富士康科技小鎮是碧桂園聯合富士康進行產業勾地的項目，科慧花園是其中的住宅部分。
富士康科技小鎮會先行開發住宅部分，然後開發辦公部分，並在建成後將土地拍賣時承諾的8k面板產業及相關高層次人才引入到富士康科技小鎮中。
科慧花園由碧桂園進行開發，54萬㎡的住宅計容建面，又是一個郊區大盤。碧桂園歷來擅長開發郊區大盤，也擅長郊區盤的營銷。
科慧花園自啟動營銷以來，一直是朱村板塊的明星樓盤。很多讀者朋友也特別關心這個樓盤，那麼隨投資總一起看看吧。
01 樓盤基本信息
富士康科技小鎮是碧桂園聯合富士康進行產業勾地的項目，科慧花園是其中的住宅部分。
富士康科技小鎮會先行開發住宅部分，然後開發辦公部分，並在建成後將土地拍賣時承諾的8k面板產業及相關高層次人才引入到富士康科技小鎮中。
科慧花園由碧桂園進行開發，54萬㎡的住宅計容建面，又是一個郊區大盤。碧桂園歷來擅長開發郊區大盤，也擅長郊區盤的營銷。
科慧花園自啟動營銷以來，一直是朱村板塊的明星樓盤。很多讀者朋友也特別關心這個樓盤，那麼隨投資總一起看看吧。
01 樓盤基本信息
圖片來源於網絡（侵刪）
02 區位價值解讀
廣州21號線，估計大家都很熟悉了，我們就不特別展開來講。
21號線連接了增城廣場、朱村、長嶺居、科學城、智慧城、天河公園和員村等主要的居住組團和經濟中心，採用快慢線結合的形式。天河和黃埔的剛需沿著21號線溢出到增城。
21號線沿線樓盤不少，但增城段的樓盤會更暢銷。這個板塊原來去化和價格都表現得平平無奇，但廣州購房社保由3年變5年，兼之新房價格節節攀升的形勢，逼著一群沒有戶口的新廣州人不得不紛紛湧入21號線沿線樓盤的售樓部。
富士康科技小鎮是碧桂園聯合富士康進行產業勾地的項目，科慧花園是其中的住宅部分。
富士康科技小鎮會先行開發住宅部分，然後開發辦公部分，並在建成後將土地拍賣時承諾的8k面板產業及相關高層次人才引入到富士康科技小鎮中。
科慧花園由碧桂園進行開發，54萬㎡的住宅計容建面，又是一個郊區大盤。碧桂園歷來擅長開發郊區大盤，也擅長郊區盤的營銷。
科慧花園自啟動營銷以來，一直是朱村板塊的明星樓盤。很多讀者朋友也特別關心這個樓盤，那麼隨投資總一起看看吧。
01 樓盤基本信息
圖片來源於網絡（侵刪）
02 區位價值解讀
廣州21號線，估計大家都很熟悉了，我們就不特別展開來講。
21號線連接了增城廣場、朱村、長嶺居、科學城、智慧城、天河公園和員村等主要的居住組團和經濟中心，採用快慢線結合的形式。天河和黃埔的剛需沿著21號線溢出到增城。
21號線沿線樓盤不少，但增城段的樓盤會更暢銷。這個板塊原來去化和價格都表現得平平無奇，但廣州購房社保由3年變5年，兼之新房價格節節攀升的形勢，逼著一群沒有戶口的新廣州人不得不紛紛湧入21號線沿線樓盤的售樓部。
圖片來源於網絡（侵刪）
在增城段，從鳳崗站往山田站，有9個樓盤在售。這9個樓盤，雖然都在21號線，但區位價值各有高低。
首先從大區位來看，鳳崗站（快站）由於廣州教育城的規劃利好，兼之開發程度較高，樓盤林立，配套情況也比較好，會是最優首選，這個板塊也是我們常說的朱村板塊。山田站只有零星幾個樓盤，開發程度比較低，配套缺失，生活便利性也比較差。
然後從小區位來看，21號線置業本來就是交通導向的，地鐵上蓋是最優選擇，其次是步行10-15分鐘的次優，步行超過15分鐘的為次次優。而步行超過30分鐘的，就要謹慎選擇，特別是不靠地鐵、配套又不完善的樓盤，生活不太便利、轉手也比較麻煩。
所以這裡我們有歸納兩條選房原則：
原則一：鳳崗站＞朱村站≥山田站。
原則二：地鐵上蓋＞步行10-15分鐘＞步行超過15分鐘＞步行超過30分鐘。
03 配套價值解讀
21號線沿線，是一個“交通導向+增城不限購”雙重利好而催生的一個置業熱門板塊。它的火，是沒一點點防備的。這個大板塊，除了21號線之外，其他的配套一概沒有。
它的配套情況可以概括為“村校鎮校+醫療配套稀缺+商業配套稀缺”。
富士康科技小鎮是碧桂園聯合富士康進行產業勾地的項目，科慧花園是其中的住宅部分。
富士康科技小鎮會先行開發住宅部分，然後開發辦公部分，並在建成後將土地拍賣時承諾的8k面板產業及相關高層次人才引入到富士康科技小鎮中。
科慧花園由碧桂園進行開發，54萬㎡的住宅計容建面，又是一個郊區大盤。碧桂園歷來擅長開發郊區大盤，也擅長郊區盤的營銷。
科慧花園自啟動營銷以來，一直是朱村板塊的明星樓盤。很多讀者朋友也特別關心這個樓盤，那麼隨投資總一起看看吧。
01 樓盤基本信息
圖片來源於網絡（侵刪）
02 區位價值解讀
廣州21號線，估計大家都很熟悉了，我們就不特別展開來講。
21號線連接了增城廣場、朱村、長嶺居、科學城、智慧城、天河公園和員村等主要的居住組團和經濟中心，採用快慢線結合的形式。天河和黃埔的剛需沿著21號線溢出到增城。
21號線沿線樓盤不少，但增城段的樓盤會更暢銷。這個板塊原來去化和價格都表現得平平無奇，但廣州購房社保由3年變5年，兼之新房價格節節攀升的形勢，逼著一群沒有戶口的新廣州人不得不紛紛湧入21號線沿線樓盤的售樓部。
圖片來源於網絡（侵刪）
在增城段，從鳳崗站往山田站，有9個樓盤在售。這9個樓盤，雖然都在21號線，但區位價值各有高低。
首先從大區位來看，鳳崗站（快站）由於廣州教育城的規劃利好，兼之開發程度較高，樓盤林立，配套情況也比較好，會是最優首選，這個板塊也是我們常說的朱村板塊。山田站只有零星幾個樓盤，開發程度比較低，配套缺失，生活便利性也比較差。
然後從小區位來看，21號線置業本來就是交通導向的，地鐵上蓋是最優選擇，其次是步行10-15分鐘的次優，步行超過15分鐘的為次次優。而步行超過30分鐘的，就要謹慎選擇，特別是不靠地鐵、配套又不完善的樓盤，生活不太便利、轉手也比較麻煩。
所以這裡我們有歸納兩條選房原則：
原則一：鳳崗站＞朱村站≥山田站。
原則二：地鐵上蓋＞步行10-15分鐘＞步行超過15分鐘＞步行超過30分鐘。
03 配套價值解讀
21號線沿線，是一個“交通導向+增城不限購”雙重利好而催生的一個置業熱門板塊。它的火，是沒一點點防備的。這個大板塊，除了21號線之外，其他的配套一概沒有。
它的配套情況可以概括為“村校鎮校+醫療配套稀缺+商業配套稀缺”。
圖片來源於網絡（侵刪）
周邊的小學中學都是村鎮級別的配置。如果小區或者周邊沒有配建中小學，那麼小朋友受教育就是一件比較糟心的事情。
同樣的，由於醫療配套和商業配套稀缺，如果小區能自帶社區醫療和商業，會是最優選擇。如果沒有，生活的便利性大打折扣。
在這裡，我們歸納出第三條和第四條選房原則：
原則三：小區或周邊小區自帶中小學、社區醫療和商業，是最優選擇。
原則四：如果樓盤既沒有軌道交通優勢、又沒有配套優勢，那麼請直接斃掉。
04 樓盤的小位置和配套解讀
從小位置來看，科慧花園在朱村板塊是最好的位置。
說它最好，表現在兩個方面。一方面是鳳崗站（快站）的上蓋，地鐵口就在家門口。另一方面是廣州教育城的組成部分，坐落於教育城中軸線的東側，位置很顯要。
雖然小位置很不錯，但科慧花園的配套仍然值得吐槽一番。
科慧花園作為一個近5000戶的大型社區，整個小區竟然只配建一個24班幼兒園，沒有配建任何一所小學和中學。雖然朱村板塊高樓林立，但目前也僅僅是城市花園配建了一個小學，以及中航城旁有一個政府配建的朱村二小。整個朱村板塊的教育，可謂是捉襟見肘。
未來，在教育城中軸線的西側，還會配建一所小學和一所完全中學。但仍然不足以滿足朱村和教育城的業主家庭的受教育需求。未來中小學教育問題會成為朱村業主比較頭疼的問題。
至於在商業配套和醫療配套方面，科慧花園配建有社區衛生服務中心和4000㎡購物中心，富士康科技小鎮產業部分還有地下10000㎡的商業，對於業主的醫療和購物需求，只是基本能夠滿足的。
05 樓棟佈局價值解讀
富士康科技小鎮在教育城中軸線的東側，產業部分之後，是住宅部分，即是科慧花園。
科慧花園的住宅主要分為三個組團。組團一會有較多的兩梯兩戶和兩梯四戶，距離公建和地鐵的位置也適中，居住的舒適性不錯。組團二和組團三的多為兩梯六戶，戶梯比會更高，組團二是距離地鐵最遠的；組團三建設排序最後，應該是將定向銷售給科技小鎮入園企業員工的人才房都集中安排在這個位置，所以建設時序往後排了。
富士康科技小鎮是碧桂園聯合富士康進行產業勾地的項目，科慧花園是其中的住宅部分。
富士康科技小鎮會先行開發住宅部分，然後開發辦公部分，並在建成後將土地拍賣時承諾的8k面板產業及相關高層次人才引入到富士康科技小鎮中。
科慧花園由碧桂園進行開發，54萬㎡的住宅計容建面，又是一個郊區大盤。碧桂園歷來擅長開發郊區大盤，也擅長郊區盤的營銷。
科慧花園自啟動營銷以來，一直是朱村板塊的明星樓盤。很多讀者朋友也特別關心這個樓盤，那麼隨投資總一起看看吧。
01 樓盤基本信息
圖片來源於網絡（侵刪）
02 區位價值解讀
廣州21號線，估計大家都很熟悉了，我們就不特別展開來講。
21號線連接了增城廣場、朱村、長嶺居、科學城、智慧城、天河公園和員村等主要的居住組團和經濟中心，採用快慢線結合的形式。天河和黃埔的剛需沿著21號線溢出到增城。
