作者：李俊鵬
公眾號：大鵬視野
作者：李俊鵬
公眾號：大鵬視野
任何地方發展中，無資本之時，如何引入資本，考驗主政者能力；有資本之時，如何運用資本，考驗主政者智慧；絕大多數的失敗案例昭示，地方並非衰敗於落後，而是迷失於資本的狂歡之中！
一、一聲嘆息
百年以前，同為名震四方的中國四大名鎮，而今滄海桑田，漢口、佛山、景德鎮，或成為繁華都市，或依然延續往日輝煌，唯有朱仙鎮流落凡塵，淪為一座默默無聞的小鎮，且呈現一片衰敗景象，僅有運糧河、關帝廟和眾多灰牆黛瓦，在低沉地訴說著往日輝煌，不免令人嘆息！
對於絕大多數人來說，朱仙鎮過往的衰落主要是水運衰落所致，而今的滯後主要在於資金的缺乏，但事實真的如此嗎？
如果你是鎮長，給你1.6億，你會如何來用？
這是中國四大名鎮之一，朱仙鎮當前所面臨的問題！
作者：李俊鵬
公眾號：大鵬視野
任何地方發展中，無資本之時，如何引入資本，考驗主政者能力；有資本之時，如何運用資本，考驗主政者智慧；絕大多數的失敗案例昭示，地方並非衰敗於落後，而是迷失於資本的狂歡之中！
一、一聲嘆息
百年以前，同為名震四方的中國四大名鎮，而今滄海桑田，漢口、佛山、景德鎮，或成為繁華都市，或依然延續往日輝煌，唯有朱仙鎮流落凡塵，淪為一座默默無聞的小鎮，且呈現一片衰敗景象，僅有運糧河、關帝廟和眾多灰牆黛瓦，在低沉地訴說著往日輝煌，不免令人嘆息！
對於絕大多數人來說，朱仙鎮過往的衰落主要是水運衰落所致，而今的滯後主要在於資金的缺乏，但事實真的如此嗎？
如果你是鎮長，給你1.6億，你會如何來用？
這是中國四大名鎮之一，朱仙鎮當前所面臨的問題！
二、古鎮之問
與絕大多數地方一樣，當地的做法很簡明，全部用於鎮區十條道路改造和一條水系兩側的街景整治，而且按照上級任務安排，一個月之內就要馬上施工，可謂時間緊，任務重！
初聽起來，甚是合理，因為將所有資金全部用於看得見、摸得著的基礎設施之上，也算是物有所值！
但細想起來，忽又覺得匪夷所思！這麼做，真的對嗎？
之所以如此發問，是因為作為中國四大名鎮之一，朱仙鎮一直被作為開封市和祥符區工作的重中之重，每年都會投入大量資金和人力物力支持，但經過數年發展，依然無法扭轉古鎮逐步凋敝、發展滯後、遊人稀疏、難以為繼的尷尬局面！
更諷刺的是，一座號稱投資120億，項目總佔地5300畝，以“生態築城，文化延夢，外在古典，內在時尚”為規劃開發理念，以復古的明清建築作為主要建築類型的朱仙鎮國家文化生態旅遊示範區，又名啟封故園，正建於緊鄰鎮區，其中一期開發佔地近700餘畝的古鎮風情街區，其投資數額不可謂不大、規模體量不可謂不大、建築質量不可謂不高，園區景緻不可謂不美，但自其2012年動工，到2017年開業運營以來的市場效應來看不甚樂觀。
由此可見，制約朱仙鎮和啟封故園發展的根本原因不在於資金多寡、設施優劣，而在於缺乏富人思維！
作者：李俊鵬
公眾號：大鵬視野
任何地方發展中，無資本之時，如何引入資本，考驗主政者能力；有資本之時，如何運用資本，考驗主政者智慧；絕大多數的失敗案例昭示，地方並非衰敗於落後，而是迷失於資本的狂歡之中！
一、一聲嘆息
百年以前，同為名震四方的中國四大名鎮，而今滄海桑田，漢口、佛山、景德鎮，或成為繁華都市，或依然延續往日輝煌，唯有朱仙鎮流落凡塵，淪為一座默默無聞的小鎮，且呈現一片衰敗景象，僅有運糧河、關帝廟和眾多灰牆黛瓦，在低沉地訴說著往日輝煌，不免令人嘆息！
對於絕大多數人來說，朱仙鎮過往的衰落主要是水運衰落所致，而今的滯後主要在於資金的缺乏，但事實真的如此嗎？
如果你是鎮長，給你1.6億，你會如何來用？
這是中國四大名鎮之一，朱仙鎮當前所面臨的問題！
二、古鎮之問
與絕大多數地方一樣，當地的做法很簡明，全部用於鎮區十條道路改造和一條水系兩側的街景整治，而且按照上級任務安排，一個月之內就要馬上施工，可謂時間緊，任務重！
初聽起來，甚是合理，因為將所有資金全部用於看得見、摸得著的基礎設施之上，也算是物有所值！
但細想起來，忽又覺得匪夷所思！這麼做，真的對嗎？
之所以如此發問，是因為作為中國四大名鎮之一，朱仙鎮一直被作為開封市和祥符區工作的重中之重，每年都會投入大量資金和人力物力支持，但經過數年發展，依然無法扭轉古鎮逐步凋敝、發展滯後、遊人稀疏、難以為繼的尷尬局面！
更諷刺的是，一座號稱投資120億，項目總佔地5300畝，以“生態築城，文化延夢，外在古典，內在時尚”為規劃開發理念，以復古的明清建築作為主要建築類型的朱仙鎮國家文化生態旅遊示範區，又名啟封故園，正建於緊鄰鎮區，其中一期開發佔地近700餘畝的古鎮風情街區，其投資數額不可謂不大、規模體量不可謂不大、建築質量不可謂不高，園區景緻不可謂不美，但自其2012年動工，到2017年開業運營以來的市場效應來看不甚樂觀。
由此可見，制約朱仙鎮和啟封故園發展的根本原因不在於資金多寡、設施優劣，而在於缺乏富人思維！
三、可怕的“窮人思維”
美國作家羅伯特·L·清崎，在1999年曾出版一本暢銷書，書名是《富爸爸窮爸爸》，展示了“窮爸爸”和“富爸爸”截然不同的金錢觀和財富觀窮人為錢工作，富人讓錢為自己工作。
實際上，這不僅僅是朱仙鎮和啟封故園的個案，而是絕大多數小鎮和景區發展中存在的普遍問題，最典型的莫過於當前申報國家級特色小鎮、田園綜合體的市場亂象。
之所以爭相申報國家級特色小鎮、田園綜合體，核心目的在於獲取國家資金支持，背後實際折射的是物質和資金貧乏下的“窮人思維”，誤將資金缺乏當成落後的原因，缺乏對資金和資本的本質認識。
倘若無法從根本上改變“窮人思維”，即使暫時獲取鉅額資金支持也僅僅換取短暫和表象的浮華，難以扭轉逐步衰落的整體趨勢！
作者：李俊鵬
公眾號：大鵬視野
任何地方發展中，無資本之時，如何引入資本，考驗主政者能力；有資本之時，如何運用資本，考驗主政者智慧；絕大多數的失敗案例昭示，地方並非衰敗於落後，而是迷失於資本的狂歡之中！
一、一聲嘆息
百年以前，同為名震四方的中國四大名鎮，而今滄海桑田，漢口、佛山、景德鎮，或成為繁華都市，或依然延續往日輝煌，唯有朱仙鎮流落凡塵，淪為一座默默無聞的小鎮，且呈現一片衰敗景象，僅有運糧河、關帝廟和眾多灰牆黛瓦，在低沉地訴說著往日輝煌，不免令人嘆息！
對於絕大多數人來說，朱仙鎮過往的衰落主要是水運衰落所致，而今的滯後主要在於資金的缺乏，但事實真的如此嗎？
如果你是鎮長，給你1.6億，你會如何來用？
這是中國四大名鎮之一，朱仙鎮當前所面臨的問題！
二、古鎮之問
與絕大多數地方一樣，當地的做法很簡明，全部用於鎮區十條道路改造和一條水系兩側的街景整治，而且按照上級任務安排，一個月之內就要馬上施工，可謂時間緊，任務重！
初聽起來，甚是合理，因為將所有資金全部用於看得見、摸得著的基礎設施之上，也算是物有所值！
但細想起來，忽又覺得匪夷所思！這麼做，真的對嗎？
之所以如此發問，是因為作為中國四大名鎮之一，朱仙鎮一直被作為開封市和祥符區工作的重中之重，每年都會投入大量資金和人力物力支持，但經過數年發展，依然無法扭轉古鎮逐步凋敝、發展滯後、遊人稀疏、難以為繼的尷尬局面！
更諷刺的是，一座號稱投資120億，項目總佔地5300畝，以“生態築城，文化延夢，外在古典，內在時尚”為規劃開發理念，以復古的明清建築作為主要建築類型的朱仙鎮國家文化生態旅遊示範區，又名啟封故園，正建於緊鄰鎮區，其中一期開發佔地近700餘畝的古鎮風情街區，其投資數額不可謂不大、規模體量不可謂不大、建築質量不可謂不高，園區景緻不可謂不美，但自其2012年動工，到2017年開業運營以來的市場效應來看不甚樂觀。
由此可見，制約朱仙鎮和啟封故園發展的根本原因不在於資金多寡、設施優劣，而在於缺乏富人思維！
三、可怕的“窮人思維”
美國作家羅伯特·L·清崎，在1999年曾出版一本暢銷書，書名是《富爸爸窮爸爸》，展示了“窮爸爸”和“富爸爸”截然不同的金錢觀和財富觀窮人為錢工作，富人讓錢為自己工作。
實際上，這不僅僅是朱仙鎮和啟封故園的個案，而是絕大多數小鎮和景區發展中存在的普遍問題，最典型的莫過於當前申報國家級特色小鎮、田園綜合體的市場亂象。
之所以爭相申報國家級特色小鎮、田園綜合體，核心目的在於獲取國家資金支持，背後實際折射的是物質和資金貧乏下的“窮人思維”，誤將資金缺乏當成落後的原因，缺乏對資金和資本的本質認識。
倘若無法從根本上改變“窮人思維”，即使暫時獲取鉅額資金支持也僅僅換取短暫和表象的浮華，難以扭轉逐步衰落的整體趨勢！
四、追本溯源
1、重地方主導，缺乏公司化、市場化運營
朱仙鎮目前的開發模式屬於典型的地方主導開發模式，該模式首先是以地方導向，是以滿足政績考核為第一目標，而非經濟；其二，地方自身職能角色和市場運營經驗有限，導致運營管理中會與市場化運營存在差異；其三，眾多地方主導式開發中，較少有成功案例；頂層框架設計的弊端是造成後續所有問題的根源。
