2019年4月15日-5月5日，第125屆廣交會正在舉辦，世界各國、各地區客商雲集琶洲會展中心。人們明顯感到，廣州地鐵的安檢更嚴格了，而8號線也比平時更擁堵了……

125界廣交會現場 圖片來源：廣州日報

十年前，保利搶先拿下琶洲村改造項目，後經4年華麗蛻變，現代化小區琶洲新村拔地而起；十年後，僅歷時9個月，琶洲又一改造範例保利廣場，以95%招商率、90%開業率，於2018年12月30日正式開業。

琶洲新村 圖片來源：網絡

琶洲，從前是一個人跡罕至的島，如今，從會展博覽到國際貿易，來自世界各地的人，每年都聚集於此。琶洲，作為廣州一個新興產業區，受到世界關注。

2019年1月初，《琶洲地區發展規劃（2018—2035）》開始招標。在粵港澳大灣區發展規劃綱要的背景下，廣州作為國家核心城市的未來正在不斷開拓，而作為廣州對外開放的窗口，琶洲也是廣州經濟高質量發展的重要增長極。

廣州“黃金三角” 世界級會展中心

與珠江新城隔江相望的海珠區琶洲島，處於廣州新城市規劃“東移”軸和“南移”軸的過度地帶，島內綠樹成蔭、四面環水，生態環境十分優越。

琶洲板塊沿著地鐵8號線分佈，這裡有新港東、琶洲、萬勝圍這三個站點，其中萬勝圍站連接地鐵4號線，以及可通往珠江新城的環島有軌電車。除此之外，島內亦有多條公交線路穿過。

琶洲 圖片來源：琶洲網

據悉，未來琶洲還將開通2條城際軌道線路（廣佛環線、穗莞深支線）、港澳水上航線、地鐵11號線、18號線、19號線、20號線和加密線（萬頃沙至廣州東站），建設大型交通綜合樞紐和城市綜合航站樓。

屆時，可實現10分鐘到達廣州南站、20分鐘到達白雲機場、2小時到達港澳。

早在2000年，廣州就出臺了《琶洲地區概念規劃》，規劃中，琶洲被定位為“RBD、城市副中心”；隨著珠江新城的建成興起，琶洲被與珠江新城、員村地區聯繫在一起打造“一江兩岸的泛 CBD”；爾後國際金融城建立，2016年廣州市“十三五”，又提出要“著力打造珠江新城、廣州國際金融城、琶洲互聯網創新集聚區融合發展的黃金三角區”，並納入《廣深科技創新走廊規劃》。

層出不窮的規劃，但不改琶洲作為會展產業為主、互聯網科技集聚地的功能定位。

自2014年，廣州就提出要將琶洲打造為世界級的會展和商業中心。

廣州國際會展中心，也即廣交會（中國進出口商品交易會）展館、琶洲展館，位於地鐵新港東站C出口，擁有33.8萬㎡的超大型室內展覽空間，是亞洲最大的現代化展覽中心。

廣交會展館 圖片來源：廣州日報

截至第124屆，廣交會累計出口成交約13536億美元，累計到會境外採購商約861萬人。

“廣交會對廣州經濟的拉動係數約為1:13.6，高於全球展覽王國——德國的展覽平均水平。”廣交會新聞發言人、中國對外貿易中心副主任徐兵說。數據顯示，一屆廣交會直接帶動的全職或兼職就業人數為5.4613萬人；間接帶動的全職或兼職就業人數約為97.078萬人。

除了廣交會展館，位於琶洲地鐵站的保利世貿中心，也打造了國際性會展經濟複合體。

總建築面積約56萬㎡，融合超甲級寫字樓、保利博覽館、吉盛偉邦、五星級酒店以及美食廣場等多種業態，保利世貿中心也是琶洲在售規模最大、功能組合最齊全的會展經濟複合體。其中的保利世貿博覽館，也可與廣交會展館分庭抗禮。

寫字樓供應持續新增 互聯網龍頭企業集聚

第一太平戴維斯報告顯示，2019年第一季度，位於琶洲的廣州報業文化中心入市，為市場帶來約6.8萬㎡新增供應，將全市甲級寫字樓存量推高至505.7萬㎡。

預計至2023年末，廣州甲級寫字樓市場存量將增長70.4%至861.5萬㎡。其中，琶洲將有153萬㎡新增供應，佔總體新增供應的42%，超過國際金融城和珠江新城的新增供應量。

