'「碧恆萬融」聯手後，誰會成最大贏家？'

碧恆萬融，少見地坐在了一起。

一直在規模上明裡暗裡較勁的碧桂園、恆大、萬科，以及一直在緊追的融創，他們的聯手無疑吸引了整個地產圈的目光。這一次，把他們撮合到一起的是充電樁。

前不久，國家電網與恆大合資成立「國網恆大智慧能源服務公司」，雙方各持股 50%，將聚焦社區停車庫車位的智慧充電服務。而恆大又拉來了碧桂園、萬科、融創，作為中國最大的四家房企，這一聯手將使「國網恆大」的智慧充電業務迅速覆蓋四家旗下的 5468 個社區、872 萬戶、約 3100 萬業主。

很顯然，這是恆大加碼新能源汽車的又一步。

併購+合作+自建，恆大新能源汽車拼圖日漸完整

其實，在這次與國家電網的合作之前，恆大已經成立了一家智慧充電公司——恆大智慧充電科技有限公司，主營充電樁的技術研發、設施設計與運營。

通過收併購、合作以及自建公司，恆大已經快速構建起了自己在新能源汽車領域的完整產業鏈，執行這一行動的主體為恆大國能新能源汽車集團有限公司。該公司於今年年初成立，旗下全資控股了四家涉及汽車業務的公司，分別為恆大國能新能源汽車科技(廣東)有限公司、恆大國能新能源汽車（廣東）有限公司、恆大國能新能源汽車銷售(廣東)有限公司和深濤生活服務（廣東）有限公司。

從恆大的新能源汽車之路來看，其通過上述三種方式一步步覆蓋了整車研發製造、動力電池、電機電控、汽車銷售及服務等完整的產業鏈條，總投入達300多億元。

•2018年初，宣佈進軍高科技產業，恆大在圍繞新能源汽車的製造、銷售、充電和關鍵零部件領域積極佈局，目前已基本形成「汽車設計研發+核心部件製造+整車製造+銷售及售後服務」產業鏈閉環；

•2018年6月25日，恆大斥資67.46億港元大手筆入股賈躍亭的新能源汽車公司FaradayFuture，併成為其第一大股東，正式進軍電動汽車市場。。但僅半年後，恆大健康便發佈了公告，宣佈與賈躍亭控制的FF達成重組協議，至此恆大與FF正式分道揚鑣；

•2018年9月恆大斥資145億元入股旗下擁有全球最大汽車經銷商渠道的廣彙集團，成為該公司第二大股東，為恆大汽鋪設銷售渠道；

•2019年1月2日恆大成立「恆大智慧充電科技有限公司」，註冊資本為1億元主要經營範圍包括新能源汽車充電樁、充電設施的設計、安裝、租賃及運營服務等；

•2019年1月15日恆大以9.3億美元收購Mini Minor Limited股權，從而獲得承襲「薩博」基因的瑞典電動汽車公司NEVS的51%股權，間接獲得新能源汽車的生產資質，將其世界級的電動車研發、製造、量產能力收入囊中；

•2019年1月24日恆大斥資10.6億元入主卡耐新能源，掌握新能源汽車的核心部件——動力電池的核心技術；

•2019年1月29日，恆大集團繼收購瑞典電動汽車公司NEVS後，再簽約國際頂級跑車公司柯尼塞格，進一步強化在國際高端新能源汽車產業鏈上的佈局。根據協議，雙方將組建成立一家致力於研發和生產製造世界最頂級新能源汽車的合資公司，恆大NEVS持股65%，柯尼塞格持股35%。同時，合資公司使用柯尼塞格的技術專利和品牌；

•2019年 5 月 28 日，許家印把掌控恆大國能新能源汽車集團的董事長蔣大龍安排在了董事局副主席的位子上；

•2019年5 月 30 日，恆大與世界頂級輪轂電機公司英國 Protean 在倫敦簽訂協議，恆大全資收購英國 Protean ，這意味著恆大一舉掌握了世界頂級的乘用車輪轂電機技術。

通過這次與國家電網以及碧桂園、萬科、融創的合作，恆大可以說又破解了關係新能源汽車發展的一大核心問題，直接將充電服務下沉到了社區內。圍繞日常生活和工作場景的交流慢充樁是新能源汽車最主要的充電方式，而社區又是主要的生活場景，恆大以此為自己的新能源汽車充電打下了堅實基礎。

這次的合作內容是新能源汽車的智慧充電系統，是恆大的「心頭好」，對於該領域並未涉及的碧桂園、萬科、融創為何又會參與進來？在克而瑞地新引力看來，這次合作的背後無疑是他們都瞄準了一個決定未來賽道的場景——社區。

從終點到起點，房企都在社區「做文章」

前些年，對於房企而言，把房子造好交給業主，現金流回正以後，可以說就已經完成了任務，這也使得社區成為了房企業務的「終點」。但是，近幾年來，越來越多的房企開始進一步向社區下沉，將社區作為「起點」，通過物業、教育、體育等延展自身業務，以求在開發業務不斷下行的情況下培育新的增長點。

社區最大的特點是貼近業主，圍繞此展開的業務具有高粘性、高頻次、高轉化率等優勢，且可為房企提供大量、一手精準客群數據，是發力「最後一公里」業務的不二場景。

據克而瑞地新引力研究發現，目前房企以社區為起點佈局的業務主要以新零售、社區商業為主。

碧桂園：以「鳳凰優選」打開社區生活服務切口

碧桂園於 2016 年推出了首個社區服務品牌——鳳凰優選，主要店型為 1000 平米的直營店面。據瞭解，截至 2019 年年初，鳳凰優選社區超市門店數量已超過 1300 家。作為「宇宙最大房企」，碧桂園旗下社區覆蓋的業主人數預計在2020年底將超過2700萬，這為鳳凰優選開展社區服務提供了足夠廣闊的戰場。