21號線沿線樓盤不少，但增城段的樓盤會更暢銷。這個板塊原來去化和價格都表現得平平無奇，但廣州購房社保由3年變5年，兼之新房價格節節攀升的形勢，逼著一群沒有戶口的新廣州人不得不紛紛湧入21號線沿線樓盤的售樓部。
圖片來源於網絡（侵刪）
在增城段，從鳳崗站往山田站，有9個樓盤在售。這9個樓盤，雖然都在21號線，但區位價值各有高低。
首先從大區位來看，鳳崗站（快站）由於廣州教育城的規劃利好，兼之開發程度較高，樓盤林立，配套情況也比較好，會是最優首選，這個板塊也是我們常說的朱村板塊。山田站只有零星幾個樓盤，開發程度比較低，配套缺失，生活便利性也比較差。
然後從小區位來看，21號線置業本來就是交通導向的，地鐵上蓋是最優選擇，其次是步行10-15分鐘的次優，步行超過15分鐘的為次次優。而步行超過30分鐘的，就要謹慎選擇，特別是不靠地鐵、配套又不完善的樓盤，生活不太便利、轉手也比較麻煩。
所以這裡我們有歸納兩條選房原則：
原則一：鳳崗站＞朱村站≥山田站。
原則二：地鐵上蓋＞步行10-15分鐘＞步行超過15分鐘＞步行超過30分鐘。
03 配套價值解讀
21號線沿線，是一個“交通導向+增城不限購”雙重利好而催生的一個置業熱門板塊。它的火，是沒一點點防備的。這個大板塊，除了21號線之外，其他的配套一概沒有。
它的配套情況可以概括為“村校鎮校+醫療配套稀缺+商業配套稀缺”。
圖片來源於網絡（侵刪）
周邊的小學中學都是村鎮級別的配置。如果小區或者周邊沒有配建中小學，那麼小朋友受教育就是一件比較糟心的事情。
同樣的，由於醫療配套和商業配套稀缺，如果小區能自帶社區醫療和商業，會是最優選擇。如果沒有，生活的便利性大打折扣。
在這裡，我們歸納出第三條和第四條選房原則：
原則三：小區或周邊小區自帶中小學、社區醫療和商業，是最優選擇。
原則四：如果樓盤既沒有軌道交通優勢、又沒有配套優勢，那麼請直接斃掉。
04 樓盤的小位置和配套解讀
從小位置來看，科慧花園在朱村板塊是最好的位置。
說它最好，表現在兩個方面。一方面是鳳崗站（快站）的上蓋，地鐵口就在家門口。另一方面是廣州教育城的組成部分，坐落於教育城中軸線的東側，位置很顯要。
雖然小位置很不錯，但科慧花園的配套仍然值得吐槽一番。
科慧花園作為一個近5000戶的大型社區，整個小區竟然只配建一個24班幼兒園，沒有配建任何一所小學和中學。雖然朱村板塊高樓林立，但目前也僅僅是城市花園配建了一個小學，以及中航城旁有一個政府配建的朱村二小。整個朱村板塊的教育，可謂是捉襟見肘。
未來，在教育城中軸線的西側，還會配建一所小學和一所完全中學。但仍然不足以滿足朱村和教育城的業主家庭的受教育需求。未來中小學教育問題會成為朱村業主比較頭疼的問題。
至於在商業配套和醫療配套方面，科慧花園配建有社區衛生服務中心和4000㎡購物中心，富士康科技小鎮產業部分還有地下10000㎡的商業，對於業主的醫療和購物需求，只是基本能夠滿足的。
05 樓棟佈局價值解讀
富士康科技小鎮在教育城中軸線的東側，產業部分之後，是住宅部分，即是科慧花園。
科慧花園的住宅主要分為三個組團。組團一會有較多的兩梯兩戶和兩梯四戶，距離公建和地鐵的位置也適中，居住的舒適性不錯。組團二和組團三的多為兩梯六戶，戶梯比會更高，組團二是距離地鐵最遠的；組團三建設排序最後，應該是將定向銷售給科技小鎮入園企業員工的人才房都集中安排在這個位置，所以建設時序往後排了。
圖片來源於網絡（侵刪）
整體而言，科慧花園並沒有太多的不利因素。由於沒有配建需要佔去大量用地的中小學，而配建的公建又是單獨的地塊，因此沒有對住宅用地形成太多的佔用，住宅的用地是得到保障的。住宅的樓棟距離適當，建築物之間的採光遮擋的情況還好，同時留給小區業主的公共活動空間也能得到保障。
讀者在選房時，主要還是關注噪音源（道路）和異味源（垃圾站）即可，整體的樓棟佈局、戶型設計和園林造景還是不錯的，按自己的預算和偏好選擇合適的樓層、合適的朝向。
06 戶型優劣解讀
科慧花園的戶型比較簡單。中間戶是北向89㎡三房和南向105㎡三房。端戶是南北通透的118㎡和141㎡的四房。兩梯兩戶樓棟的則是205㎡的五房大戶型。
在組團三，除了定向銷售科技小鎮的入園員工外，還有部分小戶型是對外銷售的，分別是39㎡一房和66㎡、69㎡的兩房。
除了組團三的小戶型外，都做到了專梯入戶。在這種價格水平下，做了專梯入戶，性價比還是不錯的。
其實如果看過碧桂園雲頂的讀者，再來看科慧花園，會覺得很熟悉。141㎡和205㎡的戶型，和碧桂園雲頂是一模一樣的。專梯入戶和樓型設計也和雲頂很相似。在朱村，花2萬/㎡的價格，就能享受到雲頂3.4-3.6萬/㎡的豪宅享受。
針對我們曾經在碧桂園雲頂跑盤中吐槽過的淋浴房小、淋浴門打不開的問題，科慧花園也進行了改進，就是把平開門變成推拉門。淋浴房依然是比較小的，但至少淋浴門能打開了。雲頂標榜豪宅我們還能吐槽一下，科慧是剛需盤，我們就不太苛刻了。
（1）三房戶型解讀：89㎡、105㎡
專梯入戶，贈送入戶花園，動靜分離。整體沒有太多槽點，是市面上好用和常見的北向戶型和南向戶型。
富士康科技小鎮是碧桂園聯合富士康進行產業勾地的項目，科慧花園是其中的住宅部分。
富士康科技小鎮會先行開發住宅部分，然後開發辦公部分，並在建成後將土地拍賣時承諾的8k面板產業及相關高層次人才引入到富士康科技小鎮中。
科慧花園由碧桂園進行開發，54萬㎡的住宅計容建面，又是一個郊區大盤。碧桂園歷來擅長開發郊區大盤，也擅長郊區盤的營銷。
科慧花園自啟動營銷以來，一直是朱村板塊的明星樓盤。很多讀者朋友也特別關心這個樓盤，那麼隨投資總一起看看吧。
01 樓盤基本信息
圖片來源於網絡（侵刪）
02 區位價值解讀
廣州21號線，估計大家都很熟悉了，我們就不特別展開來講。
21號線連接了增城廣場、朱村、長嶺居、科學城、智慧城、天河公園和員村等主要的居住組團和經濟中心，採用快慢線結合的形式。天河和黃埔的剛需沿著21號線溢出到增城。
21號線沿線樓盤不少，但增城段的樓盤會更暢銷。這個板塊原來去化和價格都表現得平平無奇，但廣州購房社保由3年變5年，兼之新房價格節節攀升的形勢，逼著一群沒有戶口的新廣州人不得不紛紛湧入21號線沿線樓盤的售樓部。
圖片來源於網絡（侵刪）
在增城段，從鳳崗站往山田站，有9個樓盤在售。這9個樓盤，雖然都在21號線，但區位價值各有高低。
首先從大區位來看，鳳崗站（快站）由於廣州教育城的規劃利好，兼之開發程度較高，樓盤林立，配套情況也比較好，會是最優首選，這個板塊也是我們常說的朱村板塊。山田站只有零星幾個樓盤，開發程度比較低，配套缺失，生活便利性也比較差。
然後從小區位來看，21號線置業本來就是交通導向的，地鐵上蓋是最優選擇，其次是步行10-15分鐘的次優，步行超過15分鐘的為次次優。而步行超過30分鐘的，就要謹慎選擇，特別是不靠地鐵、配套又不完善的樓盤，生活不太便利、轉手也比較麻煩。
所以這裡我們有歸納兩條選房原則：
原則一：鳳崗站＞朱村站≥山田站。
原則二：地鐵上蓋＞步行10-15分鐘＞步行超過15分鐘＞步行超過30分鐘。
03 配套價值解讀
21號線沿線，是一個“交通導向+增城不限購”雙重利好而催生的一個置業熱門板塊。它的火，是沒一點點防備的。這個大板塊，除了21號線之外，其他的配套一概沒有。
它的配套情況可以概括為“村校鎮校+醫療配套稀缺+商業配套稀缺”。
圖片來源於網絡（侵刪）
周邊的小學中學都是村鎮級別的配置。如果小區或者周邊沒有配建中小學，那麼小朋友受教育就是一件比較糟心的事情。
同樣的，由於醫療配套和商業配套稀缺，如果小區能自帶社區醫療和商業，會是最優選擇。如果沒有，生活的便利性大打折扣。
在這裡，我們歸納出第三條和第四條選房原則：
原則三：小區或周邊小區自帶中小學、社區醫療和商業，是最優選擇。
原則四：如果樓盤既沒有軌道交通優勢、又沒有配套優勢，那麼請直接斃掉。
04 樓盤的小位置和配套解讀
從小位置來看，科慧花園在朱村板塊是最好的位置。
說它最好，表現在兩個方面。一方面是鳳崗站（快站）的上蓋，地鐵口就在家門口。另一方面是廣州教育城的組成部分，坐落於教育城中軸線的東側，位置很顯要。
雖然小位置很不錯，但科慧花園的配套仍然值得吐槽一番。
科慧花園作為一個近5000戶的大型社區，整個小區竟然只配建一個24班幼兒園，沒有配建任何一所小學和中學。雖然朱村板塊高樓林立，但目前也僅僅是城市花園配建了一個小學，以及中航城旁有一個政府配建的朱村二小。整個朱村板塊的教育，可謂是捉襟見肘。
未來，在教育城中軸線的西側，還會配建一所小學和一所完全中學。但仍然不足以滿足朱村和教育城的業主家庭的受教育需求。未來中小學教育問題會成為朱村業主比較頭疼的問題。
至於在商業配套和醫療配套方面，科慧花園配建有社區衛生服務中心和4000㎡購物中心，富士康科技小鎮產業部分還有地下10000㎡的商業，對於業主的醫療和購物需求，只是基本能夠滿足的。
05 樓棟佈局價值解讀
富士康科技小鎮在教育城中軸線的東側，產業部分之後，是住宅部分，即是科慧花園。
