01
8月16號這一天，華夏幸福接連公佈了兩個重大事件。
第一個事情就是，華夏幸福將全資子公司北京物盛科技100%的股權和債權，一併轉讓給中國平安，這次轉讓總價大約58.29億元，同時還獲得後者股東貸款最高不超過15.25億元。
北京物盛科技的主要資產，就是正在建設中的麗澤大廈工程，該項目位於北京西二環外的麗澤商務區，據說大興國際機場正式營業後，它距離麗澤的候機樓可能只有不到300米。這個項目可以說是華夏幸福創業以來最接近北京中心的項目，那是相當金貴。
根據相關媒體報道，其實北京物盛科技之前由中國鐵路物資股份有限公司持有，2018年11月29日，華夏幸福以53.87億元的股權受讓對價，以及3.9億元的債權受讓對價從北京產權交易所競得。
從去年夏天中國平安成為華夏幸福第二大股東，就有很多人開始猜測雙方會有什麼樣的合作。終於，等了一年之後，華夏幸福和中國平安第一個正式合作項目落地。
此次交易看上去華夏幸福沒有賺到什麼錢，甚至算上財務成本之後還會虧些錢，但是華夏幸福卻因此可以回籠一筆鉅款，相當於之前把投入這個項目的資金一次性置換了出來，而且還獲得了一筆15億元的股東貸款，至少工程是不會爛尾了。
並且這次轉讓項目華夏幸福明顯給自己留了一手，雖然項目出售給了平安，但是項目開發權，後期的物業管理以及資產管理等權益還留在了自己手中，當然這些也不是免費的。
華夏幸福這次忍痛割愛，回籠資金，讓二鳴想起了去年10月9日，華夏幸福將環京區域的10宗土地項目轉讓給萬科。
時隔不到一年，華夏幸福現金流又出現問題了？
02
公佈和平安這次交易的同時，華夏幸福還發布了2019年上半年財報，咱們先看一下不那麼讓人擔憂的數據吧。
2019年上半年，華夏幸福營業收入387.3億元，同比增長10.7%，歸屬上市公司股東淨利潤84.8億元，同比增長22.4%，並且今年上半年，華夏幸福總資產達到4570.7億元，同比增長11.6%。
這些數據看上去表現平平，但是在今年這種政策緊縮的大環境下，能取得這樣的成績也實屬不易了。
不過在最關鍵的現金流數據上，華夏幸福這次可能又栽了。
根據這次半年報顯示，今年上半年華夏幸福經營性現金流量淨額為-205億元，大大超過了去年同期的-78億元，同比減少162.23%，創了歷史新低。
說實話，二鳴讀到這個數據的時候，著實驚了。還記得去年華夏幸福遭遇資金鍊危機，被迫引入了平安成為第二大股東，如今請來財神爺的華夏幸福現金流竟然不進反退，這背後的邏輯，二鳴稍後再講。
不過現在也基本可以確定我第一部分的猜測了，華夏幸福的現金流的確又出現問題了。
令人頭大的還不僅是現金流問題，華夏幸福的應收賬款，同樣令人大跌眼鏡。
華夏幸福財報顯示，2019年上半年，應收賬款居然高達408.08 億元，比2018年末增加了55.88億元，在A股128家房企中高居第二位，像保利，萬科這樣的“優等生”，應收賬款均沒有超過30億元。
如此大的支出，這麼難的回款，很明顯，華夏幸福的負債肯定也在不斷攀升。
財報顯示，華夏幸福的短期借款從半年內的41.8億元直接飆升到234億元。
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8月16號這一天，華夏幸福接連公佈了兩個重大事件。
第一個事情就是，華夏幸福將全資子公司北京物盛科技100%的股權和債權，一併轉讓給中國平安，這次轉讓總價大約58.29億元，同時還獲得後者股東貸款最高不超過15.25億元。
北京物盛科技的主要資產，就是正在建設中的麗澤大廈工程，該項目位於北京西二環外的麗澤商務區，據說大興國際機場正式營業後，它距離麗澤的候機樓可能只有不到300米。這個項目可以說是華夏幸福創業以來最接近北京中心的項目，那是相當金貴。
根據相關媒體報道，其實北京物盛科技之前由中國鐵路物資股份有限公司持有，2018年11月29日，華夏幸福以53.87億元的股權受讓對價，以及3.9億元的債權受讓對價從北京產權交易所競得。
從去年夏天中國平安成為華夏幸福第二大股東，就有很多人開始猜測雙方會有什麼樣的合作。終於，等了一年之後，華夏幸福和中國平安第一個正式合作項目落地。
此次交易看上去華夏幸福沒有賺到什麼錢，甚至算上財務成本之後還會虧些錢，但是華夏幸福卻因此可以回籠一筆鉅款，相當於之前把投入這個項目的資金一次性置換了出來，而且還獲得了一筆15億元的股東貸款，至少工程是不會爛尾了。
