我國房地產市場經過二十幾年的快速發展，已經逐漸成為國家經濟發展中一個不可忽視的行業。嘉興市位於浙江省東北部，是長江三角洲重要的地級城市之一，為國家批准的沿海經濟開放地區。作為城市經濟發展的主要推動力之一的房地產業，嘉興房地產業也進入了快速發展的軌道。本文以嘉興市為例，通過近幾年嘉興市房地產市場的發展現狀及存在的一些問題提出相應的建議和措施，並分析嘉興市房地產的走勢與前景。
嘉興市；房地產現狀；建議；走勢分析 一、引 言 嘉興市，地處浙江省的東北部，是長江三角洲杭嘉湖平原的腹心地帶，為國家批准的沿海經濟開放地區，有明顯的地理區位優勢。經過了20多年的改革開放，嘉興市逐漸成為長江三角洲的經濟重鎮、上海南翼的港口新市、江南水鄉的文化名城。嘉興市在2011年被列為國家歷史文化名城。房地產業為城市經濟發展起到了強有力的推動作用，嘉興市的房地產業也開始蓬勃發展中。
嘉興市房地產業具有周期性波動的特點，其發展大致是一個從萌芽起步到發展壯大的過程。嘉興房地產業的發展經歷了大致如下幾個週期。第一週期是1984～1989年，這是嘉興市房地產業初步形成與發展的階段，嘉興市住宅建設公司於1980年成立，這是嘉興的第一家房地產公司，中房嘉興分公司於1984年成立， 之後又陸續有很多家房地產公司成立。浙江省與此同時推行了住房商品化試點和土地使用制度改革， 為房地產業的發展起到了推動作用。1989年， 隨著嘉興經濟的下坡， 房地產業也與此同時步入低谷。第二週期是1990～1997年，總共約8年， 其中4年擴展，4年收縮，在 1993年達到了頂峰， 市區的房地產開發企業由上年的18 家猛增到62 家， 竣工面積比上年增長114.6% ， 房地產開發投資較上年增長247.6%，但銷售面積僅增加36. 2%。第三週期是1994～1996年，這期間增長速度較1993年明顯減緩， 投資規模也得到了有效的控制， 但供應規模依舊很大， 市場的需求量明顯減少，空置商品房面積迅速擴大， 至1997年底房屋空置面積擴大到42萬平方米。1998年嘉興市房地產業逐步走出谷底，經過調整與消化，並伴隨嘉興經濟快速的發展、城市建設腳步加快和國家將房地產業作為新的增長點， 陸續出臺了一系列政策扶持房地產業特別是住宅產業的發展， 並且實施了住房的貨幣化分配的制度。從1998年嘉興房地產業走出低谷， 進入新一輪增長週期， 房地產投資開發， 商品房銷售、房地產價格持續五六年多的攀升， 合成指數也由1997年的6.2升至2003年的65.9，呈加速上升態勢。從2002年開始嘉興房地產開發企業對土地的需求量不斷的增加，房地產的開發建設項目也越來越多， 其他行業的企業也因房市火爆和高額利潤而紛紛踏足房地產業， 房地產市場一片繁榮， 交易量劇增， 房地產價格愈漲愈高， 房地產投機者和自用者均大量增加， 樂觀情緒蔓延， 炒樓之風日盛， 政府也開始加強對市場調控 [1]。嘉興房地產在2010年的表現絕不平淡，但也沒有大起大落， 2013年嘉興市房地產市場總體局面表現為"供銷兩增"，市場供給與銷售都比2012年有了較大的幅度的增長，但是從待售房源的增長幅度來看，房地產市場總體的局面仍然表現為"供大於求"。 二、我國房地產市場概述及其現狀
