樓盤案名：
萬科正榮天宸
項目位置：
地塊位於新東站張馬屯片區，開源路以北，幸福柳路以東，大致位置如圖所示，工業北路距離項目直線距離約900米。
項目售樓處位於工業北路南側，鴻騰國際大酒店以東100米，與地塊相距1公里左右。
拿地回顧：
雖然項目是由萬科、正榮聯合開發（據說是正榮操盤，萬科物業），但拿地房企是碧桂園。2017年12月1日，碧桂園以97億拿下新東站張馬屯片區8宗地塊，其中C-8地塊就是現在的萬科正榮天宸，成交樓板價7478元/平米。
產品信息：
C-8地塊為商住混合用地，項目總建築面積約13萬平米，其中住宅建築面積11.63萬平米，商業配套1.24萬平米，容積率為2.52，規劃為2棟34層住宅，12棟16-18層住宅，共1039戶。
該項目也是小街區式設計，分為4個組團，每棟都有底商，每棟都靠近馬路，而且組團之間的道路是公共道路，也就是說社區外人員也可以自由穿行。
值得注意的是，目前在售的2#樓，西單元西戶2-9層，大寒日日照時間不足2小時為居住公寓，還有一些待售的樓棟也存在不居住公寓，像3#樓東單元東戶1-8層、11#樓東單元東戶2-6層、16#樓東單元西戶1-6層等。
銷售信息：
目前在售的是1#、2#、5#樓，根據五一釋放的信息，即將加推6#樓，18F高層，主推125平米的四室，精裝修，前幾天開盤均價在15300左右。未來還將推出97-108平米三室，34F高層，精裝修，具體時間、價格未定。
周邊情況：
通過航拍圖可以看到，目前的張馬屯片區整體都處於開發初級階段，項目周圍是大片的工地和空地，以及麥田。
除了萬科正榮天宸，還有悅棠府，鳳凰首府，公園學府，魅力之城，璟樾，錦悅府，以及綠城項目等。
項目點評：
1、一如上面所說，周邊配套一片空白，一切等待張馬屯片區開發建設。但城市建設不是一蹴而就，短時間或許難有成績。計劃交房就入住的購房，需要考慮清楚，居住環境可能很不理想，周邊開發的工地和大車等對生活的影響。
2、和新東站的其他樓盤一樣，張馬屯片區幾乎都是小街區，什麼所謂的TOD，以公共交通為導向的開發，可是，我們有了錢就想買車，這是我們的國情，也是我們的生活理念。所以，這種規劃和後續實際情況，還需要時間驗證。再有就是組團小街區，三棟樓或者4棟樓一個小區，讓每一棟樓都臨街，噪音灰塵影響不可避免，在濟南大家庭討厭這種臨街的樓。之前新城香溢紫郡就因為這個問題，有業主討要說法。其實政府規劃既如此，非開發商所為。
3、雖然組團間不少道路，但居住公寓依然沒能避免，這很遺憾。這也是濟南多數樓盤的通病，而這裡中間有道路，按道理樓間距應該不小，可還有這麼多居住公寓，是不是可以理解為，樓座與道路的位置也很近。
4、骨感的現實，自然造就的價格也不高，精裝15000左右的價格，拿地的價格7000多，也不要把未來交房後的精裝想象的太好。相對濟南許多區域的樓盤，這裡是濟南剛需購房的主要陣地之一。雖然有四室戶型，但並非改善客戶的選擇之地，一是環境，二是居住品質，三是戶型，125平米的四室，你能想象房內空間會有多麼大。為什麼現在很多戶型圖都不標註尺寸了，一個最重要的原因就是，有了尺寸就會讓你看到房間實在太小，客廳實在太小，你就不會心動了。而樣板房，我們知道，是會騙人的。大都如此。
5、在資金緊張面前，有時候就要有所取捨，尤其是剛需。每一個樓盤，存在即為合理，明白以上種種，想清楚再做決定——你買房子要的是什麼。
以上航拍圖片拍攝於3月25日。
一個小建議：
如果你計劃購買張馬片區的樓盤，建議一定要去現場看看再做決定，因為張馬片區的多個樓盤，售樓處與現場還有很遠的距離，有的2公里都不在話下。前幾天我一個朋友去看新東站天宸，看上某個戶型，我說你知道它在哪裡嗎，他說工業北，我說你去的售樓處吧，他說嗯，我說項目你去了嗎，他說沒有，我發給他照片，他才知道，原來天宸不在工業北路邊上。
雖然我們指出一些項目的問題，但並非項目一無是處，只是提醒購房者，注意到這些問題，而這些問題對你來說也只是一個參考，可能對你來說無所謂，畢竟適合自己的才是最好的。
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