5月二手房：二手住宅過戶量同比回正 價格穩定為主小幅波動

Q房探三級市場概述

1、二手住宅量價齊漲，過戶量同比近14個月以來首次止跌回漲，但尚存走低風險。

2、二手均價漲幅不斷收窄，按當前的成交情況看，價格以平穩為主，變化幅度不大。

3、租賃市場轉淡，過去一年來租金波動性更加明顯，甚至出現過較長時間的下滑。關鍵數據

1、5月成交6532套，環比上漲3.67%，同比上漲75.21%。

2、5月成交57.71萬㎡，環比上漲11.42%，同比上漲82.20%。

3、5月均價53075元/㎡，環比上漲0.37%，同比上漲6.49%。

4、5月成交主力結構：面積段51-90㎡（佔比51.14%）、單價段3-4萬（佔比27.94%），總價段200-300萬（佔比26.31%）。

5、5月租金75.11元/㎡，環比下跌1.69%，同比上漲1.15%。詳細乾貨版目錄

1、成交量分析

2、成交價格分析

3、成交結構分析

4、租賃市場分析 1、成交量分析：同比短暫回正

2017年5月，深圳全市二手住宅共成交6532套，環比上漲3.67%，同比上漲75.21%;成交面積57.71萬㎡，環比上漲11.42%，同比上漲82.20%。

自3月份開始，二手住宅過戶量出現三連漲，而漲幅在不斷收窄，同時，從去年325政策出臺之後的次月，二手住宅過戶量同比就進入下跌通道，這個月，是近14個月以來首次止跌回漲。當然，75%的回漲，主要還是由於去年基數較低，目前6532套的二手住宅量高於政策出臺之後的月度均值，但也算不上爆發。這個月，實際交易速度比較平穩，且整體來說，4-5月實際銷量較3月下滑，這樣的趨勢也將逐步在過戶數據中顯現。

細分到深圳各個區域表現如下：在5月二手住宅成交中，龍崗區以1673套的成交總量繼續位列全市首位，佔全市成交總量的26%；其次是寶安區成交1346套，佔全市成交總量的21%；再次福田區成交1182套，佔全市成交總量的18%；南山區成交1130套，佔全市成交總量的17%；羅湖區成交1057套，佔全市成交總量的16%；鹽田區成交144套，佔全市成交總量的2%。從環比情況看，僅福田區環比小幅下跌近5個百分點，其他五個區域環比均上漲，寶安區漲幅超過一成，其他漲幅都在5個百分點左右。

2、成交價格分析：穩定為主小幅變動

根據Q房網·深圳成交系統數據統計，5月份全市二手住宅成交均價為53075元/㎡，環比上漲0.37%，同比上漲6.49%。過去一年以來二手均價一直在5萬元/㎡上下波動，最近三個月的價格持續上漲，但漲幅漸弱，最新的價格僅比上個月上漲不到0.5個百分點，同比漲幅6.5%。由於二手市場的靈活性和個體性，其走勢往往更能代表真實的市場情況，從當前的情況看，量值中等，且存在波動的危險，價格總體而言較穩，變化幅度不大。

從各區域成交均價來看，繼續保持三大梯隊，其中第一梯隊福田區、南山區 “7字頭”；第二梯隊，寶安和羅湖，4-5萬元/㎡，寶安“5字頭”、羅湖“4字頭”；第三梯隊，龍崗和鹽田，依然維持“3字頭”。環比方面，六大區域漲跌參半，其中福田、南山、龍崗環比上漲，其他區域環比下跌。相對而言，龍崗區漲幅較大，鹽田區由於樣本量小，降幅偏大，其他區域波動幅度都較小。

3、成交結構分析：高價產品佔比提升

（1）成交面積段

從成交面積區間結構圖看，5月份佔比最大的面積段依然是51-90㎡戶型，成交佔比51.14%，比4月佔比提高了0.41個百分點，也是5月份佔比提升最多的面積段；佔比第二高為50㎡以下戶型，成交佔比22.22%，較4月下降了0.12個百分點。總體而言，5月份面積段佔比波動很小，百分比變化都在1個百分點以內。

（2）成交單價段

從成交單價區間結構圖看，5月成交佔比最大區間位3-4萬區間，佔比27.94%，比4月份下降0.25個百分點；其次為4-5萬區間，佔比25%，佔比下降0.76個百分點，此外，6萬以上的產品出現了較大比例的提高。

（3）成交總價段

從成交總價區間結構圖看，市場份額最大的部分為200-300萬產品，佔比26.31%，較上月佔比下降0.23個百分點；其次為500萬以上部分，佔比23.37%，佔比較4月提高2.49個百分點，也是5月份中佔比提升最大的總價段。在面積段佔比變化不大的情況下，高總價段佔比的提升與高單價段佔比的提升有直接關係。4、租賃市場分析：租金小幅下探

根據Q房網·深圳成交系統數據統計，5月份全市商品住宅租金為75.11元/㎡，環比下跌1.69%，同比上漲1.15%。上半年的租賃行情正在從3月份的旺季逐漸轉淡，一邊是租單總量的走低，一邊是租金的小幅下探。最近，關於一線城市租金降溫的說法較多，結合公司的樣本顯示，的確在商品住房市場出現了這樣的趨勢，較為顯著的特徵表現為近一年來租金的波動性明顯超過歷史情況，甚至出現了較長時間的下滑。雖然與買賣相比，租賃市場的季節性更為明顯，但過去一年的波動和下滑也屬小概率事件。

從各區域月度租金價格來看，羅湖區租金反超南山和福田，5月租金116.93元/㎡·月，排名第一，環比上漲27.26%；其次為南山區，93.53元/㎡·月，環比上漲2.29%；再次為福田區，84.93元/㎡·月，環比下跌9.76%；租金最低依然為龍崗區，52.69元/㎡·月，環比上漲2.78%。六大區域中，僅福田區和寶安區環比下跌，其他區域環比上漲，由於樣本量的降低，羅湖和寶安區的租金波動較大，例如寶安4月份幾個別墅租單的影響，與結構性變化有直接關係。