（一）房地產市場概述 房地產市場是從事房產、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領域。房地產市場是指房地產交易活動的總和，是買賣雙方相互作用的一種機制。狹義的房地產市場是指房地產交易的專門場所；廣義的房地產市場則是指房地產交易的總和或房地產商品流通中所有交換關係的總和。房地產分為三級市場：一級房地產市場是指國家出讓土地給房地產開發公司的土地出讓（批租）市場，二級房地產市場是指房地產開發公司與房地產消費者之間的房地產交易市場，三級房地產市場是指房地產消費者之間的交易市場。房地產市場的主要特點是地區性、供給調節滯後性、壟斷競爭性、投機性、多樣性、雙重性、不平衡性等。 房地產市場的功能主要表現在資源的配置功能、顯示房地產需求的變化、指導供給以適應需求的變化、能指導政府制訂科學的土地供應計劃和引導需求適應供給條件的變化。房產市場能引導居民消費結構合理化，有利於改善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房地產市場是房地產市場體系中最有代表性，也是最重要的部分，處於主體地位。 （二）我國房地產業發展現狀 我國房地產業從 20 世紀 80 年代興起，1998 年國家停止福利分房，實行住房貨幣化，房地產業開始真正發展起來，並在 90年代發展壯大。房地產業在深圳、廣州等發達地區率先起步。1998 年，中國開始了"房改"。 中國房地產業步入了市場化的高速發展期。中國房地產市場化的直接後果就是房地產價格的市場化，人們在計劃經濟時期被壓抑已久的對房產的需求被激發出來，供需規律開始發揮其魔力。雖然供應量越來越大，但是需求更為強勁，房地產價格節節攀升 [2]。 中國經濟的多年持續，穩定增長，使中國的綜合國力得到很大增強。房地產市場也在經濟的發展過程中迅猛發展。房地產市場的發展現狀主要表現為：投資繼續保持較快發展、土地開發面積增速持續大幅增長、國內貸款房地產投資強的支撐、供銷總量基本保持平衡、房地產價格持續上升、商品房需求依然旺盛。改革開放以後，進行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，為房地產市場的發展創造了良好的條件。房地產正成為推動我國經濟快速發展的重要推動力量。但是同樣也存在不少問題，如房價偏高、供求結構矛盾明顯、投資性購房比例偏大等。國內房地產開發整體呈現出新開工面積增多和竣工面積增速減緩這樣兩個特點。
下表為2013年我國東部地區商品房銷售面積的數據，東部地區為20052.1萬平方米，同比增長率為42.2%，各省均有上漲趨勢。 三、嘉興市房地產市場現狀分析
（一）嘉興市房地產市場發展現狀 2013年是第十二個五年計劃重要的一年，是以十八屆三中全會重要精神為指引的開局之年，嘉興市緊緊圍繞目標的發展展開工作，有效地促進房地產開發投資的增長，保持嘉興房地產市場的穩定和健康發展。2013全市完成房地產開發投資510.83億元，市級185.85億元，同比增長分別為22.8%和24.5%；房地產稅收實現67.93億元，市級26.61億元，同比分別增長12.2%和4.9% [3]。 2013年嘉興房地產市場總體是"供銷兩增"的局面，市場供應和銷售在2012年的基礎上有比較大的增長，但是房屋的銷售情況，市場"供大於求"的情況仍然沒有改變。下表為2009至2013年嘉興商品房成交數據，2013年嘉興樓市穩步回暖，相比上一年增長33.97%，創近4年來成交新高，僅次於2009年。 1.市場供給情況土地成交增長 據土管局數據顯示，2013年嘉興市共出讓房地產經營性用地595.34萬平方米，其中住宅用地338.21萬平方米，同比分別增長53%和36.1%。市本級出讓房地產經營性用地194.23萬平方米，其中住宅用地143.42萬平方米，同比分別增長122.4%和155.9%。③ 2.市場銷售情況 2013年嘉興市商品房銷售同比分別增長33.5%，銷售漲幅明顯。 2013年嘉興市商品房平均價格為7464元/平方米，其中市本級商品房的平均價格為7818元/平方米，同比分別增長3.4%，以此可以看出嘉興市2013年房價比較平穩，略有漲幅。
