東莞城區作為經濟發展成熟、區位及交通無縫對接完善的城區片區，成為深圳客購房投資的新目標。另外，城區片區也是萬科及碧桂園等品牌開發商重點開發的區域，品牌效應亦吸引不少本地客加入購房行列。今年城區將有多個新盤搶灘入市，供應以公寓產品佔大頭。主城區市場供應緊張，房價堅挺。
深圳客開始尋求新目標
自2016年以來，隨著東莞房價不斷攀升，最受深圳客青睞的臨深片區及松山湖片區房價更是不斷刷新高，在房價上漲空間收窄下，深圳客開始尋求房價相對較低且具備投資潛力的區域。此時，作為經濟發展成熟、區位及交通無縫對接完善的城區片區，成為深圳客購房投資的新目標。另外，城區片區也是萬科及碧桂園等品牌開發商重點開發的區域，品牌效應亦吸引不少本地客加入購房行列。
據合富輝煌（中國）東莞發展研究中心數據顯示，2016年主城區供應4102套，同比縮減52%，簽約套數5373套，同比減少56%，均價15015元每平米，同比增長38%。在五大片區中，市區供求比僅0.76.相對而言，臨深片區供應充足，供求比最高達1.12.
業內人士表示，自深圳“3·25”新政以來，深莞樓市逐漸進入調整期，外溢在莞的深圳客購房心態迴歸理性。但在東莞政府有意放緩土地供應的基調下，東莞土地出現地王頻出的盛宴。一方面是開發商長期看好東莞市場而高價拿地，另一方面，地王效應刺激大量購房者加快入市步伐。同時，值得注意的是，杭州、南京、福州、北京等一線及二線熱點城市紛紛開始或加深調控樓市的力度，作為房價及地價屢創新高的東莞而言，政府調控預期不斷加緊，房企加快簽約流程，市場風聲鶴唳，導致客戶恐慌入市情緒滋生，提前釋放購房需求。
不同類型公寓刺激投資客入市
東莞是一個外來人口居多的城市，由於人口流動和土地資源之間的需求矛盾一直在加大，所以東莞剛需戶型成交佔比大。據瞭解，2016年前10月，主城區除了100-120平方米剛需戶型成交量在1000套以上外，60平方米以下的公寓成交量排名第二，也達到1033套，除了主城區公寓供應量大外，主城區商業、生活配套完善，吸引很多年輕白領投資過渡性住宅。相對於鎮區來說，主城區的公寓優勢比較明顯。公寓由於定價相對較低，一定程度上也拉低了主城區整體均價水平，使得主城區房價僅在1.5萬元/平方米左右。另外，去年前10月主城區200平方米以上的住宅僅成交98套，超過200平方米的大戶型豪宅由於總價高，銷售相對比較困難。受到新政影響，大戶型豪宅未來成交可能繼續下降，降價的可能性也比較高。
由於改善產品面積較大且房價持續上漲，客戶購房成本增加以及入市門檻提高，造成改善需求釋放受阻。加上深圳投資客退潮後，目前來莞置業的大部分屬於剛需自住客，這也是導致“剛需戶型吃香，改善戶型成交放緩”的原因之一。
在近年來樓市熱度持續高企下，房價不斷攀升，投資需求進入釋放“窗口期”，加上東莞在售公寓產品眾多，且複式、loft及soho等不同類型公寓層出不窮，刺激投資客入市。而由於公寓產品更容易控制總價，且一些公寓項目地段位置比較優越，又吸引了大量深圳客搶購。今年城區供應以公寓產品佔大頭，約5千套左右，若加上目前庫存2千套，今年城區公寓待售貨量非常龐大，去化壓力劇增。
品牌房企看好城區
根據《東莞市城市總體規劃（2016-2030）》草案公佈中心城區範圍包括莞城、東城、南城、萬江4個街道，僅222.4平方公里！2015年東莞市政府已表示，東莞城區濱江兩岸不再批住宅用地，2016年僅有1塊住宅用地拍賣，可見中心區域的住宅項目供應量很少。
而主城區土地資源稀缺，一直制約著主城區房地產的發展，不過，隨著主城區三舊改造項目紛紛開工建設，未來主城區供應量會明顯增加。據瞭解，碧桂園Park Royal、碧桂園城央壹品、世博天林名苑等多個三舊改造項目將陸續入市。此外，在主城區三舊改造項目的品牌開發商除碧桂園外，還有中天、萬科、富通、置薈星城等多家品牌房企，這些三舊改造項目多位於中心城區位置，且體量不小，購房者可選擇的房源大增。
今年臨深片區仍是供應主力，中心城區有望迎來“供應井噴”。據瞭解，今年城區將有多個新盤搶灘入市，分別包括萬科中天城市、金地藝境水岸花園、凱晟景園、城南四季、陽光城天地商務中心、碧桂園東江月、寰宇匯金中心、保利瓏遠國際廣場、萬科城市財富公館等項目。在價格方面，雖然目前主城區市場供應緊張，房價堅挺，但隨著今年大量新盤入市放量,主城區市場價格仍然有調整的空間。（文/圖 鄧窕玲）
