合肥二手房跌慘了！
連跌12個月，跌幅全國第5！
濱湖降價60萬求賣！
政務直降50萬拋售！
投資客挺不住了！
一、太慘！合肥二手房12個月都在跌！
2017年合肥二手房跌幅全國第五！
還有11天，2017年正式宣告結束。
回顧整個2017年的合肥樓市，部分新房價格高開低走，二手房更慘，一路狂跌！
1跌！跌！跌！合肥二手房連跌12個月！
都說二手房市場才能真正反映出市場晴雨，今天我看到合肥2017年全年的二手房價格走勢，從今年1月份開始，一直到12月份，連跌12個月不停歇，合肥二手房大跌局面已定。
最新數據顯示，12月份合肥合肥12月二手房均價為14395 元/m²，而11月二手房均價 14420 元/m²，環比上月下跌 0.17% ，同比去年同期下跌 3.92% ！
2今年合肥二手房跌幅全國第五！
今天，楊紅旭也公佈了一組數據，數據顯示，2017年以來，合肥二手房累計跌幅全國第五！
數據顯示，北京今年累計跌幅約5.1個百分點，天津累計跌幅3.3個百分點，廈門累計跌幅3.1個百分點，海口累計跌幅1.9個百分點，合肥則排名第五，位於海口之後，累計跌幅1.8個百分比左右。
楊紅旭評論：圖中各城跌幅，乘以3，會接近真實市況。
如果把合肥的數據乘以3，則合肥跌幅約在5.4個百分比左右，對比現在的跌幅，基本合理！
為什麼合肥二手房跌幅全國第五：
1、合肥房價泡沫太重。
去年一年合肥房價漲幅太快，有觀點認為，合肥2016年的房價漲幅已經透支了未來兩年的增長值。
因此，在整個調控過程中，合肥二手房不斷擠出泡沫，迴歸理性區間。
2、合肥購買力下滑嚴重。
不只是新房市場大部分趨冷，二手房隨著調控的深入，買房的觀望情緒也更加濃厚。
總體來說，合肥二手房出現量價齊跌的局面。
3、擠向新房，二手房接盤人急速下降！
其中與部分新房限價，性價比極高也有關，在新房與二手房價格倒掛情況下，二手房如果沒有明顯優勢，買房人首先選擇的一定是新房！
二、直降60萬！
濱湖投資客真急了！
最近有確切消息傳出，元旦後合肥銀行利率會上浮至15%！利率上浮，給兩類人帶來切實影響，一是普通剛需；二就是投資客了。
近期我也注意到，二手房網站上關於"急售"、"降價"的案例越來越多，簡直有種暴風雨來臨前的驚恐。搜索直降、急售字眼，濱湖區的小區出現的降價字眼最多！十個降價房源裡就有7個是濱湖的小區。
其中，更以啟動區的藍鼎觀湖苑、徽昌苑、徽傑苑居多，普遍降價30萬。
小編今日根據安居客數據來源統計了濱湖新區35個小區二手房房價情況，主要是對比2017年1月二手房均價和2017年12月均價。
本次統計結果顯示：濱湖一共有30個小區房價下跌！
（按照每套房100㎡來算，濱湖一套房一年之內縮水少則10萬，多則30萬）
1濱湖直降60萬！還能再談，送車位！
隨便翻一翻，濱湖啟動區直降20萬、30萬的不在少數，降價40萬已經算普遍現象了，不僅如此，更標註：還能再談！並且送車位、家電、傢俱！
2低於均價3千/㎡也要賣！還是精裝！
在一眾降價2、30萬的房源中，我看到好幾套均價還不到1萬5/平的萬達文旅城二手房。
而該小區二手房均價在17475元/㎡，上述房源均價只有14444元/㎡，也就是說，比小區均價低了3031元/㎡，還送精裝！
三、狂降50萬！
最堅挺的政務也堅持不住了！
一直以來，合肥政務區的二手房價格都持續堅挺，即使有部分降價出售房源，也只是鳳毛麟角，房主更是謹慎，最多隻願降個5萬、10萬的出售。
但是今天我看到，政務降價30萬的比比皆是，甚至有個別房源降價50萬，令人震驚！
（該數據為小編手動統計 如有失誤請海涵）
