未來三年北京每萬人將擁有三家便利店
圖片來自CNSPHOTO中國商報/中國商網（記者 冉隆楠）6月19日，第十四屆京商論壇暨第六屆北京國際商貿中心研究基地學術論壇在京召開。會上，北京市商務局...
自從326新政以來，歷經418+524等政策的洗禮，北京商住產品儼然已經成為“過街的老鼠”，購房者是望而生畏，唯恐避之不及，擁有者則是搖頭嘆息，垂頭喪氣。
北京商住在歷經政策之後，目前的缺陷可以說是顯而易見的：
1、不能貸款，無法使用金融槓桿。
2、必須要擁有等同於住宅的購房資格，個人才能購買，而且只能購買326之前簽約的房源。
3、新房只能公司購買，持有和使用成本較高，同時就算採用股權轉讓方式，政策和法律風險仍然較高，下家接盤難度較大。
正是以上三大缺陷，從而讓購房客戶望而生畏，遲疑不定，北京商住市場市場成交至此跌入了歷史最低谷，基本上就是一種冰凍的狀態。
市場成交價格也從326之前的44000元/平米，下降到了目前的33000元/平米。
但是值得欣慰的是，價格雖然在不斷下降，但是成交量已經出現了緩慢回升，北京商住市場究竟還能不能有未來？
我個人認為，鑑於北京商住產品擁有以下三大核心優勢，在未來三年中，整體市場有可能將會迎來破局：
1：完全產權的全流通資產屬性：在即將到來的貨幣大貶值時代和共有產權時代，商住產品作為完全產權的全流通資產，具有一定的保值增值潛力！
9月29日，央行迎來了自房地產調控以來的首次大放水，再加上未來三年需要進行京津冀區域的大建設，因此基本上未來3-5年肯定是新一輪的貨幣大貶值時代，如何實現手中貨幣的保值增值，將會成為一個大問題。
而與此同時，北京住宅市場也將迎來最大規模的共有產權房時期，由於共有產權房的封閉性運行，其資產性屬性基本已經完全喪失。
同時北京未來大部分新房商品房將執行五年限售政策（自從2016年10月份開始，北京土地出讓文件中已經明確規定所有新房必須限售五年），如果未來一旦新購二手房也執行五年限售政策，那麼商住將會成為北京市場中唯一的全流通性居住資產存在。
因此，商住顯然是貨幣大貶值時代的一個優選：完全性產權，超低總價門檻，公司購買不限購不禁售（全流通），儘管持有成本高一些，當時在貨幣大貶值時代，仍然處於可以接受的範圍。
2：超高的性價比優勢屬性：隨著北京住宅市場迎來全面共有產權房格局，北京商品住房價格和商住價格之間的差距會越來越大，商住必將成為北京市場中最低總價的居住類產品。
未來五年，北京即將供應高達50萬套的共有產權房，幾乎就是平均一年接近10萬套的水平。這就意味著北京商品房基本上就會處於斷供的處境，供需關係會更加不平衡，必然會導致整體住宅實際價格的上漲（雖然政府會執行更加嚴格的限價政策）。
這樣一來，北京商住和住宅之間的價差會越來越大，北京商住的全款可能都無法支付北京住宅的首付。再加上限購條件的嚴苛（包括共有產權房申請條件的苛刻），北京商住其實是新北京人過渡性居住的優先選擇產品。
因此如果你剛到北京不久，手裡錢不多，為什麼不選擇商住產品進行過渡呢？在北京住宅實際房價越來越高的推動下，這種趨勢會越來越明顯！
3：不計住宅資格：不管是購房記錄，還是貸款記錄，商住均不影響住宅的購房資格，這就是商住獨有的不計住宅資格屬性。
隨著對住宅限制條件的增多，購房記錄及貸款記錄已經對北京購買住宅的行為起到比較嚴重的影響。
比如北京本地人如果是二次購房，首付就需要提高到八成。而外地人則只能在北京名下擁有一套住宅，同時如果有過貸款記錄，就算購買首套住宅，也需要首付達到八成。
但是，商住產品不管是對購買住宅的套數記錄，還是貸款記錄，均沒有影響！這是商住最為獨特的不計房產性屬性。
這種屬性決定了購買商住，並不會影響客戶購買住宅的資格審定，甚至不會影響客戶申請共有產權房（尤其是在用公司名義購買情況下更不影響）。
而對於商住市場的回暖階段，我個人有如下三個判斷：
第一：商住市場回暖最早會在2018年的下半年，最晚會在2019年的上半年，順應經濟政策的實施，在新一輪大通脹背景下，商住會呈現出明顯回暖的跡象。
第二：未來三年內，隨北京整體城市格局的逐漸穩定，人口及產業的逐漸疏散，最早到2020年，商住限購政策會呈現出逐漸放鬆的態勢。
第三：未來三年環北京市場的逐漸火爆也會對北京商住市場起到明顯的刺激作用，北京商住的總價窪地效應會更加凸顯。
2020年，將會是商住市場的一個重大節點！
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