在中國，房地產市場的過冷過熱都會受到嚴格的行政管控，主要原因在於房子關係到國計民生，也影響到金融系統安全和經濟安全。從某種方面說，中國樓市也是一個政策市，因此，國家決策層對樓市的管控態度決定了我們未來樓市的走向。一句話，“沒有調控不下來的市場，也沒有刺激不起來的市場”，所有的政策都會圍繞經濟社會發展需要。

相信大家最近關注的一則信息，中央在4月19日召開研究當前經濟工作時，在房地產方面提出了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策和城市主體責任的長效機制。”這句話中的關鍵詞對不少人來說也曾聽過，但在不同的語境表達下，其意義和影響也是不一樣的。

對於這句話的含義，筆者談一點感悟：

這次把“落實好一城一策、因城施策和城市主體責任”作為一種長效機制。這些年我們不少人理解或認為的“長效機制”就是“房產稅”，現在把“一城一策、因城施策和城市主體責任”作為長效機制，說明兩個問題：一方面，房產稅因各種原因還不具備出臺條件，時間可能會延後。另一方面，在房產稅空檔期，現在提出的這種長效機制，更多的就是使用行政管控手段，把穩樓市的責任下到地方，由所在城市負責，這意味著樓市調控將會長期存在，長效機制提法需要引起重視。

國家3部門多管齊下，樓市方向已明確？

1.發改委：人地掛鉤政策將嚴格落實。房價漲跌的最直接原因就是“供需”，房子供大於求房價跌，反之則房價漲。這波樓市去庫存，庫存的持續減少，住房供需逆轉，房價自然就漲上去了。而住房供應的多少最直接的因素就是土地供應多少。長期以來，我們的土地供應是在國家要求下，各地方按照年度計劃指標來供應建設用地。這跟一個城市人口流入多少，還是流出多少本身沒有關聯。這就產生一個結果：只要每年土地供應規定在固定數字，那麼人口流入城市的房價上漲概率就加大。

不過這一切都將隨著政策的改變帶來了根本性的改變。近日國家發改委在2019年新型城鎮化建設重點任務中提出，新增建設用地規模與新增轉移落戶人口掛鉤。這意味著人口流入城市的土地供應指標將提高，而人口流出城市土地供應指標將減少。最終目的就是緩解人地矛盾，基本做到一個城市的住房供應和住房需求保持對應平衡。

2.自然資源部：要求做好2019年住宅用地“五類”調控目標制定實施工作。這份文件被業界視為2019年第一個全國性的樓市調控文件。住宅用地供應指標與住房庫存去化週期對應。具體來說，去化週期分36個月以上、18-36個月、12-18個月、6-12個月、6個月以下，與之對應的供地要求為停止、減少、維持、增加、顯著增加五類。通過做到根據地方庫存情況增加、減少供地。

筆者認為，如果該項政策真正落實，必然對樓市發展產生深遠影響。據筆者瞭解，在樓市去庫存過程中，我們很多住房庫存高企的城市停止供地，東部城市曾提出3年不供地，最終基本做到，也完成了去庫存任務。隨著樓市趨於穩定，有的地方樓市甚至出現供不應求狀態，按照自然資源部新的工作要求，那麼這些城市將開始供地，或者增加供地指標，以保障當地房地產市場供需平衡。

3.住建部：對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大城市進行預警提示。近日，作為主管房地產的住建部，會同國務院發展研究中心對今年一季度房地產市場運行情況進行了專項調研。調研過程中發現部分城市土地市場、住宅銷售市場回暖，需要引起高度關注，對地價房價波動幅度較大城市進行預警提示。

筆者認為，住建部在年初對2019年房地產工作作出部署時強調，將“穩地價、穩房價、穩預期”作為今年全年工作方向，通過逐月、逐季跟蹤調研分析房地產市場，避免了地價、房價失控，從而有利於全年樓市調控目標的完成。

釋放樓市兩大信號，購房者需要適應這種新變化

1.從根本剷除房價暴漲的制度因素。房價上漲是多種因素作用結果，比如貨幣增長，房價自然水漲船高，是屬於正常現象。但如果是因為制度上限制，比如土地，則屬於非正常現象。近期發改委和自然資源部都針對長期以來房價無序暴漲的根源進行了制度上的改變，根據商品房庫存和人口增加變化來約定供地指標計劃，這項政策對樓市影響無疑是巨大的。長期來看，若此項政策嚴格貫徹執行下去，樓市將進入良性的發展軌道，房價大起大落概率大幅降低。

2.樓市調控將繼續深入下去，全面放鬆的幻想不現實。自去年下半年以來，我們經常有看到媒體預測樓市調控將全面放鬆的信息，理由就是與經濟發展有關。從第一季度的經濟數據來看，整體發展形勢還是比較良好的，所以，從這個角度來看，全面放鬆的迫切性也不存在。反倒是，這次將“落實好一城一策、因城施策和城市主體責任”作為一種長效機制的提法表明，在房產稅未出臺之前，這就是新的長效機制，樓市調控將在較長時間裡存在。

從上面釋放的這兩大信號來看，購房者要適應這種新變化。簡單的說，樓市大起大落不太現實。但對有購房需求的群體來說，一方面不能等到房價大跌再買房，另一方面也不能指望房價短期暴漲賺一筆就撤。一句話，以自住為目的該買要買，以保值增值為目的需做好長期打算。

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