科慧花園的住宅主要分為三個組團。組團一會有較多的兩梯兩戶和兩梯四戶，距離公建和地鐵的位置也適中，居住的舒適性不錯。組團二和組團三的多為兩梯六戶，戶梯比會更高，組團二是距離地鐵最遠的；組團三建設排序最後，應該是將定向銷售給科技小鎮入園企業員工的人才房都集中安排在這個位置，所以建設時序往後排了。
圖片來源於網絡（侵刪）
整體而言，科慧花園並沒有太多的不利因素。由於沒有配建需要佔去大量用地的中小學，而配建的公建又是單獨的地塊，因此沒有對住宅用地形成太多的佔用，住宅的用地是得到保障的。住宅的樓棟距離適當，建築物之間的採光遮擋的情況還好，同時留給小區業主的公共活動空間也能得到保障。
讀者在選房時，主要還是關注噪音源（道路）和異味源（垃圾站）即可，整體的樓棟佈局、戶型設計和園林造景還是不錯的，按自己的預算和偏好選擇合適的樓層、合適的朝向。
06 戶型優劣解讀
科慧花園的戶型比較簡單。中間戶是北向89㎡三房和南向105㎡三房。端戶是南北通透的118㎡和141㎡的四房。兩梯兩戶樓棟的則是205㎡的五房大戶型。
在組團三，除了定向銷售科技小鎮的入園員工外，還有部分小戶型是對外銷售的，分別是39㎡一房和66㎡、69㎡的兩房。
除了組團三的小戶型外，都做到了專梯入戶。在這種價格水平下，做了專梯入戶，性價比還是不錯的。
其實如果看過碧桂園雲頂的讀者，再來看科慧花園，會覺得很熟悉。141㎡和205㎡的戶型，和碧桂園雲頂是一模一樣的。專梯入戶和樓型設計也和雲頂很相似。在朱村，花2萬/㎡的價格，就能享受到雲頂3.4-3.6萬/㎡的豪宅享受。
針對我們曾經在碧桂園雲頂跑盤中吐槽過的淋浴房小、淋浴門打不開的問題，科慧花園也進行了改進，就是把平開門變成推拉門。淋浴房依然是比較小的，但至少淋浴門能打開了。雲頂標榜豪宅我們還能吐槽一下，科慧是剛需盤，我們就不太苛刻了。
（1）三房戶型解讀：89㎡、105㎡
專梯入戶，贈送入戶花園，動靜分離。整體沒有太多槽點，是市面上好用和常見的北向戶型和南向戶型。
圖片來源於網絡（侵刪）
富士康科技小鎮是碧桂園聯合富士康進行產業勾地的項目，科慧花園是其中的住宅部分。
富士康科技小鎮會先行開發住宅部分，然後開發辦公部分，並在建成後將土地拍賣時承諾的8k面板產業及相關高層次人才引入到富士康科技小鎮中。
科慧花園由碧桂園進行開發，54萬㎡的住宅計容建面，又是一個郊區大盤。碧桂園歷來擅長開發郊區大盤，也擅長郊區盤的營銷。
科慧花園自啟動營銷以來，一直是朱村板塊的明星樓盤。很多讀者朋友也特別關心這個樓盤，那麼隨投資總一起看看吧。
01 樓盤基本信息
圖片來源於網絡（侵刪）
02 區位價值解讀
廣州21號線，估計大家都很熟悉了，我們就不特別展開來講。
21號線連接了增城廣場、朱村、長嶺居、科學城、智慧城、天河公園和員村等主要的居住組團和經濟中心，採用快慢線結合的形式。天河和黃埔的剛需沿著21號線溢出到增城。
21號線沿線樓盤不少，但增城段的樓盤會更暢銷。這個板塊原來去化和價格都表現得平平無奇，但廣州購房社保由3年變5年，兼之新房價格節節攀升的形勢，逼著一群沒有戶口的新廣州人不得不紛紛湧入21號線沿線樓盤的售樓部。
圖片來源於網絡（侵刪）
在增城段，從鳳崗站往山田站，有9個樓盤在售。這9個樓盤，雖然都在21號線，但區位價值各有高低。
首先從大區位來看，鳳崗站（快站）由於廣州教育城的規劃利好，兼之開發程度較高，樓盤林立，配套情況也比較好，會是最優首選，這個板塊也是我們常說的朱村板塊。山田站只有零星幾個樓盤，開發程度比較低，配套缺失，生活便利性也比較差。
然後從小區位來看，21號線置業本來就是交通導向的，地鐵上蓋是最優選擇，其次是步行10-15分鐘的次優，步行超過15分鐘的為次次優。而步行超過30分鐘的，就要謹慎選擇，特別是不靠地鐵、配套又不完善的樓盤，生活不太便利、轉手也比較麻煩。
所以這裡我們有歸納兩條選房原則：
原則一：鳳崗站＞朱村站≥山田站。
原則二：地鐵上蓋＞步行10-15分鐘＞步行超過15分鐘＞步行超過30分鐘。
03 配套價值解讀
21號線沿線，是一個“交通導向+增城不限購”雙重利好而催生的一個置業熱門板塊。它的火，是沒一點點防備的。這個大板塊，除了21號線之外，其他的配套一概沒有。
它的配套情況可以概括為“村校鎮校+醫療配套稀缺+商業配套稀缺”。
圖片來源於網絡（侵刪）
周邊的小學中學都是村鎮級別的配置。如果小區或者周邊沒有配建中小學，那麼小朋友受教育就是一件比較糟心的事情。
同樣的，由於醫療配套和商業配套稀缺，如果小區能自帶社區醫療和商業，會是最優選擇。如果沒有，生活的便利性大打折扣。
在這裡，我們歸納出第三條和第四條選房原則：
原則三：小區或周邊小區自帶中小學、社區醫療和商業，是最優選擇。
原則四：如果樓盤既沒有軌道交通優勢、又沒有配套優勢，那麼請直接斃掉。
04 樓盤的小位置和配套解讀
從小位置來看，科慧花園在朱村板塊是最好的位置。
說它最好，表現在兩個方面。一方面是鳳崗站（快站）的上蓋，地鐵口就在家門口。另一方面是廣州教育城的組成部分，坐落於教育城中軸線的東側，位置很顯要。
雖然小位置很不錯，但科慧花園的配套仍然值得吐槽一番。
科慧花園作為一個近5000戶的大型社區，整個小區竟然只配建一個24班幼兒園，沒有配建任何一所小學和中學。雖然朱村板塊高樓林立，但目前也僅僅是城市花園配建了一個小學，以及中航城旁有一個政府配建的朱村二小。整個朱村板塊的教育，可謂是捉襟見肘。
未來，在教育城中軸線的西側，還會配建一所小學和一所完全中學。但仍然不足以滿足朱村和教育城的業主家庭的受教育需求。未來中小學教育問題會成為朱村業主比較頭疼的問題。
至於在商業配套和醫療配套方面，科慧花園配建有社區衛生服務中心和4000㎡購物中心，富士康科技小鎮產業部分還有地下10000㎡的商業，對於業主的醫療和購物需求，只是基本能夠滿足的。
05 樓棟佈局價值解讀
富士康科技小鎮在教育城中軸線的東側，產業部分之後，是住宅部分，即是科慧花園。
科慧花園的住宅主要分為三個組團。組團一會有較多的兩梯兩戶和兩梯四戶，距離公建和地鐵的位置也適中，居住的舒適性不錯。組團二和組團三的多為兩梯六戶，戶梯比會更高，組團二是距離地鐵最遠的；組團三建設排序最後，應該是將定向銷售給科技小鎮入園企業員工的人才房都集中安排在這個位置，所以建設時序往後排了。
圖片來源於網絡（侵刪）
整體而言，科慧花園並沒有太多的不利因素。由於沒有配建需要佔去大量用地的中小學，而配建的公建又是單獨的地塊，因此沒有對住宅用地形成太多的佔用，住宅的用地是得到保障的。住宅的樓棟距離適當，建築物之間的採光遮擋的情況還好，同時留給小區業主的公共活動空間也能得到保障。
讀者在選房時，主要還是關注噪音源（道路）和異味源（垃圾站）即可，整體的樓棟佈局、戶型設計和園林造景還是不錯的，按自己的預算和偏好選擇合適的樓層、合適的朝向。
06 戶型優劣解讀
科慧花園的戶型比較簡單。中間戶是北向89㎡三房和南向105㎡三房。端戶是南北通透的118㎡和141㎡的四房。兩梯兩戶樓棟的則是205㎡的五房大戶型。
在組團三，除了定向銷售科技小鎮的入園員工外，還有部分小戶型是對外銷售的，分別是39㎡一房和66㎡、69㎡的兩房。
除了組團三的小戶型外，都做到了專梯入戶。在這種價格水平下，做了專梯入戶，性價比還是不錯的。
其實如果看過碧桂園雲頂的讀者，再來看科慧花園，會覺得很熟悉。141㎡和205㎡的戶型，和碧桂園雲頂是一模一樣的。專梯入戶和樓型設計也和雲頂很相似。在朱村，花2萬/㎡的價格，就能享受到雲頂3.4-3.6萬/㎡的豪宅享受。
針對我們曾經在碧桂園雲頂跑盤中吐槽過的淋浴房小、淋浴門打不開的問題，科慧花園也進行了改進，就是把平開門變成推拉門。淋浴房依然是比較小的，但至少淋浴門能打開了。雲頂標榜豪宅我們還能吐槽一下，科慧是剛需盤，我們就不太苛刻了。
（1）三房戶型解讀：89㎡、105㎡
專梯入戶，贈送入戶花園，動靜分離。整體沒有太多槽點，是市面上好用和常見的北向戶型和南向戶型。
圖片來源於網絡（侵刪）
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（2）四房戶型解讀：118㎡、141㎡
118㎡南北通透，雙陽臺設計，動靜分離，做了三個房間朝南，居住的舒適性還是很不錯。
141㎡則是在118㎡的基礎上，做了7米大陽臺，並把客廳和主臥都進行了擴充，整體更強調居住的空間舒適感，空間感會更強。
141㎡的主臥雖然變得很大，但其實尊貴感不是很強。碧桂園沒有在主人房的設計上動心思，只是簡單地堆砌，設計上沒有讓受眾驚豔的感覺。要是在這方面動點心思，還是能起到比較好的效果。
富士康科技小鎮是碧桂園聯合富士康進行產業勾地的項目，科慧花園是其中的住宅部分。
富士康科技小鎮會先行開發住宅部分，然後開發辦公部分，並在建成後將土地拍賣時承諾的8k面板產業及相關高層次人才引入到富士康科技小鎮中。
科慧花園由碧桂園進行開發，54萬㎡的住宅計容建面，又是一個郊區大盤。碧桂園歷來擅長開發郊區大盤，也擅長郊區盤的營銷。
科慧花園自啟動營銷以來，一直是朱村板塊的明星樓盤。很多讀者朋友也特別關心這個樓盤，那麼隨投資總一起看看吧。
01 樓盤基本信息
