土地資源緊張是上海發展的常態，但為了支持實體經濟，上海一下子推出了多項工業用地政策。
5月31日，上海市發佈《關於創新驅動發展鞏固提升實體經濟能級的若干意見》（下稱《若干意見》），一口氣推出包括土地、財稅等方面的六個部分50項措施。
“只要有好項目，上海不缺土地。”上海經信委主任陳鳴波說。
保障重點項目用地
土地資源是上海的瓶頸，上海發展必須遵循的四條底線，其中之一就是建設用地總量負增長。
但與此同時，上海要振興實體經濟，明確落實“中國製造2025”，聚焦突破戰略性新興產業，形成汽車、新一代信息技術、智能製造裝備、生物醫藥與高端醫療器械、新材料等千億以上產業集群。
上海市第十一次黨代會提出，要加快構建以現代服務業為主體、戰略新興產業為引領、先進製造業為支撐的新型產業體系，推進經濟結構優化升級。
為此，上海提出了一個新的數字目標——未來5年，戰略性新興產業製造業產值佔全市工業總產值比重達到35%左右，目前這一比重是26.7%。
陳鳴波說，要完成這個目標並不輕鬆。
上海要推進產業結構調整，一方面要“壓減”，加大調整落後產能力度；一方面也要“新增”，堅持“邊拔邊種”，加快新興產業導入速度。
“十三五”期間，上海就要統籌推進60多個10億以上重大產業項目，加快建設和儲備集成電路、智能網聯汽車、大飛機等引領性強、成長性好、帶動性大的產業項目。
毫無疑問，上海必須為產業項目提供相應的工業用地保障。
根據要求，到2020年，上海全市工業用地規模要保持在550平方公里左右。而在2016年上海市人大財經委對上海製造業轉型升級進行調研後形成的一份報告提及，上海市工業用地規模目前是753平方公里——這也意味著，在建設用地總量負增長的前提下，工業用地要減少約26.96%。
如何應對？上海提出要提高工業用地效率，一方面盤活低效、閒置的工業用地，一方面保障重點項目的合理用地需求。
上海市規劃和國土資源管理局副局長岑福康說，這個保障機制，首先從空間規劃上予以充分的保障，對先進製造業用地上海是予以充分保障的。
《若干意見》提出，要對規劃工業用地予以嚴格管控，為製造業長遠發展留足空間。統籌安排用地計劃指標，重大戰略性新興產業項目由市統籌予以保障。每年工業用地減量化騰挪出的土地指標，按照不低於1/3的比例用於重點工業項目。
二次開發土地出讓金可以為零
隨著土地價格的逐年上升，用地成本已經是企業成本的主要組成部分。因此，在用地規模上予以保障的同時，對於企業來說，更重要的則是如何降低用地成本。
岑福康說，對於增量工業用地，上海推出了工業用地彈性出讓年期、產業用地先租後讓的政策。
《若干意見》提出，承擔國家及上海重大戰略的產業類或功能類項目，經認定後，可按照最高50年出讓年期出讓。
“在地價方面，我們也做了精細的測算。相對50年出讓年限，一塊土地出讓年限20年的時候，土地價格大概在60%。假設按50年出讓要付100元，按20年出讓只要付60元，還有40元可以存20年，也足夠到20年之後支付這塊土地的續期費用。”岑福康說，這樣不僅可以集約使用土地，實現土地流量增效，用土地資源倒逼產業轉型，還可以降低企業的土地成本。
但企業還有其他顧慮，那就是20年後的地價是不是會漲？20年後是不是允許有可能繼續使用這塊土地？
對此，岑福康說，可以在工業用地出讓合同中明確具體的續期條件，續期價格也可以現在約定好。“你可以按照現在的價格，20年後繼續續期。”岑福康說，這是切切實實支持實體產業的發展，解決企業的後顧之憂，也降低企業初期的用地成本。
而對於存量工業用地，上海則提出加大二次開發力度。鼓勵符合產業導向及規劃要求的現狀優質企業開展技術改造，存量工業和研發用地按規劃提高容積率的，各區政府可以根據產業類型和土地利用績效情況，確定增容土地價款的收取比例。
當企業面臨技術更新，要改造、提高產能，往往需要增加土地使用的強度，需要補土地出讓金。“各區政府可以確定增容土地價款的收取比例，但這個比例沒有提下限，也就是說，這個下限可以是零。”岑福康說，當然這也必須要經過區政府集體決策和評估。
相關推薦