2、重視形而下的物質設施建設，輕視形而上的戰略思維構建
最顯著地表現在重當前，輕長遠，缺乏戰略性、系統性、宏觀性設計，從而使得工作缺乏輕重緩急，多是忙於事務性內容，將有限人力、物力和財力各處分撒，無法形成合力。如果將歷年投入細算下來，總體投入並不少，但成效極其有限。
3、重今，輕古，缺乏對古鎮特色、發展規律和核心競爭力的認識與把握
主要表現在重視道路、廣場等現代性設施的建設，未能將主要精力集中於古鎮特色的營造，諸如歷史街區、古建築群落、整體建築風貌等物質層面的營造，以及木版年畫、特色餐飲、民俗風情等非物質文化遺產的保護與傳承。
實際上，對於朱仙鎮來說最為核心和最具開發價值的是運糧河兩側及岳廟街所組成區域，而非其它區域，如果能將有限人力、物力和資金集中於此來重點打造，必將能成為亮點，進而帶動整個區域的發展，縱觀國內外成功案例地皆是如此，鳳凰古城“沱江兩岸”、成都“寬窄巷子”、陽朔“西街”等。
4、重空間，輕業態，缺乏豐富多樣的業態植入
目前的開發和建設思路多是從物質空間的營造和形象提升來考慮，缺乏基於未來遊客多樣化休閒、體驗等需求考慮，未能進行多樣化的業態植入考慮。朱仙鎮當前的整體商業基本是出於空心化狀態，有限的商業也多是以滿足當地居民需求，而且同質化明顯。
5、重產品，輕營銷，缺乏營銷思維
最典型的莫過於啟封故園，景區整體投資號稱120億，從景區建設質量和品位來說，絕不屬於任何同類景區，但相比於物質層面投入，但市場營銷則明顯不足，尤其是在最為關鍵的景區名稱徵求環節，相比於120億的整體投資，景區名稱則僅僅5000元，無論從實際徵集效果，還是引起的市場效應來說，都極其不盡如人意。
作者：李俊鵬
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任何地方發展中，無資本之時，如何引入資本，考驗主政者能力；有資本之時，如何運用資本，考驗主政者智慧；絕大多數的失敗案例昭示，地方並非衰敗於落後，而是迷失於資本的狂歡之中！
一、一聲嘆息
百年以前，同為名震四方的中國四大名鎮，而今滄海桑田，漢口、佛山、景德鎮，或成為繁華都市，或依然延續往日輝煌，唯有朱仙鎮流落凡塵，淪為一座默默無聞的小鎮，且呈現一片衰敗景象，僅有運糧河、關帝廟和眾多灰牆黛瓦，在低沉地訴說著往日輝煌，不免令人嘆息！
對於絕大多數人來說，朱仙鎮過往的衰落主要是水運衰落所致，而今的滯後主要在於資金的缺乏，但事實真的如此嗎？
如果你是鎮長，給你1.6億，你會如何來用？
這是中國四大名鎮之一，朱仙鎮當前所面臨的問題！
二、古鎮之問
與絕大多數地方一樣，當地的做法很簡明，全部用於鎮區十條道路改造和一條水系兩側的街景整治，而且按照上級任務安排，一個月之內就要馬上施工，可謂時間緊，任務重！
初聽起來，甚是合理，因為將所有資金全部用於看得見、摸得著的基礎設施之上，也算是物有所值！
但細想起來，忽又覺得匪夷所思！這麼做，真的對嗎？
之所以如此發問，是因為作為中國四大名鎮之一，朱仙鎮一直被作為開封市和祥符區工作的重中之重，每年都會投入大量資金和人力物力支持，但經過數年發展，依然無法扭轉古鎮逐步凋敝、發展滯後、遊人稀疏、難以為繼的尷尬局面！
更諷刺的是，一座號稱投資120億，項目總佔地5300畝，以“生態築城，文化延夢，外在古典，內在時尚”為規劃開發理念，以復古的明清建築作為主要建築類型的朱仙鎮國家文化生態旅遊示範區，又名啟封故園，正建於緊鄰鎮區，其中一期開發佔地近700餘畝的古鎮風情街區，其投資數額不可謂不大、規模體量不可謂不大、建築質量不可謂不高，園區景緻不可謂不美，但自其2012年動工，到2017年開業運營以來的市場效應來看不甚樂觀。
由此可見，制約朱仙鎮和啟封故園發展的根本原因不在於資金多寡、設施優劣，而在於缺乏富人思維！
三、可怕的“窮人思維”
美國作家羅伯特·L·清崎，在1999年曾出版一本暢銷書，書名是《富爸爸窮爸爸》，展示了“窮爸爸”和“富爸爸”截然不同的金錢觀和財富觀窮人為錢工作，富人讓錢為自己工作。
實際上，這不僅僅是朱仙鎮和啟封故園的個案，而是絕大多數小鎮和景區發展中存在的普遍問題，最典型的莫過於當前申報國家級特色小鎮、田園綜合體的市場亂象。
之所以爭相申報國家級特色小鎮、田園綜合體，核心目的在於獲取國家資金支持，背後實際折射的是物質和資金貧乏下的“窮人思維”，誤將資金缺乏當成落後的原因，缺乏對資金和資本的本質認識。
倘若無法從根本上改變“窮人思維”，即使暫時獲取鉅額資金支持也僅僅換取短暫和表象的浮華，難以扭轉逐步衰落的整體趨勢！
四、追本溯源
1、重地方主導，缺乏公司化、市場化運營
朱仙鎮目前的開發模式屬於典型的地方主導開發模式，該模式首先是以地方導向，是以滿足政績考核為第一目標，而非經濟；其二，地方自身職能角色和市場運營經驗有限，導致運營管理中會與市場化運營存在差異；其三，眾多地方主導式開發中，較少有成功案例；頂層框架設計的弊端是造成後續所有問題的根源。
2、重視形而下的物質設施建設，輕視形而上的戰略思維構建
最顯著地表現在重當前，輕長遠，缺乏戰略性、系統性、宏觀性設計，從而使得工作缺乏輕重緩急，多是忙於事務性內容，將有限人力、物力和財力各處分撒，無法形成合力。如果將歷年投入細算下來，總體投入並不少，但成效極其有限。
3、重今，輕古，缺乏對古鎮特色、發展規律和核心競爭力的認識與把握
主要表現在重視道路、廣場等現代性設施的建設，未能將主要精力集中於古鎮特色的營造，諸如歷史街區、古建築群落、整體建築風貌等物質層面的營造，以及木版年畫、特色餐飲、民俗風情等非物質文化遺產的保護與傳承。
實際上，對於朱仙鎮來說最為核心和最具開發價值的是運糧河兩側及岳廟街所組成區域，而非其它區域，如果能將有限人力、物力和資金集中於此來重點打造，必將能成為亮點，進而帶動整個區域的發展，縱觀國內外成功案例地皆是如此，鳳凰古城“沱江兩岸”、成都“寬窄巷子”、陽朔“西街”等。
4、重空間，輕業態，缺乏豐富多樣的業態植入
目前的開發和建設思路多是從物質空間的營造和形象提升來考慮，缺乏基於未來遊客多樣化休閒、體驗等需求考慮，未能進行多樣化的業態植入考慮。朱仙鎮當前的整體商業基本是出於空心化狀態，有限的商業也多是以滿足當地居民需求，而且同質化明顯。
5、重產品，輕營銷，缺乏營銷思維
最典型的莫過於啟封故園，景區整體投資號稱120億，從景區建設質量和品位來說，絕不屬於任何同類景區，但相比於物質層面投入，但市場營銷則明顯不足，尤其是在最為關鍵的景區名稱徵求環節，相比於120億的整體投資，景區名稱則僅僅5000元，無論從實際徵集效果，還是引起的市場效應來說，都極其不盡如人意。
除此之外的區位和交通可達性也是制約朱仙鎮發展的重要瓶頸，隨著開港大道的開通會有一定緩解。
作者：李俊鵬
公眾號：大鵬視野
任何地方發展中，無資本之時，如何引入資本，考驗主政者能力；有資本之時，如何運用資本，考驗主政者智慧；絕大多數的失敗案例昭示，地方並非衰敗於落後，而是迷失於資本的狂歡之中！
一、一聲嘆息
百年以前，同為名震四方的中國四大名鎮，而今滄海桑田，漢口、佛山、景德鎮，或成為繁華都市，或依然延續往日輝煌，唯有朱仙鎮流落凡塵，淪為一座默默無聞的小鎮，且呈現一片衰敗景象，僅有運糧河、關帝廟和眾多灰牆黛瓦，在低沉地訴說著往日輝煌，不免令人嘆息！
對於絕大多數人來說，朱仙鎮過往的衰落主要是水運衰落所致，而今的滯後主要在於資金的缺乏，但事實真的如此嗎？
如果你是鎮長，給你1.6億，你會如何來用？
這是中國四大名鎮之一，朱仙鎮當前所面臨的問題！
二、古鎮之問
與絕大多數地方一樣，當地的做法很簡明，全部用於鎮區十條道路改造和一條水系兩側的街景整治，而且按照上級任務安排，一個月之內就要馬上施工，可謂時間緊，任務重！
初聽起來，甚是合理，因為將所有資金全部用於看得見、摸得著的基礎設施之上，也算是物有所值！
但細想起來，忽又覺得匪夷所思！這麼做，真的對嗎？
之所以如此發問，是因為作為中國四大名鎮之一，朱仙鎮一直被作為開封市和祥符區工作的重中之重，每年都會投入大量資金和人力物力支持，但經過數年發展，依然無法扭轉古鎮逐步凋敝、發展滯後、遊人稀疏、難以為繼的尷尬局面！
更諷刺的是，一座號稱投資120億，項目總佔地5300畝，以“生態築城，文化延夢，外在古典，內在時尚”為規劃開發理念，以復古的明清建築作為主要建築類型的朱仙鎮國家文化生態旅遊示範區，又名啟封故園，正建於緊鄰鎮區，其中一期開發佔地近700餘畝的古鎮風情街區，其投資數額不可謂不大、規模體量不可謂不大、建築質量不可謂不高，園區景緻不可謂不美，但自其2012年動工，到2017年開業運營以來的市場效應來看不甚樂觀。
由此可見，制約朱仙鎮和啟封故園發展的根本原因不在於資金多寡、設施優劣，而在於缺乏富人思維！