【樓盤展示】
恆大華府
項目地址：莞城運河東二路與可園南路交匯處（莞城文化廣場南側）
佔地面積：45179平方米
樓盤展示
恆大華府出門靠向陽路側就是文化廣場公交站，2A、28、30、46等多條公交線途經該站，出行便捷。而顯山露水的文化廣場，集休閒、購物、美食、旅遊於一體的西城樓大街，收藏美術精品、開展學術研究、舉辦陳列展覽的莞城美術館，省一級公立學校莞城實驗小學紛紛坐落在向陽路上。恆大華府以建築面積約32萬㎡商業住宅綜合體屹立在其中，自帶面積約3萬㎡歐式園林，園林內綠道蜿蜒，繁花滿園，與歐式新古典建築樓梯相輝映，展現建築與自然之美。穿過向陽路至恆大華府，有熱鬧、有園、有景，詩意和便利同在，生活所需不用遠求。
萬科·中天城市花園
項目地址：東莞市東城區東莞第一中學旁（西平水庫旁）
佔地面積：74812平方米
樓盤展示
萬科中天·城市花園商住小區坐落於環城西路與莞長路交匯處，是目前東莞市區少有的27萬平米體量的一座大城。項目位於東莞中央生活區，毗鄰行政文化區、國際商務區和南城總部基地三大板塊。項目周邊交通網絡四通八達，東側是莞長路。此外，還有八條公交線路方便綠色出行。同時，周邊有東莞一中、東莞高級中學、東城八小等學校。附近醫院有臺心醫院、東莞人民醫院普濟分院、牛山門診部等。項目內部配有幼兒園，及各種適合老人小孩的娛樂設施，此外，還有適合上班群體的運動健身場地。
匯龍灣天樾
項目地址：東莞金豐路12號（江南第一城旁）
佔地面積：42000平方米
樓盤展示
匯龍灣地處東莞南城CBD腹地，坐擁18萬㎡恢弘建面，多重交通樞紐，市汽車總站、南城汽車站、金豐公交首末站、6大城市主幹道（環城路、港口大道、莞太路、四環路、鴻福西路）等，鴻福路口商圈、華南mall商圈、康城國際商圈、城市風景商圈等近在咫尺。毗鄰東莞中心廣場、濱江體育公園、金豐體育公園、南城文化廣場、駿馬雕塑公園、龍灣溼地公園等生態體育休閒公園，周邊圍繞宏遠外國語學校、宏遠幼兒園、北大附屬幼兒園、陽光小學等。
碧桂園城央壹品
項目地址：東莞市莞龍路與東寶路交匯處（寶馬山花園旁）
佔地面積：202343平方米
樓盤展示
碧桂園城央壹品精心選址東莞莞龍路及東寶路交匯處（寶馬山花園旁），距地鐵2號線天寶站步行僅800米，坐擁東莞城區教育配套及商業氛圍，力求打造出升級改善的人居品質社區，涵蓋約100-140㎡洋房。小區配備風情商業街、中式國韻園林、苑區泳池、籃球場、網球場、兒童遊樂園、老人康樂設施、園林橡膠跑道、社區直飲水、社區園林WIFI全覆蓋、速遞易智能快件收取系統、車輛智能管理系統、智能監控一鍵佈防等，社區生活便利。
嘉宏錦園
項目地址：東莞市環城東路與圃園西路的交匯處
佔地面積：150000平方米
樓盤展示
嘉宏錦園位於環城東路與圃園路的交匯處，佔據東城稀缺的別墅用地，緊鄰東城CBD的東縱、世博商圈；未來東城輕軌規劃站東寶站，距離項目僅2.5公里。項目園林擁享5大風情公園、7大景觀主題、16個異域風情廣場，精雕“中央景觀六大組團”與兩大景觀軸線，奢享千米私家錦樹繁花大道、1000㎡至尊無邊際泳池、私家皇庭廣場、御景高爾夫，珍藏百餘種名貴樹種。項目別墅主要以235-314㎡雙拼別墅為主，傳承新古典主義建築風格，精工4+2立體空間，實現空前250%實用率。
碧桂園Park Royal
（帕克諾雅）
項目地址：東莞東城中路與東縱路交匯處（萬達廣場旁）
佔地面積：42456平方米
樓盤展示
碧桂園ParkRoyal位於東莞東城中路與東縱路交匯處，800米到地鐵東城站。佔地4.2萬㎡，總建築面積19.4萬㎡。產品是50-142㎡的海派精裝豪宅。項目借鑑“花園城市”新加坡的建築精髓，採用24mm中空玻璃、鋁單板等新型節能環保的建築用材，並借鑑新加坡金沙酒店的中庭設計理念，打造開放式垂直中庭設計，保證每戶都能獨立通風采光；此外，引入“垂直綠化”技術打造東莞垂直綠化小區，足不出戶，坐享自然；同時引用新加坡將配套融入建築垂直空間的設計理念，每五層打造一個9m高、160㎡大的主題“星月臺”。
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