圖片來源於網絡（侵刪）
02 區位價值解讀
廣州21號線，估計大家都很熟悉了，我們就不特別展開來講。
21號線連接了增城廣場、朱村、長嶺居、科學城、智慧城、天河公園和員村等主要的居住組團和經濟中心，採用快慢線結合的形式。天河和黃埔的剛需沿著21號線溢出到增城。
21號線沿線樓盤不少，但增城段的樓盤會更暢銷。這個板塊原來去化和價格都表現得平平無奇，但廣州購房社保由3年變5年，兼之新房價格節節攀升的形勢，逼著一群沒有戶口的新廣州人不得不紛紛湧入21號線沿線樓盤的售樓部。
圖片來源於網絡（侵刪）
在增城段，從鳳崗站往山田站，有9個樓盤在售。這9個樓盤，雖然都在21號線，但區位價值各有高低。
首先從大區位來看，鳳崗站（快站）由於廣州教育城的規劃利好，兼之開發程度較高，樓盤林立，配套情況也比較好，會是最優首選，這個板塊也是我們常說的朱村板塊。山田站只有零星幾個樓盤，開發程度比較低，配套缺失，生活便利性也比較差。
然後從小區位來看，21號線置業本來就是交通導向的，地鐵上蓋是最優選擇，其次是步行10-15分鐘的次優，步行超過15分鐘的為次次優。而步行超過30分鐘的，就要謹慎選擇，特別是不靠地鐵、配套又不完善的樓盤，生活不太便利、轉手也比較麻煩。
所以這裡我們有歸納兩條選房原則：
原則一：鳳崗站＞朱村站≥山田站。
原則二：地鐵上蓋＞步行10-15分鐘＞步行超過15分鐘＞步行超過30分鐘。
03 配套價值解讀
21號線沿線，是一個“交通導向+增城不限購”雙重利好而催生的一個置業熱門板塊。它的火，是沒一點點防備的。這個大板塊，除了21號線之外，其他的配套一概沒有。
它的配套情況可以概括為“村校鎮校+醫療配套稀缺+商業配套稀缺”。
圖片來源於網絡（侵刪）
周邊的小學中學都是村鎮級別的配置。如果小區或者周邊沒有配建中小學，那麼小朋友受教育就是一件比較糟心的事情。
同樣的，由於醫療配套和商業配套稀缺，如果小區能自帶社區醫療和商業，會是最優選擇。如果沒有，生活的便利性大打折扣。
在這裡，我們歸納出第三條和第四條選房原則：
原則三：小區或周邊小區自帶中小學、社區醫療和商業，是最優選擇。
原則四：如果樓盤既沒有軌道交通優勢、又沒有配套優勢，那麼請直接斃掉。
04 樓盤的小位置和配套解讀
從小位置來看，科慧花園在朱村板塊是最好的位置。
說它最好，表現在兩個方面。一方面是鳳崗站（快站）的上蓋，地鐵口就在家門口。另一方面是廣州教育城的組成部分，坐落於教育城中軸線的東側，位置很顯要。
雖然小位置很不錯，但科慧花園的配套仍然值得吐槽一番。
科慧花園作為一個近5000戶的大型社區，整個小區竟然只配建一個24班幼兒園，沒有配建任何一所小學和中學。雖然朱村板塊高樓林立，但目前也僅僅是城市花園配建了一個小學，以及中航城旁有一個政府配建的朱村二小。整個朱村板塊的教育，可謂是捉襟見肘。
未來，在教育城中軸線的西側，還會配建一所小學和一所完全中學。但仍然不足以滿足朱村和教育城的業主家庭的受教育需求。未來中小學教育問題會成為朱村業主比較頭疼的問題。
至於在商業配套和醫療配套方面，科慧花園配建有社區衛生服務中心和4000㎡購物中心，富士康科技小鎮產業部分還有地下10000㎡的商業，對於業主的醫療和購物需求，只是基本能夠滿足的。
05 樓棟佈局價值解讀
富士康科技小鎮在教育城中軸線的東側，產業部分之後，是住宅部分，即是科慧花園。
科慧花園的住宅主要分為三個組團。組團一會有較多的兩梯兩戶和兩梯四戶，距離公建和地鐵的位置也適中，居住的舒適性不錯。組團二和組團三的多為兩梯六戶，戶梯比會更高，組團二是距離地鐵最遠的；組團三建設排序最後，應該是將定向銷售給科技小鎮入園企業員工的人才房都集中安排在這個位置，所以建設時序往後排了。
圖片來源於網絡（侵刪）
整體而言，科慧花園並沒有太多的不利因素。由於沒有配建需要佔去大量用地的中小學，而配建的公建又是單獨的地塊，因此沒有對住宅用地形成太多的佔用，住宅的用地是得到保障的。住宅的樓棟距離適當，建築物之間的採光遮擋的情況還好，同時留給小區業主的公共活動空間也能得到保障。
讀者在選房時，主要還是關注噪音源（道路）和異味源（垃圾站）即可，整體的樓棟佈局、戶型設計和園林造景還是不錯的，按自己的預算和偏好選擇合適的樓層、合適的朝向。
06 戶型優劣解讀
科慧花園的戶型比較簡單。中間戶是北向89㎡三房和南向105㎡三房。端戶是南北通透的118㎡和141㎡的四房。兩梯兩戶樓棟的則是205㎡的五房大戶型。
在組團三，除了定向銷售科技小鎮的入園員工外，還有部分小戶型是對外銷售的，分別是39㎡一房和66㎡、69㎡的兩房。
除了組團三的小戶型外，都做到了專梯入戶。在這種價格水平下，做了專梯入戶，性價比還是不錯的。
其實如果看過碧桂園雲頂的讀者，再來看科慧花園，會覺得很熟悉。141㎡和205㎡的戶型，和碧桂園雲頂是一模一樣的。專梯入戶和樓型設計也和雲頂很相似。在朱村，花2萬/㎡的價格，就能享受到雲頂3.4-3.6萬/㎡的豪宅享受。
針對我們曾經在碧桂園雲頂跑盤中吐槽過的淋浴房小、淋浴門打不開的問題，科慧花園也進行了改進，就是把平開門變成推拉門。淋浴房依然是比較小的，但至少淋浴門能打開了。雲頂標榜豪宅我們還能吐槽一下，科慧是剛需盤，我們就不太苛刻了。
（1）三房戶型解讀：89㎡、105㎡
專梯入戶，贈送入戶花園，動靜分離。整體沒有太多槽點，是市面上好用和常見的北向戶型和南向戶型。
圖片來源於網絡（侵刪）
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（2）四房戶型解讀：118㎡、141㎡
118㎡南北通透，雙陽臺設計，動靜分離，做了三個房間朝南，居住的舒適性還是很不錯。
141㎡則是在118㎡的基礎上，做了7米大陽臺，並把客廳和主臥都進行了擴充，整體更強調居住的空間舒適感，空間感會更強。
141㎡的主臥雖然變得很大，但其實尊貴感不是很強。碧桂園沒有在主人房的設計上動心思，只是簡單地堆砌，設計上沒有讓受眾驚豔的感覺。要是在這方面動點心思，還是能起到比較好的效果。
圖片來源於網絡（侵刪）
富士康科技小鎮是碧桂園聯合富士康進行產業勾地的項目，科慧花園是其中的住宅部分。
富士康科技小鎮會先行開發住宅部分，然後開發辦公部分，並在建成後將土地拍賣時承諾的8k面板產業及相關高層次人才引入到富士康科技小鎮中。
科慧花園由碧桂園進行開發，54萬㎡的住宅計容建面，又是一個郊區大盤。碧桂園歷來擅長開發郊區大盤，也擅長郊區盤的營銷。
科慧花園自啟動營銷以來，一直是朱村板塊的明星樓盤。很多讀者朋友也特別關心這個樓盤，那麼隨投資總一起看看吧。
01 樓盤基本信息
圖片來源於網絡（侵刪）
02 區位價值解讀
廣州21號線，估計大家都很熟悉了，我們就不特別展開來講。
21號線連接了增城廣場、朱村、長嶺居、科學城、智慧城、天河公園和員村等主要的居住組團和經濟中心，採用快慢線結合的形式。天河和黃埔的剛需沿著21號線溢出到增城。
21號線沿線樓盤不少，但增城段的樓盤會更暢銷。這個板塊原來去化和價格都表現得平平無奇，但廣州購房社保由3年變5年，兼之新房價格節節攀升的形勢，逼著一群沒有戶口的新廣州人不得不紛紛湧入21號線沿線樓盤的售樓部。
圖片來源於網絡（侵刪）
在增城段，從鳳崗站往山田站，有9個樓盤在售。這9個樓盤，雖然都在21號線，但區位價值各有高低。
首先從大區位來看，鳳崗站（快站）由於廣州教育城的規劃利好，兼之開發程度較高，樓盤林立，配套情況也比較好，會是最優首選，這個板塊也是我們常說的朱村板塊。山田站只有零星幾個樓盤，開發程度比較低，配套缺失，生活便利性也比較差。
然後從小區位來看，21號線置業本來就是交通導向的，地鐵上蓋是最優選擇，其次是步行10-15分鐘的次優，步行超過15分鐘的為次次優。而步行超過30分鐘的，就要謹慎選擇，特別是不靠地鐵、配套又不完善的樓盤，生活不太便利、轉手也比較麻煩。
所以這裡我們有歸納兩條選房原則：
原則一：鳳崗站＞朱村站≥山田站。
原則二：地鐵上蓋＞步行10-15分鐘＞步行超過15分鐘＞步行超過30分鐘。
03 配套價值解讀
21號線沿線，是一個“交通導向+增城不限購”雙重利好而催生的一個置業熱門板塊。它的火，是沒一點點防備的。這個大板塊，除了21號線之外，其他的配套一概沒有。
它的配套情況可以概括為“村校鎮校+醫療配套稀缺+商業配套稀缺”。
圖片來源於網絡（侵刪）
周邊的小學中學都是村鎮級別的配置。如果小區或者周邊沒有配建中小學，那麼小朋友受教育就是一件比較糟心的事情。
同樣的，由於醫療配套和商業配套稀缺，如果小區能自帶社區醫療和商業，會是最優選擇。如果沒有，生活的便利性大打折扣。
在這裡，我們歸納出第三條和第四條選房原則：
原則三：小區或周邊小區自帶中小學、社區醫療和商業，是最優選擇。
原則四：如果樓盤既沒有軌道交通優勢、又沒有配套優勢，那麼請直接斃掉。
04 樓盤的小位置和配套解讀
從小位置來看，科慧花園在朱村板塊是最好的位置。
說它最好，表現在兩個方面。一方面是鳳崗站（快站）的上蓋，地鐵口就在家門口。另一方面是廣州教育城的組成部分，坐落於教育城中軸線的東側，位置很顯要。