（二）嘉興市房地產市場存在的問題
1. 企業數量較多、技術不高、資質低，企業集中度低，實力較強的房地產企業數量極少 房地產行業是一個包容性、專業性、綜合性很強的行業，它的發展涉及到計劃、土地、規劃、財政、房管、金融、建築、信息等相關產業，各部門工作相對獨立，缺乏綜合協調部門 [4]。從總體上看，嘉興市房地產開發企業，極大多數都是中小房地產開發企業，且規模小，質量低；實力雄厚的房地產企業較少，在63家企業，只有3家，三級資質13家，佔20.6%，四級資質47家，佔74.6%，，註冊資本2000萬元以上只有7家。隨著房地產市場的降溫，新的信貸政策執行人民銀行，土地招標，拍賣的全面實施，將面臨的這些弱勢的中小房地產企業的生存危機，存在被淘汰的可能。
2.商品房供需矛盾、結構矛盾明顯 從總體來說，嘉興市房地產市場相對而言是健康的，從最近幾年的商業住房建設量以及完成與銷售成交量來看，嘉興市房地產呈現出穩步增長，供需兩旺的態勢，但也存在房地產結構不合理的現象。首先，高檔商品房的數量過多，而低檔商品房供應不足，這兩者間存在著矛盾。根據春季和冬季房展會信息，為高檔房地產市場的展覽，但價格在2000元/平方米以下的樓盤幾乎沒有；第二，商品房和經適房，廉租房結構不合理 [5]。目前，城市經濟適用房房與廉租房都是供不應求；住宅和商業，辦公樓結構不合理。
3. 房價上漲過快 近年來，城市的商品房價格漲幅驚人，這使得工薪階層難以接受，原因有四個：一是土地價格已經成為商品住宅價格的主要因素。這兩個是一個動態的高稅收和費用是商品房價格。三是行政管理不到位，開發商之間的交叉價格串通。四是地方房地產熱錢投機，導致價格的不合理上漲，房地產泡沫存在隱患，房地產短期利潤率高，表明存在過度投機行為。期房需要30天合同開發商管理權威部門登記，並在登記和銷售，轉移到這本書的名字，很難統計 [6]。嘉興市中新建築同時打開現有的跡象越來越明顯，一是售樓處賣卡抬起，另一邊是中介已經提出一個新的樓盤銷售信息，投機已成為電力發展的新秩序，因此，我們應該即使採取措施來預防房地產泡沫的發生。
4. 虛假廣告，違規銷售 宣傳，承諾作假，誇大和虛假同時出現在廣告語當中，存在欺騙消費者的行為。商品房預售行為不規範，未取得預售許可證的就開始銷售，或在銷售時收取定金。
四、嘉興市房地產市場現狀的影響因素分析
（一）經濟因素影響分析 近幾年，嘉興市國民經濟取得了快速的發展，居民的收入以及生活水平隨著經濟的發展也在不斷的提高。根據嘉興市市統計局發佈的最新的數據顯示，嘉興市的年GDP增幅已經連續五年保持在13%以上[7]。隨著經濟的不斷髮展和人們生活水平的提高，不少家庭對住房的需求大大提升，已經不僅僅滿足於住房的數量，而開始轉向與住房的質量以及環境，住房的升級換代將進一步的拉動房地產市場發展，促使房價的不斷上漲。