三、可怕的“窮人思維”
美國作家羅伯特·L·清崎，在1999年曾出版一本暢銷書，書名是《富爸爸窮爸爸》，展示了“窮爸爸”和“富爸爸”截然不同的金錢觀和財富觀窮人為錢工作，富人讓錢為自己工作。
實際上，這不僅僅是朱仙鎮和啟封故園的個案，而是絕大多數小鎮和景區發展中存在的普遍問題，最典型的莫過於當前申報國家級特色小鎮、田園綜合體的市場亂象。
之所以爭相申報國家級特色小鎮、田園綜合體，核心目的在於獲取國家資金支持，背後實際折射的是物質和資金貧乏下的“窮人思維”，誤將資金缺乏當成落後的原因，缺乏對資金和資本的本質認識。
倘若無法從根本上改變“窮人思維”，即使暫時獲取鉅額資金支持也僅僅換取短暫和表象的浮華，難以扭轉逐步衰落的整體趨勢！
四、追本溯源
1、重地方主導，缺乏公司化、市場化運營
朱仙鎮目前的開發模式屬於典型的地方主導開發模式，該模式首先是以地方導向，是以滿足政績考核為第一目標，而非經濟；其二，地方自身職能角色和市場運營經驗有限，導致運營管理中會與市場化運營存在差異；其三，眾多地方主導式開發中，較少有成功案例；頂層框架設計的弊端是造成後續所有問題的根源。
2、重視形而下的物質設施建設，輕視形而上的戰略思維構建
最顯著地表現在重當前，輕長遠，缺乏戰略性、系統性、宏觀性設計，從而使得工作缺乏輕重緩急，多是忙於事務性內容，將有限人力、物力和財力各處分撒，無法形成合力。如果將歷年投入細算下來，總體投入並不少，但成效極其有限。
3、重今，輕古，缺乏對古鎮特色、發展規律和核心競爭力的認識與把握
主要表現在重視道路、廣場等現代性設施的建設，未能將主要精力集中於古鎮特色的營造，諸如歷史街區、古建築群落、整體建築風貌等物質層面的營造，以及木版年畫、特色餐飲、民俗風情等非物質文化遺產的保護與傳承。
實際上，對於朱仙鎮來說最為核心和最具開發價值的是運糧河兩側及岳廟街所組成區域，而非其它區域，如果能將有限人力、物力和資金集中於此來重點打造，必將能成為亮點，進而帶動整個區域的發展，縱觀國內外成功案例地皆是如此，鳳凰古城“沱江兩岸”、成都“寬窄巷子”、陽朔“西街”等。
4、重空間，輕業態，缺乏豐富多樣的業態植入
目前的開發和建設思路多是從物質空間的營造和形象提升來考慮，缺乏基於未來遊客多樣化休閒、體驗等需求考慮，未能進行多樣化的業態植入考慮。朱仙鎮當前的整體商業基本是出於空心化狀態，有限的商業也多是以滿足當地居民需求，而且同質化明顯。
5、重產品，輕營銷，缺乏營銷思維
最典型的莫過於啟封故園，景區整體投資號稱120億，從景區建設質量和品位來說，絕不屬於任何同類景區，但相比於物質層面投入，但市場營銷則明顯不足，尤其是在最為關鍵的景區名稱徵求環節，相比於120億的整體投資，景區名稱則僅僅5000元，無論從實際徵集效果，還是引起的市場效應來說，都極其不盡如人意。
除此之外的區位和交通可達性也是制約朱仙鎮發展的重要瓶頸，隨著開港大道的開通會有一定緩解。
五、未來之路
簡單來說，大凡成功的小鎮，無怪乎具備“古、靈、精、怪”四項特質，即：
“古”：古色古香、古樸典雅，追求一種時光穿梭、恍若隔世的體驗感、既視感；
“靈”：追求一種靈性，凡成名小鎮的興起大多或一個人、或一本書、或一條街、或一個故事、或一部電影、或一張照片、或一幅畫；
“精”：任何古鎮的發展，尤其是起步期都追求小而精，絕非大而全；
“怪”：區別於一般小鎮和其它小鎮，突出自身的特色性和可識別性。
但小鎮整體開發建設絕不僅如此，而是一項系統工程，對於朱仙鎮來說尤其如此，當前來說，重點做好以下工作：
1、一種新模式
必須擺脫當前完全依靠地方狀態，政企分離是必然，引入市場化力量，公司化運作，未來應該將政地方力量、市場力量和社區居民力量三方形成合力，才能真正促進自身發展。
成功案例：鳳凰古城經營管理權自轉變為市場化公司運營之後的鳳凰涅槃、陝西袁家村村集體化公司運營所創造的“袁家村”現象。
2、一個領軍人物
專業化運營離不開專業型人才，尤其對於如此體量的開發建設，即使資金再緊張也要捨得花巨資引進，一方面能儘快和切實地帶動整體開發步入正確軌道，典型如葉文智之於鳳凰古城、黃巧靈之於杭州宋城、郭佔武之於陝西袁家村，另一方面也能夠藉此營銷和宣傳朱仙鎮，迅速成為市場關注焦點，比如澳大利亞、信陽南灣湖高薪招聘島主即是如此。
3、一片核心區
聚焦，是朱仙鎮下一步工作的重點。朱仙鎮真正最具魅力和競爭力之處在於運糧河、岳廟街所組成區，尤其是運糧河及兩岸區域所構建的中原水鄉古鎮的獨特韻味，可以說在整個河南都是獨一無二的，具有打造小資和精英休閒天堂的先天優勢。此外，再加上如今高標準開發的啟封故園景區，如果能夠以運糧河為紐帶，將古鎮與啟封故園連接，必將成為中原一顆明珠。因此，建議將有限資金集中於此來重點打造“畫”出來的古鎮，而非其它區域。
4、一個核心產品體系
對應於核心區打造的物質空間營造，未來應重點構建一套核心產品體系，也就是豐富業態的植入，打造三大核心業態：中原特色美食、畫、休閒酒吧與咖啡，著力營造中原最具鄉土地域特色古鎮。
其中嶽廟街為中原特色美食集合，借鑑陝西袁家村模式，集合中原地區各類最純正的特色美食，尤其值得指出的是朱仙鎮與陝西袁家村具有極其相似的特徵，同處於省會半徑50公里範圍之內，都以文化、民俗地域風情為特色。
作者：李俊鵬
公眾號：大鵬視野
任何地方發展中，無資本之時，如何引入資本，考驗主政者能力；有資本之時，如何運用資本，考驗主政者智慧；絕大多數的失敗案例昭示，地方並非衰敗於落後，而是迷失於資本的狂歡之中！
一、一聲嘆息
百年以前，同為名震四方的中國四大名鎮，而今滄海桑田，漢口、佛山、景德鎮，或成為繁華都市，或依然延續往日輝煌，唯有朱仙鎮流落凡塵，淪為一座默默無聞的小鎮，且呈現一片衰敗景象，僅有運糧河、關帝廟和眾多灰牆黛瓦，在低沉地訴說著往日輝煌，不免令人嘆息！
對於絕大多數人來說，朱仙鎮過往的衰落主要是水運衰落所致，而今的滯後主要在於資金的缺乏，但事實真的如此嗎？
如果你是鎮長，給你1.6億，你會如何來用？
這是中國四大名鎮之一，朱仙鎮當前所面臨的問題！
二、古鎮之問
與絕大多數地方一樣，當地的做法很簡明，全部用於鎮區十條道路改造和一條水系兩側的街景整治，而且按照上級任務安排，一個月之內就要馬上施工，可謂時間緊，任務重！
初聽起來，甚是合理，因為將所有資金全部用於看得見、摸得著的基礎設施之上，也算是物有所值！
但細想起來，忽又覺得匪夷所思！這麼做，真的對嗎？
之所以如此發問，是因為作為中國四大名鎮之一，朱仙鎮一直被作為開封市和祥符區工作的重中之重，每年都會投入大量資金和人力物力支持，但經過數年發展，依然無法扭轉古鎮逐步凋敝、發展滯後、遊人稀疏、難以為繼的尷尬局面！
更諷刺的是，一座號稱投資120億，項目總佔地5300畝，以“生態築城，文化延夢，外在古典，內在時尚”為規劃開發理念，以復古的明清建築作為主要建築類型的朱仙鎮國家文化生態旅遊示範區，又名啟封故園，正建於緊鄰鎮區，其中一期開發佔地近700餘畝的古鎮風情街區，其投資數額不可謂不大、規模體量不可謂不大、建築質量不可謂不高，園區景緻不可謂不美，但自其2012年動工，到2017年開業運營以來的市場效應來看不甚樂觀。
由此可見，制約朱仙鎮和啟封故園發展的根本原因不在於資金多寡、設施優劣，而在於缺乏富人思維！
三、可怕的“窮人思維”
美國作家羅伯特·L·清崎，在1999年曾出版一本暢銷書，書名是《富爸爸窮爸爸》，展示了“窮爸爸”和“富爸爸”截然不同的金錢觀和財富觀窮人為錢工作，富人讓錢為自己工作。
實際上，這不僅僅是朱仙鎮和啟封故園的個案，而是絕大多數小鎮和景區發展中存在的普遍問題，最典型的莫過於當前申報國家級特色小鎮、田園綜合體的市場亂象。
之所以爭相申報國家級特色小鎮、田園綜合體，核心目的在於獲取國家資金支持，背後實際折射的是物質和資金貧乏下的“窮人思維”，誤將資金缺乏當成落後的原因，缺乏對資金和資本的本質認識。
倘若無法從根本上改變“窮人思維”，即使暫時獲取鉅額資金支持也僅僅換取短暫和表象的浮華，難以扭轉逐步衰落的整體趨勢！
四、追本溯源
1、重地方主導，缺乏公司化、市場化運營
朱仙鎮目前的開發模式屬於典型的地方主導開發模式，該模式首先是以地方導向，是以滿足政績考核為第一目標，而非經濟；其二，地方自身職能角色和市場運營經驗有限，導致運營管理中會與市場化運營存在差異；其三，眾多地方主導式開發中，較少有成功案例；頂層框架設計的弊端是造成後續所有問題的根源。
2、重視形而下的物質設施建設，輕視形而上的戰略思維構建
最顯著地表現在重當前，輕長遠，缺乏戰略性、系統性、宏觀性設計，從而使得工作缺乏輕重緩急，多是忙於事務性內容，將有限人力、物力和財力各處分撒，無法形成合力。如果將歷年投入細算下來，總體投入並不少，但成效極其有限。
