1、經濟大環境：本人觀點是經濟下行或者名義經濟增長放緩已經不可避免，長期來看，房地產的增長基礎仍然是仰賴經濟增長，有人說是人口，有影響，但不是基礎，參考印度人口增長與房地產價格問題，人口增長可以帶來勞動紅利，降低用人成本，鑄造世界工廠的必要條件，但不是房價增長的直接基礎，購買能力決定了房價的走勢。收入與支出才是買不買房每個人要考慮的問題，儲蓄是之前收入的結餘，工資是現在和未來收入穩定流入的來源，分析幾種情況，
i、儲蓄>房子總價，這種情況下，有購買力，如果還有購買需求，房地產交易可以產生，這種
情況下，購買者選擇餘地比較多，既可以選擇全款，又可以選擇貸款（依賴於手上房子的多
少），很大一部分有能力全款買房的，都不止有一套房，後邊的情況只考慮剛需，這些人才是
擊鼓傳花的最終接盤者。
ii、首付<儲蓄<房子總價，這種情況下，只能選擇貸款形式，貸款是什麼呢？是資源，被人不
會無緣無故把資源借給你，你需要用自己的資源來換，那就是未來勞動所分得的資源，也就是
說，房子你在住，但不完全是你的，在你還清銀行貸款之前，這些房子都不完全屬於你。有債
務就有違約風險，一般情況下，經濟在發展，通脹在繼續，理論上來說工資是要增長的，這個
時候人們就會很自信的去進行債務擴張，而忽略違約風險，根本還是對經濟大環境的樂觀預期
引起的，而經濟下行開始得時候，又有幾個人能夠醒來呢？
iii、儲蓄<首付，現在社會上很大一部分人在溫室待慣了，很難相信社會上還有很多連首付都
湊不齊的人，看不見的即是不存在的，這個僅存在量子世界，而現實中，精英們看不到窮人就
認為窮人不存在，但有話語權的偏偏也是這些人，一路走來，發現很多接觸的自認為高人一等
的，仔細分析下來，又有幾個是在為社會做大蛋糕呢？有時候這些人真該好好反省一下，你們
只是沾了蛋糕分配問題的光。回到房地產問題，擊鼓傳花的經濟玩法無處不在，但最終無奈接
盤的往往是最沒有話語權的。
回到經濟大環境與風險問題，經濟下行，但債務不會因為經濟下行而給你減免（當然會給你減
除一部分個稅），也不會因為你是剛需還是炒房客而免除你的債務，經濟下行便意味著福利和
收入下降、失業率上升、斷供和違約風險上升。如果是單個事件，沒有什麼好害怕的，但如果
是系統性的、大概率的爆發債務違約風險，那將是非常可怕的。有興趣的朋友可以關注北上廣
深這樣的各路大神分析房價永遠不會降的城市，房屋司法拍賣數量在未來一到三年的情況。你
可以鎖死流動性，但銀行收不回房貸，就要收回房子的，收回房子不是錢，他們也不要，司法
拍賣能反應很多斷供的問題，要說經濟下行原因，一方面是走市場經濟不可避免會出現經濟下
行週期，另一方面是房地產和金融近十年瘋狂掠奪，對經濟基礎的掏空導致的經濟基礎（居民
儲蓄和消費能力個人認為是經濟健康發展的基礎）空虛引起的。
2、貨幣政策：第二個說貨幣政策對房價的影響，廣義貨幣供應量從2016年房地產漲價去庫存
之後，出現了迅速的收緊趨勢，很多人問為什麼要搞這個違反經濟規律的操作，在我看來也是
無奈之舉。兩個目的：⑴房地產產能過剩導致的銀行貸款違約+地方債問題；
⑵鎖死熱錢，降低對外匯儲備減少的衝擊。
一方面房地產投機達到2008以來的巔峰，貨幣擴張的本質是債務擴張，地方債務也是逐漸龐
大，實體被擠壓過於嚴重不能解決地方收入問題，地方債只能靠賣地勉強支撐，銀行是親的，
地方也是親的，一個想還錢，一個想收回錢，這一波債務轉移使得居民負債率一年間增長了邪
