最低15000元/㎡！杭州六大“新城”異軍突起，誰將“起飛”？

十多年前，央視曾經拍過一組名為《大國崛起》的紀錄片，把英國、美國、俄羅斯、法國等9個國家相繼崛起的過程濃縮進數十分鐘的影像裡，向觀眾娓娓訴說歷史長河中的發展規律。

蓬勃如杭州，或許也是可以拍一部《板塊崛起》。從西湖時代走向武林時代，再到擁抱錢塘江時代，杭州的城市骨架急劇拉伸，產業和人文不斷交融，裂變出了一系列新興板塊。

其中頗為亮眼的，要數“新城”系列。

新城新城，顧名思義，是要將城市的舊容改頭換面，以“新”示人。當然，除了顏值的提升以外，板塊自身的定位和規劃也將進行重整和革新，契合整座城市的發展氣質。

而板塊的發展也牽動著樓市的起伏。因此，我們挑選了杭州目前6個具有代表性的新城板塊，結合它們的樓市表現，一一解讀。在這些文字背後，我們能夠窺探一個個“新城”的興衰成敗。

1. 望江新城：老底子的新面孔 出生即是豪宅區

板塊新房價格線：69800元/㎡

板塊二手房價格：60000-80000元/㎡

與那些需要想象力的新興板塊不同，望江新城是在杭州老底子上出生的新面孔，對杭州人來說，絲毫沒有陌生感。在西湖與錢塘江之間，煙火濃厚的城中村被整片拆去，騰出1500畝的城市留白，非常利於整體規劃。

而望江新城的定位也很明確，要引入金融數據中心、清算中心、創新中心，做一個金融科技城。

△望江新城效果圖

雖然定位偏向金融產業，但望江新城規劃的物種還是非常豐富的：城站東廣場、五星級酒店、購物中心、4條地鐵線、十多個學校，還有修復版的海潮寺等等等等。

大概是想要保留老底子的味道，還很浪漫地設計了一條“城市年輪帶”，罐頭廠鍋爐房、肉聯廠職工宿舍、娃哈哈老廠區等工業遺產被保留下來，自北向南展示城市的年代感。

為什麼說望江新城出生即是豪宅區？從市場表現來看，新房價格幾乎沒有給到緩衝期，一步到位，直接擠進第一梯隊。

△望江新城在售/待售樓盤

整拆整建的望江新城，住宅佔比其實只規劃了40%。板塊內的濱江金地御品，首開價格69800元/㎡，推出了119套，卻吸引了564戶家庭登記，中籤率只有21%。即使這樣，還是有業內人士認為“便宜了”。

而保利濱江上品早已在6月上旬加推完最後一批房源，均價和御品一樣，且次次都要搖號，中籤率保持在40%左右。

更重磅的是，濱江拿下的杭州地價“第二高”地塊，樓面價45326元/㎡，御品在前，後續的產品打造只會更好。

起點這麼高，早早預定了下一個豪宅區。

目前，板塊內除了御品在售，還有一個純新盤仁恆濱江園預計8月首開，它會開出什麼高價，只要看看御品和上品的中籤率，就知道所有人都已經做好了心理準備。

2. 運河新城：主打文旅 房價比隔壁板塊便宜一半！

板塊新房價格線：30000元/㎡

板塊二手房均價：32000元/㎡

確切地說，是“大運河新城”，即杭鋼新城和運河新城的聯合體。整個板塊的規劃以運河文化為主導，在此基礎上融入城市革新。

杭鋼新城部分規劃引進相關物流、大數據中心，計劃打造以影視、高端製造業、信息化產業為主的創新性產業園。而運河新城核心區則主打文化創意和旅遊休閒產業。具體的規劃，有運河灣旅遊綜合體、運河博物院、音樂公園等等。當然學校和地鐵也會有。

△運河灣綜合體鳥瞰圖

不過，最迫在眉睫的，應該就是麗水路道路工程。從運河新城自北向南而下，一路的房價還是有很明顯的價格落差。比如拱宸橋一帶的大河宸章，最新二手房成交均價在64000元/㎡，對比運河新城內的大家之星，最新二手房成交均價只有32000元/㎡，差了整整一倍！