3、重今，輕古，缺乏對古鎮特色、發展規律和核心競爭力的認識與把握
主要表現在重視道路、廣場等現代性設施的建設，未能將主要精力集中於古鎮特色的營造，諸如歷史街區、古建築群落、整體建築風貌等物質層面的營造，以及木版年畫、特色餐飲、民俗風情等非物質文化遺產的保護與傳承。
實際上，對於朱仙鎮來說最為核心和最具開發價值的是運糧河兩側及岳廟街所組成區域，而非其它區域，如果能將有限人力、物力和資金集中於此來重點打造，必將能成為亮點，進而帶動整個區域的發展，縱觀國內外成功案例地皆是如此，鳳凰古城“沱江兩岸”、成都“寬窄巷子”、陽朔“西街”等。
4、重空間，輕業態，缺乏豐富多樣的業態植入
目前的開發和建設思路多是從物質空間的營造和形象提升來考慮，缺乏基於未來遊客多樣化休閒、體驗等需求考慮，未能進行多樣化的業態植入考慮。朱仙鎮當前的整體商業基本是出於空心化狀態，有限的商業也多是以滿足當地居民需求，而且同質化明顯。
5、重產品，輕營銷，缺乏營銷思維
最典型的莫過於啟封故園，景區整體投資號稱120億，從景區建設質量和品位來說，絕不屬於任何同類景區，但相比於物質層面投入，但市場營銷則明顯不足，尤其是在最為關鍵的景區名稱徵求環節，相比於120億的整體投資，景區名稱則僅僅5000元，無論從實際徵集效果，還是引起的市場效應來說，都極其不盡如人意。
除此之外的區位和交通可達性也是制約朱仙鎮發展的重要瓶頸，隨著開港大道的開通會有一定緩解。
五、未來之路
簡單來說，大凡成功的小鎮，無怪乎具備“古、靈、精、怪”四項特質，即：
“古”：古色古香、古樸典雅，追求一種時光穿梭、恍若隔世的體驗感、既視感；
“靈”：追求一種靈性，凡成名小鎮的興起大多或一個人、或一本書、或一條街、或一個故事、或一部電影、或一張照片、或一幅畫；
“精”：任何古鎮的發展，尤其是起步期都追求小而精，絕非大而全；
“怪”：區別於一般小鎮和其它小鎮，突出自身的特色性和可識別性。
但小鎮整體開發建設絕不僅如此，而是一項系統工程，對於朱仙鎮來說尤其如此，當前來說，重點做好以下工作：
1、一種新模式
必須擺脫當前完全依靠地方狀態，政企分離是必然，引入市場化力量，公司化運作，未來應該將政地方力量、市場力量和社區居民力量三方形成合力，才能真正促進自身發展。
成功案例：鳳凰古城經營管理權自轉變為市場化公司運營之後的鳳凰涅槃、陝西袁家村村集體化公司運營所創造的“袁家村”現象。
2、一個領軍人物
專業化運營離不開專業型人才，尤其對於如此體量的開發建設，即使資金再緊張也要捨得花巨資引進，一方面能儘快和切實地帶動整體開發步入正確軌道，典型如葉文智之於鳳凰古城、黃巧靈之於杭州宋城、郭佔武之於陝西袁家村，另一方面也能夠藉此營銷和宣傳朱仙鎮，迅速成為市場關注焦點，比如澳大利亞、信陽南灣湖高薪招聘島主即是如此。
3、一片核心區
聚焦，是朱仙鎮下一步工作的重點。朱仙鎮真正最具魅力和競爭力之處在於運糧河、岳廟街所組成區，尤其是運糧河及兩岸區域所構建的中原水鄉古鎮的獨特韻味，可以說在整個河南都是獨一無二的，具有打造小資和精英休閒天堂的先天優勢。此外，再加上如今高標準開發的啟封故園景區，如果能夠以運糧河為紐帶，將古鎮與啟封故園連接，必將成為中原一顆明珠。因此，建議將有限資金集中於此來重點打造“畫”出來的古鎮，而非其它區域。
4、一個核心產品體系
對應於核心區打造的物質空間營造，未來應重點構建一套核心產品體系，也就是豐富業態的植入，打造三大核心業態：中原特色美食、畫、休閒酒吧與咖啡，著力營造中原最具鄉土地域特色古鎮。
其中嶽廟街為中原特色美食集合，借鑑陝西袁家村模式，集合中原地區各類最純正的特色美食，尤其值得指出的是朱仙鎮與陝西袁家村具有極其相似的特徵，同處於省會半徑50公里範圍之內，都以文化、民俗地域風情為特色。
作者：李俊鵬
公眾號：大鵬視野
任何地方發展中，無資本之時，如何引入資本，考驗主政者能力；有資本之時，如何運用資本，考驗主政者智慧；絕大多數的失敗案例昭示，地方並非衰敗於落後，而是迷失於資本的狂歡之中！
一、一聲嘆息
百年以前，同為名震四方的中國四大名鎮，而今滄海桑田，漢口、佛山、景德鎮，或成為繁華都市，或依然延續往日輝煌，唯有朱仙鎮流落凡塵，淪為一座默默無聞的小鎮，且呈現一片衰敗景象，僅有運糧河、關帝廟和眾多灰牆黛瓦，在低沉地訴說著往日輝煌，不免令人嘆息！
對於絕大多數人來說，朱仙鎮過往的衰落主要是水運衰落所致，而今的滯後主要在於資金的缺乏，但事實真的如此嗎？
如果你是鎮長，給你1.6億，你會如何來用？
這是中國四大名鎮之一，朱仙鎮當前所面臨的問題！
二、古鎮之問
與絕大多數地方一樣，當地的做法很簡明，全部用於鎮區十條道路改造和一條水系兩側的街景整治，而且按照上級任務安排，一個月之內就要馬上施工，可謂時間緊，任務重！
初聽起來，甚是合理，因為將所有資金全部用於看得見、摸得著的基礎設施之上，也算是物有所值！
但細想起來，忽又覺得匪夷所思！這麼做，真的對嗎？
之所以如此發問，是因為作為中國四大名鎮之一，朱仙鎮一直被作為開封市和祥符區工作的重中之重，每年都會投入大量資金和人力物力支持，但經過數年發展，依然無法扭轉古鎮逐步凋敝、發展滯後、遊人稀疏、難以為繼的尷尬局面！
更諷刺的是，一座號稱投資120億，項目總佔地5300畝，以“生態築城，文化延夢，外在古典，內在時尚”為規劃開發理念，以復古的明清建築作為主要建築類型的朱仙鎮國家文化生態旅遊示範區，又名啟封故園，正建於緊鄰鎮區，其中一期開發佔地近700餘畝的古鎮風情街區，其投資數額不可謂不大、規模體量不可謂不大、建築質量不可謂不高，園區景緻不可謂不美，但自其2012年動工，到2017年開業運營以來的市場效應來看不甚樂觀。
由此可見，制約朱仙鎮和啟封故園發展的根本原因不在於資金多寡、設施優劣，而在於缺乏富人思維！
三、可怕的“窮人思維”
美國作家羅伯特·L·清崎，在1999年曾出版一本暢銷書，書名是《富爸爸窮爸爸》，展示了“窮爸爸”和“富爸爸”截然不同的金錢觀和財富觀窮人為錢工作，富人讓錢為自己工作。
實際上，這不僅僅是朱仙鎮和啟封故園的個案，而是絕大多數小鎮和景區發展中存在的普遍問題，最典型的莫過於當前申報國家級特色小鎮、田園綜合體的市場亂象。
之所以爭相申報國家級特色小鎮、田園綜合體，核心目的在於獲取國家資金支持，背後實際折射的是物質和資金貧乏下的“窮人思維”，誤將資金缺乏當成落後的原因，缺乏對資金和資本的本質認識。
倘若無法從根本上改變“窮人思維”，即使暫時獲取鉅額資金支持也僅僅換取短暫和表象的浮華，難以扭轉逐步衰落的整體趨勢！
四、追本溯源
1、重地方主導，缺乏公司化、市場化運營
朱仙鎮目前的開發模式屬於典型的地方主導開發模式，該模式首先是以地方導向，是以滿足政績考核為第一目標，而非經濟；其二，地方自身職能角色和市場運營經驗有限，導致運營管理中會與市場化運營存在差異；其三，眾多地方主導式開發中，較少有成功案例；頂層框架設計的弊端是造成後續所有問題的根源。
2、重視形而下的物質設施建設，輕視形而上的戰略思維構建
最顯著地表現在重當前，輕長遠，缺乏戰略性、系統性、宏觀性設計，從而使得工作缺乏輕重緩急，多是忙於事務性內容，將有限人力、物力和財力各處分撒，無法形成合力。如果將歷年投入細算下來，總體投入並不少，但成效極其有限。
3、重今，輕古，缺乏對古鎮特色、發展規律和核心競爭力的認識與把握
主要表現在重視道路、廣場等現代性設施的建設，未能將主要精力集中於古鎮特色的營造，諸如歷史街區、古建築群落、整體建築風貌等物質層面的營造，以及木版年畫、特色餐飲、民俗風情等非物質文化遺產的保護與傳承。
實際上，對於朱仙鎮來說最為核心和最具開發價值的是運糧河兩側及岳廟街所組成區域，而非其它區域，如果能將有限人力、物力和資金集中於此來重點打造，必將能成為亮點，進而帶動整個區域的發展，縱觀國內外成功案例地皆是如此，鳳凰古城“沱江兩岸”、成都“寬窄巷子”、陽朔“西街”等。
4、重空間，輕業態，缺乏豐富多樣的業態植入
目前的開發和建設思路多是從物質空間的營造和形象提升來考慮，缺乏基於未來遊客多樣化休閒、體驗等需求考慮，未能進行多樣化的業態植入考慮。朱仙鎮當前的整體商業基本是出於空心化狀態，有限的商業也多是以滿足當地居民需求，而且同質化明顯。
5、重產品，輕營銷，缺乏營銷思維
最典型的莫過於啟封故園，景區整體投資號稱120億，從景區建設質量和品位來說，絕不屬於任何同類景區，但相比於物質層面投入，但市場營銷則明顯不足，尤其是在最為關鍵的景區名稱徵求環節，相比於120億的整體投資，景區名稱則僅僅5000元，無論從實際徵集效果，還是引起的市場效應來說，都極其不盡如人意。
除此之外的區位和交通可達性也是制約朱仙鎮發展的重要瓶頸，隨著開港大道的開通會有一定緩解。
五、未來之路
簡單來說，大凡成功的小鎮，無怪乎具備“古、靈、精、怪”四項特質，即：
