天河區|紅磚廠

去年的時候，老鄺按照100w-300w的總價範圍寫了怎麼買房？算是以一個總價範圍去選籌碼，今年我把這個寫作系列交給小趙，大家請繼續留意她的文章。到了2019年，老鄺改變一下思路嘗試以板塊去分析，除了提出我對某個板塊的優缺點看法，也會有針對性地以“上車V.S改善”兩種需求做出樓盤推薦。

第一個分析的就是天河公園板塊，作為核心區的明星板塊，自然有優點也有缺點，大家跟著老鄺的文章，一起來梳理一下吧。

1、板塊優勢

地鐵資源。老鄺把天河公園定義為廣州“東進”戰略最重要的地鐵樞紐，11號線作為市區環線算是一種“身份的錨定”——環線內的才叫老城區；13+21號線代表著廣州東進的決心，通過這兩條線，不斷地把先進產業和年輕人往東邊疏導。被譽為亞洲最大地鐵站的天河公園站，今年就將掀開它的神祕面紗，老鄺本人也是非常期待。

產業人口。以天河公園為圓心，東面有以網易為代表的IT互聯網企業；南面則以員村舊改為代表的金融城西區；西面是天河區府為代表的公務員群體；北面的郵電學院+上社則是很多年輕人到廣州的第一落腳點。

景觀+教育。這兩點老鄺一併說，以前我本身對於景觀資源是不在乎的，甚至把景觀資源放在影響房價的最後一項，但最近有個小夥伴提醒了我：“風景美不稀缺，稀缺的是市區內的風景美”。所以很多改善型買家要的就是一線江景、白雲山低密度、或者市區的公園湖景。教育配套上，天府路小學+113中學，在天河區也是僅次於天河北的廣州中學“小學群”了。老鄺曾把萬科東薈城比做沒啥硬傷的中型SUV漢蘭達，那天河公園則更像一部純進口中大型SUV奧迪Q7。

供需關係。目前整個板塊一手非常稀缺，在售的新世界天逸都是170㎡以上的大戶型，已經偏離剛需買家，因此在員村舊改未完成之前，板塊內的交易依然會以二手為主。可以預計在未來一段時間，板塊內的二手房都將呈現供不應求的狀態。

2、板塊劣勢

在分析劣勢前，先科普一下“均值迴歸”理論：指股票價格、房產價格等社會現象、自然現象（氣溫、降水），無論高於或低於價值中樞（或均值）都會以很高的概率向價值中樞迴歸的趨勢。老鄺做一個通俗地翻譯：天河公園上一輪漲得太多了，下一輪可能沒這麼搶眼。

本人目前的買房理念趨向於中長期的價值投資，我不太看重短期的投機機會，這也是我很少分析貸款或者信用卡那些“術”的東西。上一輪行情大放異彩的天河公園板塊，其漲幅不弱於珠城-天河北這條中軸線，那麼在下一輪行情，已經處於相對高價位的板塊，還能非常搶眼的漲幅嗎？我是有所疑慮的。投資上老鄺除了不喜歡追漲，也不喜歡追熱點。

另一方面，鑑於之前提到的那麼多優點，天河公園板塊的單價已經相當高，老鄺覺得買入這個板塊是一種“消費”行為。買入板塊內好貨的門檻也比較高，以電梯樓為例，你的預算要達到400w+才能挑到貨，低於這個總價範圍的只能選擇步梯樓或加裝電梯的步梯。

曾經有個小夥伴以350w這個價位諮詢老鄺：“能不能買區府旁邊的步梯兩房自住？” 從投資角度分析，我覺得這個價位在黃埔區or番禺區有更適合的產品，但這位小夥伴是周邊某高校的教師（無需學位房），她需要這套步梯兩房的某個消費屬性——“通勤近”。因此犧牲了黃埔or番禺同總價產品的金融屬性“樓齡新”，以及“空間大”+“有電梯”這兩個消費屬性。通過這個小小的案例，老鄺提醒各位小夥伴買不買天河公園還是得看你的具體需求是什麼。

3、樓盤推薦

由於這篇文章的重點是板塊分析，而非平時那種踩盤報告，所以老鄺的樓盤推薦是一種非常個性化的選籌。首先我會排除天河公園板塊的所有步梯樓，具體原因上面分析了，我始終認為“好板塊+差產品”的投資效率一般，除非你買中加裝電梯或拆遷的預期，但這種情況有點賭運氣成分，不予評價。

針對上車盤，老鄺會選擇電梯小高層東暉花園，該小區有部分單位能看到園景資源，而且其70㎡左右的兩房單位屬於板塊內緊俏產品，雖然樓齡較老算是最大硬傷，但和同屬“核心區”的東山口來看，1999年代的原裝電梯還是挺稀缺的。

改善需求的話，老鄺會選擇新世界東逸花園的電梯房，以東方三路去橫向對比，你會發現東逸花園屬於“最中庸”的那個，這裡的中庸依然是褒義詞，老鄺形容東逸花園最不容易犯錯。它比理想藍堡小區環境更大；它比熹園單價便宜（後者樓齡新）；它比理想青年匯更適合住家（後者複式類公寓產品）。

老鄺比較推薦東逸三期的125㎡三房，報價在750-800w之間，單價在6w左右，但產品的硬傷是戶型設計，香港的開發商嘛，可能都比較喜歡“鑽石型”的設計，好在能夠靠面積補救，即使有尖角位但不影響居住體驗。

總結

線下沙龍時，有個小夥伴一直在追問我“天河公園值不值得買？”，老鄺的觀點是廣州沒有哪個板塊或樓盤是非買不可的，投資世界最不缺的就是機會。買與不買屬於“千人千面”的話題，找準自己的最大需求並根據概率去下注就好。