雖然小位置很不錯，但科慧花園的配套仍然值得吐槽一番。
科慧花園作為一個近5000戶的大型社區，整個小區竟然只配建一個24班幼兒園，沒有配建任何一所小學和中學。雖然朱村板塊高樓林立，但目前也僅僅是城市花園配建了一個小學，以及中航城旁有一個政府配建的朱村二小。整個朱村板塊的教育，可謂是捉襟見肘。
未來，在教育城中軸線的西側，還會配建一所小學和一所完全中學。但仍然不足以滿足朱村和教育城的業主家庭的受教育需求。未來中小學教育問題會成為朱村業主比較頭疼的問題。
至於在商業配套和醫療配套方面，科慧花園配建有社區衛生服務中心和4000㎡購物中心，富士康科技小鎮產業部分還有地下10000㎡的商業，對於業主的醫療和購物需求，只是基本能夠滿足的。
05 樓棟佈局價值解讀
富士康科技小鎮在教育城中軸線的東側，產業部分之後，是住宅部分，即是科慧花園。
科慧花園的住宅主要分為三個組團。組團一會有較多的兩梯兩戶和兩梯四戶，距離公建和地鐵的位置也適中，居住的舒適性不錯。組團二和組團三的多為兩梯六戶，戶梯比會更高，組團二是距離地鐵最遠的；組團三建設排序最後，應該是將定向銷售給科技小鎮入園企業員工的人才房都集中安排在這個位置，所以建設時序往後排了。
圖片來源於網絡（侵刪）
整體而言，科慧花園並沒有太多的不利因素。由於沒有配建需要佔去大量用地的中小學，而配建的公建又是單獨的地塊，因此沒有對住宅用地形成太多的佔用，住宅的用地是得到保障的。住宅的樓棟距離適當，建築物之間的採光遮擋的情況還好，同時留給小區業主的公共活動空間也能得到保障。
讀者在選房時，主要還是關注噪音源（道路）和異味源（垃圾站）即可，整體的樓棟佈局、戶型設計和園林造景還是不錯的，按自己的預算和偏好選擇合適的樓層、合適的朝向。
06 戶型優劣解讀
科慧花園的戶型比較簡單。中間戶是北向89㎡三房和南向105㎡三房。端戶是南北通透的118㎡和141㎡的四房。兩梯兩戶樓棟的則是205㎡的五房大戶型。
在組團三，除了定向銷售科技小鎮的入園員工外，還有部分小戶型是對外銷售的，分別是39㎡一房和66㎡、69㎡的兩房。
除了組團三的小戶型外，都做到了專梯入戶。在這種價格水平下，做了專梯入戶，性價比還是不錯的。
其實如果看過碧桂園雲頂的讀者，再來看科慧花園，會覺得很熟悉。141㎡和205㎡的戶型，和碧桂園雲頂是一模一樣的。專梯入戶和樓型設計也和雲頂很相似。在朱村，花2萬/㎡的價格，就能享受到雲頂3.4-3.6萬/㎡的豪宅享受。
針對我們曾經在碧桂園雲頂跑盤中吐槽過的淋浴房小、淋浴門打不開的問題，科慧花園也進行了改進，就是把平開門變成推拉門。淋浴房依然是比較小的，但至少淋浴門能打開了。雲頂標榜豪宅我們還能吐槽一下，科慧是剛需盤，我們就不太苛刻了。
（1）三房戶型解讀：89㎡、105㎡
專梯入戶，贈送入戶花園，動靜分離。整體沒有太多槽點，是市面上好用和常見的北向戶型和南向戶型。
圖片來源於網絡（侵刪）
圖片來源於網絡（侵刪）
（2）四房戶型解讀：118㎡、141㎡
118㎡南北通透，雙陽臺設計，動靜分離，做了三個房間朝南，居住的舒適性還是很不錯。
141㎡則是在118㎡的基礎上，做了7米大陽臺，並把客廳和主臥都進行了擴充，整體更強調居住的空間舒適感，空間感會更強。
141㎡的主臥雖然變得很大，但其實尊貴感不是很強。碧桂園沒有在主人房的設計上動心思，只是簡單地堆砌，設計上沒有讓受眾驚豔的感覺。要是在這方面動點心思，還是能起到比較好的效果。
圖片來源於網絡（侵刪）
圖片來源於網絡（侵刪）
（3）五房戶型解讀：205㎡
空間感是毋庸置疑的。做了雙廚房設計（中式廚房+西式廚房），不知道這個是不是買205㎡豪宅的客戶的敏感點，總感覺對於大部分家庭而言，根本用不著兩個廚房（還是西式廚房）。
雙主臥設計，都挺好用，父母和主人家都能有比較私密的個人空間。但是為了主人房好用，極度壓縮了書房和與書房相鄰的次臥的空間，書房和與書房相鄰的次臥也不能打通，無法優化格局，不太好用。
富士康科技小鎮是碧桂園聯合富士康進行產業勾地的項目，科慧花園是其中的住宅部分。
富士康科技小鎮會先行開發住宅部分，然後開發辦公部分，並在建成後將土地拍賣時承諾的8k面板產業及相關高層次人才引入到富士康科技小鎮中。
科慧花園由碧桂園進行開發，54萬㎡的住宅計容建面，又是一個郊區大盤。碧桂園歷來擅長開發郊區大盤，也擅長郊區盤的營銷。
科慧花園自啟動營銷以來，一直是朱村板塊的明星樓盤。很多讀者朋友也特別關心這個樓盤，那麼隨投資總一起看看吧。
01 樓盤基本信息
圖片來源於網絡（侵刪）
02 區位價值解讀
廣州21號線，估計大家都很熟悉了，我們就不特別展開來講。
21號線連接了增城廣場、朱村、長嶺居、科學城、智慧城、天河公園和員村等主要的居住組團和經濟中心，採用快慢線結合的形式。天河和黃埔的剛需沿著21號線溢出到增城。
21號線沿線樓盤不少，但增城段的樓盤會更暢銷。這個板塊原來去化和價格都表現得平平無奇，但廣州購房社保由3年變5年，兼之新房價格節節攀升的形勢，逼著一群沒有戶口的新廣州人不得不紛紛湧入21號線沿線樓盤的售樓部。
圖片來源於網絡（侵刪）
在增城段，從鳳崗站往山田站，有9個樓盤在售。這9個樓盤，雖然都在21號線，但區位價值各有高低。
首先從大區位來看，鳳崗站（快站）由於廣州教育城的規劃利好，兼之開發程度較高，樓盤林立，配套情況也比較好，會是最優首選，這個板塊也是我們常說的朱村板塊。山田站只有零星幾個樓盤，開發程度比較低，配套缺失，生活便利性也比較差。
然後從小區位來看，21號線置業本來就是交通導向的，地鐵上蓋是最優選擇，其次是步行10-15分鐘的次優，步行超過15分鐘的為次次優。而步行超過30分鐘的，就要謹慎選擇，特別是不靠地鐵、配套又不完善的樓盤，生活不太便利、轉手也比較麻煩。
所以這裡我們有歸納兩條選房原則：
原則一：鳳崗站＞朱村站≥山田站。
原則二：地鐵上蓋＞步行10-15分鐘＞步行超過15分鐘＞步行超過30分鐘。
03 配套價值解讀
21號線沿線，是一個“交通導向+增城不限購”雙重利好而催生的一個置業熱門板塊。它的火，是沒一點點防備的。這個大板塊，除了21號線之外，其他的配套一概沒有。
它的配套情況可以概括為“村校鎮校+醫療配套稀缺+商業配套稀缺”。
圖片來源於網絡（侵刪）
周邊的小學中學都是村鎮級別的配置。如果小區或者周邊沒有配建中小學，那麼小朋友受教育就是一件比較糟心的事情。
同樣的，由於醫療配套和商業配套稀缺，如果小區能自帶社區醫療和商業，會是最優選擇。如果沒有，生活的便利性大打折扣。
在這裡，我們歸納出第三條和第四條選房原則：
原則三：小區或周邊小區自帶中小學、社區醫療和商業，是最優選擇。
原則四：如果樓盤既沒有軌道交通優勢、又沒有配套優勢，那麼請直接斃掉。
04 樓盤的小位置和配套解讀
從小位置來看，科慧花園在朱村板塊是最好的位置。
說它最好，表現在兩個方面。一方面是鳳崗站（快站）的上蓋，地鐵口就在家門口。另一方面是廣州教育城的組成部分，坐落於教育城中軸線的東側，位置很顯要。
雖然小位置很不錯，但科慧花園的配套仍然值得吐槽一番。
科慧花園作為一個近5000戶的大型社區，整個小區竟然只配建一個24班幼兒園，沒有配建任何一所小學和中學。雖然朱村板塊高樓林立，但目前也僅僅是城市花園配建了一個小學，以及中航城旁有一個政府配建的朱村二小。整個朱村板塊的教育，可謂是捉襟見肘。
未來，在教育城中軸線的西側，還會配建一所小學和一所完全中學。但仍然不足以滿足朱村和教育城的業主家庭的受教育需求。未來中小學教育問題會成為朱村業主比較頭疼的問題。
至於在商業配套和醫療配套方面，科慧花園配建有社區衛生服務中心和4000㎡購物中心，富士康科技小鎮產業部分還有地下10000㎡的商業，對於業主的醫療和購物需求，只是基本能夠滿足的。
05 樓棟佈局價值解讀
富士康科技小鎮在教育城中軸線的東側，產業部分之後，是住宅部分，即是科慧花園。
科慧花園的住宅主要分為三個組團。組團一會有較多的兩梯兩戶和兩梯四戶，距離公建和地鐵的位置也適中，居住的舒適性不錯。組團二和組團三的多為兩梯六戶，戶梯比會更高，組團二是距離地鐵最遠的；組團三建設排序最後，應該是將定向銷售給科技小鎮入園企業員工的人才房都集中安排在這個位置，所以建設時序往後排了。
圖片來源於網絡（侵刪）
整體而言，科慧花園並沒有太多的不利因素。由於沒有配建需要佔去大量用地的中小學，而配建的公建又是單獨的地塊，因此沒有對住宅用地形成太多的佔用，住宅的用地是得到保障的。住宅的樓棟距離適當，建築物之間的採光遮擋的情況還好，同時留給小區業主的公共活動空間也能得到保障。
讀者在選房時，主要還是關注噪音源（道路）和異味源（垃圾站）即可，整體的樓棟佈局、戶型設計和園林造景還是不錯的，按自己的預算和偏好選擇合適的樓層、合適的朝向。
06 戶型優劣解讀
科慧花園的戶型比較簡單。中間戶是北向89㎡三房和南向105㎡三房。端戶是南北通透的118㎡和141㎡的四房。兩梯兩戶樓棟的則是205㎡的五房大戶型。
