蘇房網訊9月18日，蘇州再掛7宗宅地，其中，位於友新路西側、南環西路北側的蘇地2017-WG-30號地塊吸引了眾多關注。
總面積25801.1m²，其中住宅部分15203.8m²，容積率2.5，起拍樓面價9745元/m²，最高限價僅13507元/m²。雖然地塊住宅部分佔地不多，且附帶了一半商業，但整體地價幾乎是近幾年姑蘇區出讓宅地中最低，仍能堪稱“物美價廉”。
30號地塊到底長啥樣？一起來看看。
實探！高架、 地跌、公園……一個都不少
（蘇地2017-WG-30號地塊實探）
地塊位於友新路西，南環西路北側。根據實探，目前地塊四周設有圍牆，地塊內部現仍處於未平整狀態，雜草叢生。
地塊南側緊靠南環高架，距離高架入口僅僅300m；地塊西北側為桐涇商務廣場，地鐵2號線桐涇公園站赫然在側，相距僅100m；地塊北側一路之隔為市中級人民法院，再往北不遠就是桐涇公園。
商業方面，地塊周邊3公里範圍內商業體豐富，除了緊鄰地塊的桐涇商務廣場，蘇福路大潤發距離地塊約1公里；億象城在地塊南側約300米處，再往南2公里，另有世茂廣場，可滿足日常生活需求。
（地塊東北側蘇福大潤發）
教育方面，田家炳中學、市立達中學、滄浪新城第一實驗小學、滄浪新城第三實驗小學環伺周邊。
（地塊北側友新新村公交站點）
交通方面，地塊周邊環線豐富，友新高架橋在地塊西南側約1公里，自駕出入十分方便，此外，地鐵2號線緊鄰地塊，周邊的公交線路也十分豐富，交通便捷。
整體來看，地塊位於滄浪新城和友新街道交接處，地理位置優越，此外，地塊周邊交通幹線發達、學校醫療公園資源豐富，周邊成熟小區眾多，居住氛圍良好，是不可多得的“寶地”。
物美價廉？最高樓面價僅13507元/m²
就是這樣一塊位置絕佳、各方面條件相對完好的30號地塊，本次最高限價僅僅13507元/m²，不僅不能和以往古城區出讓地塊樓面價相提並論，更在本次掛牌7宗地塊限價中排名最末。
原因無他，30號地塊並不是“純住宅”用地，佔比巨大的商業部分成為了“包袱”。在掛牌公告中，30號地塊總計2.5萬方，其中1萬方規劃為商務金融用地，而剩下的1.5萬方中，還需要拿出部分來做酒店式公寓。
也就是說，30號地塊最終的住宅部分，可能不足一萬方。
（龍湖年初拿下的勞動路地塊）
這種“商業+住宅”整體出讓從而拉低地價的情況，在蘇州並不少見。年初，龍湖拿下的勞動路地塊，就規劃有部分商業，最終成交樓面價為17480元/m²，而龍湖今年6月拿下的青劍湖地塊，同樣規劃有相當比例的商業，成交樓面價僅7101元/m²。
“雖然商業佔比巨大，但30號整體的價格門檻並不高。”蘇房網首席數據分析師夏瑋芬認為，30號地塊的價格對於房企來說有一定吸引力，土拍熱度值得期待。
未來或做高層？業內：地塊很難操盤
“地塊住宅規模過小，加上容積率不算低，想要做出利潤比較難”蘇房網首席分析師夏瑋芬認為30號地塊的打造有一定難度。
“而結合周邊小區情況，地塊未來大概率也是打造成小高層產品，這意味著地塊無法通過低密度產品來提升溢價。”夏瑋芬表示，種種限制之下，品牌房企的拿地可能性更大。
（億象城業態偏低端）
不僅如此，有業內人士分析認為，不管是桐涇商務廣場，還是億象城，30號地塊周邊商業都難言“高端”，而30號地塊想要做好商業，只能往高端方向走。
“地塊周邊老小區偏多，常住人群購買力一般。”夏瑋芬最後補充道，“與勞動路、青劍湖龍湖兩塊地的情況類似，30號地塊也需要商業實力過硬的房企來帶動。”
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