馬上就要開學了。剛為孩子補課大半個暑期的家長們，又將為新的學年操心。

下半年，房企們的壓力不比家長輕。尤其是，“期中”成績單不理想的同行。

成績優良，沒有明顯短板，或者補足了短板，這樣的房企，攸克君稱之為有質量的均衡增長；如果在一片平穩之中，還能找到創新的多元增長點，在告別高歌猛進的市場裡，才會是真正令人放心、能抵禦風險的優質企業。

單一與多元

根據國家統計局發佈的最新數據，1-7月全國商品房銷售面積同比下降1.3%。這已是今年第6個月連續負增長了。雖然銷售額還維持了正增長，但增幅連續徘徊在個位數。無論你承認不承認，行業的高增長時代過去了。正因為如此，主流房企都不約而同地有意控制或降低了增速。只盯著排行榜的做法，已經OUT了。

在樓市穩增長的階段，房企看什麼？

第一，看營收和利潤，是否處於增長平臺。說到底，銷售額再高，如果不能轉化為適當的收入，尤其是不能保持利潤的適度增長，那也是虛浮的銷售額。這也正是所有老闆都關注利潤率和淨利的原因。

第二，看收入結構，是單一還是多元。近期業內在討論，要不要多元化。其實這無須討論。整個行業的天花板已然可見，你如果只守著住宅銷售一條路，豈不是等著被淘汰出局？

就以這兩個標準，來考察一下8月16日晚公佈的華夏幸福的2019年半年報。

先看營收和利潤。

2019年上半年，華夏幸福營業收入387.3億元，同比增長10.7%。跑贏大勢，弦又不必繃得太緊，夠了。

綜合毛利率為48.7%，同比提高2.9個百分點；整體淨利率為21.1%，同比增加2.1個百分點；歸屬於上市公司股東淨利潤84.8億元，同比增長22.4%。

毛利率、淨利率和淨利潤，這幾個數字，相當漂亮。

再看收入結構。

無須諱言，環京嚴厲的限購措施，對包括華夏幸福在內的一批企業，帶來了較大的挑戰。這個挑戰遲早會到來。任何企業的發展都不可能是一帆風順的。不管是政策還是市場變化帶來的陣痛，都需要企業調整應對，儘可能平滑地度過。

與其他房企相比，華夏幸福收入結構還有它的特殊性，就是環京區域與非環京區域相比。這方面，華夏幸福用了兩年的時間進行結構性調整，客觀地說，成效是明顯的。

半年報顯示，該公司非環京區域實現收入148.08億元，同比增長96.54%，佔公司主營業務營收比例從上年同期的21.69%提升至38.47%。非環京區域的銷售額，佔公司整體銷售額比例從上年同期的39.94%大幅提升至58.21%。

這幾個數字說明，華夏幸福基本擺脫了對環京區域的依賴，或者說，已將區域市場變化給公司業績帶來的影響在儘可能短的時間內降到了最低限度。

收入結構方面，華夏幸福除了房地產開發的收入，還包括產業發展服務、基礎設施建設、綜合服務、物業管理及其他，其收入來源的豐富性超過多數房企。

比如，該公司的產業新城業務園區結算收入就達143.83億元。熟悉產業新城建設的朋友都知道，這個成績絕非一日之功。它來自華夏幸福10多年如一日的產業招商運營。2019年上半年，華夏幸福投資運營園區新增簽約入園企業328家，新增簽約投資額1052億元，連續4年保持高速增長，年複合增長率近33%，今年中期同比上升9%。

2017年底以來，業內不少朋友對華夏幸福非常關注，有的甚至是捏著一把汗、懸著一顆心。但看了中報，如果想跳過上面這一堆數字，你只看兩個數字就夠了：317、1403。

317。上半年，華夏幸福籌資性現金流量淨額由上年同期的-97.2億元，大幅增至317.4億元。報告期內公司新增融資632.6億元，其中529.9億元為非房地產項目融資。看到這個數字，券商分析師和投資者可以放心了。

1403。截至2019年6月末，華夏幸福預收賬款餘額1403億元，這為未來3年營收與利潤提供了保障。看到這個數字，投資者可以放心了。

但，這還不夠。

創新業務是面向未來的增長

新增融資增長較快主要解決的是當年發展的問題，預收賬款餘額較厚也只保障了兩三年的營收和利潤。這不是不重要，但作為上市公司，必須要看得更遠，望到5年甚至10年以後的發展方向。

這就回到了上面說的業務收入多元的問題。業內公認的是，華夏幸福的“多元化”佈局走得比絕大多數主流房企都要早。這就是華夏幸福的產業新城開發與運營。這條路很艱辛，但這家企業堅持走下來了。

產業新城除了帶來業務營收的多元，在今年的資金環境下，還迎來一個意想不到的全新的融資變化。眾所周知，今年5月以來，房地產上市公司的再融資全面收緊。無論是PPP還是ABS融資，都極為罕見。但就在2019年6月，華夏幸福的在建項目，“武漢市新洲區問津產業新城PPP項目資產支持專項計劃”獲准成立，發行規模21億元，發行期限1-6年，發行利率6%-7.3%。該項目是自2018年以來唯一一單園區類PPP項目資產支持專項計劃。

產業新城業務，是華夏幸福縱向深度挖掘的一個產業鏈，毫無疑問，它在未來的收入構成還將佔據更大的份額。從資產角度看，它是一項重資產。

特別值得注意的是，華夏幸福的資產性收入結構方面出現了一個驚奇的變化。

就在8月16日，與中報亮相的同一時間，華夏幸福發佈了一則公告：華夏幸福將項目公司（北京物盛科技有限公司）100%股權、4.42億元債權，作價58.28億元轉讓給平安人壽。同時，平安人壽委託華夏幸福下屬子公司在項目地塊代為開發建設、提供運營管理等服務。

什麼意思呢？簡單說來就是，華夏幸福一性次回收了53.86億元，但還將額外收取代建費及資產管理服務費。

去年9月，中國平安斥巨資入股華夏幸福並結成戰略合作伙伴關係，當時就有消息透露，除了股權合作，雙方還將在具體業務層面展開合作。物盛科技就是兩者業務合作的首個落地項目。據知情人士透露，雙方還將在包括商業辦公及相關新業務在內的領域，持續推進合作。

這是一種輸出管理的輕資產模式。是華夏幸福在橫向開拓的一項創新業務。面向未來的增長，該公司多了一個支點。

格外多說一句。如果將中國平安視為一個投資者，不少人會問，它為何入股華夏幸福？民生證券最新一份研究報告給出了回答：房地產行業已逐漸步入穩定發展期，行業集中度不斷提高背景下，龍頭房企兼具價值與成長屬性，對於險資具有較大的吸引力。其中，那些股權結構分散、股息率高、估值低等特點的地產公司更容易受到險資青睞。