中國樓市最大的特點，就是政策的主導性：不給漲就是不能漲。
我們再回過頭來看兩組有意思的數據：
1、合肥史上最熱門的土拍，在2016年4-6月。當時，濱湖區、包河區、高新區、瑤海區等多區地王記錄被刷新，溢價率超300%是常事。
2、而房價呢，雖然在不斷“打雞血”，但從未失控。2016年9月供應均價為15160元/㎡，為當年最高峰；而2019年4月均價為17692元/㎡。近3年時間，漲幅為16.7%。除此之外，那些“高位站崗”的地王們，日子也並不好過：不敢首開、直接打折、裝修改毛坯等，甚至“虧的底褲都沒了”。
在這裡，我並不是唱空樓市，而是深知“選擇”的重要性。
而買房第一個要做“選擇題”的是：板塊。我篩選了當下合肥市區熱度較高的8大板塊，通過分析板塊優劣勢、地價等要素，預判未來的走勢，希望能給購房者置業參考。
以下入選的板塊，具有這幾個特徵：
1、目前處於發展期，規劃和配套不斷兌現；
2、板塊樓盤較多，具有規模效應；
3、是“潛力”還是“深坑”，目前依然爭議不斷。
NO.1｜壹
濱湖省府板塊：目前裝修高層2.2萬/㎡
省府板塊行情價：1.6萬/㎡限價盤清盤，目前基本是2.2萬/㎡。
省府板塊點評：
1、省府搬遷，正在成為安徽全省經濟中心、政治中心和文化中心，預期較高。
2、目前來看，板塊在建設中。
交通來看，主要是地鐵5號線（在建）和7號線（規劃）；包河大道、上海路等快速路快速到達老城區。
教育來看，目前已經啟用的學校，教育水平相對一般。我比較看好省政府周圍在建（或規劃）的新學校，生源優勢明顯。比如省政府東邊規劃建設的廣東路初中和福州路小學，比較期待。
醫療來看，中科大第一附屬醫院總部項目已經動工。據悉，濱湖省立醫院項目位於錦繡大道中軸，總規劃用地面積332畝，總建築面積約94萬㎡。
3、商業配套不算出彩，量級不及環湖CBD板塊。
省府板塊目前裝修高層2.2萬/㎡。隨著雍和府清盤，板塊再無限價盤。
目前在售盤可以分為3類：
1、葛洲壩中國府和葛洲壩紫郡府，低密洋房+科技住宅，改善產品，價格偏高。
2、招商雍華府、新城合肥大都會、碧桂園中堂、濱湖金茂悅等盤，裝修高層2.2萬/㎡。其中，招商雍華府、新城合肥大都會項目高層基本清盤。
3、剛剛拿地的項目，融創BH2018-02號地塊、綠城+禹洲BH2019-05地塊，以及旭輝BH2019-12地塊，樓面價最高17100元/㎡。這3個項目的共同點是：限價。意味著它們不能突破1.9萬/㎡的毛坯價格，而裝修部分，是2500-5000元/㎡不等，依市場和政策而定。
裝修高層2.2萬/㎡，是除了政務區之下的“第二階梯”。考慮到限價的持續性，短期內漲幅不會太大。但是長期來看，省府板塊將會有更多、更優質配套進駐，將會成為全省的“塔尖”板塊。
NO.2｜貳
金融後臺基地板塊：毛坯1.9萬/㎡
金融後臺基地板塊行情價：1.6萬/㎡限價盤清盤，目前基本是毛坯1.9萬/㎡、裝修2.1萬/㎡。
隨著濱湖啟動區和環湖CBD板塊土地利用逐漸飽和，金融後臺基地板塊成為2019年重點板塊。
板塊分析：