在碧桂園掌舵人楊國強的設想中，鳳凰優選採用的是「公司+農戶」模式：直接去產地，沒有經過中間渠道，自己種養、自己生產，將千千萬萬的農民組織起來，生產的產品都變成鳳凰優選裡琳琅滿目的菜、水果、肉、魚、糧、油、水等等，中間成本很低，賣得很便宜，品質很高，種類很豐富。

據瞭解，鳳凰優選具有四大創新點：

•通過開發小額支付，將千萬業主與碧桂園綁定在一起，業主卡就是支付卡。業主卡可以開門，可以儲值、消費、打折、積分、繳費等等。商品價格分為業主價和非業主價，業主價格更便宜，以此形成更高的粘性；

•融入閉合式 O2O ，打造自有知識產權的 O2O 零售系統。扮演線下角色的主要是碧桂園旗下的物業管理人員：業主在門店下單之後，利用物業人員閒時做配送且從下單到送貨上門的時間控制在 15 分鐘之內；

•支持業主創業，也即，讓業主以加盟或委管方式在社區內開設鳳凰優選門店；

•未來將以此打造社區服務中心和零售金融中心，延伸出金融等其他服務。

鳳凰優選的做法是密集開店，在每個城市的門店數量按照一百家或者五百家來做，目標是成為最好的社區生活服務商。

萬科：萬物市集+V-24生鮮時選「雙輪」發力

萬科的社區發力點主要在於新零售，擔當這一任務的是兩大品牌：萬物市集與 V-24 生鮮時選。

2018 年 8 月 18 日，萬科首個自營新零售品牌「萬物市集」在廣州萬科中央公園開業。該品牌以「豐富消費者體驗」為目標導向，採用「自營+聯營+招商」模式同步整合內外部資源。萬物市集組合了 4 個消費場景：「蝦兵蟹將」水產區、「好好鮮生」果蔬區、「糧油米麵」零售區、「冷凍冷藏」肉類自選區，以豐富的品類覆蓋社區日常需求，彙集了「大食匯+教育中心+生鮮市場+易貨中心+生活服務+定製中心+公共客廳」七大空間功能。

與盒馬鮮生、超級物種等互聯網生鮮品牌不同的是，萬科市集不以「鮮」為主打，而是更側重生活氣息，比起流量、坪效等，萬科市集以特色生活服務與功能體驗更強調社區粘性。據瞭解，未來，萬物市集將探索協同萬科的鄉村業務、物流業務，打通新零售最核心的「生鮮供應鏈+物流」環節，實現生鮮農產品自營，提供「線上下單，直達餐桌」周邊快速配送服務，形成更完善的新零售產業鏈。

除萬科市集之外，萬科在今年 1 月份又推出了一個新零售品牌—— V-24 生鮮時選。該品牌定位生鮮體驗店，分為兩種模式：24 小時無人便利店和主打精選生鮮的商超，旨在通過專業的選品能力，精選全球食材，通過少數優質的商品為中國家庭提供安全、方便、便宜的生活選擇。就目前市場來看， 24 小時的生鮮零售店還是很少的，這無疑也有助於提升萬科社區的服務體驗。

在「V-24 生鮮時選」門店中，萬科只做輕食不做餐飲，劃分了自主飲品、鮮肉&水產、冷藏&冷凍、果蔬、糧油副食、全球精選、V 選以及促銷等 8 大區域，以滿足不同社區居民的需求。此外，也不同於互聯網生鮮品牌送貨上門的主流方式，「V-24 生鮮時選」要求消費者必須到店才能消費。

融創：主打社群概念的社區商業項目「精彩派」

2017 年 11 月，融創首個「精彩派」項目在上海開業。這是融創進軍社區商業的載體。

目前，融創商業主要有綜合體商業·融創中心、區域型商業·精彩天地、鄰里型商業·精彩匯、社區型商業·精彩派四大產品線。社區型商業·精彩派以「社區 plus」為核心概念，將互聯網的社群思維模式應用到線下商業中，為業主和城市精英量身定製社群商業生活空間。此外，項目還引入了藝術快閃店、藝術展覽、酷跑集站等個性、創意內容。

作為小體量社區商業，融創「精彩派」最大的特點是並不單一追求租金效益，而是著力為不同細分社群構建多元化的生活場景。社群是當今社會的重要組成單元，不同的社群都有自己的標籤與特性，圍繞社群的本質需求和喜好開展商業經營與服務，用社群構建生活場景，無疑迎合了當前消費者追求個性、藝術品位的趨勢。

小結

房企之所以偏重以社區商業或新零售來深入社區、拓展業務，是由社區空間的優勢和特點決定的：社區貼近消費者，更容易積累消費數據並形成精準用戶畫像；社區商鋪為開發商自持，有利於優化成本；此外，房企也可通過旗下物業管理人員對社區服務進行更好的人員補充，並以此儉省人員支出。

另外，隨著消費水平的不斷提高，社區商業的場景將更為豐盈，這也為房企提供了廣闊的創新業務實驗場地，有利於形成新的企業增長點。可以預見，房企對社區的爭奪會越來越激烈。

文 |克而瑞

地新引力編輯部