隨著核心商圈發展空間接近飽和，廣州商業佈局在向外拓展，新興商圈諸如琶洲商圈，依然在充滿活力地吸引新項目入駐。

近年來，在琶洲一輪又一輪的規劃建設中，許多高端城市綜合體顯現。

保利國際廣場於 2006 年底投入使用，建築面積19.6萬㎡，緊鄰琶洲香格里拉酒店，北望珠江一線江景，是琶洲國際會展中心旁唯一的高端商務辦公用地項目。

邦華環球貿易中心建成於2015年，包括超甲級寫字樓、五星級萬麗酒店（renaissance）、莎瑪（shama）國際公寓、近兩萬㎡的特色休閒園林廣場四大複合業態，同步引入包括凱悅酒家等多家高端餐飲品牌，建築面積達73萬㎡。

琶洲唯一臨江超300米地標級項目保利天幕廣場，2017年6月開始招商，只租不售。270°望珠江最開闊江景視覺，三大公園環繞，低密度生態景觀，是許多優秀新興企業的良好辦公地。

從2015年起，琶洲就開始出讓地塊、斥資打造互聯網創新集聚區，吸引了騰訊、阿里、復星、國美、小米、YY、唯品會、科大訊飛、環球市場等多家互聯網龍頭企業。2018年底，環球夢大廈、復星、唯品會、環球市場、阿里巴巴多個項目相繼封頂，預計今年下半年將投入使用。

數據顯示，2018年1-8月，琶洲互聯網創新集聚區企業實現主營業務收入101.76億元，同比增長80.6%。按照規劃，到2025年，僅琶洲西區企業主管業務收入將突破5000億元、新增就業人口超10萬人。

購物中心正興起 人流匯聚要時間

從保利地產涉足琶洲舊改開始，琶洲的現代化商品房開始先後湧現，而這意味著，隨之帶來的商業化配套需求將很大。

萬勝廣場

記者實地走訪琶洲島，乘坐地鐵4號線，抵達萬勝圍站，地鐵口一出，就直通萬勝廣場。萬勝廣場又名“地鐵大廈”，由廣州地鐵集團下屬事業總部廣州地鐵地產打造，是集廣州地鐵總部大樓、商業廣場、寫字樓、公交站場為一體的地鐵上蓋綜合物業，總面積達31萬㎡。

萬勝廣場 圖片來源：鳳凰網房產廣州站

萬勝廣場 圖片來源：鳳凰網房產廣州站

萬勝廣場於2017年開業，購物中心位於B塔裙樓。這裡人流不如想象中多，引客主要靠餐飲，負一層有麥當勞、72街、吉野家等快餐類品牌，三層則有萬歲壽司、探魚等品牌店。五層則是IMAX萬達影城，觀影人群主要為附近居民。一、二層為服裝賣場，基本都是國產品牌、知名度很低的門店，難見顧客。

萬勝廣場 圖片來源：鳳凰網房產廣州站

萬勝廣場 圖片來源：鳳凰網房產廣州站

保利廣場

與萬勝剛才不過一路之隔，就是開業不到半年的保利廣場，不得不說人流量相比萬勝廣場好很多。8.8萬㎡的體量、以“城市趣活中心”為主題定位，保利廣場是一座全業態生活購物中心。

保利廣場 圖片來源：鳳凰網房產廣州站

商場門口、一樓就有兩家網紅店喜茶、奈雪の茶，儘管在工作日下午，這兩家奶茶奇貴的店裡還是坐滿了年輕人，點單還得排隊，熱鬧程度可見一斑。

保利廣場 圖片來源：鳳凰網房產廣州站

保利廣場 圖片來源：鳳凰網房產廣州站

進入商場一樓，魔力風暴搭建的“漫威超級英雄”展位也十分吸引人，現場可以購買各種漫威周邊。

保利廣場 圖片來源：鳳凰網房產廣州站

商場一、二層有各種時尚品牌門店，諸如Lacoste、Satchi、Ray-Ban、JACK & JONES、adidas、Only、華為、周大福等，整體趨向中高端消費層級；三層是兒童類門店，包括主題樂園和鞋服。