綜合來看，直降50萬的那套房源總價在450萬，單價2.4萬/平，而小區均價26644元/㎡，比均價低了至少2千/㎡，從經紀人給出的解釋來看，該房主因為要去上海發展，已經在上海看好房了，所以急於出手新地中心這套房，一次性付款優先！
四、泡沫太大！房價虛高！
合肥二手房還要跌
綜合來看，現在合肥二手房價格經過一年的"擠壓"之下，已經壓縮了不少，最近更是發現，合肥二手房掛牌數量逐月遞增！
1合肥二手房一天狂甩180套！
當前合肥樓市二手房從相關數據來看，二手房市場房源數量在不斷增加，賣房人也不少都著急出手。
鏈家網顯示，合肥11月新增二手房5417套，平均每天新增約180套！而10月份，合肥平均每天新增約163套房源，對比來看，近期合肥二手房掛牌量正不斷攀升。
並且在具體的房源出售當中，我們發現越來越多的業主標註“急出”、“誠心出，價格可商量”、“低於市場價**萬”這些字樣，表現出急於出手的慾望。
2楊紅旭：半年後，濱湖二手房跌幅會更大！
前段時間，有網友向業內樓市專家楊紅旭提問有關合肥房價未來發展的局勢，以及對於濱湖二手房的看法。楊紅旭認為：合肥房價尚未跌到底，未來一年以跌為主趨勢。
此外，楊紅旭還認為，本輪週期到谷底的時間點，大概率是在2018年四季度或者2019年一季度，累計下行時間為24個月（即兩年）左右。
濱湖作為投資客聚集重地，對政策走向異常敏感，一旦樓市往不利的方向去，就會立即拋售手中房產，相對的，濱湖的泡沫也更大，二手房還會繼續回調價格。而這一板塊二手房價格剛開始下跌，半年之後，跌幅會大於當前。
3物業、品牌、小區折舊程度，都是影響二手房溢價因素
中介介紹，合肥二手房價格分化極大，像置地、華潤、綠城這類樓盤品質上乘，品牌扛跌的小區，極少數降價。
雖然政務區整個地段因素擺在這裡，但各個小區之間也分高中低三等，並不是說只要在政務，就是永遠保值的金字招牌，物業、小區折舊程度、綠化、周邊設施配套，都是影響二手房溢價的因素。
舉個栗子：綠城翡翠湖玫瑰園整個小區均價一直非常非常穩定，基本都在2.3萬/㎡左右，比同板塊小區均價高近7426元/㎡！
為什麼濱湖二手房降價最明顯
►濱湖投資客太多
相對來說，濱湖是合肥投資客最多的區域，在樓市正盛時，濱湖一個小區甚至一半都是投資客，這個比例非常恐怖，一旦統一時間段嗅到信號開始拋售，濱湖則會出現令人細思極恐的降價拋售潮。
►樓市頻傳利空，投資客資金受限，急拋售
按下樓市宏觀調控政策不表，合肥現在二套房貸款利率最高上浮35%，普遍上浮20%，對投資客來說，資金就是命門，當資金受卡，投入過多本金而收不到利益時，首先就會選擇拋售！
從大環境看，現在"房住不炒"格局已定，另外，合肥幾個區域低價盤還在賣，影響了二手房預期，畢竟新房價格比二手房低太多的，當然是選擇新房划算！
此外，合肥去年房價一下飆漲太多，也是如今二手房持續下行的原因，隨著調控時間的不斷推進，泡沫逐漸被擠壓，迴歸到調控前的價格甚至比調控前價格低個10%都很正常！
4合肥什麼二手房最抗跌？
按照目前來看，合肥只有真·學區房還有真正品質小區、佔據最優勢地段的小區才具有最佳保值功能。
比如政務區綠地國際花都藍蝶苑，由於學區是五十中新區，房價持續堅挺在將近2.6萬/㎡左右；
比如廬陽區合作經濟廣場，擁有南門小學和45中本部學區，房價全合肥最貴，均價41331元/㎡，幾乎只漲不跌；
再比如綠城、置地在合肥的二手房，都是品質+品牌作用的結果顯現。
在大城市，地鐵同樣是保值增值的一個要素，但現在合肥還沒有真正形成"地鐵城市"，聯動作用暫時無法凸出，地鐵房的保值、增值體現並不明顯。
不過，隨著合肥地鐵網絡日益豐滿，未來也將成為樓盤溢價的一個準則！