（二）政策因素影響分析 宏觀調控政策依然趨緊。雖然在近幾年國家陸續出臺了一系列針對房地產市場過熱的宏觀調控政策，但一些大城市的房價依然漲幅巨大。為了解決房價漲幅過高這一問題，今後幾年各級政府將進一步加大各項宏觀調控政策的執行力度。嘉興的房地產市場雖然處在正常發展的階段，但在國家的宏觀調控政策的影響下，住房的投資性需求將受到壓制。受這樣的大環境影響，房價的上漲幅度會得到一定的緩解。其次嘉興市的住房保障體系也在不斷完善中。嘉興市政府明確提出今年將進一步加快全市廉租房與經濟適用住房的建設速度，儘量完善多層次住房保障體系。
（三）其他因素影響分析 隨著經濟的不斷髮展，物價水平也持續的上漲，房地產開發建設所必須的建築材料以及工人的務工費也在不斷的增加，建設成本的增加必將推動推動房價的不斷上漲。
五、規範嘉興市房地產市場的建議和措施
（一）完善對土地市場的調控與管理 我們必須進一步提高認識，加強領導，增強緊迫感，土地市場的整頓整改責任，牢牢把握工作重點，紮實開展自查自糾，各種非法土地，非法批准徵用農村集體土地，特別是佔用，予以處理在有關規定的《土地管理法》等。建立健全制度，加強土地市場建設。
（二）強化土地管理，嚴格制定土地供應計劃 充分發揮土地供應對房地產市場的作用，土地供應和管理的市政府，採取有效措施，調整土地利用結構，提高土地儲備制度，根據房地產市場的供給和需求狀況，制定土地供應計劃，分析，控制土地供應總量；同時，我們應該以增加低成本住房建設用地供應以滿足市場需求，廣大的消費者，在建設土地年度供應計劃的制定，提供經適房和廉租房建設一定比例的土地。加強監督和檢查的實施，建立健全出讓土地的監管機制，完善土地管理的法律、法規和規章制度，堅決查處違法用地和違法建設四個方面加強監管的計劃，嚴格土地執法。
（三）採取有效措施，控制商品房價格非正常上漲 首先要控制價格水平。近兩年的房地產市場，土地出讓方式上的改變，導致土地價格上漲，推動價格上漲，從消費者的實際購買力的價格，限制人們的住房消費，而且也影響了房地產業的發展。房屋稅，費政策，通過稅收槓桿促進低價位住房的建設和消費 [8]。近年來，國家出臺了一系列鼓勵住房消費的稅收政策，收費不合理，清理了一批住宅建設和消費環節，有效地降低居民購房負擔，購買住房。下一步是實施優惠政策，已經出臺的；二是要進一步和政策的調整，鼓勵住房消費稅的研究；三是繼續加大清理不合理收費的住宅建設和消費部門的力量，理順商品住宅的價格構成，鼓勵普通商品住房消費。 其次，加強和改善宏觀監測系統。近年來，中國房地產行業的持續快速增長，吸引了大量的房地產投資企業，應注意。建立和完善宏觀調控對房地產行業的監控系統，供應土地，稅收，金融和改善預售管理等手段及時進行必要的干預和調控生產，有效地防止房地產"泡沫"。
（四）加強對房地產市場的預測與調控 供應方面，增加普通商品住房的有效供應；信貸方面，繼續支持居民自住和改善型的住房消費，抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執行，有效地防止各種類型的住房抵押貸款的風險；監管，繼續整頓房地產市場秩序，加強房地產市場監測；一方面經適房建設規模，繼續推進保障性住房建設。其次，加強房地產市場信息體系建設，完善市場信息披露制度 。通過對當地房地產市場的供給和需求，結構，價格和空置商品房的情況，可以判斷市場的現狀及發展趨勢，對存在的問題及時處理和解決。我們應該建立相關部門共同參與的聯席會議制度，定期溝通，趨勢分析，在新的形勢和新的問題，房地產市場運行過程中，對房地產市場的供應和需求及時調控，防止出現房地產"過熱"現象。
