二娃說
房子，買對了是財富，買錯了就是不動產，動不了的財產。
自從二娃開了“付費諮詢號”之後，每天都網友來問我買房的問題。通常情況下，他們都是讓我點評樓盤好壞，或者讓我推薦在他們價格預算內的房子，亦或是，幫他們做出一些買房的判斷。比如下面這樣的！
© 網友私信提問截圖
很多人都說：“勸人買房是正道，勸人不買才是居心不良”。然而，二娃想說，我在幫網友回答問題時，還真的專門勸了一位網友，讓他別！買！房！
那麼，我真的錯了嗎？在我看來，倒也未必！
下面就是二娃對該網友問題的解答，供大家參考，當然，我今天還選了另外一位網友的問題，來進行分享。
提問網友：鬆爺（化名）
★ 提問內容：二娃哥，你好，請教你一個問題，我在越秀上班，非本地戶口，目前沒有限購區購房資格（當然，也買不起），我是剛需首套房，目前最多能湊35萬，想在新塘地鐵口附近買套二手房。
我初步瞭解了一下，能買得起，且距離地鐵不算太遠的，只有亞太富麗園樓梯樓，但是這個盤有點年代了，離地鐵600-700米，房子的格局我不是很喜歡，當然，也不討厭，想買，但是又怕以後置換房子的時候，很難出手。
另外，我也看了富雅都市華庭的電梯樓，這個感覺有點偏，距離地鐵1.5公里左右，走路要20分鐘才能到官湖，在市區上班感覺每天通勤時間有點辛苦。另外，我想說，除了這兩個小區外，還有沒有其他樓盤推薦？
© 圖片來源於網絡
二娃解答
① 富雅都市華庭，前段時間我有去看過，整個小區很剛需，目前在售3期，均價1.8萬/平米左右，不過你要買二手房的話，可能會便宜一點，這個樓盤樓齡沒有很長，周邊配套其實很齊全，但是也很亂，屬於城中村配套，有點LowLow的感覺，距離地鐵蠻遠，走路到官湖站確實要20來分鐘，如果你在越秀上班，選擇它，並不算一個很好的選擇。
我給你查了一下，以五羊邨為終點，從項目出發，通勤時間也要1小時27分鐘，確實太長了。
© 旁邊醫院
© 周邊菜市場
© 周邊商業門店
② 你想新塘地鐵口附近的二手房的話，金澤豪庭、惠百氏、東景豪庭倒是不錯，距離地鐵都很近，不過呢，這幾個樓盤價格都在2萬/平米左右，你這35萬的首付預算，真的很難買啊。我能想到的就是新康花園，電梯樓，這個預算倒是可以買，但是距離地鐵口也蠻遠，要步行15-20分鐘的樣子。
③ 如果我是你這樣的情況，我會選擇不買房，而繼續租房住。在我看來，買房，要麼就買套好點的，要麼就不買，而你的情況，現在並不太適合買房。
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你上班在越秀，如果買在新塘，而且還不是地鐵口，那麼每天上班的通勤時間太久了！長久下來你肯定會疲憊的，吃不消，每天在路上浪費的時間還不如用來掙錢，或者學習，以此來充實自己，讓自己掙錢的能力越來越強。
© 擠地鐵 圖片來源於網絡
2
你預算太低，稍微好點的樓盤你都買不了！只能在差樓盤裡面做選擇，在我看來，還不如不買。
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因為你沒有買限購區房子的資格才選擇了增城新塘，而且還只能買新塘板塊不太好的樓盤，未來住幾年後要賣的話，說不定轉手很難。你想想，增城房子那麼多，人家憑啥要買你這套呢？誰不想買又新、距離地鐵又近、學位又好的樓盤呢？所以你的這套房子，完全沒有競爭力，到時候賣不出去咋辦？
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每個人的處女貸都極其珍貴的，你用在了新塘這套差房子上，下次再想買的話，如果不賣這套（或者賣不出去），再買就要首付7成，如果賣出去了，貸款還清了，再買也要4成了！所以門檻也會大大增加。