惡資本主義國家幾十年的漲幅，還順帶救了房地產開發商。再說說鎖熱錢防止衝擊外匯的問
題，當外資和國內大資本家，也可能包括群眾中的明眼人，發現巨大風險和投資收益出現問題
後，必然會將資本轉移出去，這會極大的衝擊外匯儲備和匯率，這一波操作，讓很多人又看到
了暴富的希望，估計很大一部分聰明人在這一波操作中也被套的死死的，以南京、合肥等地為
例，2016年房子價格不是按月漲，是按天漲，想要套住資本唯有預期利潤。
今天的文章是往後看，貨幣已經處於低位一年多了，基本都在9%以下，而最近幾個月已經到
了歷史最低的8%左右，以GDP增速為6.6%來算，CPI以2.5%來算，廣義貨幣供應增速都不足
以覆蓋GDP增速和CPI！企業利潤就更不要提了，從M1數據也能看出來問題所在，相比17年
同月的M1，2018年的下降了接近10倍，而M1又反應現實購買力，都沒錢消費了，企業存活
都是問題，怎麼想房價都不可能繼續增長，鎖死流動性短期可以保證不出現大範圍的房價下
跌，但被裁員的人們被迫斷供問題是沒法避免的。
現在頻繁的MLF和降準，怎麼看也都不是保房地產，而是想要基本保證企業不出現大量的倒
閉，導致失業率上升，我們又是註冊失業政策，真正的失業率估計很難從數據上得到，但毋庸
置疑的年底互聯網公司“調整”“末尾淘汰”“結構優化”等等是實打實發生的。
3、金融，不想談金融，沒有嚴格監管下，光鮮亮麗表皮之下的蛆蟲，不在這浪費筆墨，特點：一管就死，一放就亂，有錢便沒底線。
4、中等收入陷阱，房地產、金融的掠奪式等內部消耗型經濟模式是不可能幫助我們跨越中等
收入陷阱，既使人們紙上財富遠遠超過中等收入陷阱的標準，但如果80%是被鎖死流動性的不
動產，那消費支出部分能有多少呢？真正做研究是金字塔形結構，彎道超車抄的越熱，死的越
慘，我自己對一類公司創造了各名詞：金融科技企業，如果要嚴格一些，還需要給科技打上雙
引號，他們都一個特徵：你說他們是科技企業吧，沒有利潤，有的連研發都沒有，你說他們是
金融企業吧，又有產品，活著靠融資，賺錢靠補貼和上市圈錢。就如同房地產對實體的擠壓一
樣，這些企業對真正做研發的企業是極大的衝擊和擠壓，一般一項研究從立項到出產品需要很
長時間，但玩ppt的可以靠嘴吹出來，本來正常的投資研發週期，被他們用嘴縮減去了一半，
你覺得產品會好嗎？但金融機構不這麼想，要賺塊錢，只要有下家接盤，我的錢能回來並賺到
就行，兩者一拍即和，嚴重擠壓了真正推進科技發展的企業，畸形的優勝略汰制度導致了好企
業被淘汰，金融科技企業瘋狂擴張，你想從股市賺錢，他們卻想從股市賺你的錢！某些公司切
勿對號入座。
想靠這些ppt玩家創辦的金融科技企業完成我國經濟結構轉型和科技進步，進而跨越中等收入
陷阱是痴人說夢。
5、明斯基時刻依然嚴峻，我的文章幾乎都圍繞著這個主題，這裡也不深入討論了，每次放水
都是加重明斯基審判的破壞力，但估計現在上層認為還不時硬著陸的時機吧，但欠的帳總是要
還的，除非你想進入徵信被執行人員。
雖然很多問題已經積重難返，不過現在估計也醒悟過來了，最近的政策更加具有可執行性，如
鼓勵高校老師持股創業等文件，鼓勵國家知識成果真正的用於服務社會和推進科技進步，而不
僅僅在學校裡面玩，又比如堅定的查環保高壓線，主動去除落後產能，給新型企業以成長空
間，減稅等增加消費能力，構建更加穩定的經濟發展結構等等。