（五）完善嘉興市住房保障體系 進一步完善經濟適用住房政策。與此同時做好住房保障工作，堅持市場和安全一視同仁，並針對不同層次的住房需求進行歸類，在此基礎上不斷完善住房保障體系和法律體系建設。做好住房保障工作，政府與市場的有機結合，實現"低保障，端部支撐，高端的監管"，以解決不同層次的住房需求的分類問題 。各個縣、市、區經濟適用住房建設應該實行統一的標準，並通過招投標的方式來確定建設主體和開發單位。
（ 六）嘉興市房地產市場走勢分析 就目前的情況來看，買房就增值的時代已經完結。預計在2014嘉興市房地產市場將繼續保持穩定，並根據嘉興市目前的情況，存量住房，下一步可能調整土地出讓節奏，土地的規模控制，緩解嘉興房地產市場的供應壓力 。雖然今年的土地出讓有較大幅度的增長量，2014房地產投資將繼續保持增長，但房地產開發完成投資2013的基數比較高，所以在2014房地產開發投資將放慢。同時，嘉興市房地產市場總體是平衡的，但隨著公共設施建設發展不平衡，區域內基礎設施的發展和建設新的區，由於發展水平的區域房地產市場逐步分層。從今年的銷售情況，提出了區域分異現象在一定程度上，從城市的水平和預期的一樣，教育，交通運輸發展較晚，環境和其他公共設施和基礎設施的發展是不平衡的區域房地產市場將進一步增加誘導分化 。
總的來說，2014年嘉興整體房產不會太樂觀，壓力會非常大，嘉興有如此多的樓盤，存量房更多，特別是別墅市場是最難的，存量也是相當大，有些樓盤都賣了七八年了還有很多的存量，但這部分市場需求肯定是有的，所以這也是考驗樓盤的時刻。 為了保持房地產市場的運作，應對"保持穩定"和"發展"，下一步應該做的是加強市場監測和指導，及時瞭解房地產項目的開發和建設，把重點放在房地產鏈條件和商業房地產開發企業的資金，對新形勢下新發現的問題，及時分析，建議和措施，為政府決策提供參考 。加強輿論對房地產市場的正面報道，引導合理消費的住房的居民，有利於對房地產市場的輿論氛圍，形成穩定的發展。
（七）、結束語 嘉興作為三級城市，房價總體來說比較低，但隨著嘉興經濟的增長，同城效應的影響下，嘉興房價正在小幅上漲，但漲幅不大，這與國家的宏觀調控是分不開的。未來嘉興的房地產市場需求大，市場前景美好。長遠來看，嘉興從房地產市場還處於初級狀態，眾多的理論與實踐還需要探討，比如影響嘉興房價的因素，為何與周邊房價差距如此之大，嘉興房價有沒有存在泡沫等。 目前我們的住房政策、房價調控導向走向一個誤區，即讓所有人能買得起房。其實這是一個錯誤的理解。住房對於一個家庭來說是一項數額巨大的開支，任何國家都無法保證每一個家庭都能有足夠的能力去買房。在如今高房價的現實情況下，我們應該樹立正確的住房觀念，房子並非只有購買才能居住。提供廉租房，並著力宣傳租房意識，轉變購房觀念，減少超經濟支付能力的購房需求，從而緩減商品住宅市場的需求壓力，緩減房價上漲的速度 。
嘉興市是一個快速發展中的城市，毫無疑問經濟是會持續上升的。本篇論文通過在圖書館、在網絡上查找資料對嘉興市房地產行業有了一個整體瞭解，通過了解與學習完成了此篇關於嘉興市房地產市場現狀及未來趨勢的分析。為完成此篇論文，首先是去圖書幹及網絡上查找資料並學習，結合這幾年在課堂上的知識，通過把論文分成幾大模塊如：嘉興市房地產市場的現狀、嘉興市房地產市場發展遇到的問題、嘉興市房地產發展問題解決對策以及對嘉興市房地產市場的未來展望。最終將以上幾個部分整合成一篇論文。
在現代社會，一個城市的房地產市場同時也可以體現出這個城市的經濟狀況。我相信在國家宏觀政策的不斷支持下，在嘉興市經濟的不斷推動下，在各個開發商的不斷拉動下，嘉興市房地產業一定會向積極的方向健康有序的發展。