而事實上，運河新城和拱宸橋的實際距離也只有幾公里，如果麗水路打通，斷層消失，不知道拱宸橋會不會和運河新城拉平呢？

就目前而言，很難說出肯定的回答。但是，隨著規劃配套的逐步落地，心理距離的逐漸消除，加上產業規劃帶來的大量購房需求，運河新城略顯“價格窪地”的屬性，或許就會在不知不覺中消失。

目前，板塊內僅有金科碧桂園博翠府和碧桂園金科尚閤府在售。博翠府前陣子剛加推了122套房源，不需要搖號，買入難度不大。尚閤府預計7月加推1、5、6、幢房源，主力戶型從94㎡到139㎡，適合剛改。

此外，純新盤世茂璀璨瀾宸預計8月首開，主力戶型有97㎡、109㎡、126㎡可選，融創運河雙子星項目運河ONE以及天悅運河源也已經在近期開放城市展廳。

3. 城東新城：艱難邁向改善 這兩年會迎來蝶變嗎？

板塊新房價格線：46500元/㎡

板塊二手房均價：45000-48000元/㎡

提起城東新城，更多的是唏噓。

2013年7月1日，杭州東站正式通車，城東新城雛形初現。至今整整6年，大眾對城東新城的印象，卻一直無法擺脫“交通樞紐”的標籤。

從地理位置來看，城東新城串聯起武林商圈和錢江新城，先天條件非常優越，理應最大程度地承接兩個板塊的溢出。然而，差強人意的規劃和操盤，讓城東新城陷入了不尷不尬的境地。很長一段時間，板塊內的樓盤只能靠著“交通樞紐”的亮點來背書，板塊內充斥著大量回遷房，居住品質一般，缺乏標杆產品。

△城市中軸線效果圖

最被人詬病的，就是缺乏一個像樣的商業配套。明明彙集了多條地鐵線路、機場快線、杭州城市中軸線的交通樞紐中心，卻活成了城鄉結合部的樣子。

好在，這兩年城東新城開始逐漸發力，萬象匯的開業會是一針強心劑，多少樓盤盼著。曾經有合作的開發商，明確提出不要用交通樞紐的概念為其宣傳，箇中苦澀，旁人也能體會一二。

想象一下，等到這些商業落地，城東新城會不會產生令人驚喜的的化學反應？是金子，總有一天會發光的，就看它的含金量到底有多少了。

△城東新城在售/待售樓盤

經過近年來的幾次價格重塑，如今城東新城新房價格體系穩定在46500元/㎡上下，板塊內也出現了越來越多的改善項目。

板塊內在售樓盤三湘印象森林海尚、龍湖金地商置都會風華、首開東城金茂府和世茂錢塘天譽均價相差不大，主力戶型也都是以120㎡以上的改善戶型為主。其中森林海尚還有部分89㎡小戶型，總價相對可控一些。

此外，幾個純新盤如信達東萊府、龍湖葛洲壩景粼天著等也將陸續入市。

4. 空港新城：機場樞紐撐起孤懸板塊 未來可期？

板塊新房價格線：21000元/㎡

板塊二手房均價：15000-19000元/㎡

以交通樞紐自成板塊的，除了城東新城，還有空港新城。不同的是，城東新城依靠高鐵樞紐，而空港新城則是在蕭山機場和臨空產業區的輻射範圍內形成。

△空港新城效果圖

空港新城將通過蕭山機場的三期工程、在蕭山機場建設高鐵站，引入杭紹臺等高鐵線路，同時加上地鐵1、7號線，機場軌道快線等形成機場、高鐵、地鐵一站式的樞紐。而臨空產業區則將形成以航空總部、快遞物流、跨境電商、裝備製造和臨空商貿等為主導的臨空產業格局。

△空港新城在售/待售樓盤

空港新城，正如它的名字一樣，在大眾認知中有些空白感。而近20年來的商品房歷史，也幾乎一片空白。目前，板塊內只有德信時代公館在售，預計7月中旬加推兩幢房源，均價20300元/㎡。接下來，板塊內還會有一個現房銷售的項目融信空港瀾天。

2025年機場三期擴建工程完工後，航空公司預計增加到72家，空乘人員的居住需求會猛烈增長。值得一提的是酒店式公寓產品融創港印中心，由於板塊客群的特殊性，這類產品也很有市場。

