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■本文作者：黃豔 劉金堂 北京在明律師事務所
導讀：在棚戶區改造、舊城改造等國有土地上房屋因為公共利益需要被徵收的項目中，會由區政府、縣政府或者（縣級）市政府作出房屋徵收決定。房屋徵收決定直接影響徵收項目的合法啟動，決定了徵收人們私有房屋的合法性。那麼，房屋徵收決定應當按照什麼樣的程序、步驟作出呢？被徵收人又應當特別關注其中的哪些環節呢？本文，在明律師黃豔為大家剖析這一問題。
1.具體公共利益建設項目選址，確定徵收範圍。
2.進行“四規劃一計劃”審查。即就建設項目是否符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃進行審查。如果項目系保障性安居工程或舊城區改建，還應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。
3.向發展和改革部門申請項目立項審批或核准，取得立項批文後方可實施下一步工作。
4.向市、縣級人民政府申請房屋徵收。儘管《國有土地上房屋徵收與補償條例》沒有規定申請房屋徵收的程序，但目前已經有不少地方設置了這一程序。如《北京市國有土地上房屋徵收與補償實施意見》（京政發〔2011〕27號）中對此就作出了規定，“為了公共利益需要徵收房屋的，由建設單位向建設項目所在地區縣人民政府提出徵收申請，並提交項目批准文件、規劃意見、土地預審意見等文件。收到申請後，區縣人民政府按照《徵收補償條例》規定審核建設項目是否符合房屋徵收條件”。
5.房屋徵收部門在徵收範圍內發佈暫停辦理事項公告，同時明確不得在房屋徵收範圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為。暫停期限最長不得超過1年。
需要強調的是，暫停公告的目的之一在於確定房屋徵收範圍，但其並不是房屋徵收決定公告，更不能替代房屋徵收決定公告。實踐中，一些地方存在僅作出暫停公告而拖延作出徵收決定公告的現象，這是明顯不符合590號令規定精神的。
6.房屋徵收部門可以委託房屋徵收實施單位或屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織徵收範圍內的房屋所有權人協商選定房地產價格評估機構。協商不成的，根據多數被徵收人的意見確定；若無法形成多數意見，則由房屋徵收部門通過公開搖號的方式隨機選定，結果應當在徵收範圍內公佈。
故此，協商—投票—搖號的選定順序不能錯，尤其是不能跨過協商這一步而直接採取後面的步驟，更不能由徵收部門直接指定評估機構。
7.房屋徵收部門及其委託的房屋徵收實施單位，如街道辦事處或徵收事務中心組織入戶調查，對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況進行調查登記。
8.房屋徵收部門就房屋產權人不明確的部分房屋在徵收範圍、徵收部門官網以及當地主流報紙上刊發申報權利公告，申報期限不少於30日。
9.市、縣級人民政府組織有關部門依法對未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築或批准期限內的臨時建築的，應當依法給予補償；對違法建築或超過批准期限的臨時建築，不予補償。
10.房屋徵收部門就房屋徵收調查結果在徵收範圍內進行公示。
11.房屋徵收部門擬定徵收補償方案，並報市、縣級人民政府，由市、縣級人民政府組織發改委、住建、規劃和自然資源、財政等部門召開徵收項目補償方案論證會。方案確定後，在徵收範圍內進行公示，徵求被徵收人的意見，徵求意見期限不得少於30日。
被徵收人有意見的，持本人身份證明和房屋權屬證明，在徵求意見期限內以書面形式提交房屋徵收部門。區縣人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公佈。
12.市、縣級人民政府就徵收項目組織進行社會穩定風險評估，制定並認真落實各項防範、化解、處置措施。
社會穩定風險評估要對房屋徵收的社會穩定性、風險可控性等情況進行預測和評估，作出無風險、較小風險、較大風險、重大風險的評價，提出可實施、暫緩實施、停止實施的意見。
13.房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，應當經區縣人民政府常務會議討論決定。“數量較多”的標準，須依據各地方的具體規定，從50戶到1000戶以上不等。
14.對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建需要徵收房屋的，多數被徵收人認為補償方案不符合規定的，區縣人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。
15.明確徵收項目補償資金的總額和產權調換房源。房屋徵收部門應當設立房屋徵收補償資金專用賬戶，確保資金足額到位、專款專用。
市、縣級人民政府履行完上述程序步驟後方可作出房屋徵收決定，並在徵收範圍內及時進行公告，公告內容包含房屋徵收決定、徵收補償方案。至此，一份程序上合法的徵收決定就算出爐了。
在明律師最後想提示大家的是，針對房屋徵收決定的救濟無疑十分重要，而許多地方都通過地方性規定並結合不同項目類型的特點對上述步驟有所調整和變通。故廣大被徵收人在掌握其中原理的同時又不要過分拘泥於其內容，而要結合當地的實際情況對其有所變通的步驟、環節同樣進行審查。有疑問時要及時諮詢專業徵收維權律師的意見，以確保自己的補償權益在項目的啟動階段得到及時、全面的保障，避免逼籤、強拆後舉證、索賠困難等不利局面的出現。