增速（近3倍）。

但是，問題又來了。

營業成本的增速怎麼比營收增速低那麼多？還有，今年上半年其在建面積可同比增長約76%。

金科是得到了獨門祕籍，成本控制能力一夜之間突飛猛進，還是施展了某種“財技”，比如通過推遲部分成本確認，來拉高利潤？具體原因也只有金科自己清楚了。

值得一提的是，金科這份閃閃發光的半年報在隨後的董事會表決中，7 票同意，0 票反對，2 票棄權。

其中一位投棄權票的董事給出的理由是“不瞭解實際情況”。各大房企中報裡，這也算是比較罕見的了。

不用猜，這位投棄權票的董事就是來自第二大股東融創系代表張強。當然，這裡面牽涉到兩大股東的博弈，金科之前的董事會相關議案的表決中，張董事歷來是個堅定而孤獨的反對者。

不過，張強也不是單純地為了反對而反對，其多次提到了金科管理混亂問題。

如金科7月30日的董事會公告裡，張強投出棄權票的理由：“上市公司擔保事項變動頻繁，相應管理混亂，本人無法判斷該事項合理性，故本人就該議案投棄權票。建議董事會慎重考慮，酌情提請議案。”

二、逆勢擴張的高槓杆隱憂

逆週期擴張是近年來一些房企變身黑馬、上演逆襲戲碼的關鍵，背後則考驗著決策者的戰略遠見（看透行業發展的本質）和賭性（敢不敢下注）。

不過，隨著上面一再表態和老大哥萬科高喊“活下去”，房地產舊的週期正常被打破，面對前途的不可知，縱使前兩年比較激進的閩系房企，也開始主動降槓桿、強調“穩發展”

但金科似乎是個例外，仍在開足馬力向前衝。

今年上半年，金科貨幣資金309億元，看似能完全覆蓋短期有息負債。不過，這些都是去年的積累，上半年其淨增加額僅有9.9億，環比大降91.59%。

要知道，上半年其融資來的現金流入高達448.17億元。

那麼，這些現金都去哪了呢？

一是還債和支付股息，如超65%的籌資資金用於償還債務及支付利息；二是支撐新的擴張，如收購新城的8個項目就花了27億。

值得一提是，很是重要的經營性現金流大降為307.19%，由去年同期的正35億降為負73億。金科已失去造血能力，完全靠融資度日。

也就是說，金科今年上半年銷售、營收、盈利都大幅增長，但賺來的錢並沒有被及時囤起來，抵禦接下來的寒冬，又被撒了出去、跑馬圈地。

截至2019年上半年，金科的淨負債率高達156.02%，是TOP50房企的平均淨負債率的1.5倍。

這麼高的淨負債率、在如行情下還敢如此激進，不得不說，金科真猛！

只是，是一時猛，還是一直猛？就不得而知了。

來源：樓市參考