HuangFeng's Original No.52 ☞
房地產相關從業者是武漢迎接軍運會熱情最高的一群人。從軍運會與房價的關係，到軍運版塊的崛起，每一個軍運會新動向，都能引發關於樓市的無限聯想。
最近，兩條與軍運有關的樓市新聞值得注意：
一是4月25日的土拍，10餘家房企競拍位於江夏區黃家湖軍運村板塊的地塊，金茂、美的、融創拿地；
二是4月29日,武漢軍運村竣工驗收，賽後將對外銷售。
不少中介和購房者把眼光投向了黃家湖版塊，指望軍運村走出獨立行情，能成為下一個熱門版塊。
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單看軍運村的配置，確實宜居：軍會運村選址於江夏大橋新區黃家湖大道以西，黃家湖東岸、三環線與四環線之間，毗鄰軌道交通8號線黃家湖大道旁站點，可滿足1萬人的食宿需求。作為軍運會的保障工程，在版塊原有的交通架構之上，升級為 “兩橫、四縱、雙軌”體系。黃家湖大道預計6月完成通車，屆時雙向八車道景觀大道，通達三環、四環僅3分鐘，通往武漢三鎮僅30分鐘車程；
同時軍運村後期配套設施賽後將轉換為幼兒園、學校、以及相關公共基礎配套設施，區域內教育、商業、醫療配套將得到質的提升。
環黃家湖，除了早期的樓盤鄂旅投書院世家、楚天都市沁園。愛華名校世家、福星惠譽東瀾岸，在更靠近軍運村的版塊，保利、萬科、聯投、五礦、中建等大型開發商已拿地。
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先天的優勢能夠讓黃家湖版塊一飛沖天嗎？國內幾個大型賽事版塊的發展，可以提供借鑑：
國內土雞變鳳凰的運動村版塊，都有絕對優勢，與城市中心的相對距離近，周邊城區溢出購房者多，且購買力強，交通、商業、教育、醫療、產業配套要好，足以支撐新版塊獨立成城。
北京的亞運村，開發時屬於郊區，其實距離天安門廣場僅12公里，更重要的是種子用戶消費能力強。首批住戶多為在京外國人和港臺人士，亞運村的設計理念和管理水平在當年，吊打市場上普通商品房。而且這批房源有涉外資格，外國人和港臺人士住在這裡，省去很多繁雜手續。
時隔20多年，如今以亞運村為中心，已形成一個集高檔物業經營、會展旅遊、房地產開發、高新技術產業、商業貿易為一體的大型金融商貿會展商圈和居住區，二手房價格74822元/平米。
杭州亞運村的選址，距離西湖邊的武林廣場15公里，與杭州大熱的兩大核心板塊錢江新城和奧體相連，房價卻只有隔壁一半；而且錢江新城新房少，奧體難買，亞運板塊坐收漁利承接了大量高收入、消費力強的溢出需求，完全是含著金湯勺出生。
也不是沒有失敗的先例，廣州亞運村就是典型。廣州亞運村距離城中心30多公里， 作為一個“新城”，由於地段又相對偏，沒法和成熟的商圈接壤，所以幾乎所有的生活配套只能靠樓盤自身供給，配套曾經是一大硬傷。板塊內首個購物中心，直到17年年底才開業。此外，新城後期被分成番禺、南沙兩個區域管理，兩個區隨後又對版塊有各自打算，缺乏整體規劃。目前，廣州亞運城版塊均價僅25298元/平米，低於全市均價6000多元。
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回頭對照一下武漢的軍運村的配置，可以預計的是後勢需要天時地利人和：
1.市核心的絕對距離不佔優勢。距離武昌的就業中心中北路-楚河漢街-中南路一帶，距離超過20公里，路況順利開車也超過40分鐘；
2.軍運村所在黃家湖版塊，新房均價9500-12000元/平米，購房主力是購買力有限的溢出剛需，對價格高度敏感，15000元/平米以上的價格在三環內還能買到，讓他們放棄配套交通更有利的的白沙洲，僅為湖景和軍運會買單選擇黃家湖，需要樓盤有很強的產品說服力；
3.黃家湖版塊橫跨洪山區和江夏區兩個區，前者是主城區，後者是遠城區，兩種戶口在教育、社保、醫療資源上差距大，而且目前沿湖開發的樓盤鄂旅投書院世家、楚天都市沁園。愛華名校世家、福星惠譽東瀾岸等，集中在洪山區地界內。江夏區的樓盤血統和知曉度都略遜一籌；
4.最關鍵的是，黃家湖版塊缺乏產業支撐，版塊的定位是地鐵小鎮，旨在分攤主城區的城市功能，疏散主城區人流，緩解人口和交通壓力，說白了是衛星城，而非可以自身造血的產城融合模式。最近的大型園區黃家湖大學城，集中的也是四年一換的流動人口。人口導入能力較差。往四環走，大橋工業園新區，暫時缺乏高端高新產業；
5.無大腿可抱。黃家湖相鄰的主城區是白沙洲，本身是主城區的邊緣地帶，再往北走是武昌火車站，也是流動人口多的區域，想蹭臨近版塊的生活配套，難；想吸引高端購買力，更難。
上述分析不是為了打壓黃家湖，相反我覺得，黃家湖版塊雖然不宜投資，宜居程度極高。軍運會過後，黃家湖硬件配套已兌現，地鐵通車一條另有一條在建，黃家湖大道連三環達四環，湖景資源連接市政公園生態環境秀麗，自住舒適度在同檔次樓盤中最佳。
黃家湖版塊的天資和配套，不足以支撐過高的房價，爆炒過度對這個區域只是留下一地雞毛的傷害。軍運會與黃家湖的關係，不是抬升房價，而是利好版塊，提升城市界面精緻化程度和交通通達性，打造一個高端宜居新城。