在組團三，除了定向銷售科技小鎮的入園員工外，還有部分小戶型是對外銷售的，分別是39㎡一房和66㎡、69㎡的兩房。
除了組團三的小戶型外，都做到了專梯入戶。在這種價格水平下，做了專梯入戶，性價比還是不錯的。
其實如果看過碧桂園雲頂的讀者，再來看科慧花園，會覺得很熟悉。141㎡和205㎡的戶型，和碧桂園雲頂是一模一樣的。專梯入戶和樓型設計也和雲頂很相似。在朱村，花2萬/㎡的價格，就能享受到雲頂3.4-3.6萬/㎡的豪宅享受。
針對我們曾經在碧桂園雲頂跑盤中吐槽過的淋浴房小、淋浴門打不開的問題，科慧花園也進行了改進，就是把平開門變成推拉門。淋浴房依然是比較小的，但至少淋浴門能打開了。雲頂標榜豪宅我們還能吐槽一下，科慧是剛需盤，我們就不太苛刻了。
（1）三房戶型解讀：89㎡、105㎡
專梯入戶，贈送入戶花園，動靜分離。整體沒有太多槽點，是市面上好用和常見的北向戶型和南向戶型。
圖片來源於網絡（侵刪）
圖片來源於網絡（侵刪）
（2）四房戶型解讀：118㎡、141㎡
118㎡南北通透，雙陽臺設計，動靜分離，做了三個房間朝南，居住的舒適性還是很不錯。
141㎡則是在118㎡的基礎上，做了7米大陽臺，並把客廳和主臥都進行了擴充，整體更強調居住的空間舒適感，空間感會更強。
141㎡的主臥雖然變得很大，但其實尊貴感不是很強。碧桂園沒有在主人房的設計上動心思，只是簡單地堆砌，設計上沒有讓受眾驚豔的感覺。要是在這方面動點心思，還是能起到比較好的效果。
圖片來源於網絡（侵刪）
圖片來源於網絡（侵刪）
（3）五房戶型解讀：205㎡
空間感是毋庸置疑的。做了雙廚房設計（中式廚房+西式廚房），不知道這個是不是買205㎡豪宅的客戶的敏感點，總感覺對於大部分家庭而言，根本用不著兩個廚房（還是西式廚房）。
雙主臥設計，都挺好用，父母和主人家都能有比較私密的個人空間。但是為了主人房好用，極度壓縮了書房和與書房相鄰的次臥的空間，書房和與書房相鄰的次臥也不能打通，無法優化格局，不太好用。
圖片來源於網絡（侵刪）
（4）小戶型解讀：39㎡、66㎡、69㎡
由於面積小，在設計上一定是儘可能地滿足功能性，舒適性在一定程度是被平衡的。這三類小戶型適合預算特別緊張，短期內對居住體驗可以忍耐的群體。
這三種戶型，我們建議可以考慮66㎡和69㎡，對於39㎡是不建議的。主要還是考慮到名額的問題。住宅是佔用名額的，名額是珍貴的。39㎡的小戶型住宅，日後轉手，其實並不是特別順利，特別很多人不會願意將寶貴的首套名額浪費在這種小面積住宅上。至於二套，更多是朝大的買，少有挑小的買的。
雖然39㎡總價低，首付也低，誘惑很大，但我們建議要理性。
富士康科技小鎮是碧桂園聯合富士康進行產業勾地的項目，科慧花園是其中的住宅部分。
富士康科技小鎮會先行開發住宅部分，然後開發辦公部分，並在建成後將土地拍賣時承諾的8k面板產業及相關高層次人才引入到富士康科技小鎮中。
科慧花園由碧桂園進行開發，54萬㎡的住宅計容建面，又是一個郊區大盤。碧桂園歷來擅長開發郊區大盤，也擅長郊區盤的營銷。
科慧花園自啟動營銷以來，一直是朱村板塊的明星樓盤。很多讀者朋友也特別關心這個樓盤，那麼隨投資總一起看看吧。
01 樓盤基本信息
圖片來源於網絡（侵刪）
02 區位價值解讀
廣州21號線，估計大家都很熟悉了，我們就不特別展開來講。
21號線連接了增城廣場、朱村、長嶺居、科學城、智慧城、天河公園和員村等主要的居住組團和經濟中心，採用快慢線結合的形式。天河和黃埔的剛需沿著21號線溢出到增城。
21號線沿線樓盤不少，但增城段的樓盤會更暢銷。這個板塊原來去化和價格都表現得平平無奇，但廣州購房社保由3年變5年，兼之新房價格節節攀升的形勢，逼著一群沒有戶口的新廣州人不得不紛紛湧入21號線沿線樓盤的售樓部。
圖片來源於網絡（侵刪）
在增城段，從鳳崗站往山田站，有9個樓盤在售。這9個樓盤，雖然都在21號線，但區位價值各有高低。
首先從大區位來看，鳳崗站（快站）由於廣州教育城的規劃利好，兼之開發程度較高，樓盤林立，配套情況也比較好，會是最優首選，這個板塊也是我們常說的朱村板塊。山田站只有零星幾個樓盤，開發程度比較低，配套缺失，生活便利性也比較差。
然後從小區位來看，21號線置業本來就是交通導向的，地鐵上蓋是最優選擇，其次是步行10-15分鐘的次優，步行超過15分鐘的為次次優。而步行超過30分鐘的，就要謹慎選擇，特別是不靠地鐵、配套又不完善的樓盤，生活不太便利、轉手也比較麻煩。
所以這裡我們有歸納兩條選房原則：
原則一：鳳崗站＞朱村站≥山田站。
原則二：地鐵上蓋＞步行10-15分鐘＞步行超過15分鐘＞步行超過30分鐘。
03 配套價值解讀
21號線沿線，是一個“交通導向+增城不限購”雙重利好而催生的一個置業熱門板塊。它的火，是沒一點點防備的。這個大板塊，除了21號線之外，其他的配套一概沒有。
它的配套情況可以概括為“村校鎮校+醫療配套稀缺+商業配套稀缺”。
圖片來源於網絡（侵刪）
周邊的小學中學都是村鎮級別的配置。如果小區或者周邊沒有配建中小學，那麼小朋友受教育就是一件比較糟心的事情。
同樣的，由於醫療配套和商業配套稀缺，如果小區能自帶社區醫療和商業，會是最優選擇。如果沒有，生活的便利性大打折扣。
在這裡，我們歸納出第三條和第四條選房原則：
原則三：小區或周邊小區自帶中小學、社區醫療和商業，是最優選擇。
原則四：如果樓盤既沒有軌道交通優勢、又沒有配套優勢，那麼請直接斃掉。
04 樓盤的小位置和配套解讀
從小位置來看，科慧花園在朱村板塊是最好的位置。
說它最好，表現在兩個方面。一方面是鳳崗站（快站）的上蓋，地鐵口就在家門口。另一方面是廣州教育城的組成部分，坐落於教育城中軸線的東側，位置很顯要。
雖然小位置很不錯，但科慧花園的配套仍然值得吐槽一番。
科慧花園作為一個近5000戶的大型社區，整個小區竟然只配建一個24班幼兒園，沒有配建任何一所小學和中學。雖然朱村板塊高樓林立，但目前也僅僅是城市花園配建了一個小學，以及中航城旁有一個政府配建的朱村二小。整個朱村板塊的教育，可謂是捉襟見肘。
未來，在教育城中軸線的西側，還會配建一所小學和一所完全中學。但仍然不足以滿足朱村和教育城的業主家庭的受教育需求。未來中小學教育問題會成為朱村業主比較頭疼的問題。
至於在商業配套和醫療配套方面，科慧花園配建有社區衛生服務中心和4000㎡購物中心，富士康科技小鎮產業部分還有地下10000㎡的商業，對於業主的醫療和購物需求，只是基本能夠滿足的。
05 樓棟佈局價值解讀
富士康科技小鎮在教育城中軸線的東側，產業部分之後，是住宅部分，即是科慧花園。
科慧花園的住宅主要分為三個組團。組團一會有較多的兩梯兩戶和兩梯四戶，距離公建和地鐵的位置也適中，居住的舒適性不錯。組團二和組團三的多為兩梯六戶，戶梯比會更高，組團二是距離地鐵最遠的；組團三建設排序最後，應該是將定向銷售給科技小鎮入園企業員工的人才房都集中安排在這個位置，所以建設時序往後排了。
圖片來源於網絡（侵刪）
整體而言，科慧花園並沒有太多的不利因素。由於沒有配建需要佔去大量用地的中小學，而配建的公建又是單獨的地塊，因此沒有對住宅用地形成太多的佔用，住宅的用地是得到保障的。住宅的樓棟距離適當，建築物之間的採光遮擋的情況還好，同時留給小區業主的公共活動空間也能得到保障。
讀者在選房時，主要還是關注噪音源（道路）和異味源（垃圾站）即可，整體的樓棟佈局、戶型設計和園林造景還是不錯的，按自己的預算和偏好選擇合適的樓層、合適的朝向。
06 戶型優劣解讀
科慧花園的戶型比較簡單。中間戶是北向89㎡三房和南向105㎡三房。端戶是南北通透的118㎡和141㎡的四房。兩梯兩戶樓棟的則是205㎡的五房大戶型。
在組團三，除了定向銷售科技小鎮的入園員工外，還有部分小戶型是對外銷售的，分別是39㎡一房和66㎡、69㎡的兩房。
除了組團三的小戶型外，都做到了專梯入戶。在這種價格水平下，做了專梯入戶，性價比還是不錯的。
其實如果看過碧桂園雲頂的讀者，再來看科慧花園，會覺得很熟悉。141㎡和205㎡的戶型，和碧桂園雲頂是一模一樣的。專梯入戶和樓型設計也和雲頂很相似。在朱村，花2萬/㎡的價格，就能享受到雲頂3.4-3.6萬/㎡的豪宅享受。
針對我們曾經在碧桂園雲頂跑盤中吐槽過的淋浴房小、淋浴門打不開的問題，科慧花園也進行了改進，就是把平開門變成推拉門。淋浴房依然是比較小的，但至少淋浴門能打開了。雲頂標榜豪宅我們還能吐槽一下，科慧是剛需盤，我們就不太苛刻了。
（1）三房戶型解讀：89㎡、105㎡
專梯入戶，贈送入戶花園，動靜分離。整體沒有太多槽點，是市面上好用和常見的北向戶型和南向戶型。
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（2）四房戶型解讀：118㎡、141㎡
118㎡南北通透，雙陽臺設計，動靜分離，做了三個房間朝南，居住的舒適性還是很不錯。
141㎡則是在118㎡的基礎上，做了7米大陽臺，並把客廳和主臥都進行了擴充，整體更強調居住的空間舒適感，空間感會更強。
141㎡的主臥雖然變得很大，但其實尊貴感不是很強。碧桂園沒有在主人房的設計上動心思，只是簡單地堆砌，設計上沒有讓受眾驚豔的感覺。要是在這方面動點心思，還是能起到比較好的效果。