1、金融後臺基地板塊以多總部金融機構入駐而得名。目前板塊內未開發的土地，以住宅為主。
2、配套來看，目前已經確定的是地鐵5號線（在建）、北澇圩溼地公園；
婦幼保健院和口腔醫院濱湖分院目前已經落定；
教育資源來看，目前啟用的合肥師範附小(三小貴陽路校區)、陽光中學四川路校區優勢不明顯；目前教育用地規劃已經確定，但具體是什麼學校，是未知數；
板塊缺乏大型商業。
板塊內目前在售的是濱湖榮盛華府（毛坯1.9萬/㎡）、新城濱湖雲境（裝修2.11萬/㎡），目前均有一定的優惠。
純新盤綠城招商誠園、金鵬壹品天成預計6月份首開，放風價分別為裝修2.2萬/㎡、毛坯1.9萬/㎡。
關於價格：
1、毛坯1.9萬/㎡，按照正常首付來看，這是濱湖的門檻價，也是濱湖為數不多的2萬/㎡以下樓盤，接受度較高。
2、金融後臺基地4大熱盤樓面地價最高9975元/㎡，短期內板塊土拍樓面價可以參考這個數字。
3、與二手房相比，價格優勢不明顯。金融後臺基地板塊的二手房，比如濱湖萬科城、保利拉菲公館等，掛牌價1.9-2萬/㎡，配套更優質，但居住密度更高，購房者可以權衡之後再做決定。
4、不管是金融後臺基地還是濱湖，1.9萬/㎡的毛坯價格暫時突破不了。言外之意，只要限價不放開，濱湖高層最高價不能突破1.9萬/㎡的毛坯+5000元/㎡的裝修。
NO.3｜叄
蜀西湖板塊：裝修高層1.87萬/㎡
過去3年，蜀西湖板塊行情價：1.53萬/㎡毛坯高層清盤，目前基本是裝修交付，增加3500元/㎡裝修費。
蜀西湖板塊，將定位為城市副中心。根據官方規劃，蜀西湖周邊主要佈局科技研發、創新創業、文體休閒、商務商業等綜合配套服務功能，將成為核心區中的主要核心。
可以這樣說，蜀西湖板塊，將是高新區定位最高的板塊。
除此之外，交通來看，長江西路、望江西路、方興大道等城市主幹道，加上地鐵2號線、4號線（在建）、交通便利。
醫院主要有安醫附院高新分院，已經開診；
教育資源來看，目前只能確定教育用地位置，但具體學校沒確定。
目前在售盤有中南樾府（裝修均價1.87萬/㎡）、純新盤高速蜀西湖畔（已經啟動驗資）、金鵬高新區TG1-1-1,-2,-3,TG1-2號地塊（樓面價11257元/㎡）。接下來板塊地價可以參考11257元/㎡、房價可參考毛坯1.53萬/㎡+裝修3500元/㎡。
關於蜀西湖板塊樓市，主要有這幾個特點：
1、高新區不缺購買力，並承擔老城區外溢需求。而蜀西湖板塊裝修高層1.87萬/㎡，性價比較高。畢竟，包河區、濱湖區、廬陽區、蜀山區等已經突破了2萬+。
2、板塊目前偏剛需和剛改。
3、板塊二手房來看，祥源城二手房均價20612元/㎡，新房二手房存在倒掛。
NO.4｜肆
北雁湖板塊：以洋房、別墅為主，總價高！
北雁湖板塊行情價：基本是改善樓盤，面積大、總價高。最近2年最好的買房機會，是北雁湖金茂灣去年5、6月份打折出售，均價1.6萬/㎡左右。
和蜀西湖板塊不同，北雁湖板塊定位為國際社區。根據規劃，北雁湖板塊規劃有商業街、線性公園、圖書館、濱湖劇場、商業綜合體、商住混合街區、商業水街、文創園、露天劇場、柏堰湖公園...