四層休閒+餐飲+CGV影城，這家佔地9000㎡的CGV影城顯得更出類拔萃，做了特別的空間和場景設計，售票處甚至有個“書店”，有人乾脆在這裡休憩，名副其實的“沉浸式影院”。

保利廣場 圖片來源：鳳凰網房產廣州站

保利廣場 圖片來源：鳳凰網房產廣州站

商場五、六層基本是餐飲，但這裡的餐飲店也很“另類”。比如“澳佳利航空主題餐廳”，整家店都是飛機場的場景，吃飯直接在“飛機”裡面，就連服務員都是穿著相關制服，十分吸睛。另外，六層還有一家“樂拍拍運動樂園”，面積，10米層高，也是無人能出其右。

保利廣場 圖片來源：鳳凰網房產廣州站

保利廣場 圖片來源：鳳凰網房產廣州站

保利廣場 圖片來源：鳳凰網房產廣州站

保利廣場 圖片來源：鳳凰網房產廣州站

值得一提的是，保利廣場負一層還入駐了廣州首家京東7FRESH生鮮超市，佔地面積達5000㎡。

保利廣場 圖片來源：鳳凰網房產廣州站

六元素·體驗天地

除了萬勝圍，在琶洲地鐵站附近，還有六元素·體驗天地，這個2017年12月開業、以兒童體驗業態為主的商場。

六元素·體驗天地 圖片來源：鳳凰網房產廣州站

六元素·體驗天地商業體量約11萬㎡，分為地下2層、地上6層，目前五、六層仍在建。其中，二、三層打造了3.5萬㎡兒童親子主題空間，包括兒童劇場、動漫IP主題式場景、託管教育、少年宮等，整體設計充滿童趣。

六元素·體驗天地 圖片來源：鳳凰網房產廣州站

六元素·體驗天地 圖片來源：鳳凰網房產廣州站

另外，在六元素·體驗天地1層，還有一家於2017年12月開業的MAO Livehouse，一些優秀樂隊及音樂人的演出，經常能吸引一大批年輕人前來。

南豐匯

8號線新港東地鐵站則直達大型綜合性項目南豐匯，由南豐匯環球展貿中心和南豐國際會展中心組成，總規模達 30 萬㎡，涵蓋高端汽車展示、購物商場、甲級寫字樓、專業展館、五星級酒店等功能模塊。

商場一層有空氣湃室內運動嘉年華，來自美國的室內運動品牌店，二層展館區尚未開放，三層則有影院+餐飲。四層則有 “聯合造食”，4000多㎡的平臺聚集200多家企業，餐飲服務全鏈條，其中包括廣州酒家、九毛九等知名企業。

南豐匯 圖片來源：鳳凰網房產廣州站

不得不說，實地考察可知，儘快琶洲商圈新開的購物廣場在業態上十分創新，但從人流量來看，並不符合正常數據。

據統計，琶洲區域內常住人口7.5萬人，常駐商務人群達10萬人，而軌道交通還可創造日均15萬以上人流量。實際情況卻是，保利廣場的人流量比較正常，其他商場卻寥寥無幾。保利廣場的新零售、體驗消費顯然能夠吸引廣州其他區域的消費者，而其他商場依靠的仍然是區域內居民，人流量得不到保證。

另外，琶洲目前這4個購物中心位置較為分散，難以形成聚合力，而目前島內道路規劃也還在進行中，整體路況尚不適宜步行。

因而，在購物廣場興起的同時，琶洲商圈匯聚人流的力量還需加把勁。

從政策規劃來看，琶洲這個新興商圈的發展潛力仍然巨大。由會展吸引世界注目，到互聯網、科技創新產業集聚，琶洲商圈將以其獨特屬性，為廣州作為核心城市的發展助力。不過，區域生態的建設總有過程，尤其對於琶洲這個原本人口稀少、產業稀疏的非核心商圈，發展更是需要時間。琶洲新星，拭目以待。

圖/文：鳳凰網房產廣州站

轉載請註明出處