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（3）五房戶型解讀：205㎡
空間感是毋庸置疑的。做了雙廚房設計（中式廚房+西式廚房），不知道這個是不是買205㎡豪宅的客戶的敏感點，總感覺對於大部分家庭而言，根本用不著兩個廚房（還是西式廚房）。
雙主臥設計，都挺好用，父母和主人家都能有比較私密的個人空間。但是為了主人房好用，極度壓縮了書房和與書房相鄰的次臥的空間，書房和與書房相鄰的次臥也不能打通，無法優化格局，不太好用。
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（4）小戶型解讀：39㎡、66㎡、69㎡
由於面積小，在設計上一定是儘可能地滿足功能性，舒適性在一定程度是被平衡的。這三類小戶型適合預算特別緊張，短期內對居住體驗可以忍耐的群體。
這三種戶型，我們建議可以考慮66㎡和69㎡，對於39㎡是不建議的。主要還是考慮到名額的問題。住宅是佔用名額的，名額是珍貴的。39㎡的小戶型住宅，日後轉手，其實並不是特別順利，特別很多人不會願意將寶貴的首套名額浪費在這種小面積住宅上。至於二套，更多是朝大的買，少有挑小的買的。
雖然39㎡總價低，首付也低，誘惑很大，但我們建議要理性。
圖片來源於網絡（侵刪）
富士康科技小鎮是碧桂園聯合富士康進行產業勾地的項目，科慧花園是其中的住宅部分。
富士康科技小鎮會先行開發住宅部分，然後開發辦公部分，並在建成後將土地拍賣時承諾的8k面板產業及相關高層次人才引入到富士康科技小鎮中。
科慧花園由碧桂園進行開發，54萬㎡的住宅計容建面，又是一個郊區大盤。碧桂園歷來擅長開發郊區大盤，也擅長郊區盤的營銷。
科慧花園自啟動營銷以來，一直是朱村板塊的明星樓盤。很多讀者朋友也特別關心這個樓盤，那麼隨投資總一起看看吧。
01 樓盤基本信息
圖片來源於網絡（侵刪）
02 區位價值解讀
廣州21號線，估計大家都很熟悉了，我們就不特別展開來講。
21號線連接了增城廣場、朱村、長嶺居、科學城、智慧城、天河公園和員村等主要的居住組團和經濟中心，採用快慢線結合的形式。天河和黃埔的剛需沿著21號線溢出到增城。
21號線沿線樓盤不少，但增城段的樓盤會更暢銷。這個板塊原來去化和價格都表現得平平無奇，但廣州購房社保由3年變5年，兼之新房價格節節攀升的形勢，逼著一群沒有戶口的新廣州人不得不紛紛湧入21號線沿線樓盤的售樓部。
圖片來源於網絡（侵刪）
在增城段，從鳳崗站往山田站，有9個樓盤在售。這9個樓盤，雖然都在21號線，但區位價值各有高低。
首先從大區位來看，鳳崗站（快站）由於廣州教育城的規劃利好，兼之開發程度較高，樓盤林立，配套情況也比較好，會是最優首選，這個板塊也是我們常說的朱村板塊。山田站只有零星幾個樓盤，開發程度比較低，配套缺失，生活便利性也比較差。
然後從小區位來看，21號線置業本來就是交通導向的，地鐵上蓋是最優選擇，其次是步行10-15分鐘的次優，步行超過15分鐘的為次次優。而步行超過30分鐘的，就要謹慎選擇，特別是不靠地鐵、配套又不完善的樓盤，生活不太便利、轉手也比較麻煩。
所以這裡我們有歸納兩條選房原則：
原則一：鳳崗站＞朱村站≥山田站。
原則二：地鐵上蓋＞步行10-15分鐘＞步行超過15分鐘＞步行超過30分鐘。
03 配套價值解讀
21號線沿線，是一個“交通導向+增城不限購”雙重利好而催生的一個置業熱門板塊。它的火，是沒一點點防備的。這個大板塊，除了21號線之外，其他的配套一概沒有。
它的配套情況可以概括為“村校鎮校+醫療配套稀缺+商業配套稀缺”。
圖片來源於網絡（侵刪）
周邊的小學中學都是村鎮級別的配置。如果小區或者周邊沒有配建中小學，那麼小朋友受教育就是一件比較糟心的事情。
同樣的，由於醫療配套和商業配套稀缺，如果小區能自帶社區醫療和商業，會是最優選擇。如果沒有，生活的便利性大打折扣。
在這裡，我們歸納出第三條和第四條選房原則：
原則三：小區或周邊小區自帶中小學、社區醫療和商業，是最優選擇。
原則四：如果樓盤既沒有軌道交通優勢、又沒有配套優勢，那麼請直接斃掉。
04 樓盤的小位置和配套解讀
從小位置來看，科慧花園在朱村板塊是最好的位置。
說它最好，表現在兩個方面。一方面是鳳崗站（快站）的上蓋，地鐵口就在家門口。另一方面是廣州教育城的組成部分，坐落於教育城中軸線的東側，位置很顯要。
雖然小位置很不錯，但科慧花園的配套仍然值得吐槽一番。
科慧花園作為一個近5000戶的大型社區，整個小區竟然只配建一個24班幼兒園，沒有配建任何一所小學和中學。雖然朱村板塊高樓林立，但目前也僅僅是城市花園配建了一個小學，以及中航城旁有一個政府配建的朱村二小。整個朱村板塊的教育，可謂是捉襟見肘。
未來，在教育城中軸線的西側，還會配建一所小學和一所完全中學。但仍然不足以滿足朱村和教育城的業主家庭的受教育需求。未來中小學教育問題會成為朱村業主比較頭疼的問題。
至於在商業配套和醫療配套方面，科慧花園配建有社區衛生服務中心和4000㎡購物中心，富士康科技小鎮產業部分還有地下10000㎡的商業，對於業主的醫療和購物需求，只是基本能夠滿足的。
05 樓棟佈局價值解讀
富士康科技小鎮在教育城中軸線的東側，產業部分之後，是住宅部分，即是科慧花園。
科慧花園的住宅主要分為三個組團。組團一會有較多的兩梯兩戶和兩梯四戶，距離公建和地鐵的位置也適中，居住的舒適性不錯。組團二和組團三的多為兩梯六戶，戶梯比會更高，組團二是距離地鐵最遠的；組團三建設排序最後，應該是將定向銷售給科技小鎮入園企業員工的人才房都集中安排在這個位置，所以建設時序往後排了。
圖片來源於網絡（侵刪）
整體而言，科慧花園並沒有太多的不利因素。由於沒有配建需要佔去大量用地的中小學，而配建的公建又是單獨的地塊，因此沒有對住宅用地形成太多的佔用，住宅的用地是得到保障的。住宅的樓棟距離適當，建築物之間的採光遮擋的情況還好，同時留給小區業主的公共活動空間也能得到保障。
讀者在選房時，主要還是關注噪音源（道路）和異味源（垃圾站）即可，整體的樓棟佈局、戶型設計和園林造景還是不錯的，按自己的預算和偏好選擇合適的樓層、合適的朝向。
06 戶型優劣解讀
科慧花園的戶型比較簡單。中間戶是北向89㎡三房和南向105㎡三房。端戶是南北通透的118㎡和141㎡的四房。兩梯兩戶樓棟的則是205㎡的五房大戶型。
在組團三，除了定向銷售科技小鎮的入園員工外，還有部分小戶型是對外銷售的，分別是39㎡一房和66㎡、69㎡的兩房。
除了組團三的小戶型外，都做到了專梯入戶。在這種價格水平下，做了專梯入戶，性價比還是不錯的。
其實如果看過碧桂園雲頂的讀者，再來看科慧花園，會覺得很熟悉。141㎡和205㎡的戶型，和碧桂園雲頂是一模一樣的。專梯入戶和樓型設計也和雲頂很相似。在朱村，花2萬/㎡的價格，就能享受到雲頂3.4-3.6萬/㎡的豪宅享受。
針對我們曾經在碧桂園雲頂跑盤中吐槽過的淋浴房小、淋浴門打不開的問題，科慧花園也進行了改進，就是把平開門變成推拉門。淋浴房依然是比較小的，但至少淋浴門能打開了。雲頂標榜豪宅我們還能吐槽一下，科慧是剛需盤，我們就不太苛刻了。
（1）三房戶型解讀：89㎡、105㎡
專梯入戶，贈送入戶花園，動靜分離。整體沒有太多槽點，是市面上好用和常見的北向戶型和南向戶型。
圖片來源於網絡（侵刪）
圖片來源於網絡（侵刪）
（2）四房戶型解讀：118㎡、141㎡
118㎡南北通透，雙陽臺設計，動靜分離，做了三個房間朝南，居住的舒適性還是很不錯。
141㎡則是在118㎡的基礎上，做了7米大陽臺，並把客廳和主臥都進行了擴充，整體更強調居住的空間舒適感，空間感會更強。
141㎡的主臥雖然變得很大，但其實尊貴感不是很強。碧桂園沒有在主人房的設計上動心思，只是簡單地堆砌，設計上沒有讓受眾驚豔的感覺。要是在這方面動點心思，還是能起到比較好的效果。
圖片來源於網絡（侵刪）
圖片來源於網絡（侵刪）
（3）五房戶型解讀：205㎡
空間感是毋庸置疑的。做了雙廚房設計（中式廚房+西式廚房），不知道這個是不是買205㎡豪宅的客戶的敏感點，總感覺對於大部分家庭而言，根本用不著兩個廚房（還是西式廚房）。
雙主臥設計，都挺好用，父母和主人家都能有比較私密的個人空間。但是為了主人房好用，極度壓縮了書房和與書房相鄰的次臥的空間，書房和與書房相鄰的次臥也不能打通，無法優化格局，不太好用。
圖片來源於網絡（侵刪）
（4）小戶型解讀：39㎡、66㎡、69㎡
由於面積小，在設計上一定是儘可能地滿足功能性，舒適性在一定程度是被平衡的。這三類小戶型適合預算特別緊張，短期內對居住體驗可以忍耐的群體。
這三種戶型，我們建議可以考慮66㎡和69㎡，對於39㎡是不建議的。主要還是考慮到名額的問題。住宅是佔用名額的，名額是珍貴的。39㎡的小戶型住宅，日後轉手，其實並不是特別順利，特別很多人不會願意將寶貴的首套名額浪費在這種小面積住宅上。至於二套，更多是朝大的買，少有挑小的買的。
雖然39㎡總價低，首付也低，誘惑很大，但我們建議要理性。
