你在重慶看房，一定會感到十分困惑。
距離朝天門5公里有12000一平的房子，離15公里還是12000一平，離25公里的悅來還是12000一平。
不是說離市中心越近房價越高嗎？
我們不計較個別盤的數據，從均價上看，重慶房價沒有高地，各個區之間差距很小。
有人說，這是因為重慶是組團式發展，每個區都很獨立，各有中心，所以差別很小。
真的如此麼？
成都是不是組團式發展？
除了新划進來的區，成都這個一環環有明顯中心的八卦圖式的城市，各區之間的房價也差別不大。
還有長沙，價格更均勻，難道是組團發展？
還有合肥，還有鄭州....
二線城市幾乎都沒有梯度，房價最低的區與房價最高的區差別在0.5倍以內。
所以，把二三線城市房價的平均化現象歸結於重慶特有的組團發展並不是合理：這是一種普遍存在的現象。
但一線城市，市中心與市郊的差別就十分明顯了
北京差5倍，上海差5倍，廣州差3倍！
你可以認為這其中的原因是二線城市的新房癌更嚴重，大家都喜歡買郊區新房，慢慢把郊區的房價抬高。而一線城市的人們更加接受二手房，不願為新房付出太多溢價。
這裡我想從另一個角度談談這個問題。
觀念，根深蒂固的觀念。
其實我國的房改才不到20年，城市化進程也是在這20年中是最迅猛的。城市化進程吸納的人口大部分還殘留著農業社會的印記。農業社會的觀念與城市的內在要求充滿著矛盾。
第一個觀念是時間不值錢
農業社會日出而作，日落而息，看似規律，實則散漫。時間是不值錢的，如果有把時間換成錢的機會絕對不會錯過，而不會計算真正的時間價值。所以，有的人寧願每天在路上消耗3個小時上下班，僅僅是因為買郊區房子能少花20萬。
20萬對二三線城市的工薪族來講可能不少，但放在人生幾十年來攤薄後幾乎沒有多少差別，再加上交道的損失和精力的消耗，其實真算起來，買遠處的房子絕對是虧起的。但人們往往看到減輕當時的負擔，用寶貴的自己的時間來交換少量的金錢。
有人可能不同意，買在郊區可以讓你早早起來，擠公交擠地鐵鍛練身體，反正年輕也擠得過。
你當我沒說。
不但是工薪族，即使有些成功人士，他們根本不介意價格，也寧願把大把時間浪費在車裡。這是為什麼？
第二個觀念是向住田園牧歌的生活
中國人有二千多年的農業文明，產生了無數歌頌田園生活的詩詞歌賦，不可否認我們都受此影響，有著濃厚的鄉村情節。
郊區符合人們這樣一種嚮往，地廣人稀，藍天綠地。因此，詭異的是，在整體突飛猛進的城市化的過程中，在人們觀念深處卻有一種潛在的逆城市化的傾向，總想逃離城市，遠離城市。如果在郊區再有一個大面積的改善就更有吸引力了。
城市代表效率，代表富足，代表進步。城市的一個特點就是人群密集，人群密集保證了思想的交流的便捷，商業的活力，多元文化的碰撞，是人類進步的引擎。
如果沒有一定的密度，城市必然陷入蕭條。
人們卻往往把高密度視為洪水猛獸，以為它會帶來交通、治安等一系列問題。實際上可能恰恰相反。如果人們不職住分離，每天上班在步行距離內就不會擁堵，街頭有不斷的人流對犯罪就是威懾。
人類對未來城市的所有幻想都是高樓大廈，而不是鄉村別墅。
美國100萬以上人口的大城市的生產效率比小城市高出50％，人口最稠密的渝中區的人均GDP是渝北的兩倍。
逆城市化將傷害城市的效率，現在的最突出的表現是城市日益嚴重的擁堵。重慶已經是全國職住分離最嚴重的城市，部分原因是總試圖從市區疏散人口，但居住地變了，他們仍然要回來工作。
數據顯示，雖然向外趕人是以前核心區的目標，但去年渝中區的流入人口的增加卻排在前三位。人口集中的趨勢是不可逆的，也符合發展規律。
紐約市也經歷過人口郊區化，經歷了＂田園資本主義＂，1950年～1990年，人口從789萬，下降到732萬；但從1990年又迴流，2010年升到817萬。
人口有天然集中的趨勢，未來城市必然選擇垂直生長大於水平生長，電梯代替汽車成為效率工具。
當然本文談的是房價，未來城市發展對房價有什麼指導意義？
北上廣都有上百年的發展歷史，居民多已經習慣了城市生活，鄉村的觀念更少一些。甚至那些不是一線，但現代城市成型更早的地方，房價也是有高梯度的，比如天津和青島。
大部分二線城市房價這麼平均的原因是城市一直在擴展，人的思維轉變緩慢。
但我國人口增速在下降，00後的人口比80後減少了45%，城市外擴的速度必然下降，城市一旦收縮，人們會抱團取暖，人口越多的地方房價越高。
如果歷史會重演，故事會重複，那麼：
在不遠的未來，二線城市像北上廣一線城市的現在，城市核心的房價要比郊區貴3倍！
在更遠的未來，我們的故事像美國城市，那同美國一樣，有一些帶房產稅的鄉村別墅，只值一美元。
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