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你說了，你有女朋友，而且女朋友是廣州戶口，最快年底可以結婚，那麼為啥不結婚後再買呢？這樣，你們就有資格買在限購區了，而且首付可以兩家人來湊了，還貸也是兩個人一起還，這不是可以買到更好的房子了嗎？
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如果你真的年底能結婚，那你結完婚就買也不急，因為，在二娃看來，今年房價基本不會怎麼漲，最多小幅度上漲一點點，所以，到明年年初都是買房好時機。
所以，綜合以上情況來看，我建議是不買！不買！不買！
提問網友：小雨（化名）
★ 提問內容：投資購房，持有周期約10年左右，有四個選項，麻煩二娃幫忙排下優選項。
① 番禺萬博華南碧桂園（靠大門口組團），距萬博及18號線地鐵站約1公里，2001年樓梯樓，房子保養尚可，格局方正，廳出陽臺，小區綠化可以，物管也不錯。
② 海珠磨碟沙麗景花園，距地鐵站約300米，1999年樓梯樓，格局很差，房屋保養較差，物管差。
③ 海珠東曉南萬華花園，距地鐵站約500米，1997年樓梯樓，格局方正，房屋保養一般，物管一般。
④ 蘿崗東薈城，距地鐵站約1公里左右，樓齡較新，電梯樓，格局方正，物管較好。
這幾個地方單價都相差不多，就看哪個未來空間大些，麻煩幫我給一點建議。
二娃解答
根據你個人的情況來看，你要持有10年才出手，那麼1999年和1997年的樓梯樓直接pass掉，不買！
原因很簡單：房子樓齡越久，基礎設施就會老化越嚴重，比如電水這些，老化後容易引發火災等。另外，樓齡一般超過15年就開始會影響貸款金額和年限了，等你持有10年後再賣，那麼樓齡基本都30來年了，到時候轉手是個問題，除非你等到拆遷，但這個機會又有多大呢？誰也說不清.......
這麼判斷之後，所以選擇就只有華南碧桂園和萬科東薈城了。
華南碧桂園呢是個老盤，很大，周邊配套算不上十分齊全，但也還可以，靠近奧特萊斯廣場、且位於萬博板塊。眾所周知，萬博板塊是番禺的中心，這裡有很多的總部大樓和好幾家五星級酒店，很多人說，它會和珠江新城、琶洲形成三足鼎立的結構。如果真如所言，按照現在的情況來看，萬博板塊發展還並未成熟，還有很大的發展空間，況且萬博板塊很多樓盤的價格也都不低，金地的商業大平層都賣到6萬/平米了，待南大幹線開通後，可能還會有變化。所以，華南碧桂園目前2.9-3萬/平米的價格，還有蠻大的上漲空間。不過呢，這個盤距離南村萬博地鐵站，還蠻遠的。
© 萬博CBD實景圖
而萬科東薈城，它位於黃埔科學城板塊，眾所周知，該區域總部企業眾多，GDP也非常高，且在廣深港澳科技走廊的中心位置，是黃埔未來發展最有潛力的地方，也是未來廣州發展的重點區域。
© 廣深港澳科技走廊示意圖
© 廣州各區總部企業數量
項目位於沁園、時代春樹裡旁，位置很好，周邊環境也不錯，旁邊就是粵港澳大灣區創業創新基地。
© 粵港澳大灣區青年創新創業基地
值得一提的是，萬科東薈城是周邊項目中配套最齊全的小區，樓齡新，生活氛圍很濃，學位也是區域最好的，不過，它和華南碧桂園一樣，距離地鐵口還是有一定的距離。
按升值潛力來看，我覺得萬科東薈城和華南碧桂園不分伯仲，但是從居住環境來看，我覺得東薈城更勝一籌。
所以我的建議是：可在萬科東薈城和華南碧桂園之中做選擇，當然，純從二娃個人喜好來看，我更傾向於萬科東薈城。