我們在瀏覽新聞時，經常會看到類似“多地銀行上調首套房貸款利率”這樣的標題。為此，可能有人會問，房貸利率的調整受哪些因素的影響？假如央行加息了，我們購房的月供會不會增加？提前還貸還合算嗎？
01
房貸利率的調整受哪些因素的影響？
買過房子的都知道，在面籤時，銀行的信貸員會讓貸款購房者簽訂房屋貸款合同。貸款合同上有“還款方式”、“貸款利率”、“罰息”、“提前還款”等相關條款。自己的貸款利率受哪些因素的影響，房屋貸款合同上說的很清楚。
02
固定利率vs浮動利率
先看貸款合同上約定的是固定利率還是浮動利率。固定利率是指在貸款期內利率不調整。需要注意的是，如果貸款利率採用固定利率，一般情況下各方會簽訂《固定利率補充協議》。
浮動利率是指貸款利率會隨著國家政策、央行的基準利率、借貸人資信狀況及借款擔保變化等情況的調整而調整。一般情況下，銀行會選擇浮動利率，即銀行的貸款利率會根據每年央行基準利率的調整而調整。
03
貸款利率調整後，利率折扣優惠會被取消嗎？
在貸款利率方面，除商業貸款基準利率之外，一些銀行會推出83、85、90、95等利率折扣優惠。不同的銀行利率折扣優惠不同。問題來了，如果放貸銀行的貸款利率調整，這些折扣優惠會被取消嗎？這要根據貸款買房者的貸款合同來定。
也就是說，大部分銀行保留了自己調整優惠折扣的權限，沒在房貸合同上明確約定利率優惠期限。所有在貸款購房者簽訂房貸合同時一定要向銀行諮詢清楚。
04
假如央行加息，月供變化要看貸款合同
如果遇到央行調整基準利率，放貸銀行對貸款利率的處理方式一般分為兩種（但不限於這2種方式）：一是貸款期限在一年（含）以下的，執行合同利率，不分段計息；二是貸款期限在一年以上的，自每次基準利率調整之日的次年1月1日開始，按該次調整後的基準利率執行。
所以貸款購房者在簽訂貸款合同時，一定要仔細看“貸款利率”這條款。
05
假如貸款利率上調，提前還款合算嗎？
如果真遇到銀行加息，貸款利率上調，我們還能提前還款嗎？其實，要不要提前還款，需要考慮兩個因素：一是還款方式是“等額本金”還是“等額本息”？二是看自己簽訂的貸款合同中關於提前還款的約定，有沒有違約金。
在還款方式方面，等額本息前期還的房貸主要是利息部分；等額本金前期還的房貸主要是本金部分。等額本金還款時，還款期超過1/3時，利息已經還了將近一半，後期更多的是本金，利息高低對月供影響不大，沒必要提前還款。等額本息還款時，還款期超過1/2時，以後的月供中的更多是本金，能節省的利息有限，提前還款意義不大。
再看違約金。不少銀行在跟購房者籤貸款合同時都約定了提前還款的違約金。例如一些銀行規定，提前還款需要支付固定金額的違約金，而一些銀行則規定，貸款在還款期未到之前先行償還貸款，要收1%-3%的違約金。所以在提前還款時，一定要看看貸款合同，弄清關於提前還款違約金的規定，以免增加提前還款成本。
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