“古”：古色古香、古樸典雅，追求一種時光穿梭、恍若隔世的體驗感、既視感；
“靈”：追求一種靈性，凡成名小鎮的興起大多或一個人、或一本書、或一條街、或一個故事、或一部電影、或一張照片、或一幅畫；
“精”：任何古鎮的發展，尤其是起步期都追求小而精，絕非大而全；
“怪”：區別於一般小鎮和其它小鎮，突出自身的特色性和可識別性。
但小鎮整體開發建設絕不僅如此，而是一項系統工程，對於朱仙鎮來說尤其如此，當前來說，重點做好以下工作：
1、一種新模式
必須擺脫當前完全依靠地方狀態，政企分離是必然，引入市場化力量，公司化運作，未來應該將政地方力量、市場力量和社區居民力量三方形成合力，才能真正促進自身發展。
成功案例：鳳凰古城經營管理權自轉變為市場化公司運營之後的鳳凰涅槃、陝西袁家村村集體化公司運營所創造的“袁家村”現象。
2、一個領軍人物
專業化運營離不開專業型人才，尤其對於如此體量的開發建設，即使資金再緊張也要捨得花巨資引進，一方面能儘快和切實地帶動整體開發步入正確軌道，典型如葉文智之於鳳凰古城、黃巧靈之於杭州宋城、郭佔武之於陝西袁家村，另一方面也能夠藉此營銷和宣傳朱仙鎮，迅速成為市場關注焦點，比如澳大利亞、信陽南灣湖高薪招聘島主即是如此。
3、一片核心區
聚焦，是朱仙鎮下一步工作的重點。朱仙鎮真正最具魅力和競爭力之處在於運糧河、岳廟街所組成區，尤其是運糧河及兩岸區域所構建的中原水鄉古鎮的獨特韻味，可以說在整個河南都是獨一無二的，具有打造小資和精英休閒天堂的先天優勢。此外，再加上如今高標準開發的啟封故園景區，如果能夠以運糧河為紐帶，將古鎮與啟封故園連接，必將成為中原一顆明珠。因此，建議將有限資金集中於此來重點打造“畫”出來的古鎮，而非其它區域。
4、一個核心產品體系
對應於核心區打造的物質空間營造，未來應重點構建一套核心產品體系，也就是豐富業態的植入，打造三大核心業態：中原特色美食、畫、休閒酒吧與咖啡，著力營造中原最具鄉土地域特色古鎮。
其中嶽廟街為中原特色美食集合，借鑑陝西袁家村模式，集合中原地區各類最純正的特色美食，尤其值得指出的是朱仙鎮與陝西袁家村具有極其相似的特徵，同處於省會半徑50公里範圍之內，都以文化、民俗地域風情為特色。
運糧河兩側為繪畫藝術創作、中原民俗傳承和休閒酒吧咖啡餐飲集合，主要包括與中國美院等國內外美術院校合作，成為美術繪畫和動漫等新類型藝術創作基地；借鑑浙江舟山漁民畫和河南民權畫虎村經驗，並培育本地農民畫創作和培訓，並結合本地木版年畫特色，開創新的領域；集合中原地區最具鄉土氣息非物質文化遺產傳承、創作和展示；開設休閒酒吧、咖啡廳、茶廳等迎合精英和小資階層需求。
5、一場成功的市場營銷
一場成功的、轟動性地營銷勝過數千萬的投資，因此，必須樹立營銷理念，要敢於營銷、善於營銷。正如前面講到的，倘若地方在1.6億基建投資中拿出1000萬全球徵集朱仙鎮發展創意、1000萬招聘運營管理人才；啟封故園在幾十億投資中拿出1000萬徵集策劃方案和景區名稱，所起到的市場效應和帶來的實際效益都遠超想象。
6、一個融資平臺
樹立富人思維，擺脫以往對資金傳統觀念，要善於利用金融思維，充分利用市場資本，地方注入資金，吸引社會多方資本參與，撬動更大資本，進而起到數倍的槓桿作用，從而能做成更具規模和價值的項目，從而擺脫資金緊張和單純依靠上級財政撥款扶持的尷尬境地。
7、一個戰略高地
在當前宏觀背景之下，不能消極等待，應該積極主動地進行一系列探索，尤其是鄉村振興、土地三權分置、精準扶貧、特色小鎮、田園綜合體、文化遺產保護、新型農民能力培訓等方面，要敢想敢做、敢於突破、敢於創新，打造戰略高地，從而逐步成為開封市、河南省甚至全國的試點，倘若如此，不僅會吸引更多的扶持，也會吸引資金支持，更會帶來社會資本的投入。
8、一個區域宏觀視野
要眼觀六路耳聽八方，善於借力，尤其要積極融入開封市域整體發展戰略和佈局之中，從而進行合理的功能定位、空間組織和交通聯繫；另外，古鎮的開發不能就古鎮談古鎮，還應與鎮區之外鎮域結合，積極對周邊土地流轉和種植結構調整，發展休閒觀光農業和苗木花卉種植等，實現一二三產融合發展，農業、休閒、古鎮的完美融合，打造置於花木、水鄉、田園之中，融詩情畫意於一體的中原水鄉古鎮！
作者：李俊鵬
公眾號：大鵬視野
任何地方發展中，無資本之時，如何引入資本，考驗主政者能力；有資本之時，如何運用資本，考驗主政者智慧；絕大多數的失敗案例昭示，地方並非衰敗於落後，而是迷失於資本的狂歡之中！
一、一聲嘆息
百年以前，同為名震四方的中國四大名鎮，而今滄海桑田，漢口、佛山、景德鎮，或成為繁華都市，或依然延續往日輝煌，唯有朱仙鎮流落凡塵，淪為一座默默無聞的小鎮，且呈現一片衰敗景象，僅有運糧河、關帝廟和眾多灰牆黛瓦，在低沉地訴說著往日輝煌，不免令人嘆息！
對於絕大多數人來說，朱仙鎮過往的衰落主要是水運衰落所致，而今的滯後主要在於資金的缺乏，但事實真的如此嗎？
如果你是鎮長，給你1.6億，你會如何來用？
這是中國四大名鎮之一，朱仙鎮當前所面臨的問題！
二、古鎮之問
與絕大多數地方一樣，當地的做法很簡明，全部用於鎮區十條道路改造和一條水系兩側的街景整治，而且按照上級任務安排，一個月之內就要馬上施工，可謂時間緊，任務重！
初聽起來，甚是合理，因為將所有資金全部用於看得見、摸得著的基礎設施之上，也算是物有所值！
但細想起來，忽又覺得匪夷所思！這麼做，真的對嗎？
之所以如此發問，是因為作為中國四大名鎮之一，朱仙鎮一直被作為開封市和祥符區工作的重中之重，每年都會投入大量資金和人力物力支持，但經過數年發展，依然無法扭轉古鎮逐步凋敝、發展滯後、遊人稀疏、難以為繼的尷尬局面！
更諷刺的是，一座號稱投資120億，項目總佔地5300畝，以“生態築城，文化延夢，外在古典，內在時尚”為規劃開發理念，以復古的明清建築作為主要建築類型的朱仙鎮國家文化生態旅遊示範區，又名啟封故園，正建於緊鄰鎮區，其中一期開發佔地近700餘畝的古鎮風情街區，其投資數額不可謂不大、規模體量不可謂不大、建築質量不可謂不高，園區景緻不可謂不美，但自其2012年動工，到2017年開業運營以來的市場效應來看不甚樂觀。
由此可見，制約朱仙鎮和啟封故園發展的根本原因不在於資金多寡、設施優劣，而在於缺乏富人思維！
三、可怕的“窮人思維”
美國作家羅伯特·L·清崎，在1999年曾出版一本暢銷書，書名是《富爸爸窮爸爸》，展示了“窮爸爸”和“富爸爸”截然不同的金錢觀和財富觀窮人為錢工作，富人讓錢為自己工作。
實際上，這不僅僅是朱仙鎮和啟封故園的個案，而是絕大多數小鎮和景區發展中存在的普遍問題，最典型的莫過於當前申報國家級特色小鎮、田園綜合體的市場亂象。
之所以爭相申報國家級特色小鎮、田園綜合體，核心目的在於獲取國家資金支持，背後實際折射的是物質和資金貧乏下的“窮人思維”，誤將資金缺乏當成落後的原因，缺乏對資金和資本的本質認識。
倘若無法從根本上改變“窮人思維”，即使暫時獲取鉅額資金支持也僅僅換取短暫和表象的浮華，難以扭轉逐步衰落的整體趨勢！
四、追本溯源
1、重地方主導，缺乏公司化、市場化運營
朱仙鎮目前的開發模式屬於典型的地方主導開發模式，該模式首先是以地方導向，是以滿足政績考核為第一目標，而非經濟；其二，地方自身職能角色和市場運營經驗有限，導致運營管理中會與市場化運營存在差異；其三，眾多地方主導式開發中，較少有成功案例；頂層框架設計的弊端是造成後續所有問題的根源。
2、重視形而下的物質設施建設，輕視形而上的戰略思維構建
最顯著地表現在重當前，輕長遠，缺乏戰略性、系統性、宏觀性設計，從而使得工作缺乏輕重緩急，多是忙於事務性內容，將有限人力、物力和財力各處分撒，無法形成合力。如果將歷年投入細算下來，總體投入並不少，但成效極其有限。
3、重今，輕古，缺乏對古鎮特色、發展規律和核心競爭力的認識與把握
主要表現在重視道路、廣場等現代性設施的建設，未能將主要精力集中於古鎮特色的營造，諸如歷史街區、古建築群落、整體建築風貌等物質層面的營造，以及木版年畫、特色餐飲、民俗風情等非物質文化遺產的保護與傳承。
實際上，對於朱仙鎮來說最為核心和最具開發價值的是運糧河兩側及岳廟街所組成區域，而非其它區域，如果能將有限人力、物力和資金集中於此來重點打造，必將能成為亮點，進而帶動整個區域的發展，縱觀國內外成功案例地皆是如此，鳳凰古城“沱江兩岸”、成都“寬窄巷子”、陽朔“西街”等。
4、重空間，輕業態，缺乏豐富多樣的業態植入
目前的開發和建設思路多是從物質空間的營造和形象提升來考慮，缺乏基於未來遊客多樣化休閒、體驗等需求考慮，未能進行多樣化的業態植入考慮。朱仙鎮當前的整體商業基本是出於空心化狀態，有限的商業也多是以滿足當地居民需求，而且同質化明顯。
5、重產品，輕營銷，缺乏營銷思維