並且這次轉讓項目華夏幸福明顯給自己留了一手，雖然項目出售給了平安，但是項目開發權，後期的物業管理以及資產管理等權益還留在了自己手中，當然這些也不是免費的。
華夏幸福這次忍痛割愛，回籠資金，讓二鳴想起了去年10月9日，華夏幸福將環京區域的10宗土地項目轉讓給萬科。
時隔不到一年，華夏幸福現金流又出現問題了？
02
公佈和平安這次交易的同時，華夏幸福還發布了2019年上半年財報，咱們先看一下不那麼讓人擔憂的數據吧。
2019年上半年，華夏幸福營業收入387.3億元，同比增長10.7%，歸屬上市公司股東淨利潤84.8億元，同比增長22.4%，並且今年上半年，華夏幸福總資產達到4570.7億元，同比增長11.6%。
這些數據看上去表現平平，但是在今年這種政策緊縮的大環境下，能取得這樣的成績也實屬不易了。
不過在最關鍵的現金流數據上，華夏幸福這次可能又栽了。
根據這次半年報顯示，今年上半年華夏幸福經營性現金流量淨額為-205億元，大大超過了去年同期的-78億元，同比減少162.23%，創了歷史新低。
說實話，二鳴讀到這個數據的時候，著實驚了。還記得去年華夏幸福遭遇資金鍊危機，被迫引入了平安成為第二大股東，如今請來財神爺的華夏幸福現金流竟然不進反退，這背後的邏輯，二鳴稍後再講。
不過現在也基本可以確定我第一部分的猜測了，華夏幸福的現金流的確又出現問題了。
令人頭大的還不僅是現金流問題，華夏幸福的應收賬款，同樣令人大跌眼鏡。
華夏幸福財報顯示，2019年上半年，應收賬款居然高達408.08 億元，比2018年末增加了55.88億元，在A股128家房企中高居第二位，像保利，萬科這樣的“優等生”，應收賬款均沒有超過30億元。
如此大的支出，這麼難的回款，很明顯，華夏幸福的負債肯定也在不斷攀升。
財報顯示，華夏幸福的短期借款從半年內的41.8億元直接飆升到234億元。
雖然有了平安這個大財主，華夏幸福的融資成本比其他房企相對要低一些，但是借來的錢總歸要還的，而且這還僅是短期借款。
大支出，難回款，高負債，華夏幸福這是要將PPP模式所有的缺陷都要演繹一番嗎？
03
PPP模式，也就是我們所熟知的產業新城。
在華夏幸福發佈的這份半年報中，也介紹了關於產業新城的運行機制。
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8月16號這一天，華夏幸福接連公佈了兩個重大事件。
第一個事情就是，華夏幸福將全資子公司北京物盛科技100%的股權和債權，一併轉讓給中國平安，這次轉讓總價大約58.29億元，同時還獲得後者股東貸款最高不超過15.25億元。
北京物盛科技的主要資產，就是正在建設中的麗澤大廈工程，該項目位於北京西二環外的麗澤商務區，據說大興國際機場正式營業後，它距離麗澤的候機樓可能只有不到300米。這個項目可以說是華夏幸福創業以來最接近北京中心的項目，那是相當金貴。
根據相關媒體報道，其實北京物盛科技之前由中國鐵路物資股份有限公司持有，2018年11月29日，華夏幸福以53.87億元的股權受讓對價，以及3.9億元的債權受讓對價從北京產權交易所競得。
從去年夏天中國平安成為華夏幸福第二大股東，就有很多人開始猜測雙方會有什麼樣的合作。終於，等了一年之後，華夏幸福和中國平安第一個正式合作項目落地。
此次交易看上去華夏幸福沒有賺到什麼錢，甚至算上財務成本之後還會虧些錢，但是華夏幸福卻因此可以回籠一筆鉅款，相當於之前把投入這個項目的資金一次性置換了出來，而且還獲得了一筆15億元的股東貸款，至少工程是不會爛尾了。
並且這次轉讓項目華夏幸福明顯給自己留了一手，雖然項目出售給了平安，但是項目開發權，後期的物業管理以及資產管理等權益還留在了自己手中，當然這些也不是免費的。
華夏幸福這次忍痛割愛，回籠資金，讓二鳴想起了去年10月9日，華夏幸福將環京區域的10宗土地項目轉讓給萬科。
時隔不到一年，華夏幸福現金流又出現問題了？
02
公佈和平安這次交易的同時，華夏幸福還發布了2019年上半年財報，咱們先看一下不那麼讓人擔憂的數據吧。
2019年上半年，華夏幸福營業收入387.3億元，同比增長10.7%，歸屬上市公司股東淨利潤84.8億元，同比增長22.4%，並且今年上半年，華夏幸福總資產達到4570.7億元，同比增長11.6%。