從價格看，空港新城可以說是一個“窪地”。作為孤懸板塊，缺乏的配套和居住氛圍，都需要時間去培育。

5. 丁蘭新城：漸入佳境的潛力股 主城難得價格窪地

板塊新房價格線：26300元/㎡

板塊二手房均價：25000-34000元/㎡

提起丁蘭新城，很多人可能會覺得陌生，但如果講起丁橋和長睦，印象就出來了。丁蘭新城對於板塊概念的輸出尤其低調，但仔細回顧，每一步的發展都穩紮穩打。

丁蘭新城歷經3個發展階段：板塊整合、建立人設，再到產業和配套逐步落地，如今已然漸入佳境。

從產業規劃看，丁蘭新城後勁十足。板塊內的智慧小鎮，其核心項目啟迪協信科技園，整合了不少清華大學科技創新產業資源。商業配套方面，最值得一提的就是龍湖天街了，它將成為丁蘭新城最大的商業綜合體，助力板塊能級提升。

△丁蘭龍湖天街效果圖

在區域發展上具備極大優勢的丁蘭新城，同時也是一個生態宜居的板塊。緊鄰國家森林公園半山公園、4A級景區皋亭山景區，還有一個約20萬方的桃花湖公園正在建造中。未來依託地鐵3號線和餘杭區“三路一環”的推進和完工，交通條件也會大大改善。

△丁蘭新城在售/待售樓盤

這樣一個均好性超強的潛力股，在房價上的表現如何呢？近期加推的杭房御東方，均價26300元/㎡，這幾天正在登記。從整個主城區的房價水平來看，屬於相對窪地的檔位，性價比實在很高，難能可貴。

接下來，板塊內還會有3個現房銷售項目：電建瀧悅華府、天陽融信東方邸和卓越明熙府，純新盤則有龍湖武林上城和華僑城芳菲與城。

據悉，龍湖武林上城將於7月上旬首開1、2、5、7幢房源，主力戶型在89-139㎡；華僑城芳菲與城預計7月底首開106套房源，主力戶型97-157㎡。戶型範圍很廣，剛需改善都可以滿足。

在限價的大環境下，這樣的性價比還會持續一陣子，對於想要入住主城區的剛需客群來說，絕對是一個不錯的選擇。

6. 錢江新城：灘塗變CBD 新城板塊的成功範本

板塊新房價格線：59000元/㎡

板塊二手房均價：70000-90000元/㎡

這4個字就已經涵蓋了所有光環。提起錢江新城，你的腦海裡最先閃過的絕對是日月同輝、市民中心、萬象城、燈光秀和一排排高大上的寫字樓，誰還記得十幾年前那一片灘塗菜地？

在百度圖片輸入關鍵詞杭州，錢江新城跳出的機率甚至大過傳統地標西湖，城市封面的地位不言而喻。

△錢江新城實景圖

光環太多了，隨便一條可能就能讓別的板塊羨慕不已。錢江新城的崛起對杭州這座城市來說，甚至有著劃時代的意義。如今，錢新的板塊能級已經足夠強大到可以聯動江河匯流區和艮北新城，輻射拉動起一個錢江新城2.0版本。

誰曾想，當錢江新城剛剛起步的時候，大眾還在懷疑，它是否配得上改善產品。現在，錢江新城儼然杭州頂級豪宅區，成為新城板塊中最成功的範本。

此前信達濱江壹品、濱江保利翡翠海岸的價格均在70000/㎡上下，而板塊內的二手房如望江府、侯潮府等豪宅成交均價都直逼80000元/㎡，藍色錢江最新成交均價甚至高達104800元/㎡！

△錢江新城在售/待售樓盤

在這個板塊上，缺的不是有錢人，而是房子。目前，板塊內僅有金隅中鐵諾德都會森林在售，受限價影響，均價沒破6萬，後期預計加推大戶型。

而備受矚目的鳳起錢潮預計7月首開，第一批戶型均為107㎡，它會開出什麼價格，令人期待。

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面對成熟的板塊，我們常常會失去想象力；而旁觀稚嫩的板塊，我們又往往會懷疑未來是否可期。

然而在城市發展的過程中，落後的城市面貌必定會被逐步消除，不足的規劃和定位也會被慢慢修正，新興板塊在自我生長的同時，也賦予了城市別樣的生命力。

這6個新城板塊中，有的憑藉天生優勢一帆風順，有的因為時運不濟走過彎路，有的低調發展潛力無限，有的萬事俱備只欠東風。