最典型的莫過於啟封故園，景區整體投資號稱120億，從景區建設質量和品位來說，絕不屬於任何同類景區，但相比於物質層面投入，但市場營銷則明顯不足，尤其是在最為關鍵的景區名稱徵求環節，相比於120億的整體投資，景區名稱則僅僅5000元，無論從實際徵集效果，還是引起的市場效應來說，都極其不盡如人意。
除此之外的區位和交通可達性也是制約朱仙鎮發展的重要瓶頸，隨著開港大道的開通會有一定緩解。
五、未來之路
簡單來說，大凡成功的小鎮，無怪乎具備“古、靈、精、怪”四項特質，即：
“古”：古色古香、古樸典雅，追求一種時光穿梭、恍若隔世的體驗感、既視感；
“靈”：追求一種靈性，凡成名小鎮的興起大多或一個人、或一本書、或一條街、或一個故事、或一部電影、或一張照片、或一幅畫；
“精”：任何古鎮的發展，尤其是起步期都追求小而精，絕非大而全；
“怪”：區別於一般小鎮和其它小鎮，突出自身的特色性和可識別性。
但小鎮整體開發建設絕不僅如此，而是一項系統工程，對於朱仙鎮來說尤其如此，當前來說，重點做好以下工作：
1、一種新模式
必須擺脫當前完全依靠地方狀態，政企分離是必然，引入市場化力量，公司化運作，未來應該將政地方力量、市場力量和社區居民力量三方形成合力，才能真正促進自身發展。
成功案例：鳳凰古城經營管理權自轉變為市場化公司運營之後的鳳凰涅槃、陝西袁家村村集體化公司運營所創造的“袁家村”現象。
2、一個領軍人物
專業化運營離不開專業型人才，尤其對於如此體量的開發建設，即使資金再緊張也要捨得花巨資引進，一方面能儘快和切實地帶動整體開發步入正確軌道，典型如葉文智之於鳳凰古城、黃巧靈之於杭州宋城、郭佔武之於陝西袁家村，另一方面也能夠藉此營銷和宣傳朱仙鎮，迅速成為市場關注焦點，比如澳大利亞、信陽南灣湖高薪招聘島主即是如此。
3、一片核心區
聚焦，是朱仙鎮下一步工作的重點。朱仙鎮真正最具魅力和競爭力之處在於運糧河、岳廟街所組成區，尤其是運糧河及兩岸區域所構建的中原水鄉古鎮的獨特韻味，可以說在整個河南都是獨一無二的，具有打造小資和精英休閒天堂的先天優勢。此外，再加上如今高標準開發的啟封故園景區，如果能夠以運糧河為紐帶，將古鎮與啟封故園連接，必將成為中原一顆明珠。因此，建議將有限資金集中於此來重點打造“畫”出來的古鎮，而非其它區域。
4、一個核心產品體系
對應於核心區打造的物質空間營造，未來應重點構建一套核心產品體系，也就是豐富業態的植入，打造三大核心業態：中原特色美食、畫、休閒酒吧與咖啡，著力營造中原最具鄉土地域特色古鎮。
其中嶽廟街為中原特色美食集合，借鑑陝西袁家村模式，集合中原地區各類最純正的特色美食，尤其值得指出的是朱仙鎮與陝西袁家村具有極其相似的特徵，同處於省會半徑50公里範圍之內，都以文化、民俗地域風情為特色。
運糧河兩側為繪畫藝術創作、中原民俗傳承和休閒酒吧咖啡餐飲集合，主要包括與中國美院等國內外美術院校合作，成為美術繪畫和動漫等新類型藝術創作基地；借鑑浙江舟山漁民畫和河南民權畫虎村經驗，並培育本地農民畫創作和培訓，並結合本地木版年畫特色，開創新的領域；集合中原地區最具鄉土氣息非物質文化遺產傳承、創作和展示；開設休閒酒吧、咖啡廳、茶廳等迎合精英和小資階層需求。
5、一場成功的市場營銷
一場成功的、轟動性地營銷勝過數千萬的投資，因此，必須樹立營銷理念，要敢於營銷、善於營銷。正如前面講到的，倘若地方在1.6億基建投資中拿出1000萬全球徵集朱仙鎮發展創意、1000萬招聘運營管理人才；啟封故園在幾十億投資中拿出1000萬徵集策劃方案和景區名稱，所起到的市場效應和帶來的實際效益都遠超想象。
6、一個融資平臺
樹立富人思維，擺脫以往對資金傳統觀念，要善於利用金融思維，充分利用市場資本，地方注入資金，吸引社會多方資本參與，撬動更大資本，進而起到數倍的槓桿作用，從而能做成更具規模和價值的項目，從而擺脫資金緊張和單純依靠上級財政撥款扶持的尷尬境地。
7、一個戰略高地
在當前宏觀背景之下，不能消極等待，應該積極主動地進行一系列探索，尤其是鄉村振興、土地三權分置、精準扶貧、特色小鎮、田園綜合體、文化遺產保護、新型農民能力培訓等方面，要敢想敢做、敢於突破、敢於創新，打造戰略高地，從而逐步成為開封市、河南省甚至全國的試點，倘若如此，不僅會吸引更多的扶持，也會吸引資金支持，更會帶來社會資本的投入。
8、一個區域宏觀視野
要眼觀六路耳聽八方，善於借力，尤其要積極融入開封市域整體發展戰略和佈局之中，從而進行合理的功能定位、空間組織和交通聯繫；另外，古鎮的開發不能就古鎮談古鎮，還應與鎮區之外鎮域結合，積極對周邊土地流轉和種植結構調整，發展休閒觀光農業和苗木花卉種植等，實現一二三產融合發展，農業、休閒、古鎮的完美融合，打造置於花木、水鄉、田園之中，融詩情畫意於一體的中原水鄉古鎮！
文中部分圖片來自網絡，如有侵權，會及時刪除。
李俊鵬
大鵬視野戰略策劃中心 主任
國家註冊城鄉規劃師，高級工程師
聚焦區域和城市發展戰略、文旅項目策劃諮詢、相關規劃技術諮詢，從業10餘年，操盤各類實戰案例100多項。
-----往期推薦 ----
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- 近30年河南進步最快的三個縣，有你家鄉嘛？
- 焦慮的河南，究竟該怎麼辦？
- 焦慮的開封：前10年迷茫，後10年彷徨
- 鄭州OR武漢：誰將成為第20個國家級新區？
- 大鄭州，浮出水面
- 北龍湖之後，鄭州下一個市場引爆點在何處？
- 鄭州航空港區崛起背後，真正的推手是誰？
- 警惕！鄭汴新區屢次失利，誰之過？
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長按二維碼關注“大鵬視野”
作者：李俊鵬
公眾號：大鵬視野
任何地方發展中，無資本之時，如何引入資本，考驗主政者能力；有資本之時，如何運用資本，考驗主政者智慧；絕大多數的失敗案例昭示，地方並非衰敗於落後，而是迷失於資本的狂歡之中！
一、一聲嘆息
百年以前，同為名震四方的中國四大名鎮，而今滄海桑田，漢口、佛山、景德鎮，或成為繁華都市，或依然延續往日輝煌，唯有朱仙鎮流落凡塵，淪為一座默默無聞的小鎮，且呈現一片衰敗景象，僅有運糧河、關帝廟和眾多灰牆黛瓦，在低沉地訴說著往日輝煌，不免令人嘆息！
對於絕大多數人來說，朱仙鎮過往的衰落主要是水運衰落所致，而今的滯後主要在於資金的缺乏，但事實真的如此嗎？
如果你是鎮長，給你1.6億，你會如何來用？
這是中國四大名鎮之一，朱仙鎮當前所面臨的問題！
二、古鎮之問
與絕大多數地方一樣，當地的做法很簡明，全部用於鎮區十條道路改造和一條水系兩側的街景整治，而且按照上級任務安排，一個月之內就要馬上施工，可謂時間緊，任務重！
初聽起來，甚是合理，因為將所有資金全部用於看得見、摸得著的基礎設施之上，也算是物有所值！
但細想起來，忽又覺得匪夷所思！這麼做，真的對嗎？
之所以如此發問，是因為作為中國四大名鎮之一，朱仙鎮一直被作為開封市和祥符區工作的重中之重，每年都會投入大量資金和人力物力支持，但經過數年發展，依然無法扭轉古鎮逐步凋敝、發展滯後、遊人稀疏、難以為繼的尷尬局面！
更諷刺的是，一座號稱投資120億，項目總佔地5300畝，以“生態築城，文化延夢，外在古典，內在時尚”為規劃開發理念，以復古的明清建築作為主要建築類型的朱仙鎮國家文化生態旅遊示範區，又名啟封故園，正建於緊鄰鎮區，其中一期開發佔地近700餘畝的古鎮風情街區，其投資數額不可謂不大、規模體量不可謂不大、建築質量不可謂不高，園區景緻不可謂不美，但自其2012年動工，到2017年開業運營以來的市場效應來看不甚樂觀。
由此可見，制約朱仙鎮和啟封故園發展的根本原因不在於資金多寡、設施優劣，而在於缺乏富人思維！
三、可怕的“窮人思維”
美國作家羅伯特·L·清崎，在1999年曾出版一本暢銷書，書名是《富爸爸窮爸爸》，展示了“窮爸爸”和“富爸爸”截然不同的金錢觀和財富觀窮人為錢工作，富人讓錢為自己工作。
實際上，這不僅僅是朱仙鎮和啟封故園的個案，而是絕大多數小鎮和景區發展中存在的普遍問題，最典型的莫過於當前申報國家級特色小鎮、田園綜合體的市場亂象。
之所以爭相申報國家級特色小鎮、田園綜合體，核心目的在於獲取國家資金支持，背後實際折射的是物質和資金貧乏下的“窮人思維”，誤將資金缺乏當成落後的原因，缺乏對資金和資本的本質認識。
倘若無法從根本上改變“窮人思維”，即使暫時獲取鉅額資金支持也僅僅換取短暫和表象的浮華，難以扭轉逐步衰落的整體趨勢！
四、追本溯源
1、重地方主導，缺乏公司化、市場化運營
朱仙鎮目前的開發模式屬於典型的地方主導開發模式，該模式首先是以地方導向，是以滿足政績考核為第一目標，而非經濟；其二，地方自身職能角色和市場運營經驗有限，導致運營管理中會與市場化運營存在差異；其三，眾多地方主導式開發中，較少有成功案例；頂層框架設計的弊端是造成後續所有問題的根源。