這些數據看上去表現平平，但是在今年這種政策緊縮的大環境下，能取得這樣的成績也實屬不易了。
不過在最關鍵的現金流數據上，華夏幸福這次可能又栽了。
根據這次半年報顯示，今年上半年華夏幸福經營性現金流量淨額為-205億元，大大超過了去年同期的-78億元，同比減少162.23%，創了歷史新低。
說實話，二鳴讀到這個數據的時候，著實驚了。還記得去年華夏幸福遭遇資金鍊危機，被迫引入了平安成為第二大股東，如今請來財神爺的華夏幸福現金流竟然不進反退，這背後的邏輯，二鳴稍後再講。
不過現在也基本可以確定我第一部分的猜測了，華夏幸福的現金流的確又出現問題了。
令人頭大的還不僅是現金流問題，華夏幸福的應收賬款，同樣令人大跌眼鏡。
華夏幸福財報顯示，2019年上半年，應收賬款居然高達408.08 億元，比2018年末增加了55.88億元，在A股128家房企中高居第二位，像保利，萬科這樣的“優等生”，應收賬款均沒有超過30億元。
如此大的支出，這麼難的回款，很明顯，華夏幸福的負債肯定也在不斷攀升。
財報顯示，華夏幸福的短期借款從半年內的41.8億元直接飆升到234億元。
雖然有了平安這個大財主，華夏幸福的融資成本比其他房企相對要低一些，但是借來的錢總歸要還的，而且這還僅是短期借款。
大支出，難回款，高負債，華夏幸福這是要將PPP模式所有的缺陷都要演繹一番嗎？
03
PPP模式，也就是我們所熟知的產業新城。
在華夏幸福發佈的這份半年報中，也介紹了關於產業新城的運行機制。
在這裡給大家簡單解釋一下，就是地方政府委託華夏幸福對某一區域進行整體規劃開發，規劃完成後，要對該區域進行招商引資，引進高端的產業落戶，華夏幸福會按照落地企業投資額的45%來計算自己的收益，由政府來結算，並且園區配套的住宅項目也要由華夏幸福開發。
看上去很美是不是，但其實這裡面有兩個大坑。
第一個坑就是，園區前期建設所需的資金全部由華夏幸福墊付。這種PPP模式的產業園前期投入規模較大，週期較長，4年內能夠正常經營，就已經很不錯了，所以今年上半年華夏幸福這麼大的現金流出，也被美化成“我們的業務在擴張”。
第二個坑就是，結算對象為當地政府。和政府打過交道的人應該都知道，無論做什麼事都要走個流程，更何況是這種財政支出這樣的大事。這些需要支付給華夏幸福的收益，等走完財政預算，稅務，法務，等等這些流程之後，沒個三年五載，這些錢絕不會打到華夏幸福帳上。
為此二鳴特意查了一下華夏幸福2011年至2018年的應收賬款數據，分別為3.06億元，14.11億元，17.44億元，51.37億元，71.11億元，95.01億元，189.1億元，344.38億元。通過這一連串的數據可以看出，華夏幸福的業務每年都在擴張，但是每年的應收賬款也在不斷上漲。
華夏幸福一直把自己定位成“產業新城運營商”，毫無疑問，現階段在做產業新城這塊業務上，華夏幸福絕對是眾房企的大哥。儘管保利，張江高科，榮盛發展等紛紛試水產業新城業務，但是明顯和華夏幸福不在一個檔次。
但是大哥從來都不是這麼好做的。
也許在銀根寬鬆的年代，華夏幸福的融資，招商還相對容易一些，但是如果銀根一旦收緊，就像2018年下半年到2019年上半年這段時間，去槓桿成為央行貨幣政策的核心，這對於華夏幸福，這種PPP模式就是一個巨大的考驗了。
當然文章篇幅的關係，關於PPP模式，還有很多優點和缺陷都沒有給大家介紹完整，其實這麼多年，華夏幸福在產業新城運營上，也是做出很多優質項目的，比如固安，香河，嘉善，來安，雙柳等。
不過從今年上半年的財報來看，就招商引資這一塊，除了京津冀和長三角這兩大都市圈以及鄭州，武漢做得不錯之外，瀋陽，長沙，貴陽，西安這些都市圈都表現得差強人意。
在平安入駐華夏幸福之後，新管理層在2019年的致股東信中，這樣說到，“水逆的2018年已經過去，變中有憂的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已經悄然劃過。”
不過，從華夏幸福2019年上半年的財報來看，水逆還在繼續，大哥的焦灼和煎熬也還在繼續。
／End.
地產解毒，聚焦京樓、上市房企
ID：xiaowuhouhuayuan
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