經濟觀察網 張雅楠/文等電梯的間隙，一位身材壯碩的東北漢子拎著長長一串房門鑰匙，專注地望向窗外。
在北京難得的晴朗天氣裡，窗外綠意蔥蘢，柳絮瀰漫天地，快遞員穿梭在小路上，蓬頭小帥哥在遛狗，情侶牽手走向包子鋪，一派安靜祥和。
東北漢子幽幽地說，這小區以前可熱鬧了。他是這個幾近冰封小區裡少數幾個還在工作的野生中介。
僅僅在半個月以前，北京像素還是立在北京東五環外一面躁動的青春旗幟，是新鮮生活方式的試驗場。
從2011年入駐至今7年時間，數萬名80、90後們成就了這個充滿活力的“商住”小區。8000多套LOFT、1500多套開間，數不清的餐廳、超市、咖啡館、健身房、酒吧，以及你想得到想不到的各式中介服務機構，在21萬平方米的地盤上野蠻生長著。
一位90後業主說，原來她可以一個月不出小區大門，照樣把日子過得活色生香，“可以吃烤肉、焗飯、海鮮、火鍋，可以學陶藝、畫畫、吉他，可以唱歌、游泳、健身……”名單好像可以沒有盡頭。
規劃中，北京像素位於CBD朝陽區傳媒文化創意走廊，90後業主戲稱，她的像素朋友圈裡是一群一直在導，卻從未上過院線的導演；一直在寫，卻從未賣過高價的編劇；一直在拍，卻沒有什麼美感和鏡頭覺悟的攝影；一直在演，卻總也沒在戲裡看到過她的演員。其實更多的是像她一樣沒有背景來北京打拼的年輕人，線上QQ群、微信、APP裡打成一片，線下各種健身、遛狗、做飯愛好者很容易結成朋友，這是一個“自來熟”小區。
房價和租金伴隨著社區氛圍和配套成熟水漲船高。2009年末北京像素首期開盤，2010年初北京開啟住宅限購，“商住兩用”“不限購”成為誘人的賣點，隨著地鐵和周邊大型商業的興起，LOFT的均價從1.9萬元/平方米一路漲至6.5萬元/平方米，緊緊咬住了周邊住宅價格，租金水平亦較三四環的小區不差多少，40平方米的開間可以租出4000元的價格。
北京像素開發商中弘地產以及數萬業主享受到了限購的紅利，直到現在，這個土地使用權所剩不足40年的項目，依然是中弘地產最拿得出手的作品之一，同時，它也圓了眾多沒有購房資格北漂的安居夢，不論是租還是買，為此，他們願意選擇性忽視3公里外目前國內規模最大的高安屯垃圾焚燒發電廠和機場航道的噪聲。
其後，伴隨北京供地結構的變化，“商住”類項目大行其道。
判別“商住”的是非並不容易，憑藉不限購、可居住的特點，“商住”一直是調控的法外之地，這點似乎有失公平，但若沒有它消化商業庫存，商辦用地的效率也難以保障。
在夾縫中蓬勃發展至2016年3月，北京“商住”類項目的成交量已經遠超商品住宅。
鏈家一位經理的帶看成交記錄顯示，2016年1月至今，她共在北京像素小區成交了15套房，平均每月成交1套。今年3月6日成交的一套49平方米的東南向LOFT價位為288萬元，單價57785元。3月26日，同戶型的房子，成交價320萬元，僅僅20天的時間，房價上漲32萬元，漲幅讓每個業主、購房者和中介心潮湧動。
但身段柔軟了這麼多年，最終還是閃了腰。
3月26日，“商住”項目迎來封喉式調控，從規劃建設、銷售使用、購房資格、個人信貸等層面受到360度限制。
沒有中介願意冒著註銷機構備案或吊銷營業執照的風險頂風作案，北京像素小區內7家鏈家，8家恆洋，2家我愛我家，全部關門大吉。
那些熟悉小區交通、餐飲、學校甚至地鐵口哪個地攤缺斤少兩的中介，或被分流至其他商圈寄工或者乾脆轉行。網絡上也幾乎找不到和這個小區有關的租售信息。
加之存量商辦項目的銷售比住宅還嚴苛，要求個人購房者名下在京無住房和商辦類房產記錄，且在京已連續五年繳納社會保險或個稅，還不得貸款。
就這樣，北京像素連同其他“商住”項目在房地產租售世界裡“消失”了。
一位業主3月中旬將房子交給中介出租，正常情況下幾天就能租出去，3月24日，中介還在頻繁地帶看，每天彙報成果，跟進意向租客。3月26日後，中介打電話讓他拿回鑰匙，並告知他們要撤店，自己即將轉行，問他有沒有合適的工作介紹。曾經求租的客戶也不允許繼續聯繫了。
想出租房子的業主回到了最原始的方式，在小區裡或者地鐵口守株待兔，對租房人充滿了警戒，生怕對方是暗訪人員，因為在地鐵口貼招租廣告時被中介模樣的人告誡過，“別貼，小心建委抓你”。
鏈家轉讓店面的A4紙上被貼了三四張租賃傳單，其中就有野生中介沒有消化的房源，文章開頭提到的憂傷的東北漢子就是其中一位。
北京像素APP上也可以發佈出租信息，但這個APP的影響力僅限於小區範圍內，不是外來求租者能快速瞭解的渠道。
少了中介的穿針引線，社區熱度驟降。更關鍵的是，沒有買賣，也就沒有了最直接的定價機制。限購政策出臺之後，曾有北京像素業主降價100萬元賣房未果。
若商辦調控持續不變，北京像素便回到了流動性低，交易少且間隔較長的商業地產市場，定價也就無法比照周邊住宅。
商業地產估值更多依賴盈利能力，若簡單按照商業資本化估值法估算，40平方米的商業，年租金5萬元，按一線城市4%-5%的資本化率計算，物業價值在100萬-125萬元，較調控前的價格幾乎折讓一半。
這對商辦業主和開發中的房地產商來說，都不是一個好消息。
房價下跌的暴擊很難即刻印證，但商住兩用的尷尬早已浮出水面。
例如，去年8月，北京像素100多家餐飲店鋪被取締，就是因為居民樓內無權辦理餐飲經營許可證。前述願意一個月不出小區的業主現在需要坐一站地鐵到長楹天街消費。
再有，北京像素以商辦立項，本可以註冊公司，小區業主此前也多會將地址出租，獲取每年6000元左右的租金收益，但由於整個小區絕大多數房產都用於居住，已經被北京市工商管理局朝陽分局列為註冊地黑名單。
沒有人知道現狀會持續多久。去年6月，國務院曾發佈文件，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，調整後用水、用電、用氣價格也是民用價格。這被很多人認為是打破存量“商住”僵局的可行辦法之一。
不過，從已開始落實該文件的廣東省的政策口徑看，“商改租”僅限持有大宗商業項目的企業，而不針對持有房產的個人。
或許，北京像素已經率先走在“房子是用來住的，不是用來炒的”的大路上了。