2、重視形而下的物質設施建設，輕視形而上的戰略思維構建
最顯著地表現在重當前，輕長遠，缺乏戰略性、系統性、宏觀性設計，從而使得工作缺乏輕重緩急，多是忙於事務性內容，將有限人力、物力和財力各處分撒，無法形成合力。如果將歷年投入細算下來，總體投入並不少，但成效極其有限。
3、重今，輕古，缺乏對古鎮特色、發展規律和核心競爭力的認識與把握
主要表現在重視道路、廣場等現代性設施的建設，未能將主要精力集中於古鎮特色的營造，諸如歷史街區、古建築群落、整體建築風貌等物質層面的營造，以及木版年畫、特色餐飲、民俗風情等非物質文化遺產的保護與傳承。
實際上，對於朱仙鎮來說最為核心和最具開發價值的是運糧河兩側及岳廟街所組成區域，而非其它區域，如果能將有限人力、物力和資金集中於此來重點打造，必將能成為亮點，進而帶動整個區域的發展，縱觀國內外成功案例地皆是如此，鳳凰古城“沱江兩岸”、成都“寬窄巷子”、陽朔“西街”等。
4、重空間，輕業態，缺乏豐富多樣的業態植入
目前的開發和建設思路多是從物質空間的營造和形象提升來考慮，缺乏基於未來遊客多樣化休閒、體驗等需求考慮，未能進行多樣化的業態植入考慮。朱仙鎮當前的整體商業基本是出於空心化狀態，有限的商業也多是以滿足當地居民需求，而且同質化明顯。
5、重產品，輕營銷，缺乏營銷思維
最典型的莫過於啟封故園，景區整體投資號稱120億，從景區建設質量和品位來說，絕不屬於任何同類景區，但相比於物質層面投入，但市場營銷則明顯不足，尤其是在最為關鍵的景區名稱徵求環節，相比於120億的整體投資，景區名稱則僅僅5000元，無論從實際徵集效果，還是引起的市場效應來說，都極其不盡如人意。
除此之外的區位和交通可達性也是制約朱仙鎮發展的重要瓶頸，隨著開港大道的開通會有一定緩解。
五、未來之路
簡單來說，大凡成功的小鎮，無怪乎具備“古、靈、精、怪”四項特質，即：
“古”：古色古香、古樸典雅，追求一種時光穿梭、恍若隔世的體驗感、既視感；
“靈”：追求一種靈性，凡成名小鎮的興起大多或一個人、或一本書、或一條街、或一個故事、或一部電影、或一張照片、或一幅畫；
“精”：任何古鎮的發展，尤其是起步期都追求小而精，絕非大而全；
“怪”：區別於一般小鎮和其它小鎮，突出自身的特色性和可識別性。
但小鎮整體開發建設絕不僅如此，而是一項系統工程，對於朱仙鎮來說尤其如此，當前來說，重點做好以下工作：
1、一種新模式
必須擺脫當前完全依靠地方狀態，政企分離是必然，引入市場化力量，公司化運作，未來應該將政地方力量、市場力量和社區居民力量三方形成合力，才能真正促進自身發展。
成功案例：鳳凰古城經營管理權自轉變為市場化公司運營之後的鳳凰涅槃、陝西袁家村村集體化公司運營所創造的“袁家村”現象。
2、一個領軍人物
專業化運營離不開專業型人才，尤其對於如此體量的開發建設，即使資金再緊張也要捨得花巨資引進，一方面能儘快和切實地帶動整體開發步入正確軌道，典型如葉文智之於鳳凰古城、黃巧靈之於杭州宋城、郭佔武之於陝西袁家村，另一方面也能夠藉此營銷和宣傳朱仙鎮，迅速成為市場關注焦點，比如澳大利亞、信陽南灣湖高薪招聘島主即是如此。
3、一片核心區
聚焦，是朱仙鎮下一步工作的重點。朱仙鎮真正最具魅力和競爭力之處在於運糧河、岳廟街所組成區，尤其是運糧河及兩岸區域所構建的中原水鄉古鎮的獨特韻味，可以說在整個河南都是獨一無二的，具有打造小資和精英休閒天堂的先天優勢。此外，再加上如今高標準開發的啟封故園景區，如果能夠以運糧河為紐帶，將古鎮與啟封故園連接，必將成為中原一顆明珠。因此，建議將有限資金集中於此來重點打造“畫”出來的古鎮，而非其它區域。
4、一個核心產品體系
對應於核心區打造的物質空間營造，未來應重點構建一套核心產品體系，也就是豐富業態的植入，打造三大核心業態：中原特色美食、畫、休閒酒吧與咖啡，著力營造中原最具鄉土地域特色古鎮。
其中嶽廟街為中原特色美食集合，借鑑陝西袁家村模式，集合中原地區各類最純正的特色美食，尤其值得指出的是朱仙鎮與陝西袁家村具有極其相似的特徵，同處於省會半徑50公里範圍之內，都以文化、民俗地域風情為特色。
運糧河兩側為繪畫藝術創作、中原民俗傳承和休閒酒吧咖啡餐飲集合，主要包括與中國美院等國內外美術院校合作，成為美術繪畫和動漫等新類型藝術創作基地；借鑑浙江舟山漁民畫和河南民權畫虎村經驗，並培育本地農民畫創作和培訓，並結合本地木版年畫特色，開創新的領域；集合中原地區最具鄉土氣息非物質文化遺產傳承、創作和展示；開設休閒酒吧、咖啡廳、茶廳等迎合精英和小資階層需求。
5、一場成功的市場營銷
一場成功的、轟動性地營銷勝過數千萬的投資，因此，必須樹立營銷理念，要敢於營銷、善於營銷。正如前面講到的，倘若地方在1.6億基建投資中拿出1000萬全球徵集朱仙鎮發展創意、1000萬招聘運營管理人才；啟封故園在幾十億投資中拿出1000萬徵集策劃方案和景區名稱，所起到的市場效應和帶來的實際效益都遠超想象。
6、一個融資平臺
樹立富人思維，擺脫以往對資金傳統觀念，要善於利用金融思維，充分利用市場資本，地方注入資金，吸引社會多方資本參與，撬動更大資本，進而起到數倍的槓桿作用，從而能做成更具規模和價值的項目，從而擺脫資金緊張和單純依靠上級財政撥款扶持的尷尬境地。
7、一個戰略高地
在當前宏觀背景之下，不能消極等待，應該積極主動地進行一系列探索，尤其是鄉村振興、土地三權分置、精準扶貧、特色小鎮、田園綜合體、文化遺產保護、新型農民能力培訓等方面，要敢想敢做、敢於突破、敢於創新，打造戰略高地，從而逐步成為開封市、河南省甚至全國的試點，倘若如此，不僅會吸引更多的扶持，也會吸引資金支持，更會帶來社會資本的投入。
8、一個區域宏觀視野
要眼觀六路耳聽八方，善於借力，尤其要積極融入開封市域整體發展戰略和佈局之中，從而進行合理的功能定位、空間組織和交通聯繫；另外，古鎮的開發不能就古鎮談古鎮，還應與鎮區之外鎮域結合，積極對周邊土地流轉和種植結構調整，發展休閒觀光農業和苗木花卉種植等，實現一二三產融合發展，農業、休閒、古鎮的完美融合，打造置於花木、水鄉、田園之中，融詩情畫意於一體的中原水鄉古鎮！
文中部分圖片來自網絡，如有侵權，會及時刪除。
李俊鵬
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聚焦區域和城市發展戰略、文旅項目策劃諮詢、相關規劃技術諮詢，從業10餘年，操盤各類實戰案例100多項。
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- 鄉村振興：繞不開的悖論與困局
- 未來10年，誰將成為”中原第一縣”？
- 近30年來，河南105個縣排名下滑最快的縣究竟是誰？
- 近30年河南進步最快的三個縣，有你家鄉嘛？
- 焦慮的河南，究竟該怎麼辦？
- 焦慮的開封：前10年迷茫，後10年彷徨
- 鄭州OR武漢：誰將成為第20個國家級新區？
- 大鄭州，浮出水面
- 北龍湖之後，鄭州下一個市場引爆點在何處？
- 鄭州航空港區崛起背後，真正的推手是誰？
- 警惕！鄭汴新區屢次失利，誰之過？
- 鄭東新區的逆襲：“鬼城”到“標杆”
- 恆大童世界：下一個“萬達文旅城”OR“中國版迪士尼”？
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作者：李俊鵬
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任何地方發展中，無資本之時，如何引入資本，考驗主政者能力；有資本之時，如何運用資本，考驗主政者智慧；絕大多數的失敗案例昭示，地方並非衰敗於落後，而是迷失於資本的狂歡之中！
一、一聲嘆息
百年以前，同為名震四方的中國四大名鎮，而今滄海桑田，漢口、佛山、景德鎮，或成為繁華都市，或依然延續往日輝煌，唯有朱仙鎮流落凡塵，淪為一座默默無聞的小鎮，且呈現一片衰敗景象，僅有運糧河、關帝廟和眾多灰牆黛瓦，在低沉地訴說著往日輝煌，不免令人嘆息！
對於絕大多數人來說，朱仙鎮過往的衰落主要是水運衰落所致，而今的滯後主要在於資金的缺乏，但事實真的如此嗎？
如果你是鎮長，給你1.6億，你會如何來用？
這是中國四大名鎮之一，朱仙鎮當前所面臨的問題！
二、古鎮之問
與絕大多數地方一樣，當地的做法很簡明，全部用於鎮區十條道路改造和一條水系兩側的街景整治，而且按照上級任務安排，一個月之內就要馬上施工，可謂時間緊，任務重！
初聽起來，甚是合理，因為將所有資金全部用於看得見、摸得著的基礎設施之上，也算是物有所值！
但細想起來，忽又覺得匪夷所思！這麼做，真的對嗎？