北雁湖板塊，最大的特點是北雁湖的自然資源，是合肥市區罕見山水交相輝映的板塊。
其他配套，將有3條地鐵貫穿，即4號線（在建）、6號線（規劃）和7號線（規劃）。
教育來看，除了中加國際學校，其他教育資源等目前在規劃中，需要時間。
但是目前板塊樓市“冷熱不均”：
北雁湖金茂灣：目前在售高層和疊墅，高層131-180㎡，均價1.8萬/㎡；疊墅，193-243㎡，均價2萬/㎡。該項目樓面價16159元/㎡。
世茂國風：洋房備案均價1.9萬/㎡，基本開盤就能售罄。該項目樓面價16159元/㎡。
華邦蜀山別院：在售躍層，毛坯均價2.48萬/㎡。
皖新朗詩麓院：即將首開，科技洋房，備案均價2.25萬/㎡。該項目拿地近3年沒開盤。樓面價13125元/㎡，首開還打折，最低1.65萬/㎡。
板塊以大戶型、高總價為主，定調改善。但考慮到拿地價格和財務成本，板塊樓盤利潤空間很小，甚至是“虧本賣”。
NO.5｜伍
大蜀山北板塊：毛坯高層1.7萬/㎡！
大蜀山北板塊：毛坯高層1.7萬/㎡，未來純新盤或裝修出售，在此基礎上加上裝修費。
大蜀山北、環董鋪湖板塊，是一個新興板塊，目前主要有中海世家、麗豐璞羽山、徽創君泊、龍湖W1901地塊，目前毛坯高層1.7萬/㎡、洋房1.95萬/㎡。
關於大蜀山北板塊，需要注意以下幾點：
1、隨著老城區發展飽和，自然會向四周外溢。特別是蜀山區，外溢的最大可能，就是大蜀山北板塊。
2、大蜀山北，具有“一湖一山”的自然資源，城市一級水源保護地，“稀缺”是一方面；另一方面，也意味著未來不會有大型商業、地鐵也會有一定的距離，很難成為板塊中心。
3、龍湖W1901地塊，表面看樓面價是11074元/㎡，但是需要代建學校，實際樓面價超過1.4萬/㎡。未來大蜀山北板塊，高層也會慢慢突破2萬/㎡。
NO.6｜陸
中央公園板塊：裝修高層2.2萬/㎡
中央公園板塊行情價：裝修2.2萬/㎡，或將持續一段時間。
中央公園板塊，因“合肥中央公園”得名。
從地段來看，中央公園板塊位於省府北3公里左右，加上合肥中央公園的規劃，未來潛力較大。
地鐵5號線穿插而過，目前在售的樓盤，基本都是地鐵盤。
而目前的問題是：
1、教育資源一般。
2、中央公園板塊規劃起步高、未來想象空間大大，很多人都認可。但是2.2萬/㎡的價格，有一定的抗性。一來，包河區1.7-1.8萬/㎡的預算，就能買到不錯的二手房；二來哪怕是2.2萬/㎡的預算，很多人更願意選擇濱湖新區。
3、世界最大的“中央公園”；老城區、政務區、濱湖區等多區交界的區位，加上品牌房企的進駐，未來的中央公園板塊肯定很不錯，只是需要時間。而具體是5年、10年、還是20年，要看後期規劃落地情況。
目前主要樓盤有：金科博翠天辰、高速時代首府、龍湖·璟璘玖序（純新盤），裝修高層2.2萬/㎡。
目前包河區濱湖龍川裡、高鐵都市花園等限價盤，均價1.6萬/㎡，全款優先，面臨清盤。除此之外，包河區新房基本是2.2萬/㎡，折後價格2萬/㎡。
我建議買這兩類樓盤：1、中央公園板塊，規劃起步高；2、翡翠天際這樣的配套完善樓盤：TOD社區、有商業、圖書館等、門口是公園，學校就在項目兩側等。
NO.7｜柒
南豔湖板塊：毛坯1.4萬/㎡+裝修
南豔湖塊行情價：1.4萬/㎡基本全款才能買到，目前加上裝修費用，2500-5000元/㎡不等。