圖片來源於網絡（侵刪）
圖片來源於網絡（侵刪）
富士康科技小鎮是碧桂園聯合富士康進行產業勾地的項目，科慧花園是其中的住宅部分。
富士康科技小鎮會先行開發住宅部分，然後開發辦公部分，並在建成後將土地拍賣時承諾的8k面板產業及相關高層次人才引入到富士康科技小鎮中。
科慧花園由碧桂園進行開發，54萬㎡的住宅計容建面，又是一個郊區大盤。碧桂園歷來擅長開發郊區大盤，也擅長郊區盤的營銷。
科慧花園自啟動營銷以來，一直是朱村板塊的明星樓盤。很多讀者朋友也特別關心這個樓盤，那麼隨投資總一起看看吧。
01 樓盤基本信息
圖片來源於網絡（侵刪）
02 區位價值解讀
廣州21號線，估計大家都很熟悉了，我們就不特別展開來講。
21號線連接了增城廣場、朱村、長嶺居、科學城、智慧城、天河公園和員村等主要的居住組團和經濟中心，採用快慢線結合的形式。天河和黃埔的剛需沿著21號線溢出到增城。
21號線沿線樓盤不少，但增城段的樓盤會更暢銷。這個板塊原來去化和價格都表現得平平無奇，但廣州購房社保由3年變5年，兼之新房價格節節攀升的形勢，逼著一群沒有戶口的新廣州人不得不紛紛湧入21號線沿線樓盤的售樓部。
圖片來源於網絡（侵刪）
在增城段，從鳳崗站往山田站，有9個樓盤在售。這9個樓盤，雖然都在21號線，但區位價值各有高低。
首先從大區位來看，鳳崗站（快站）由於廣州教育城的規劃利好，兼之開發程度較高，樓盤林立，配套情況也比較好，會是最優首選，這個板塊也是我們常說的朱村板塊。山田站只有零星幾個樓盤，開發程度比較低，配套缺失，生活便利性也比較差。
然後從小區位來看，21號線置業本來就是交通導向的，地鐵上蓋是最優選擇，其次是步行10-15分鐘的次優，步行超過15分鐘的為次次優。而步行超過30分鐘的，就要謹慎選擇，特別是不靠地鐵、配套又不完善的樓盤，生活不太便利、轉手也比較麻煩。
所以這裡我們有歸納兩條選房原則：
原則一：鳳崗站＞朱村站≥山田站。
原則二：地鐵上蓋＞步行10-15分鐘＞步行超過15分鐘＞步行超過30分鐘。
03 配套價值解讀
21號線沿線，是一個“交通導向+增城不限購”雙重利好而催生的一個置業熱門板塊。它的火，是沒一點點防備的。這個大板塊，除了21號線之外，其他的配套一概沒有。
它的配套情況可以概括為“村校鎮校+醫療配套稀缺+商業配套稀缺”。
圖片來源於網絡（侵刪）
周邊的小學中學都是村鎮級別的配置。如果小區或者周邊沒有配建中小學，那麼小朋友受教育就是一件比較糟心的事情。
同樣的，由於醫療配套和商業配套稀缺，如果小區能自帶社區醫療和商業，會是最優選擇。如果沒有，生活的便利性大打折扣。
在這裡，我們歸納出第三條和第四條選房原則：
原則三：小區或周邊小區自帶中小學、社區醫療和商業，是最優選擇。
原則四：如果樓盤既沒有軌道交通優勢、又沒有配套優勢，那麼請直接斃掉。
04 樓盤的小位置和配套解讀
從小位置來看，科慧花園在朱村板塊是最好的位置。
說它最好，表現在兩個方面。一方面是鳳崗站（快站）的上蓋，地鐵口就在家門口。另一方面是廣州教育城的組成部分，坐落於教育城中軸線的東側，位置很顯要。
雖然小位置很不錯，但科慧花園的配套仍然值得吐槽一番。
科慧花園作為一個近5000戶的大型社區，整個小區竟然只配建一個24班幼兒園，沒有配建任何一所小學和中學。雖然朱村板塊高樓林立，但目前也僅僅是城市花園配建了一個小學，以及中航城旁有一個政府配建的朱村二小。整個朱村板塊的教育，可謂是捉襟見肘。
未來，在教育城中軸線的西側，還會配建一所小學和一所完全中學。但仍然不足以滿足朱村和教育城的業主家庭的受教育需求。未來中小學教育問題會成為朱村業主比較頭疼的問題。
至於在商業配套和醫療配套方面，科慧花園配建有社區衛生服務中心和4000㎡購物中心，富士康科技小鎮產業部分還有地下10000㎡的商業，對於業主的醫療和購物需求，只是基本能夠滿足的。
05 樓棟佈局價值解讀
富士康科技小鎮在教育城中軸線的東側，產業部分之後，是住宅部分，即是科慧花園。
科慧花園的住宅主要分為三個組團。組團一會有較多的兩梯兩戶和兩梯四戶，距離公建和地鐵的位置也適中，居住的舒適性不錯。組團二和組團三的多為兩梯六戶，戶梯比會更高，組團二是距離地鐵最遠的；組團三建設排序最後，應該是將定向銷售給科技小鎮入園企業員工的人才房都集中安排在這個位置，所以建設時序往後排了。
圖片來源於網絡（侵刪）
整體而言，科慧花園並沒有太多的不利因素。由於沒有配建需要佔去大量用地的中小學，而配建的公建又是單獨的地塊，因此沒有對住宅用地形成太多的佔用，住宅的用地是得到保障的。住宅的樓棟距離適當，建築物之間的採光遮擋的情況還好，同時留給小區業主的公共活動空間也能得到保障。
讀者在選房時，主要還是關注噪音源（道路）和異味源（垃圾站）即可，整體的樓棟佈局、戶型設計和園林造景還是不錯的，按自己的預算和偏好選擇合適的樓層、合適的朝向。
06 戶型優劣解讀
科慧花園的戶型比較簡單。中間戶是北向89㎡三房和南向105㎡三房。端戶是南北通透的118㎡和141㎡的四房。兩梯兩戶樓棟的則是205㎡的五房大戶型。
在組團三，除了定向銷售科技小鎮的入園員工外，還有部分小戶型是對外銷售的，分別是39㎡一房和66㎡、69㎡的兩房。
除了組團三的小戶型外，都做到了專梯入戶。在這種價格水平下，做了專梯入戶，性價比還是不錯的。
其實如果看過碧桂園雲頂的讀者，再來看科慧花園，會覺得很熟悉。141㎡和205㎡的戶型，和碧桂園雲頂是一模一樣的。專梯入戶和樓型設計也和雲頂很相似。在朱村，花2萬/㎡的價格，就能享受到雲頂3.4-3.6萬/㎡的豪宅享受。
針對我們曾經在碧桂園雲頂跑盤中吐槽過的淋浴房小、淋浴門打不開的問題，科慧花園也進行了改進，就是把平開門變成推拉門。淋浴房依然是比較小的，但至少淋浴門能打開了。雲頂標榜豪宅我們還能吐槽一下，科慧是剛需盤，我們就不太苛刻了。
（1）三房戶型解讀：89㎡、105㎡
專梯入戶，贈送入戶花園，動靜分離。整體沒有太多槽點，是市面上好用和常見的北向戶型和南向戶型。
圖片來源於網絡（侵刪）
圖片來源於網絡（侵刪）
（2）四房戶型解讀：118㎡、141㎡
118㎡南北通透，雙陽臺設計，動靜分離，做了三個房間朝南，居住的舒適性還是很不錯。
141㎡則是在118㎡的基礎上，做了7米大陽臺，並把客廳和主臥都進行了擴充，整體更強調居住的空間舒適感，空間感會更強。
141㎡的主臥雖然變得很大，但其實尊貴感不是很強。碧桂園沒有在主人房的設計上動心思，只是簡單地堆砌，設計上沒有讓受眾驚豔的感覺。要是在這方面動點心思，還是能起到比較好的效果。
圖片來源於網絡（侵刪）
圖片來源於網絡（侵刪）
（3）五房戶型解讀：205㎡
空間感是毋庸置疑的。做了雙廚房設計（中式廚房+西式廚房），不知道這個是不是買205㎡豪宅的客戶的敏感點，總感覺對於大部分家庭而言，根本用不著兩個廚房（還是西式廚房）。
雙主臥設計，都挺好用，父母和主人家都能有比較私密的個人空間。但是為了主人房好用，極度壓縮了書房和與書房相鄰的次臥的空間，書房和與書房相鄰的次臥也不能打通，無法優化格局，不太好用。
圖片來源於網絡（侵刪）
（4）小戶型解讀：39㎡、66㎡、69㎡
由於面積小，在設計上一定是儘可能地滿足功能性，舒適性在一定程度是被平衡的。這三類小戶型適合預算特別緊張，短期內對居住體驗可以忍耐的群體。
這三種戶型，我們建議可以考慮66㎡和69㎡，對於39㎡是不建議的。主要還是考慮到名額的問題。住宅是佔用名額的，名額是珍貴的。39㎡的小戶型住宅，日後轉手，其實並不是特別順利，特別很多人不會願意將寶貴的首套名額浪費在這種小面積住宅上。至於二套，更多是朝大的買，少有挑小的買的。
雖然39㎡總價低，首付也低，誘惑很大，但我們建議要理性。
圖片來源於網絡（侵刪）
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圖片來源於網絡（侵刪）
07 總結及建議
科慧花園近期成交都在2.0萬/㎡上下浮動幾百塊錢。這個價格在周邊對比來看，價格划算，性價比不錯。
各個面積段之間的單價多是幾百塊錢的差異，如果條件允許，我們建議剛需客戶儘量選擇南向戶型105㎡和南北通透戶型118㎡，整體的居住體驗是更好的。在首付上，一般是增加6-10萬元。
最後，我們回到我們提出的四條原則來給科慧花園進行總結。
原則一：鳳崗站＞朱村站≥山田站。
科慧花園：鳳崗站上蓋。
原則二：地鐵上蓋＞步行10-15分鐘＞步行超過15分鐘＞步行超過30分鐘。
科慧花園：組團二距離地鐵口最遠，約1公里，步行到地鐵口10-15分鐘。
原則三：小區或周邊小區自帶中小學、社區醫療和商業，是最優選擇。
科慧花園：無中小學配建，自帶社區醫療和商業中心，基本滿足需求。
原則四：如果樓盤既沒有軌道交通優勢、又沒有配套優勢，那麼請直接斃掉。
科慧花園：有軌道交通優勢，商業和醫療配套基本滿足需求，教育配套不足。對比朱村板塊內樓盤，矮子裡拔高個，科慧花園是相對軌交和配套更為完善和均衡的。
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