之所以如此發問，是因為作為中國四大名鎮之一，朱仙鎮一直被作為開封市和祥符區工作的重中之重，每年都會投入大量資金和人力物力支持，但經過數年發展，依然無法扭轉古鎮逐步凋敝、發展滯後、遊人稀疏、難以為繼的尷尬局面！
更諷刺的是，一座號稱投資120億，項目總佔地5300畝，以“生態築城，文化延夢，外在古典，內在時尚”為規劃開發理念，以復古的明清建築作為主要建築類型的朱仙鎮國家文化生態旅遊示範區，又名啟封故園，正建於緊鄰鎮區，其中一期開發佔地近700餘畝的古鎮風情街區，其投資數額不可謂不大、規模體量不可謂不大、建築質量不可謂不高，園區景緻不可謂不美，但自其2012年動工，到2017年開業運營以來的市場效應來看不甚樂觀。
由此可見，制約朱仙鎮和啟封故園發展的根本原因不在於資金多寡、設施優劣，而在於缺乏富人思維！
三、可怕的“窮人思維”
美國作家羅伯特·L·清崎，在1999年曾出版一本暢銷書，書名是《富爸爸窮爸爸》，展示了“窮爸爸”和“富爸爸”截然不同的金錢觀和財富觀窮人為錢工作，富人讓錢為自己工作。
實際上，這不僅僅是朱仙鎮和啟封故園的個案，而是絕大多數小鎮和景區發展中存在的普遍問題，最典型的莫過於當前申報國家級特色小鎮、田園綜合體的市場亂象。
之所以爭相申報國家級特色小鎮、田園綜合體，核心目的在於獲取國家資金支持，背後實際折射的是物質和資金貧乏下的“窮人思維”，誤將資金缺乏當成落後的原因，缺乏對資金和資本的本質認識。
倘若無法從根本上改變“窮人思維”，即使暫時獲取鉅額資金支持也僅僅換取短暫和表象的浮華，難以扭轉逐步衰落的整體趨勢！
四、追本溯源
1、重地方主導，缺乏公司化、市場化運營
朱仙鎮目前的開發模式屬於典型的地方主導開發模式，該模式首先是以地方導向，是以滿足政績考核為第一目標，而非經濟；其二，地方自身職能角色和市場運營經驗有限，導致運營管理中會與市場化運營存在差異；其三，眾多地方主導式開發中，較少有成功案例；頂層框架設計的弊端是造成後續所有問題的根源。
2、重視形而下的物質設施建設，輕視形而上的戰略思維構建
最顯著地表現在重當前，輕長遠，缺乏戰略性、系統性、宏觀性設計，從而使得工作缺乏輕重緩急，多是忙於事務性內容，將有限人力、物力和財力各處分撒，無法形成合力。如果將歷年投入細算下來，總體投入並不少，但成效極其有限。
3、重今，輕古，缺乏對古鎮特色、發展規律和核心競爭力的認識與把握
主要表現在重視道路、廣場等現代性設施的建設，未能將主要精力集中於古鎮特色的營造，諸如歷史街區、古建築群落、整體建築風貌等物質層面的營造，以及木版年畫、特色餐飲、民俗風情等非物質文化遺產的保護與傳承。
實際上，對於朱仙鎮來說最為核心和最具開發價值的是運糧河兩側及岳廟街所組成區域，而非其它區域，如果能將有限人力、物力和資金集中於此來重點打造，必將能成為亮點，進而帶動整個區域的發展，縱觀國內外成功案例地皆是如此，鳳凰古城“沱江兩岸”、成都“寬窄巷子”、陽朔“西街”等。
4、重空間，輕業態，缺乏豐富多樣的業態植入
目前的開發和建設思路多是從物質空間的營造和形象提升來考慮，缺乏基於未來遊客多樣化休閒、體驗等需求考慮，未能進行多樣化的業態植入考慮。朱仙鎮當前的整體商業基本是出於空心化狀態，有限的商業也多是以滿足當地居民需求，而且同質化明顯。
5、重產品，輕營銷，缺乏營銷思維
最典型的莫過於啟封故園，景區整體投資號稱120億，從景區建設質量和品位來說，絕不屬於任何同類景區，但相比於物質層面投入，但市場營銷則明顯不足，尤其是在最為關鍵的景區名稱徵求環節，相比於120億的整體投資，景區名稱則僅僅5000元，無論從實際徵集效果，還是引起的市場效應來說，都極其不盡如人意。
除此之外的區位和交通可達性也是制約朱仙鎮發展的重要瓶頸，隨著開港大道的開通會有一定緩解。
五、未來之路
簡單來說，大凡成功的小鎮，無怪乎具備“古、靈、精、怪”四項特質，即：
“古”：古色古香、古樸典雅，追求一種時光穿梭、恍若隔世的體驗感、既視感；
“靈”：追求一種靈性，凡成名小鎮的興起大多或一個人、或一本書、或一條街、或一個故事、或一部電影、或一張照片、或一幅畫；
“精”：任何古鎮的發展，尤其是起步期都追求小而精，絕非大而全；
“怪”：區別於一般小鎮和其它小鎮，突出自身的特色性和可識別性。
但小鎮整體開發建設絕不僅如此，而是一項系統工程，對於朱仙鎮來說尤其如此，當前來說，重點做好以下工作：
1、一種新模式
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成功案例：鳳凰古城經營管理權自轉變為市場化公司運營之後的鳳凰涅槃、陝西袁家村村集體化公司運營所創造的“袁家村”現象。
2、一個領軍人物
專業化運營離不開專業型人才，尤其對於如此體量的開發建設，即使資金再緊張也要捨得花巨資引進，一方面能儘快和切實地帶動整體開發步入正確軌道，典型如葉文智之於鳳凰古城、黃巧靈之於杭州宋城、郭佔武之於陝西袁家村，另一方面也能夠藉此營銷和宣傳朱仙鎮，迅速成為市場關注焦點，比如澳大利亞、信陽南灣湖高薪招聘島主即是如此。
3、一片核心區
聚焦，是朱仙鎮下一步工作的重點。朱仙鎮真正最具魅力和競爭力之處在於運糧河、岳廟街所組成區，尤其是運糧河及兩岸區域所構建的中原水鄉古鎮的獨特韻味，可以說在整個河南都是獨一無二的，具有打造小資和精英休閒天堂的先天優勢。此外，再加上如今高標準開發的啟封故園景區，如果能夠以運糧河為紐帶，將古鎮與啟封故園連接，必將成為中原一顆明珠。因此，建議將有限資金集中於此來重點打造“畫”出來的古鎮，而非其它區域。
4、一個核心產品體系
對應於核心區打造的物質空間營造，未來應重點構建一套核心產品體系，也就是豐富業態的植入，打造三大核心業態：中原特色美食、畫、休閒酒吧與咖啡，著力營造中原最具鄉土地域特色古鎮。
其中嶽廟街為中原特色美食集合，借鑑陝西袁家村模式，集合中原地區各類最純正的特色美食，尤其值得指出的是朱仙鎮與陝西袁家村具有極其相似的特徵，同處於省會半徑50公里範圍之內，都以文化、民俗地域風情為特色。
運糧河兩側為繪畫藝術創作、中原民俗傳承和休閒酒吧咖啡餐飲集合，主要包括與中國美院等國內外美術院校合作，成為美術繪畫和動漫等新類型藝術創作基地；借鑑浙江舟山漁民畫和河南民權畫虎村經驗，並培育本地農民畫創作和培訓，並結合本地木版年畫特色，開創新的領域；集合中原地區最具鄉土氣息非物質文化遺產傳承、創作和展示；開設休閒酒吧、咖啡廳、茶廳等迎合精英和小資階層需求。
5、一場成功的市場營銷
一場成功的、轟動性地營銷勝過數千萬的投資，因此，必須樹立營銷理念，要敢於營銷、善於營銷。正如前面講到的，倘若地方在1.6億基建投資中拿出1000萬全球徵集朱仙鎮發展創意、1000萬招聘運營管理人才；啟封故園在幾十億投資中拿出1000萬徵集策劃方案和景區名稱，所起到的市場效應和帶來的實際效益都遠超想象。
6、一個融資平臺
樹立富人思維，擺脫以往對資金傳統觀念，要善於利用金融思維，充分利用市場資本，地方注入資金，吸引社會多方資本參與，撬動更大資本，進而起到數倍的槓桿作用，從而能做成更具規模和價值的項目，從而擺脫資金緊張和單純依靠上級財政撥款扶持的尷尬境地。
7、一個戰略高地
在當前宏觀背景之下，不能消極等待，應該積極主動地進行一系列探索，尤其是鄉村振興、土地三權分置、精準扶貧、特色小鎮、田園綜合體、文化遺產保護、新型農民能力培訓等方面，要敢想敢做、敢於突破、敢於創新，打造戰略高地，從而逐步成為開封市、河南省甚至全國的試點，倘若如此，不僅會吸引更多的扶持，也會吸引資金支持，更會帶來社會資本的投入。
8、一個區域宏觀視野
要眼觀六路耳聽八方，善於借力，尤其要積極融入開封市域整體發展戰略和佈局之中，從而進行合理的功能定位、空間組織和交通聯繫；另外，古鎮的開發不能就古鎮談古鎮，還應與鎮區之外鎮域結合，積極對周邊土地流轉和種植結構調整，發展休閒觀光農業和苗木花卉種植等，實現一二三產融合發展，農業、休閒、古鎮的完美融合，打造置於花木、水鄉、田園之中，融詩情畫意於一體的中原水鄉古鎮！
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聚焦區域和城市發展戰略、文旅項目策劃諮詢、相關規劃技術諮詢，從業10餘年，操盤各類實戰案例100多項。
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- 焦慮的開封：前10年迷茫，後10年彷徨
- 鄭州OR武漢：誰將成為第20個國家級新區？
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- 鄭州航空港區崛起背後，真正的推手是誰？
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