這個小區沒有物業，卻依舊管理得井井有條，他們是怎麼做到的？

中大奧林園小區位於勞動北路1377號，始建於2005年，在當時屬於比較高端的商業樓盤，小區總戶數390戶。之前，該小區的物業管理由開發商組建的物業公司負責，因經營不善，2013年10月底，該物業公司在沒有公告的情況下突然退出，停止服務。

中大奧林園小區一瞥

物業退出後，留下了一堆爛攤子，電梯經常出故障，化糞池經常堵塞，樓道燈不亮了，小偷經常光顧，垃圾堆積成山……居民們怨聲載道。馬先生是該小區的老住戶，對於當時的場景他記憶猶新，“電梯一停了一個多月，對一些住在十多層的居民特別是老人和小孩來講那簡直是噩夢，有的人乾脆不出門，還有，化糞池堵了沒人管，糞便溢出到地面，臭不可聞，令人作嘔。”

成立三套人馬 實行小區自治

小區的種種亂象，居民們徹底看不下去了，他們決定成立業主委員會，實行小區自治。在居委會的幫助下，該小區成立了業主委員會，接管小區所有事物，並逐步建立了“業委會——物業監督小組——物業服務中心”三層架構，讓居民自治共管，實現了無物業小區的華麗轉身。三層架構的最高層為業委會，業委會成員由全體業主選舉產生，由9名棟長和21名單元長組成，作為小區事務最高決策機構。往下是物業監督小組，由業委會主任、副主任、委員等7人組成，負責監督物業服務中心的各項工作，檢查、監督財務收支明細，認真執行財務制度。物業服務中心是三層架構的最後一層，由業委會負責招聘2-3名管理人員，作為常駐管理機構在小區上班，具體負責小區的各項收費、維修、綠化、電梯的正常運轉、各項公共設施的管理等，並管理一線保安和保潔人員。三套人馬的成立使得小區的各項工作開展有人決策，有人監督，有人負責執行。

小區規章制度

另外，該小區還制定了自治管理辦法和財務管理制度，並嚴格執行，每月財務收支狀況都在小區進行張榜公佈，讓各位業主能明明白白交費和了解小區的開支情況。各項規章制度的制定和執行，增強了小區自治的公信力。

打響三大戰役 重拾居民信心

業委會成立後，剛開始，一些業主對業委會沒有信心，對他們能否管理好小區存在疑問，但是，業委會接下來做的事情慢慢地打消了業主的顧慮。業委員會接管小區後做的第一件事情，就是收拾原來物業公司留下的爛攤子。業委會找人維修了損壞的電梯，恢復了各樓道單元燈和室外路燈照明，請來環衛作業車疏通清理堵塞的化糞池，並搞好小區的環境衛生等，逐步恢復居民正常的生活秩序。

在街道的幫助下，小區一面存在安全隱患的圍牆已加固修繕全面接管小區後，業委會還發現，小區的物業用房被開發商變賣，“物業用房是全體業主的共有財產和活動場所，這是我們堅決不能容忍的，儘快追回物業用房，給廣大業主一個交代。”於是，業委會找到相關部門維權，在居委會的協助下，成功追回物業用房賠償款67.5萬元，另外，還追回了修建鍾靈大道徵用小區土地的土地賠償款10.64萬元。

修復小區破損圍牆

有了這筆賠償款後，業委會開始著手解決居民反映比較強烈的問題，例如，修復了小區破損的圍牆，安裝了小區監控系統，安裝了電梯刷卡，申請維修基金解決了部分房子滲水等質量問題等等。另外，還舉辦了一次全體業主參加的文藝活動，不僅豐富了業主文化生活，還增進了鄰里之間的感情。

小區監控室

經過這三大戰役，業委會的工作逐漸贏得了廣大業主的肯定，業主的態度也由之前的不理解、不信任，擁護並支持業委會的各項工作，使小區自治逐漸駛入了良性的工作軌道。

物業費三年沒漲 最低只要3毛錢

自治三年多來，小區的物業費一分沒漲，沿用了之前物業公司的收費標準：多層0.3元/月/平方，電梯房三樓以下0.5元/月/平方，三樓以上0.7元/月/平方。“這個收費標準在全市來說已經算是很低的了。”小區業委會主任張小明表示。

這幾年，人工費用、物價費用不斷上漲，這麼低的收費是如何維持小區的日常運轉的？張小明介紹，主要有兩方面原因：一是居民的物業繳費率大幅提高了，使物業費的實際收入增加了；其次是砍掉了不必要的支出，最大限度節約成本。據介紹，小區的主要收入為業主繳納的物業費，由於實行小區自治，居民繳納物業費的自覺性大大提高，物業費的繳納率由原來不到60%提高到了95%以上。小區的最大支出為人工工資，每年大約13萬元，主要用於支付管理人員、保安、保潔人員的工資，其他的主要用於支付水電費、維修費、保潔費等。小區的業委會屬於公益性質的工作，除了業委會主任拿600元工資外，其餘的業委會成員、樓棟長、單元長不拿一分錢工資。“小區一年下來的總收入大概為24萬元，總支出約為23萬元，基本上保持了收支平衡，每年還略有節餘。由於沒有物業公司，也就省去了利潤成本，這筆錢就可以用到業主身上。另外，我們還實行了優惠政策，提前交物業費的業主可以優惠一個月的物業費。” 張小明表示，“只要我們用心做好居民的服務工作，居民交費率自然也就上來了，物業費有了保證，我們就可以維持小區的日常運轉，確保居民的生活秩序不受影響。”

財務公開

為了保障業主知情權，業委會還對每月開支收入予以公告，詳細到開會時購買水杯的費用。小區還建立了業主QQ群，居民對小區的管理有何意見與建議可以進入該群，和業委會成員、管理人員進行有效溝通，使得業主參與小區管理的積極性異常熱情。

成效明顯 自治模式受肯定

現在漫步中大奧林園小區，環境優美宜人，處處綠樹成蔭，路面乾淨整潔，居民悠然自得，這與大家印象中無物業小區“髒、亂、差”形成了鮮明的對比。

小區自治成功離不開業委會成員的無私奉獻，大家心往一處想，勁往一處使，團結帶領廣大業主建設更美好的家園。小區自治以來，雖然業主委員會成員發生了變動，有人退出，但是，也有熱心的業主自告奮勇參與到小區的自治管理中來，使小區的各項工作始終在良性的軌道上運行。“業委會成員都是抱著同一個信念，就是把小區管理好，把大家共同的家園建設好。雖然沒有工資，有時候幫業主辦事還得自己掏油費，但是還是值得的。”張小明深有感觸。

該小區的自治模式，也成為了典型案例，作為無物業小區管理的典範，不僅迎來了兄弟單位前來參觀學習，還得到了市、區領導的點贊。