10幾年前曾爆炒過的南豔湖板塊，最近一下子就火了，主要原因有這幾個：
1、多個樓盤在售，關注度較高。比如啟迪科技城水木園（裝修1.9萬/㎡）、邦泰科技城（裝修1.65萬/㎡，全款優先）、皖投萬科產融中心（均價1.65萬/㎡，後期會加推二期房源）、海爾雲璽（純新盤）等。
2、蓮花小學新年校區改為一六八玫瑰園學校南校區，直接拔高了板塊定位。
如何看待南豔湖板塊？
1、一直以來，經開區“新房荒”嚴重，目前基本集中在南豔湖板塊。“供小於求”，板塊熱度會持續一段時間。而隨著經開西發展飽和，加上北雁湖板塊緊鄰濱湖區，也迎來了發展機會。
2、未來價格來看，高層依然是毛坯1.4萬/㎡+裝修費，至於具體裝修費用，是2500-5000元/㎡不等。而板塊二手房，基本在1.5-1.8萬/㎡，新房二手房價差不大。
3、學區需要沉澱，並不是學校改名，教育質量就能提高。
4、地鐵來看，只有7號線（規劃中），目前暫無大型商業配套。
5、目前板塊內品牌效益並不明顯，特別是全款買房，一定要慎重。
6、南豔湖板塊目前最大的問題，就是遍地是工廠。而後期板塊大發展的前提，是退二進三，或退二優三。
NO.8｜捌
龍崗板塊：1.5-1.7萬/㎡左右
龍崗板塊板塊行情價：1.32萬/㎡毛坯價格，加上3500元/㎡左右裝修費用。
龍崗板塊，目前行情價1.5-1.7萬/㎡左右。關於板塊，我認為要客觀分析：
1、發展新城比拆除舊城，成本更低、更容易。而龍崗板塊擁有大量土地儲備，這是其發展機會。
2、板塊內配套相對比較完善。
地鐵來看，有2號線、6號線（規劃）和9號線（規劃中）。
教育資源來看，合肥市五十五中東校區、新十中等；
板塊內的瑤海灣溼地公園，佔地5000畝，自然資源稀缺。
商業來看，龍湖瑤海天街預計2019年開業，將進一步拔高板塊地位。
3、樓市較冷。
2地王拿地3年未開盤，保利海上明月、禹洲瓏玥灣等，樓面價突破1.2萬/㎡，加上財務成本，賣2萬/㎡都不一定能賺錢。
安建翰林天築，樓面價12179元/㎡，首開“裝修改毛坯”，均價1.32萬/㎡，“虧本”賣，去化5成左右。不過置業顧問透露，項目後期都是裝修出售，均價1.67萬/㎡。
不過，性價比較高的樓盤，去化較快。像文一云溪灣面臨清盤。最近，我們爭取到了文一云溪灣特別專屬優惠房源。
即16#2801，面積150.38㎡，原價約1.3萬/㎡目前按揭可享受98折優惠、全款95折優惠，僅此一套。
NO.9｜玖
結語
關於板塊發展，首先是政策越傾斜的板塊，發展越快，這就是我們一直說的，“買房跟著規劃走”；其次，所有板塊都是輪動的，發展是時間問題。
各區限價依然存在，但是：1、一般都是毛坯價限價，裝修部分價格不斷上漲；2、隨著各區限價盤清盤，買房門檻在不斷上升。
關於買房時機，剛需買房不必等，這是真心話。過去3年，雖然均價漲幅不大，但實際買房門檻卻拔高了幾十萬。而改善，我認為還是要慢慢選，配套和品牌都不能差，並存在“價格紅利”的樓盤。
我一貫的建議是，買房一定是純自住以及長持。放眼合肥，西、南偏改善，東、北偏剛需。
來源：微 信 公 眾 號-合 肥 樓 市（微信號：loushi_hf）
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